fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית

מעודכן ל-10/2018

לא כולם יודעים, אבל ניתן לקחת משכנתא גם לא דרך הבנק למשכנתאות. בדרך כלל כשחושבים על שוק המשכנתאות נהוג לחשוב על שוק הנשלט בלעדית בידי הבנקים למשכנתאות ושאת ההלוואה החשובה והגדולה ביותר שאנחנו לוקחים, ניתן לקחת רק מהבנק. התפיסה הזאת איננה רחוקה מאד מהמציאות, ובדרך כלל זאת גם האפשרות העדיפה. את המשכנתאות בתנאים הכי טובים נותנים הבנקים למשכנתאות ואת הרוב המוחלט של המשכנתאות לוקחים רוכשי הדירות מהבנקים למשכנתאות. אבל, חשוב לדעת שקיימים גופים ופתרונות אחרים לנטילת משכנתא חוץ בנקאית (משכנתא שניתנת על ידי גוף שאיננו בנק), אבל חשוב מאד לדעת - הריביות בגופים האלו הרבה יותר גובוהות מהריביות על המשכנתאות שלוקחים הבנקים ולכן - אם מחליטים ללכת על האפשרות הזאת - להיות בטוחים שביררתם את כל האפשרויות ושאין ברירה אחרת. 

מי צריך משכנתא חוץ בנקאית?

לפעמים אנשים המבקשים לקחת משכנתא מהבנק נתקלים בקשיים ובסרובים מצד הבנק. הבנקים אינם ששים להתת משכנתא למי שהיסטוריית האשראי שלו בעייתית או ששיעור המימון שמציע הבנק אינו מספיק כדי להשלים את הסכום הדרוש לרכישת הדירה.

אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית הם בדרך כלל אנשים שבהיסטוריה שלהם יש צ'קים שחזרו, הוראות קבע שלא כובדו, חריגות תכופות וכרוניות ממסגרות האשראי של הבנק וכמובן אנשים שחשבונם מוגבל או הוגבל בעבר. גם אנשים שבעבר פיגרו בהחזרי הלוואות ומשכנתאות או שסורבו הכנסות נמוכות נמצאים בקטגוריה של בעלי היסטוריית אשראי בעייתית.

קבוצה נוספת של אנשים המתקשים לקבל משכנתא מהבנק היא אנשים בעלי הכנסות נמוכות. מחירי הדירות הגבוהים הפכו את החזרי המשכנתא לגבוהים מאד והם מהווים חלק נכבד מאד מההוצאה החודשית של משפחה בישראל. כלל האצבע הוא שהחזרי המשכנתא לא יהיו גבוהים יותר 30%-40% מההכנסה הפנויה. החזרים גבוהים יותר מגדילים מאד את הסיכון שלוקח המשכנתא לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים.

כאן תוכלו ללמוד מה זה חשבון מוגבל ואיל לא להגיע למצב שהחשבון שלכם מוגבל.

זה נכון שהבנקים ממשכנים את הדירה ובמקרה שהלקוח לא עומד בתשלומים הם יכולים לאלץ אותו למכור את הדירה אבל הם משתדלים מאד לא להעניק משכנתאות ללווים מסוכנים. כמו כן הוראות בנק ישראל מגבילות את הבנקים ואין מתירות מתן משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה ממחצית השכר הפנוי של הלווה.

מה הריבית במשכנתא חוץ בנקאית?

מאחר ואת המשכנתאות החוץ בנקאיות נותנים גופים שהם פחות מבוססים פיננסית מהבנקים למשכנתאות, ומכיוון שתיק המשכנתאות של הגופים האלו (מספר המשכנתאות שהם נתנו) קטן בהרבה מאלו של הבנקים - הסיכון שלוקחים הגופים האלו במתן המשכנתא הוא גבוה יותר. הסיכון במתן הלוואה מגולם בעולם הפיננסי בגובה הריבית ולכן הריביות שגובים הגופים האלו גבוה בהרבה מהריבית שגובים הבנקים למשכנתאות.

אחד הגופים העיקריים היום שאפשר לקחת ממנו משכנתא חוץ בנקאית הוא חברת כלל באמצעות חברת כלל פיננסים. הריבית הניתנת בכלל גבוהה בכאחוז וחצי מהריבית בבנקים אבל היא תלויה מאד באיכות הנכס ובמיקומו, בהיסטוריית האשראי של נוטל המשכנתא, בהון העצמי שיש ללקוח וכו'.

כלל היא חברה גדולה ויציבה אך חיפוש בגוגל מעלה עוד מספר גדול של חברות המוכנות להעניק משכנתאות ללקוחות שלא הצליחו להשיג את המשכנתא בבנק ובהם הריביות גבוהות עוד יותר ועלולות להגיע לפי שניים עד פי שלוש מהריביות הניתנות בבנקים.

כנסו כאן למחשבון המשכנתא המשוכלל שלנו

מי יכול לתת משכנתא חוץ בנקאית?

הרפורמה בשוק ההון שהוחלה בשנת 1989 איפשרה לחברות ביטוח וולחברות פרטיות אחרות פיננסים להעניק הלוואות לטווח ארוך ובסכומים גבוהים.

בישראל קיימות שתי דרכים חוקיות ולגיטימיות לקחת משכנתא חוץ בנקאית. ישנם גופים שאינם מורשים. חשוב להדגיש ששוק המשכנתאות החוץ בנקאיות מפוקח על ידי המדינה ושעל מנת לעסוק בתחום יש לקבל רישיות ממשלתי.

האפשרות הראונה היא לקחת משכנתא מחברות הביטוח. חברות הביטוח הן גופים פיננסיים גדולים אשר מלבד שירותי ביטוח מציעות היום גם מסלולי משכנתא דומים לאלו של הבנקים למשכנתאות.

האפשרות השניה היא נטילת משכנתא מחברות חוץ בנקאיות פרטיות. כאמור, כל החברות הנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות מפוקחות על ידי רשויות החוק ואין מדובר בעסקים מפוקפקים כפי שניתן לחשוב אלא בעסקים לגיטימיים לחלוטין.

מה החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית?

מאחר והלווים הפונים לקחת משכנתא חוץ בנקאית הם לקוחות הנחשבים מסוכנים יותר, הגופים שנותנים את ההלוואות גובים מחיר על הסיכון שהם מוכנים לקחת והמחיר הזה בא לידי ביטוי בריבית אותה הם גובים על המשכנתאות.

כמה גבוה? בעצם עד היום לא נקבעה הגבלה על הגופים החוץ בנקאיים לגבי הריבית אותה הם יכולים לגבות ולעיתים קרובות המשכנתאות האלו יקרות באחוזים ניכרים מהמשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים. כשמדובר בהלוואות לזמן ארוך כמו המשכנתאות מדובר בייקור שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים במשך חיי המשכנתא.

חיסרון נוסף הוא שכשמדובר בחברות האשראי הפרטיות אמנם מדובר בגופים מפוקחים אבל עדיין, מדובר בגופים פרטיים שאינם חזקים פיננסית כמו הבנקים וששיטות הניהות והתרבות הארגונית שלהם איננה סולידית כמו הבנקים. לכן, כדאי לברר היטב מי הגוף שעומד מאחורי החברה, מי הבעלים שלה ומה האיתנות הפיננסית שלה.

ההחלטה על רכישת דירה ונטילת משכנתא היא החלטה לא פשוטה. במקרה שהבנק מסרב לתת לכם משכנתא, כדאי לחשוב אם אין לו סיבה טובה לסרב. נטילת משכנתא ללא יכולת להחזיר אותה עלולה לסבך את הלווה ובסופו של דבר לגרום לו להפסדים כספיים כבגים, שלא לדבר על עוגמת הנפש. אם כבר מחליטים ליטול משכנתא חוץ בנקאית, כדאי, כרגיל, לעשות שיעורי בית ולברור היטב את החברה ממנה נוטלים את ההלוואה.

איך נפרדתי מהמשכנתא שלי? על פירעון מוקדם של המשכנתא

מחשבון מסלולי משכנתא

משכנתאות לתושבי חוץ - איך לוקחים? מה ההבדל ממשכנתא רגילה?

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

יואב בהט

יואב בהט

יואב ניהל את מחלקת התוכן והנתונים של חברת איי-אונליין במשך שנים רבות. שם נחשף לכתיבה, עריכה והכרות מעמיקה עם שוק ההון.
יואב כותב באתר הון לצד תפקידו כרכז כתבים.
תחומי הסיקור של יואב, הם בעיקר - שוק ההון והשקעות; פנסיה וביטוח; ושוק הנדל"ן.

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות