מדריכי דירה ומשכנתא

בחירת המשכנתא - איך בוחרים מסלולי משכנתא ? ומה ההבדל בינהם?

קרדיט: shutterstock

בחירת משכנתא היא החלטה קשה - אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא שתבחרו, על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטית שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן, כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, לא לרוץ ולסגור, שווה להתעכב עוד יום יומיים, העיקר שבסוף תקבלו את המשכנתא האידיאלית.

מעודכן ל-06/2018

היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא

חשוב - על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה - הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון... 

בחירת המשכנתא היא החלטה קשה - אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא)  , על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטית שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן, כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, אולי כדאי לקחת יועץ משכנתא (למדריך שלנו - יועץ משכנתא כדאי?); לא לרוץ ולסגור על משכנתא; שווה להתעכב עוד יום יומיים ויותר, העיקר שבסוף תקבלו מבחינתכם את המשכנתא האידיאלית. 

וחשוב להדגיש- משכנתא אידיאלית זה לא בהכרח הצשכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר. ריבית נמוכה זה חשוב, אבל זה לא הכל. יש חשיבות גדולה לתמהיל - מהם מסלולי המשכנתא? כמה בריבית קבועה וכמה בריבית משתנה, לאיזה תקופות המסלולים? עד כמה הם גמישים וניתנים לפירעון? זה חשוב כי משכנתא זה לא זבנג וגמרנו. אתם צריכים לעקוב אחרי המשכנתא שלכם בהמשך הדרך, ולהתאים אותה למצבכם - יש לכם קושי לשלם את המשכנתא (שכר נמוך יותר, הוצאות גדולות יותר), אתם יכולים למתוח את המשכנתא לעוד כמה שנים ולהקטין את ההחזר החודשי. יש לכם חשש שהריבית תעלה ואתם רוצים לישון בשקט - כנראה שכדאי לכם להעביר חלק מהסכום של המשכנתא למסלול בריבית קבועה (להגדיל את המרכיב הקבוע). 

אז משכנתא זה לא רק ריבית, אבל כמובן שהריבית זה פקטור חשוב. אז איך במה לבחור? אפשר להיעזר ביועצים בבנקים, אפשר לבחור יועץ חיצוני, או מומחה במשפחה - תמיד יש מישהו במשפחה שמבין בעניינים האלו. אפשר גם להשתמש בחומר - מדריכים מחשבונים באינטרנט. כן, במקביל לחיפוש אחרי התנאים הטובים והתמהיל המועדף,  ובמקביל לצבירת הידע והמידע על המסלולים השונים (פרוט בהמשך), מומלץ ל"שחק" במחשבון המשכנתא.  בעזרת המחשבון תוכלו לקבל  את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי - תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם. 

מסלולי משכנתא

קיימים כיום בשוק עשרות רבות של מסלולים שונים ומגוונים של משכנתאות, וזה הופך את בחירת המשכנתא למורכבת ומסובכת. אבל, בסופו של דבר מה שחשוב בבחירת המשכנתא הוא בחינת שלושה פרמטרים – סוג הריבית במשכנתא, האם מדובר בריבית קבועה או בריבית משתנה? בסיס הצמדה – האם המשכנתא צמודה למדד, האם היא תלויה בריבית פריים, או שאין הצמדה? ופריסת התשלומים – האם ההחזר החודשי הוא לפי לוח שפיצר, תשלום קרן וריבית שווה בכל חודש, או שמדובר במסלול של "קרן שווה" שמבטא קרן שווה בכל החזר חודשי ובמקביל ריבית יורדת (מכיוון שהקרן מדי חודש קטנה כך גם הריבית), או שבכלל מדובר (לא שכיח) בהחזרים שנדחים לסוף תקופה – הלוואת בלון, או בדחיות על פני התקופה (גרייס, גישור).  כאן, תוכלו לקרוא על החזרים לפי לוח שפיצר וקרן שווה

את המשכנתא עליכם לקחת כאשר אתם מבינים את שלושת הפרמטרים האלו, את היתרונות והחסרונות של כל שיטה, כשלבסוף בעיקר מטעמים של פיזור הסיכון כדאי ומומלץ לקחת משכנתא מגוונת – כלומר, לא להתבסס על מסלול אחד שיכול להיות חשוף (למדד, לדולר, לריבית המשתנה) אלא  לגוון ולפזר את הלוואת המשכנתא על פני מספר מסלולים, כלומר בחירת המשכנתא היא בעצם בחירה במספר מסלולים שביחד מתגבשים לכדי המשכנתא שלכם. ככה זה עובד בשנים האחרונות - נדיר למצוא לווים שלקחו משכנתא במסלול אחד. רוב רובו של הציבור לוקח משכנתא בכמה מסלולים וכך מפזר את הסיכון. ונדגים - נניח שאתם צריכים משכנתא בסכום של 750 אלף שקלים - ונניח שבחרתם משכנתא ברבית משתנה בסכום של 250 אלף שקל, משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה בסכום של 250 אלף שקל, ומשכנתא צמודה למדד בריבית קבועה בסך 250 אלף שקל - כל המסלולים האלו מתחברים ומהווים את המשכנתא שלכם - בסך 750 אלף שקל. אבל, מה זה בעצם כל מסלול - מסלול בריבית קבועה?, בריבית משתנה? צמוד למדד? הנה ריכוז המסלולים הנפוצים -  

משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה:

הלוואת משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה, היא הלוואה שהריבית עליה ידועה ביום קבלת המשכנתא (הריבית המשתנה נמוכה מהריבית הקבועה), המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן שמתפרסם מדי חודש (ב-15 בחודש ומתייחס לחודש העוקב). הריבית על המשכנתא הזו תלויה בריבית בנק ישראל, משמע, כאשר הריבית במשק עולה גם הריבית המשתנה עולה. וההיפך – כאשר הריבית במשק יורדת, אזי הריבית על הלוואת המשכנתא יורדת.עם זאת, יש להדגיש כי השינוי בריבית המשתנה בפועל על המשכנתא תלוי במועדי השינוי שנקבעו מראש בעת לקיחת המשכנתא (אחת לתקופה – חצי שנה, שנה, שנתיים). הריבית המשתנה נקבעת על פי עלות הגיוס הממוצעת והיא תלויה גם בנתוני בנק ישראל לרבות הריבית הממוצעת על המשכנתאות.

כאשר לוקחים משכנתא במסלול כזה, יש להעריך את המדד בשנים הבאות – עליית המדד מבטאת חלק משמעותי מהריבית הכוללת על המשכנתא (מדד בתוספת ריבית משתנה) וכן יש להעריך לאן נושבת הריבית – האם הכיוון הוא למעלה, ואז ההחזרים על המשכנתא שנלקחה יתייקרו בהמשך, או שהריבית צפויה לרדת ואז ההחזרים החודשיים דווקא ירדו.  ומכאן, שדווקא כאשר יש הערכות לירידת ריבית בהמשך, המסלול הזה יכול להיות כדאי.

במסלול זה, בדומה למסלולים נוספים שבהם הריבית משתנה, פירעון מוקדם של המשכנתא , אינו כרוך בעמלת פירעון מוקדם.  

 משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה:

משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה היא הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא. אפשר לטעות ולחשוב שהריבית הכוללת על ההלוואה קבועה, אבל זו כמובן טעות – הריבית הכוללת מורכבת מהמדד ומהריבית הקבועה, והמדד כמובן משתנה. המסלול הזה שכיח מאחר שהוא מספק ללווים ביטחון לגבי ההחזרים החודשיים. ההחזר החודשי לא תלוי בריבית במשק, הוא משתנה רק כתוצאה מעליית המדד. במילים אחרות, התשלום הריאלי (ההחזר החודשי הריאלי) קבוע, ותחת הנחה שגם השכר עולה בדומה לעלייה במדד, אז הרי שבאופן יחסי (ריאלית) תשלומי המשכנתא נותרו יציבים.

ההנחה הזו לא ברורה מאליה, ואם מתעלמים מהעלאת שכר עתידית, במטרה להעריך את התשלומים העתידיים, אפשר להסתמך על מתווה בנק ישראל הרשמי למדד בשנים הבאות -  בין 1% ל-3%, וזאת, על פי הערכת הבנק תהיה ההתייקרות של החזרי המשכנתא. אבל, חשוב להדגיש - בנק ישראל מפשל בתחזית שלו - בשנים 2014 עד 2017  המדד היה במצרפי שלילי, כשגם במהלך 2017 למרות הביטחון שיהיה מדד חיובי, המדד סביב האפס. התחזית קדימה היא למדד חיובי אבל נמוך - על פי הערכות הגלומות באגרות החוב הנסחרות בבורסה ועל פי הערכות הכלכלנים של בתי השהקעות והבנקים, המדד בשנים הבאות יהיה כ-1% (בשנה).   

מול הביטחון והיציבות שבתשלומים במשכנתא זו, יש גם חסרונות – בתקופה של ירידה בריבית, הלווים לא נהנים מירידה זו; ואם בכל זאת, הלווים מחליטים לפרוע את המשכנתא בריבית קבועה הם יאלצו לשלם עמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם) שיכולה להסתכם בסכומים גבוהים (כתלות במרווח בין הריבית הקבועה בהלוואה לריבית הנוכחית)

 משכנתא צמודה לשער הדולר / שער האירו

מסלול משכנתא צמוד לשער הדולר או לשער האירו מצמיד למעשה את המשכנתא שלקחתם לאחד משערי החליפין האלו, כאשר על קרן המשכנתא הצמודה מתווספת ריבית ליבור בתוספת של בין 1.5% ל-2.5%. ריבית הליבור היא ממוצע הריביות בחמשת הבנקים המובילים באנגליה. הריבית על המשכנתא מתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים כפי שנקבע בהסכם המשכנתא המקורי עם הבנק.

לרוב במסלול זה הריבית נמוכה יותר מהמסלולים השקליים (ולכאורה, ככל שהפער בריביות גדול יותר כך ההלוואות האלו אטרקטיביות יותר), אך אליה וקוץ בה – הריבייות הנמוכות יחסית הם סוג של פיצוי על אופיו המסוכן של המסלול - בכל החזר חודשי הלווים משלמים סכום שהוא צמוד לדולר / אירו וקרן החוב שלהם צמודה לדולר / אירו,  ומכאן שמדובר בהחזרים שעלולים להיות מאוד תנודתיים, בהתאם לתנודות בשערי החליפין, ובהתאמה החוב יכול להיות מאוד תנודתי. מעבר לכך - למה לכם לקחת משכנתא במסלול כזה? האם ההכנסות שלכם צמודות לדולר או לאירו? הרי אין קשר בין ערך הדירה לשער האירו והדולר, ומשכנתא כזו חושפת אתכם לסיכון גבוה באם המטבע יעלה ביחס לשקל. אלא אם יש לכם בהתאמה הכנסות שקשורות לאותו המטבע וצמודות לו. 

ניתן לקבל בבנקים למשכנתאות מסוימים גם משכנתאות על מטבעות אחרים. על כל פנים, המשכנתאות האלו יחסית נדירות בגלל הסיכון שמייחסים לתנודות בשערי החליפין.

מחשבון משכנתא

 משכנתא בריבית פריים

ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית בין הבנקים. ריבית זו שנקבעת מדי חודש על ידי בנק ישראל היא הבסיס לקביעת הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות. כאן, תוכלו להרחיב על המושג - ריבית פריים, ולהבין למה הוא יחסית גבוה (ביחס לריבית בנק ישראל - מישהו מרוויח מזה). 

משכנתא בריבית פריים היא משכנתא שצמודה לריבית הפריים ומכאן שההחזרים במשכנתא זו יהיו תלויים בהחלטות בנק ישראל (בכל חודש וחודש).

יתרונות המסלול – ריבית הפריים נמוכה בסביבת ריבית נמוכה, ועדיפה, לרוב, על הריבית הקבועה במסלול צמוד מדד. כלומר, כאשר משווים את הריבית הכוללת (כולל הצמדה) של המסלול הצמוד והקבוע מול מסלול הפריים, למסלול הפריים יש עדיפות ברורה. אבל, לפני שקופצים על ההלוואות האלו צריך לזכור שבנק ישראל הגביל את מרכיב ההלוואה המשתנה מסך כל הלוואת המשכנתא כך שהיא יכולה להיות עד שליש מהיקף ההלוואה ומעבר לכך – אם הריבית במשק צפויה לעלות אז בהתאמה גם ריבית הפריים תעלה ואיתה גם ההחזר החודשי, כך שקיים סיכון מעצם העלייה האפשרית בריבית.  מנגד, אם המשק נמצא לקראת הורדת ריבית (צפי להורדת ריבית), המשכנתא במסלול זה עדיפה שכן הריבית עליה במגמת ירידה. ועדיין - למרות הסיכון מעליית ריבית, המרווח בין הריבית משכנתא במסגרת מסלול פריים (לרוב פריים מינוס 0.4%-0.8%) לבין הריבית הקבועה כה גדול, שאין כמעט משכנתאות שלא לקוחות את מרכיב הפריים עד לגבול המותר.  

במסלול ריבית פריים,  אין עמלת פירעון מוקדם.

 משכנתא בריבית קבועה, לא צמודה למדד

מסלול פופולארי מאוד, ומסתבר שהוא יחסית חדש (הפך למקובל בתחילת שנות ה-2000). במסלול זה מספקים  הבנקים למשכנתאות משכנתאות בריבית קבועה שאינה צמודות למדד (קל"צ = קבועה לא צמודה). המסלול הזה מוצע רק לחלק מההלוואה ולרוב הוא ניתן לתקופות של עד 20 שנה,  אם כי ניתן לקחת אותו גם לתקופות ארוכות יותר . בפועל, הריבית בהלוואה זו עולה על הריבית בהלוואה צמודה למדד בריבית קבועה כדי לגלם את המדד הצפוי, אך כל לווה יכול להעריך את המדד הצפוי ומכאן לגזור את המסלול העדיף לו. באם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה עולה על הריבית הקבועה בתוספת האינפלציה הצפויה במשכנתא צמודה, אזי המסלול בריבית קבועה פחות אטרקטיבי מהמסלול של ריבית קבועה עם הצמדה. מנגד, אם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה נמוכה מהריבית הקבועה והאינפלציה הצפויה במשכנתא עם ריבית קבועה והצמדה, אזי עדיף המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה.

ההחזר החודשי במשכנתא  זו  הוא קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא - המדד לא משפיע על ההחזרים; שינויי בריבית לא משפיעים על ההחזרים, וזה יוצר וודאות מוחלטת ללווים. המסלול הזה גם מתאים לתקופה שבה יש צפי לעליית ריבית. עלייה אם וכאשר תהיה לא תשפיע על הריבית במסלול.

מנגד, החסרונות הבולטים של המסלול – עמלת פירעון מוקדם (בחלק מהבנקים למשכנתאות); מגמה של ירידה בריבית עשויה להפוך את הריבית הקבועה ליקרה באופן יחסי לריביות בשוק; ההחזרים בתחילת המשכנתא גבוהים לעומת ההחזרים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה – בגלל שהריבית גבוה יותר, אבל כמובן שבהמשך תקופת המשכנתא זה מתהפך והתשלומים במסלול זה נמוכים יותר מהתשלומים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה. מה עדיף קבועה צמודה או קבועה לא צמודה (קל"צ)? 

בחירת המשכנתא לרוב היא מיקס של מספר מסלולים, ככה מקטינים את הסיכון שיש למסלול בודד, ככה לא תלויים לחלוטין במדד המחירים לצרכן, וגם לא מסתכנים בחשיפה לריבית הפריים. מנגד, גם לא מהמרים לחלוטין על ריבית קבועה, שאמנם מספקת ביטחון, אבל היא יקרה מהריבית המשתנה.

 פריסת המשכנתא / ההחזרים לאורך התקופה:  

 תשלומים לפי לוח שפיצר – תשלום חודשי קבוע

קיימות מספר שיטות להחזיר את המשכנתא- שיטה ראשונה ופופולארית לפי לוח סילוקין (לוח תשלומים) שפיצר. בשיטה זו התשלום החודשי הוא קבוע. התשלום החודשי כולל בתוכו מרכיב של החזר קרן ומרכיב של החזר ריבית, כאשר בשנים הראשונות מרכיב תשלום הריבית (מתוך הסכום הקבוע) הוא מהותי יותר מהחזר הקרן; אך מתישהו (במחצית השנייה של ההלוואה) זה מתחלף ומרכיב החזר הקרן הוא הדומיננטי בתשלום.

התשלומים בפריסה כזו אמנם מבטאים תשלום קבוע, אבל צריך לזכור שאם המדד משתנה, הריבית משתנה, הליבור משתנה, אז כמובן שהתשלומים משתנים. התשלום הקבוע הוא התשלום הריאלי אבך ברגע שיש שינויים בנתוני הבסיס לוח התשלומים מתנה גם כן. עלייה במדד מעלה בהתאמה את כל התשלומים העתידיים בשיעור עליית המדד; שינויים בריבית משליכים מאוד על לוח התשלומים שיחושב ברגע השינוי לפי הריבית המעודכנת.

 תשלומים לפי לוח סילוקין "קרן שווה"

שיטת פריסה נוספת שהופכת בשנים האחרונות לפופולארית יותר ויותר היא שיטת הקרן השווה. על פי השיטה הזו משלמים מדי חודש סכום קבוע בגין הקרן כך שמדי חודש הקרן קטנה בגודל התשלום (בעוד שבשיטת שפיצר, התשלום בגין הקרן משתנה על פני התקופה – מתחיל בקטן וגדל לאורך זמן). במקביל לתשלום בגין הקרן, כולל ההחזר החודשי את מרכיב הריבית, כאשר מרכיב זה הולך וקטן עם הזמן, פשוט בגלל שהקרן הולכת ופוחתת. ומכאן, שההחזרים החודשים בגישה זו הולכים ויורדים עם הזמן.

ההחזרים החודשיים בתחילת הדרך בשיטת הקרן השווה גבוהים יותר מאשר ההחזרים בלוח שפיצר, ובפועל, ניתן לעשות טרייד אוף / החלפה בין גובה ההחזרים לתקופת המשכנתא, כך שמי שיכול לשלם את התשלומים הגבוהים בתחילת הדרך בקרן שווה, אולי יעדיף את שפיצר באותם סכומים בתחילת הדרך, ואז המשכנתא שלו תהיה קצרה יותר.  

 תשלומים לפי לוח סילוקין "בוליט"

פריסה בוליט מתאימה למי שצריך מימון ביניים – לתקופה שבין רכישת דירה חדשה ומכירת הדירה הקיימת (או מימוש של נכסים מסוימים – חיסכון, קופות גמל וכו'). בהלוואת ביניים / הלוואת גישור הלווים לרוב משלמים מדי חודש את הריבית בלבד.

 גרייס / דחיית תשלומים

בהלוואות גריס / דחיית תשלומים, הלווה והמלווה מגיעים לסיכום על דחיית  חלק או כל התשלומים על המשכנתא לתקופה מסוימת (לתקופת גרייס – תקופת חסד); לרוב זה קורה על רקע מצוקה פיננסית של הלווה, והמלווה מעדיף ללכת לקראת הלווה, אחרת לא בטוח שהוא בכלל יראה את הכסף. המשכנתא משמיכה בתקופת הגרייס לצבור ריבית והצמדה.

הלוואת בלון

הלוואת בלון היא הלוואה שמשולמת רק בסוף הדרך. לאורך חיי ההלוואה אין תשלומים כלל, ובסוף התקופה הלווה מחזיר את הקרן ואת הריבית שנצברה. ההלוואה הזו ממש לא נפוצה בעת בחירת המשכנתא / לקיחת משכנתא. סוג אחר של בלון הוא תשלומים שוטפים של הריבית וקרן בסוף התקופה. הרחבה על הלוואת בלון 

 איך בוחרים משכנתא?

בחירת המשכנתא היא כאור לא עניין פשוט - באיזה מסלול או מסלולי משכנתא לבחור? לאיזו תקופה לקחת את המשכנתא? מה יהיו ההחזרים החודשיים? שאלות חשובות שישפיעו על התכנון הפיננסי והתקציב השוטף שלנו בשנים הבאות, אבל אין תשובות חד משמעיות. אף אחד לא נביא; אף אחד לא יודע בוודאות איזה מסלול עדיף ולכן כדאי ומומלץ לפזר סיכונים, לבחור תמהיל של מסלולים שונים צמודים ולא צמודים; תמהיל כזה מקטין את הסיכון שבחשיפה למסלול של ריבית משתנה שעשויה לעלות, מקטין את החשיפה למדד באם המדד יעלה. הפיזור צריך גם להיות בסוג הריביות – קבועות לעומת משתנות. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה וידועה לאורך כל חיי המשכנתא, ובאופן הזה החשיפה למדד לא קיימת והחשיפה לשינויים בריבית (כתוצאה משינויים בריבית הבסיס על ידי בנק ישראל) לא קיימת. מסלול בריבית קבועה, לצד מסלול בריבית משתנה לצד מסלולים צמודים עדיין לא מבטיחים את המסלול הכלכלי ביותר, אבל הם מבטיחים שינה רגועה (ע כמה שאפשר שיש משכנתא) – אחרי הכל, עשיתם כל מה שיכולתם כדי לפזר את הסיכון; הריבית שאתם משלמים היא אולי לא הנמוכה ביותר, אבל היא גם לא הגבוה ביותר; הריבית שאתם משלמים היא הפחות מסוכנת מכולם והפחות תנודתית מכולם.

והנה כמה טיפים בבחירת המשכנתא –

-          בבחירת הריבית (משתנה או קבועה) תתייחסו לגובה הריבית כיום, אבל גם להערכות בנוגע לשינויי בריבית. כאשר יש צפי לעליית ריבית, עדיפה לרוב ריבית קבועה; כאשר יש צפי לירידת ריבית עדיפה לרוב ריבית משתנה.  

-          במידה ואתם מעריכים בסבירות גבוה שתעשו פירעון מוקדם (ירושה עתידית, פירעון חיסכון, קרן השתלמות וכו') עדיף להיות במסלולים – פריים, ריבית משתנה, מט"ח שבהם אין עמלת פירעון.

-          באם אתם סבורים שההכנסה הפנויה שלכם תרד עם השנים (כתוצאה מסיבות מגוונות – שחיקת שכר, שינוי בהרכב המשפחה ועוד) יכול להיות שעדיפה לכם פריסת קרן שווה שבה התשלומים הולכים וקטנים.

-          צריך לתכנן את ההחזר החודשי על פי מה שיהיה בעתיד, אל תתייחסו לנתוני ההווה. מה שחשוב זה ההכנסה הפנויה שלכם בעתיד, ובהסתמך על זה בחרו את המסלולים.

-           בדקו את התנאים מסביב למשכנתא – אפשרות לגרייס, אפשרות להקפיא הלוואה, אפשרות להאריך תקופה וכו'.

-          פיזור ההלוואה על פני מספר מסלולים – גם פיזור בין ריביות משתנות לקבועות וגם פיזור בין הלוואות צמודות ללא צמודות.  

-          שווה להתמקח – אחרי שבחרתם את המסלולים , את תקופת ההלוואה ואת יתר הפרטים, תפעילו לחץ כדי להוזיל את העלויות, כדאי מאוד, כל עשירית האחוז מצטברת לכמה אלפים טובים של תשלומים שוטפים.

HON TV

איך מתמקחים עם הבנק

כאן, תוכלו לקבל הרחבה על הטפסים והנתונים שתצטרכו להעביר לבנק במקביל לבחירת המשכנתא (בחירת מסלולי המשכנתא), וכן על השלבים בהתנהלות מול הבנק.אבל, מעבר לחלק הטכני יש חלק חשוב ועקרוני - המשא ומתן מול הבנקים .כאמור צריך להתמקח עם הבנקים. איך עושים זאת? בשלב הראשון, עושים בדיקה במספר מקומות (אפשר וכדאי גם אצל חברות הביטוח) כדי לקבל מידע על הריביות במסלולים שבחרנו. בשלב זה, ננסה להגיע (בכל אחד מהבנקים וחברות הביטוח) לריביות הנמוכות ביותר, נבדוק אם יש לנו הנחה מסוימת כתוצאה מהיותנו לקוחות הבנק המסחרי שמחזיק בבנק למשכנתאות;  הנחה בגלל השתייכות לוועד עובדים מסוים, לגילדה מסוימת (רואי חשבון, עורכי דין).

 זכרו שהריבית שמסרו לכם, היא רק ההתחלה. הבנק יודע שאתם תחלו במשא ומתן והוא משאיר לעצמו מרווח ביטחון. אחרי שהשוותם את הריביות בבנקים נוספים, תוכלו לנפנף בריבית הנמוכה ביותר שקיבלתם. לרוב, זה מצליח.  

זכרו שלמנהל הסניף יש כח רב, הוא יכול לתת לכם צ'ופרים קטנים – הנחה בפתיחת התיק משכנתא, ביטול עמלת פירעון מוקדם בעתיד; אבל הכי חשוב לנסות להוזיל את הריבית על המשכנתא. כאן, ריבית המשכנתא המעודכנת - זה חשוב, ככה תדעו אם הריבית שאתם מקבלים טובה או לא (יחסית לאחרים), וככה תדעו אם באמת ניתן להתמקח ולהשיג תנאים טובים יותר.

היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא

 רוכשים דירה במחיר למשתכן?  ככה תקחו משכנתא - מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה בסוף שנת 2015 והיא הבשורה הגדולה להערכת משרד האוצר לשוק הדירות. לא בטוח שזה יתרום לירידת מחירים גורפת, אבל כן - היא בשורה לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ויש להם מסתבר שתי הטבות גדולות - הראשונה , הנחה גדולה על המחיר של הדירה (יכול להגיע ל-30%), ומעב רלכך, המשכנתא שם יקבלו תהיה ביחס לערכה הכלכלי של הדירה , והממשעות היא שמרכיב ההון העצמי במשכנתא יהיה נמוך במיוחד (במקרים רבים יהיה ניתן לרכוש דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל) 

ריבית משכנתא מעודכנת - ככה תדעו אם הריבית שאתם משלמים סבירה,  או שאולי כדאי ( אם אפשר)  למחזר אותה ולחסוך הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר).


מחשבונים קשורים: 

 מחשבון מחירי הדירות

מחשבון מס רכישה.

מחשבון משכנתא

וגם -

מחשבון שכר דירה

מחשבון מדד תשומות הבנייה 

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות