fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

איך נפרדתי מהמשכנתא שלי? על פירעון מוקדם של המשכנתא

מעודכן ל-01/2019

כשלוקחים משכנתא, מתחייבים על החזר הלוואה לתקופה ארוכה עד ארוכה מאוד. במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בישראל, תקופה של כ-15-30 שנה למשכנתא היא בהחלט הגיונית. ההחזרי משכנתא יהיו איתנו הרבה שנים והם צפויים להשפיע על המאזנים הכלכליים שלנו באופן דרמטי. אבל מה קורה כאשר אנחנו שוקלים לפרוע את המשכנתא – כולה או חלקה – מוקדם יותר?

בעצם, רצוי שכל מי שמשלם משכנתא, יבדוק מדי פעם אם כדאי לו לבצע פירעון מוקדם. זהו צעד שיכול להוזיל עבורם את עלות הריבית, ובכלל - מדובר בצעד שלרוב מבטא שיפור במצב הכלכלי של הלווים. אבל מנגד, המהלך הזה, כולל מספר סיכונים שכדאי מאד לקחת אותם בחשבון.

מתי אפשר לפרוע את המשכנתא?

נקודת המוצא היא שברוב המשכנתאות אפשר לבצע סילוק של חלק, או אפילו כל הסכום, טרם המועד הסופי. למרות שפירעון מוקדם נתפס כמשהו שרלוונטי לעתיד הרחוק, אפשר ואולי אפילו מומלץ לחשוב על האפשרות הזו כבר בשלב של בניית התמהיל ולקיחת המשכנתא. המציאות מראה, שלמעט במסלולים בהם מובן מאליו שיש תחנות יציאה (לדוגמא מסלול עם תחנת יציאה אחת לחמש שנים), חלק גדול מהישראלים לא מודע לכך שבמסלול שלו יש אופציה לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות, או לכל היותר עם קנסות לא משמעותיים.

התקנות הנוכחיות של בנק ישראל מאפשרות פירעון מוקדם בכל אחד מהמסלולים בהם שינוי הריבית נעשה אחת לשנה לכל היותר: מסלולים בעלי ריבית המשתנה אחת לשנה, כמו גם מסלולים מבוססי ריבית פריים, הם רק חלק מהמסלולים שעונים על ההגדרה הזו.

במקרה של מסלולים אשר הריבית בהם משתנה באופן תדיר יותר, הרי שנקודת שינוי הריבית הופכת להיות תחנת יציאה. קחו לדוגמא מסלול המבוסס על ריבית המשתנה אחת לשלוש שנים – לאחר שלוש שנים תהיה נקודת היציאה שלנו. כאשר הריביות קבועות אז יש כבר בעיה - לא ניתן לפרוע את המשכנתא בפדיון מוקדם, אלא אם משלמים סוג של קנס שמבטא פיצוי של הלווים לבנק על כך שבגללם הוא איבד תשואה עתידית שאלייה הוא ריתק כסף.

שאלת העמלות

אי אפשר לתת תשובה חד משמעית לשאלה האם כדאי לבצע את הפירעון המוקדם של המשכנתא, כאשר תמיד יש השפעה למאפייני המשכנתא, לתשלומים שכבר שולמו, למצב הכלכלי של הלווים וכן הלאה. אבל, בדיקה פשוטה האם כדאי כלכלית לפרוע משכנתא היא כמובן אפשרית  - בוחנים את הפירעון עכשיו עם קנס, לעומת פירעון בעיתוי שלא יהיה קנס, ואז מבינים את גודל הקנס גם כחלק מהמימון השוטף, ולפי זה ניתן לקבל החלטה.

לפני ההחלטה על פירעון מוקדם של המשכנתא, חשוב לקבל תמונת מדויקת של המצב של ההלוואה. יש לבקש מהבנק דו"ח מקיף הכולל את יתרת הפירעון, וחשוב לא פחות גם הרכיבים שלו: קרן המשכנתא, הריבית והעמלות (עליהן נרחיב בהמשך).

פירעון מוקדם של המשכנתא איננו דבר פשוט. והוא עוד פחות פשוט כשמבקשים לבצע את הפירעון המוקדם בעיתוי שונה מנקודות היציאה המוגדרות שלה או בתנאי חציאה אחרים שלה. אומנם ברוב המוחלט של המיקרים פירעון מוקדם של המשכנתא הוא אפשרי, אבל חשוב לדעת שמהלך כזה עלול להיות כרוך בתשלום של עמלות בחל מהמסלולים. מסלול בריבית קבועה הוא מסלול שפירעון שלו כרוך בדרך כלל בעמלת פירעון משמעותית. גם פירעון של מסלול בריבית המשתנה בתדירות של יותר משנה, עלול להיות כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם גבוהה לבנק.

עמלות הפירעון המוקדם מעמידות בסימן שאלה גדול את כדאיות הפירעון. בנוסף לכך יש תנאים שונים שמעמידים הבנקים, למשל שניתן יהיה לפרוע סכום שעומד על לפחות עשירית מסכום המשכנתא שעוד נותר לשלם לבנק.

סוגיית גובה העמלות היא קריטית מבחינת הכדאיות הכלכלית, והיא יכולה לשנות לכאן או לכאן את כדאיות הפירעון המוקדם של המשכנתא. עמלת פירעון מוקדם (זכאים פטורים ממנה) נחלקת למספר עמלות שיש לשלם. העמלה התפעולית עומדת על סכום די מינימלי של כמה עשרות שקלים. עמלה שעלולה להיות משמעותית יותר נגבית כאשר לא מודיעים לבנק מספיק זמן מראש על הפירעון – פרק הזמן הדרוש עומד על עשרה ימים לפחות.

במקרה כזה אתם צפויים לשלם עמלה של 0.1% מהסכום שפורעים. אמנם מדובר באחוז מינימלי, אבל בסכומים גבוהים כמו שקורה בדרך כלל הוא מתורגם לסכום משמעותי. בעיקר, עם קצת תכנון ומחשבה ניתן להימנע לחלוטין מהעמלה המיותרת הזו.

כמו כן, יש לזכור שיש עמלות התלויות בפער בין התנאים במשק במועד לקיחת המשכנתא לתנאים הנוכחיים. עמלת פערי הריבית תינתן לבנק במצב בו הריבית ירדה במרוצת השנים, כך שהריבית הנוכחית במשק נמוכה בהשוואה לריבית בה נלקחה המשכנתא. הבנק למשכנתאות למעשה מפסיד במצבים אלה כסף, אותו הוא ייגבה מהלקוחות בצורה של עמלה.

ניתן להימנע מהעמלה הזו אם בוחרים במסלולים בעלי ריבית משכנתא (ללא תחנות), בהם הצפי הוא לשינויים משמעותיים של הריבית לכל אחד מהכיוונים במהלך תקופת ההחזר. עמלות אפשריות אחרות הן עמלת מדד ממוצע (אותה משלמים במסלולים צמודי מדד בהם הפירעון נעשה בחציו הראשון של החודש) או עמלת הפרשי שער, המאפיינת משכנתאות הצמודות לאחד ממטבעות החוץ ונגבית רק במקרים של אי הודעה מוקדמת לבנק. חשוב לזכור שחישוב העמלות נעשה על פי הנחיות בנק ישראל, כך שהתנאים הראשוניים הם אחידים בין הבנקים. מה שכן, תמיד יש מקום לפנות לבנק בבקשה לקבלת הנחה על סכום העמלות שמשלמים. אם יש לבנק אינטרס לשמור על לקוח שנחשב לקוח "טוב", החשבון שלו מכניס לבנק כספים וכן הלאה – לאותו לקוח סיכוי גבוה בהחלט לקבל הנחה. בנוסף נהוג לקבל הנחה על עמלת היוון ריבית בהתאם לתקופה שעברה מאז מועד לקיחת המשכנתא: 30% הנחה במשכנתא שנלקחה לפני יותר מחמש שנים, 20% הנחה במשכנתא שנלקחה לפני שלוש עד שנים ו-10% הנחה במשכנתא בת פחות משלוש שנים.

לאחר שאתם מקבלים מהבנק תמונת מצב של המשכנתא ושל העמלות, סביר להניח שתוכלו כבר לדעת עד כמה מומלץ עבורכם לבצע את הפירעון.

שימו לב לאותיות הקטנות

חשוב להכיר "מלכודות" המוצבות על ידי חלק מהבנקים, שלא כל פורעי המשכנתאות מודעים להן. כך למשל, במקרה של פירעון חלקי של המשכנתא, יש צורך להודיע לבנק שהעניק אותה מה קורה עם אורך החיים שלה: האם הוא נותר בהתאם לפרק הזמן המקורי (כך שההחזר יורד), או שמא דווקא ההחזר נשאר ומשך המשכנתא מתקצר.

רוב הבנקים כברירת מחדל בוחרים בהפחתה של תקופת ההחזר והשארה של המשכנתא על הסכום הראשוני. בדרך כלל זוהי לא השאיפה של הלווים, שדווקא היו מעוניינים לבצע הפחתה של התשלום שהם משלמים לבנק מדי חודש.

נקודה נוספת בה בה עלול להתגלות פער שעשוי להיווצר בין הרצון שלכם לבין רצון הבנקים הוא המסלול הספציפי שמעוניינים לפרוע. הבנק, בהיעדר הנחיה ברורה אחרת, יבחר בדרך כלל לפרוע את מסלול המשכנתא היקר יותר מבין אלה שקיימים. הכל טוב ויפה, אלא שלא תמיד אלו הם הרצונות של לוקחי המשכנתא.

ההליך הטכני של הפירעון המוקדם כולל הודעה לבנק על הכוונה לפירעון מספיק זמן מראש, ביצוע הפירעון (תוך 30 ימים לרוב) והסרה של השעבוד היחסי על הדירה. חשוב לבקש מהבנק מכתב המאשר את הפירעון של המשכנתא ולהוציא נסח טאבו מעודכן המראה את עצם הסרת השיעבוד. כאשר הסילוק של המשכנתא הוא סופי יש להודיע גם לחברות הביטוח על הכוונה לבטל את הפוליסות בהן הבנק הוא הגורם המוטב, כלומר, רכיב ביטוח החיים וביטוח המבנה במסגרת ביטוח המשכנתא. גם כאשר הסילוק הוא חלקי, צריך להודיע לחברת הביטוח על מנת להקטין את ההחזרים.

אפשר גם למחזר

מעבר לפירעון מוקדם של המשכנתא, ובמידה ואתם לא רוצים להחזיר את המשכנתא אלא לשנותה, אתם יכולים לבצע מחזור משכנתא, כלומר, לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת במקומה משכנתא חדשה לחלוטין. המחזור מתאים כאשר המשכנתא הקיימת מתבררת כלא משתלמת (למשל בריבית קבועה גבוהה בעידן שהריביות היו גבוהות; מסלול עם ריבית גבוהה צמוד למדד) או שאינה מתאימה ליכולות ההחזר שלנו.

קחו לדוגמא אדם שהחליט לפני מספר שנים על תמהיל משכנתא בו ההחזר החודשי המצטבר עומד בשלב מסוים על כ-5,000 שקלים. כאשר יכולת ההשתכרות שלו משתפרת הוא מעוניין להגדיל את הסכום החודשי, ובתמורה ליהנות מקיצור משך המשכנתא ומהקטנת הריביות המשולמות תוך כדי. מחזור משכנתא יאפשר לו לעשות זאת, למרות שמדובר בהליך בירוקרטי הכרוך בתשלום של אי אילו עמלות.

מדריכים נוספים באתר:

 

בדיקה - האם כדאי למחזר משכנתא; מה עמלת הפירעון המוקדם?

תמהיל משכנתא - למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?

 

מחשבון המשכנתא של אתר הון 



 

 

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות