מדריכי דירה ומשכנתא

האם אפשר לקחת משכנתא בריבית פריים בלבד? מסתבר שכן, אבל...

מעודכן ל-09/2017

 

האם אפשר לקחת משכנתא בריבית פריים בלבד? מסתבר שכן

על פי הנחיות של בנק ישראל לא ניתן לקחת משכנתא במסלול של ריבית משתנה בלבד. בפועל, ניתן לקחת משכנתא בריבית משתנה צמודה לפריים רק בערך של שליש מהיקף המשכנתא. בנק ישראל קבע את ההנחיה הזו לפני מספר שנים במטרה במטרה לעזור לציבור.

הגישה היתה שהציבור "מטומטם" ולוקח משכנתאות בריבית פריים, למרות שהמשכנתאות האלו מאוד רגישות לעלייה בריבית. הכוונה של בנק ישראל היתה טובה – הוא שלח את הציבור לקחת משכנתאות בריבית קבועה, כי הריבית הזו בטוחה. בריבית קבועה אין הפתעות – אין תלות בריבית בנק ישראל. אז נכון שמדובר בריבית גבוהה, אבל בלי סיכון של שינוי בהמשך הדרך.

בבנק ישראל חששו מתסריט שהריבית עולה, והחזר המשכנתא בהתאמה עולה במסלולים התלויים בריבית משתנה. הם חששו שהציבור פשוט "מטומטם" ולכן הציבור יישלם. אבל בכך הם הזיקו פעמיים ללווים.

בפעם הראשונה – ברגע שמגבילים את הבנקים במתן אשראי, אזי מתייקרת הריבית במקומות שהוגבלו – בנק ישראל גרם לעלייה בריבית.

בפעם השנייה – בנק ישראל שלח את הציבור לריביות הגבוהות (ריבית קבועה) ובכך בעצם ייקר את ממוצע הריבית על המשכנתא.

וזה עוד לא הכל – בנק ישראל טעה – הריבית לא עלתה, ההגבלה הזו, ייקרה מאוד את החזרי המשכנתא של כל הלווים, בעוד שבסופו של דבר תרחיש האימים של הבנק לא התרחש. נכון זה רק בינתיים – מתישהו הריבית המשתנה תעלה, אבל בינתיים מדובר על הפסד ענק. אם הציבור היה יכול לקחת משכנתא בשיעור גבוה משליש בריבית  משתנה צמודה לפריים הוא היה חוסך המון. ההבדל בין הריביות במסלול הפריים למסלולים האחרים הוא 2% ויותר!

ומכאן שגם אם מתייקרת הריבית, לציבור יש מרווח ביטחון גבוה – 2% ויותר לא הולכים ברגל, יש מספיק זמן לעשות שינויים.

כל המשכנתא בפריים - איך עושים זאת? 

 ועל רקע זה, הנה מה שחלק מהלווים עושה – הם לוקחים משכנתא מאוד גדולה, ששליש ממנה בפריים (לרוב פריים מינוס 0.5%-0.6 – שהמשמעות שלה היא ריבית של 1%), ואז אחרי תקופה קצרה מחזירים את יתר המשכנתא. לבנק המממן אין בעיה עם זה, זה אולי לא נוח לו, אבל ברגע שאין בעיה להחזיר את המימון אז אין לו ברירה, אלא לקבל את ההחזר, ואז הלווה נשאר עם החלק המשתנה – פריים מינוס.

הנה דוגמה – נניח שאתם קונים דירה ב-2 מיליון שקל, וצריכים משכנתא ב-470 אלף שקל.  במצב כזה אתם יכולים לקחת משכנתא ב-1.4 מיליון שקל, כ-470 אלף שקל בריבית משתנה (פריים מינוס) והיתר במסלולים אחרים. את החלקים האחרים תחזירו במהירות ואז תישארו עם משכנתא פריים מינוס בסך של 470 אלף שקל – כמו שרציתם מלכתחילה. מה שחשוב לברר שאין הוצאות נוספות – עמלת סילוק / עמלת פירעון – תדאגו שלא יהיה ולרוב אין. תדאגו שעמלת פתיחת תיק תהיה בשיעור נמוך (כי זו עמלה שיגבוה ממכם בעת פתיחת תיק המשכנתא על הסכום הגדול – ועדיין למרות העמלה זה עשוי להיות משתלם).

אז נכון, זו דרך עוקפת להשיג משכנתא בריבית פריים. נכון שהמהלך עצמו מאוד מסריח, והאמת לא ברור גם אם הוא חוקי לחלוטין,  אבל חשוב לחזור לבסיס – זו ריבית אמנם נמוכה, אבל יש כאן סיכון – הריבית תעלה וכשהיא תעלה, זה יכול לברוח לכם לריביות גבוהות – אתם צריכים להיות תמיד עם היד על הדופק. לא בטוח בכלל שזה מומלץ לרבים. זאת ועוד – הבנקים לא טיפשים, ולמרות אינדיקציות מיועצי משכנתאות שהדבר אפשרי ומיושם בפועל, צריך להבין שי כאן סיכון מסויים. אולי בבנקים יחליטו בנקודה מסוימת לסגור את הפרצה הזו – וגם בנק ישראל יכול להגיד עד כאן.

ריבית המשכנתא לאן?

מחירי הדירות לאן?

ריבית משתנה או ריבית קבועה - מה עדיף?

הון למשכנתא - כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא - האם צריך?

 


 

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

עמית בר

עמית בר

השאר תגובה

2 תגובות

  • עמית היקר
    1 כמה אנשים יש לדעתך במדינה שיכולים לבצע את ה"תרגיל שהצעת??
    א. המשכנתא הממוצעת עומדת כיום על כ 700 אש"ח כלומר מרבית הלווים זקוקים
    לסכום כפול מ 420 אש"ח .
    ב. ההחזר החודשי למשכנתא של 1.4 מיליון עומד על כ 8,000 ש"ח . לצורך כך יש
    להציג לבנק הכנסות בגובה של פי 3 מההחזר כלומר 24,000 ש"ח נטו.
    לכמה אנשים יש משכורת בגובה זה ?
    2. זה נכון שבדיעבד התברר שריבית הפריים לא עלתה למרות שבנק ישראל מאד
    מעוניין לעלות אותה. אבל משכנתא ,כידוע לוקחים לתקופות ארוכות מאד. האם לא
    כדאי לשלם "פרמיה" המתבטאת בתוספת הריבית על מנת לקנות את הביטחון
    ביכולת החזר המשכנתא ??
    3. גם אני בעבר (כשעוד היה אפשר) המלצתי ללקוחותי בבנק בו עבדתי, לקחת את כל
    ההלוואה בריבית הפריים, אבל זאת לאחר שבדקתי את האלטרנטיבות האחרות.
    הריבית במסלול ה"קבועה לא צמודה" עמדה אז על כ 6.5% .
    אבל בריביות שהיו בשוק בשנים האחרונות, וגם אלו הנהוגות היום,
    האם כדאי להמשיך ולהמר על כל ההלוואה במסלול הפריים ? לדעתי לא.
    גם אם נניח שכאשר הפריים יעלה ,ניתן יהיה למחזר את ההלוואה ללא קנסות פרעון
    מוקדם , לטובת מסלולים אחרים. ברור לנו שבמסלולים האחרים הריבית תהיה גבוהה
    יותר משהיא כיום.
    4. לא התייחסת בהצעתך ,לעובדה שבעת פירעון מוקדם של מסלולי משכנתא שאינם "פריים" עלולה להיות עמלת רעון מוקדם" וכאשר מדובר בסכום גבוהה בתקופה שנותרה ארוכה במיוחד ,הקנס עלול להיות "כואב" במיוחד.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות