חוות דעת של המשנה ליועץ המשפטי אמורה לפשט את דרך החישוב של היטל ההשבחה הנוצרת בעקבות אישור של תוכנית מפורטת אולם החשש הוא שלצד פישוט התהליך היא תביא במקרים מסויימים להתייקרות משמעותית של ההיטל.

היטל השבחה הוא מס שגובה המדינה על עליית ערכו של הנכס בעקבות שינויים שנעשו בו או בעקבות אישורה של תוכנית מפורטת אשר אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואשר בעקבותיה עולה ערך הנכס.

למשל, אם הוועדה מאשרת תוכנית פינוי בינוי בשכונה מסויימת, הדבר מעלה את ערך הנכסים. המס של 50% מערך ההשבחה משולם על ידי המוכר בעת מימוש ההשבחה. זאת אומרת כשהוא מוכר את הדירה.

לאחרונה אושר  תיקון לחוק לפיו אין לגבות היטל השבחה בגין אישור תוכנית כוללנית בלבד אלא רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת, שניתן להוציא על פיה היתר בניה.

בשנים האחרונות החלו ערים שונות לאשר תוכניות מתאר  כוללניות אשר מתוות מדיניות כללית לגבי אופי הבנייה המותר באזורים שונים בערים. חלק מהעיריות האלו החלו לשלוח שומות לתושבים אף על פי שלא ניתן להוציא היתרי בניה מפורשים בהסתמך על תוכניות כוללניות אלו אלא  רק על תוכנית מפורטת.

על הבעייה שעלתה עם אישור תוכנית 5000 תינת לקרוא – כאן

התיקון לחוק בעצם יצר שני שלבים בהם נוצרת עליית ערך לנכס. האחת לאחר אישור התוכנית הכוללנית, שעליו ניתן לגבות היטל רק לאחר אישור התוכנית המפורטת ושלב שני לאחר אישור התוכנית המפורטת.

על פי החלטת היועץ המשפטי יש לעשות רק חישוב אחד. עליית ערך הנכס מאז אישור של התוכנית הכוללנית ועד לאחר אישור התוכנית המפורטת. בעצם ההנחייה החדשה הופכת את שתי התוכניות לתוכנית אחת לצורך חישוב היטל ההשבחה.

התיקון לחוק בא למנוע מצב שבו ייקבעו שומות לצורך היטל השבחה על סמך  תוכניות שאין וודאות ליישומן אבל ההחלטה של המשנה ליועץ המשפטי עלולה ליצור בעייה חדשה.

מאחר ומחירי הדירות בישראל עולים כל הזמן, יכול להיות שערך הנכס יעלה לאחר אישור התוכנית הכוללנית גם ללא קשר אליה, אלא רק מפני שיש עליה במחירי הנכסים באופן כללי. ולכן, אופן החישוב בהוראה החדשה, במצב של עליית מחירים, יביא לשומות היטל השבחה גבוהות בהרבה משומות שהיו נקבעות בשתי פעימות.

לדוגמה: מחירה של דירה בשכונה X הוא מליון שקל. כשהוועדה מאשרת תוכנית כוללנית לאשר תוספת זכויות בניה לדירות בשכונה עולה ערך הנכס ב-250 אלף שקלים. במקרה כזה יש היטל השבחה של 125 אלף שקל.

לאחר אישור התוכנית הכוללנית נרשמת עליית מחירים בשוק הדירות ודירות כאלה נמכרות לאחר שנתיים ב1.5 מיליון שקל. על 250 אלף הנוספים לא משלמים היטל השבחה כי העלייה לא נבעה משינוי הנכס או מתוכנית שאושרה.

לאחר שנתיים מאושרת תוכנית מפורטת שבעקבותיה עולה ערך הנכס בעוד 250 אלף שקלים ונקבעת שוב שומה של 125 אלף שקל, ובסה"כ ייצטרך בעל דירה בעת המכירה לשלם היטל השבחה של 250 אלף שקל על עליית ערך של 500 אלף שקל.

על פי השיטה אותה הורה המשנה ליועץ המשפטי ליישם, ייאלץ המוכר לשלם היטל השבחה גבוה יותר שכן המחיר של הדירה לאחר אישור התוכנית המפורטת גבוה ב-750 אלף שקל ממחירה לפני אישור התוכנית הכוללנית (250 אלף לאחר אישור כל תוכנית ועוד 250 אלף שקל עליית ערך ריאלית) ובסך הכל יאלץ לשלם היטל השבחה בסך של 350 אלף שקל, גבוה ב-75 אלף שקל מהשיטה הקודמת.

תיאורטית, במקרה של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, השיטה החדשה לא רק שתפשט את חישוב השומה היא גם תגרום להוזלת ההיטל, בדיוק כמו שתיאורטית היא גורמת להתייקרות שלו.

היטל השבחה – כמה זה? ומתי משלמים?