מדריכי דירה ומשכנתא מדריכי השקעות

איך משקיעים בנדל"ן מסחרי?

מעודכן ל-06/2017

 

איך משקיעים בנדל"ן מסחרי? כדאי לדעת -  התשואה גבוהה יותר מזו שבהשקעה בדירה (כאן, תוכלו לקרוא על מדריך להשקעה בדירות מגורים)  אבל העסקאות מרכבות וארוכות יותר.  מעבר לכך - מדברים על הצפה בשטחי מסחר באזורי הביקוש, וזה עלול להביא לירידות מחירים 

נדל"ן מסחרי / עסקי הוא בעיקרון כל נדל"ן שאינו למגורים; הכוונה היא למשרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, בתי מלון וכד'. גם מגרש הוא נדל"ן מסחרי, אך במדריך זה, נתמקד בעיקר בנכסים שמניבים תשואה.

העסקות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה; מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. אם תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, הרי שתשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בשנה, וגם ל-10%.  בנוסף, לפחות בהסתמך על העבר – עסקאות כאלו הניבו מעב לתשואה השוטפת גם רווחי הון במכירה/ במימוש – רבים מכרו  לאחר מספר שנים את החנות כנכס מניב (עם השוכר) במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.

עם זאת - ההשקעות בנכס מסחרי ותחזוקת הנכס גבוהות יותר; הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים); הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר, כי בעל הנכס מתבסס על הצלחתו הכלכלית של השוכר; כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים. עוד בשונה מנדל"ן למגורים – מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל. נקודה נוספת לעומת השקעה במגורים – צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, ולשם כך צריך להוציא תעודה עוסק מורשה.

אפשר לקנות נכס ואפשר לקנות קרנות ריט שמשקיעות בנכסים

השקעות בנדל"ן מסחרי יכולות להיעשות במישרין, ובהמשך הרחבה על איך לעשות זאת, וכן הם יכולות להיעשות בצורה עקיפה דרך קרנות ריט - קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בעולם יש רבבות קרנות ריט (כנסו כאן למדריך השקעה בקרנות ריט), אצלנו יש בודדות, לרבות - ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה. החברות האלו משקיעות בנדל"ן מסחרי (בעיקר משרדים להשכרה). באופן הזה גם משקיעים שאין להם כיסים עמוקים יכולים להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר לא צריך לקנות באופן פיזי את הנכס, אפשר פשוט לקנות את הקרן המתאימה. עם זאת,ההשקעה בקרנות האלו היא בעצם השקעה במניות של קרנות כאלו, ומניות הן מכשיר מסוכן - מעבר לבדיקה שצריך משקיע לעשות בקשר לנכסי החברה,  צריך להבין את התמחור שלה ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את הסיכונים הספציפיים של העסק, ולהפנים ששוק המניות יכול להיות אכזרי. עם זאת, בשנים 2010 עד 2016, בדקנו ומצאנו שהתשואה הממוצעת של קרנות הריט המקומיות נעה בין 7.5% ל-9%. בעולם התשואות היו גם כן קרובות למספרים האלו, כאשר בוול-סטריט נסחרות קרנות ריט רבות שמסווגות לתחומים שונים. קרנות הריט מעבר לכך שהן מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשקיע בנדל"ן מניב, הן מאפשרות פיזור של השקעות על פני מס נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע    בודד), כלומר מעבר לסכום השהקעה שיכול להיות נמוך, המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד.  כמו כן, ניתן להנזיל את קרנות הריט בכל רגע (למכור את המניות), בעוד שבנכסים פיזיים התהליך כמובן ממושך יותר. עם זאת, בקרנות ריט יש דמי ניהול שמשלמים למנהלי הקרן, דמי ניהול שמפחיתים בעצם את התשואה הפנימית/ האפקטיבית על ההשקעה.


היצע נמוך

לעומת שוק הדירות להשקעה, אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנכסים המסחריים הוא ההיצע היחסית נמוך, אם כי זה משתנה בשנים האחרונות לאור הקמה מואצת של משרדים, והרחבת אזורי הביקוש - כיום יש נדל"ן מסחרי בהיקפים עצומים מחוץ לתל אביב - פתח תקווה, הרצליה  הם מוקדים גדולים של מרכזי היי-טק ומסחר ויש עוד רבים. עד כדי כך שעל רקע תוכניות הבנייה, יש כאלו שסוברים שיווצר עודף בשטחי נדל"ן מסחיר, ואז החשש הוא שיהיו ירידות מחירים.

משקיע בנדל"ן מסחרי או כזה שמתכנן להשקיע צריך להיות  כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק. המשקיע בנדל"ן מסחרי צריך חושים של איש עסקים, וכשהוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית – לא להתמהמה, אלא לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין. מנגד, אם הוא מריח בעיות, חולשה בשוק וכו', הוא ריך לקבל החלטה מהירה בכיוון השני - לצאת מהעסקה, לממש את הנכס , הכל כפוף כמובן למכלול השיקולים שלו.

 אז איך משקיעים בנדל" מסחרי?

חפשו מידע

תקראו כמה שיותר מידע מקצועי באינטרנט, תתייעצו עם מומחים – כך, למשל, תלמדו שבתל אביב נבנים כיום כ-700 אלף מ"ר משרדים, שהביקוש לא צפוי להדביק אותם, מה גם שחברות רבות יוצאות מתל אביב ושוכרות משרדים בערי הלוויין ובפריפריה במחירים נוחים יותר; לדוגמא, פארק המשרדים של עזריאלי בחולון, מבני המשרדים היוקרתיים באור-יהודה; פתח תקווה כבר מוצפת במשרדים, ועוד ועוד; ולכן כדאי לחשוב פעמיים ולבדוק היטב אם לקנות משרדים היום משרדים כנכס מניב בתל אביב. כדאי להיעזר בחברות תיווך המתמחות בנדל"ן מסחרי – בתחום המסחרי יש למתווכים מומחים יתרון על פני תחום המגורים, והם גם מסייעים בכל הנוגע להיבטים הנלווים למהות הנכס ומהות ההשקעה, כמו גם למגמות השוק. כמובן, שצריך לבדוק את המוניטין של המתווך על סמך עסקאות שביצע בעבר, המלצות וכד'. לקראת העסקה עצמה תשכרו עו"ד המתמחה בנדל"ן מסחרי.

האתר הפופולרי ביותר למכירה וקניה של נכסים הוא יד2 - מומלץ לבקר בו בשלב החיפוש, לצד בדיקה של כל מקורות החיפוש שסופקו כאן.

ובכלל, באינטרנט יש כמעט הכל, ובמקביל לחיפושים בשטח, מומלץ לקרוא על השוק כולו, על האזור שבו אתם מחפשים, על עסקאות גדולות שנעשו בזמן האחרון - השוק לא משקר, ואתם יכולים להבין ממנו את המגמה הצפויה, אם כי לפעמים יש שינוי כיוון משמעותיים במגמה. כל המידע הזה קיים באתרי החדשות הכלכליות - דרך פשוטה ויעילה היא לחפש את המשג נדל"ן מסחרי, תחת חדשות גוגל, אך ניתן כמובן לחפש בכל האתרים הגדולים - גלובס,  דהמקר, כלכליסט.

מיקום

אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר שמדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים. אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע. אם יש תכניות בעירייה להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה ייתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוח שהאזור עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר. תבדקו אם אין התנגדויות של שכנים למבנה בו ממוקם הנכס שאתם רוצים לקנות ואם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, ולא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה, ולא כל מבנה תעשייה ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי.

מצב הנכס וייעודו

גם בנדל"ן מסחרי יש מציאות, אבל בניגוד להשקעה בדירה, השקעה בנכס מסחרי כדי להביאו למצב שימשוך שוכרים, היא הרבה יותר גדולה. אתם יכולים לנסות לאתר נכס ישן במקום מרכזי, ויש הרבה חנויות ישנות  ברחוב מרכזי בעיר מרכזית, שבעליהן זקן ועייף ומוכן למכור את החנות שלו ואולי במחיר טוב; אתם יכולים לחפש מבנה תעשייה ישן, שמחירו נמוך לעומת החדשים ולכן אטרקטיבי יותר, אם כי צריך לקחת בחשבון את ההשקעה בו – וזה יכול להיות הרבה מאוד כסף.  תזכרו, שהשקעה במבנה מסחרי גדולה בהרבה מזו שמשקיעים בדירה.  צריך לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה.

לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס – שלא תקנו שלמעשה רשומה כמחסן.

מימון

וודאו שאתם יכולים לעמוד בעסקה; תבדקו את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן תשוו בין הצעות של כמה בנקים, כי התנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.

המימון צריך להתחשב לא רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בהשקעות הנדרשות להתאמה שלו לשוכר. כדאי בשלב ראשון להשקיע השקעה ראשונית ולהביא את הנכס למצב מעטפת (קירות מסוידים, רצפה טובה, תקרה ותשתיות חשמל, מים, גז, מיזוג). במבנה תעשייה ששטחו 1,000 מ"ר, למשל, ההשקעה הראשונית יכולה להגיע להרבה מאד מאות אלפי שקלים. היום נדרש כל מבנה מסחרי במערכת ספרינקלרים (מתזי מים). רק ההשקעה במערכת ספרינקלרים למבנה בן 1,000 מ"ר (וגם צריך לבדוק שיש לחץ מים טוב, אחרת יש לבנות מאגר מים למבנה) יכולה להגיע ליותר מ-150 אלף ₪. עדיף לקחת מהנדס בנייה וקבלן אמין כדי לקבל נכס בסיסי במצב טוב. רצוי לקחת מהנדס שמתמצא בדרישות הספציפיות של הרשות המקומית, וגם נהנה מיחסים טובים בה... צריך לקחת את כל ההשקעה בחשבון כשמחשבים את התשואה מדמי השכירות. נכון שיש כאלה שלוקחים קבלן חאפער כדי להשקיע את המינימום; לא להשקיע בספרינקלרים ולא ברצפה; אבל זה מגביל אותם לשוכרים מסוימים מאד, שגם מוכנים לפעול ללא רישיון עסק, כי בקבלת רישיון עסק יש לקבל אישור כיבוי אש, שלא יתקבל אם אין ספרינקלרים וכד'.

מיסוי

פקטור שגם אותו חשוב לשקלל כשמנסים לחשב את כדאיות ההשקעה; על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא 30%;  ההכנסה מההשכרה מצטרפת גם לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס ובהתאם למס השולי שלו. אבל, חשוב להבהיר שיש סוגים שונים של נכסים, סוגים שונים של השקעות בנכסים , אפשרויות שונות של שיטות השקעה (דרך חברה, שותפות, באופן פרטי) ובהתאמה אפשרויות שונות ותכנונים שונים של חברות המס. כל אדם, חברה או גורם צריך לבחון את השלכות העסקה ואת המיסוי שצפוי לו בכל השלבים. ברכישת דירה ונכסים משלמים מס רכישה (למדריך מס רכישה); במכירת נכסים משלמים מס שבח (למדריך מס שבח), אך חשוב לוודא שענייני המס סוגירם, עולם הזה מלא בעדכונים, ושינויים, ומומלץ להתעדכן עם מומחים לפני שסוגרים עסקאות (רכישה וגם מכירה).

ארנונה

הארנונה (מסי עיריה) הנגבית מנדל"ן עסקי מחושבת לפי מ"ר, והיא שונה בין שטח של מבנה תעשייה, שטח של משרדים או שטח של חנות.

לדוגמא – בחולון נגבית ארנונה של כ-15 שקללמ"ר לחודש במבנה תעשייתי; בבת-ים מעל מ-20 ₪; באשדוד – כ-8 שקלים למ"ר; ביבנה – כ-8 שקלים למ"ר; בתל אביב – כ-25 שקל למ"ר לחודש; בראשון לציון – כ-10 שקלים. הארנונה למשרדים וחנויות גבוהה יותר. לכל עיר יש את צו הארנונה שלה לשנה החדשה, ותוכלו לראות בדיוק את מחיר הארנונה לנכס בו אתם מתעניינים. כמובן, שכשתמצאו שוכר – תשלום הארנונה יחול עליו.

תתמקדו בהתחלה בסוג אחד של נדל"ן מסחרי

מי שחדש בעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי, עדיף לו להתמקד תחילה רק בסגמנט מסוים מעולם זה; חנויות, למשל, שזה הכי קרוב להשקעה בדירה, כשמדובר בנדל"ן מסחרי. רק לאחר שתשלטו בתחום הזה, תעברו לסגמנט נוסף. בכלל – בעסקות ראשונות לא להתבייש לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום.

השקעה בחנויות

כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; אפילו בתוך קניון משגשג, אם תשקיעו בחנות בסוף הקניון בקומת מרתף במחיר מציאה כביכול, זה בגלל שתהיו צפויים להרבה תקופות של יובש מבחינת שוכרים, כשאז אתם גם סופגים תשלום דמי ניהול (כמה אלפי שקלים בחודש, תלוי בשטח החנות) הנהוג במרכזי מסחר כמו קניונים. כשמדברים על מיקום אנחנו מכוונים לתנועת האנשים באזור, סוג האוכלוסייה הקונה ואיכות השוכרים. ככל שהתנועה גדולה יותר, הסיכוי להשכיר את החנות גדול יותר, וגם דמי השכירות גבוהים יותר. אם החנות שמציעים לכם לרכישה נמצאת ליד חנויות ריקות, לדוגמא, תתרחקו מהעיסקה.

הייתרון בהשקעה בחנות הוא שניתן לשפץ אותה בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. והרי אנחנו מדברים על תשואה, אז המדד הוא לא רק בכמה משכירים אותה, אלא בכמה משכירים אותה לעומת כמה השקענו בה.

בעלי חנויות בכיכר המדינה בתל אביב, למשל, מקבלים היום 400-500 שקללמ"ר דמי שכירות; אם הם קנו את החנות לפני 40-50 שנה, יש להם תשואה פנטסטית. וכאן מסתתר טיפ נוסף – נסו לזהות אזורים מתפתחים; בררו בעיריה או אצל מתווכים באזור, איפה הולכים לבנות שכונות מגורים חדשות, או איפה משתנים פנים של אזור – אזור מרכזי ותוסס בעיר, בדרך כלל זוחל גם לרחובות סמוכים. כשמדובר בשכונת מגורים חדשה - בררו מי בונה, ורוצו לקנות חנויות במחיר זול יחסית בתחילת השיווק שלהן.

השקעה במשרדים

אין הרבה היצע של משרדים לרכישה; בנייני משרדים נבנים לרוב על ידי חברות גדולות כנכסים מניבים. אבל יש חברות שכן מוכנות למכור קומות משרדים; במקרה כזה, תבדקו למה הן מוכרות – אולי הן מתקשות למצוא שוכרים.

ברכישת שטחי משרדים צריך לשים לב ליחס הברוטו-נטו של השטח. בבניינים עם לובי גדול, מספר מעליות ובקיצור – שטחי שירות גדולים, יחס הברוטו-נטו גדול ויכול להגיע ל-25%-30%. מה זה אומר? שאם קניתם 300 מ"ר שטחי משרדים במחיר של 6,000 שקללמ"ר, בבניין יחס ברוטו-נטו של 30%, אתם תשלמו 1.8 מיליון שקל, אבל בפועל אתם מקבלים שטח נטו של קצת יותר מ-200 מ"ר. ככה זה עובד, ולכן עדיף לחפש יחסי ברוטו-נטו טובים יותר, כי גם השוכרים מחפשים את זה. לעומת זאת, בבניין עם יחס ברוטו-נטו טוב של 15%, אולי קשה למצוא שוכרים בגלל בעיות אחרות. אולי עדיף לקנות משרדים לחברות היי-טק? אולי למקצועות חופשיים? בקיצור – תתייעצו עם מומחים, כי רכישת משרדים להשקעה היא נושא מרכב יותר מאשר רכישת חנות.

מהימנות השוכר

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה טוב לכם. קודם כל, נסו לבדוק את השוכר, את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה. יש לבדוק גם אם העסק של השוכר מתאים לסוג הנכס שלכם – אם יש לכם מבנה תעשייה מסודר יחסית, אבל השוכר שלכם הוא מפעל תרופות, אז קחו בחשבון שתידרשנה השקעות נוספות בנכס וביקורות של גופים קפדניים כמו משרד הבריאות; נכון, שזה אמור לעניין את השוכר יותר מאשר אתכם, אבל יכול להיווצר מצב שבו תחתמו על חוזה עם השוכר, וברגע האחרון הוא לא יקבל רישיון עסק, כי הנכס לא מתאים (יש למשל מפעל מזהם במרחק 50 מטרים ממנו, שלא ממש שמתם לב אליו), והנה בוזבזו חדשים רבים ללא הכנסה. במקרה של רישוי עסק בעייתי/מרכב של השוכר הפוטנציאלי, גם אם הוא חברה מפוארת שבאה להתנחל בנכס שלכם למשך 20 שנה, כדאי להגביל מראש את תקופת המו"מ, ולא לכבול את עצמכם אליו.

איך מחשבים דמי שכירות?

המחירים צריכים להיות מחירים המקובלים באזור בהתאם לנכס בו מדובר.

כשתמצאו שוכר מתאים והוא ירצה התאמות ספציפיות לעסק שלו – יש בדרך כלל שני מצבים: או שהשוכר מבצע את ההתאמות על חשבונו, ואז דמי השכירות הם בהתאם, או שאתם מבצעים את ההתאמות (עוד השקעה של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים, כשבשלב זה צריך גם להעסיק אדריכל, קבלן לכל תחום). במקרה השני נהוג לחלק את גובה ההשקעה ל-120 חדשים (10 שנים), ומוסיפים את הסכום שהתקבל לדמי השכירות החדשיים. אם השוכר יוצא לפני 10 שנים, הוא אמור לשלם את יתרת ההשקעה בהתאם לתקופת הזמן שנותרה עד ל-10 השנים.

ביטחונות

הביטחונות שתדרשו משוכר תלויים בגודל הנכס וגובה דמי השכירות. אם מדובר בנכס המושכר ב-4,000 שקל לחודש, הביטחונות שיידרשו יהיו דומים לאלו שבהשכרת דירה – שטר חוב, צ'ק ביטחון וכד'. אם מדובר ב-40 אלף שקל לחודש (וכמובן יותר), נהוג לקבל ערבות בנקאית מהשוכר בגובה 3 חודשי שכירות לפחות. כשמדובר בהשכרה של שטחים גדולים לחברות גדולות, מבקשים ערבות בנקאית לתקופה ארוכה יותר.

גרייס

בהשכרת נדל"ן עסקי נהוג בדרך כלל לתת תקופת גרייס (דחיית התשלום הראשון של דמי השכירות) שאמורה להיות תואמת לתקופה שבה השוכר מתארגן, מתאים את הנכס לצרכיו וכד'. ברוב המקרים מדובר בחודש-חדשיים, תלוי בכמה אתם רוצים את השוכר אצלכם.

לסיכום, אם בוחרים להשקיע בנדל"ן, אז כמו גם בשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, להכיר את הגורמים הפעילים בו, לחשב את כל ההוצאות, המיסים והסיכונים, ואז ליהנות מהכנסות נוספות שישפרו את איכות חייכם, ואולי אף ישנו לכם את החיים.

 מדריכי השקעה קשורים:

מחשבון תשואה

השקעה בדירה למגורים (לשם השכרתה)

השקעה בקרנות ריט

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לגוף שנבדק על ידו – גוף מקצועי, איכותי עם רקורד מוכח)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

תגובה 1