מדריכי דירה ומשכנתא

הותמ"ל - מה זה? והאם זה יכול להוריד את מחירי הדירות?

הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) היא אחד מהגופים החשובים בשוק הדיור. המטרה של הועדה הזו היא להאיץ את קצב בניית הדירות. מסתבר וזה לא מפתיע שהוועדות של הרשויות המקומיות "תוקעות" אישורי בנייה, תכנונים , תב"עות משיקולים ונימוקים שונים. על רקע זה היה מקום לגוף אובייקטיבי חיצוני לרשויות המקומיות שיקבע ויאשר בניית מתחמים לדיור, ויהיה חזק מהרשויות, כלומר הוא יכול לתת הוראות מלמעלה לרשויות, שלא תהיה להם זכות התנגדות (משמעותית).

המטרה היתה לשחרר את הפקק ולבנות כמה שיותר דירות בהינתן כמובן האילוצים השונים. אחרי 3 שנים של פעילות אפשר לומר שהותץמל בדרך הנכונה - אבל צריך להאיץ את הקצב. בינתיים אין פתרון רחב לבעיית הדיור (משבר הדיו) ובינתיים למרות הקיפאון המסויים בעסקאות לרכישת דירות, אין ירידות מחירים.

 

ובכן, הותמ"ל מסכמת שלוש שנים של פעילות עם 105,000 יח"ד מאושרות - זה מספר גדול, זה מספר יפה, אבל האם רואים את זה בשוק? עדיין לא! יש הבדל גדול בין אישור לבין בנייה בפועל, ובין מכירה בפועל. האישורים ההולכים וגדלים זה באמת נחמד, אבל צריך הרבה יותר מזה - צריך לבנות ומהר.

 על רקע "החגיגה" במספר יחידות הדיור המאושרות, ניצל שר האוצר את הבמה - "הותמ"ל משמשת כמכפיל כח משמעותי במאבק להגדלת היצע הדירות ופתרון למשבר הדיור. בזכות הותמ"ל תכננו בשנתיים האחרונות הרבה יותר דירות מבעבר ובכך יצרנו יסודות ותשתיות שיסייעו לפתור את משבר הדיור הנוכחי וימנעו משבר דיור חדש בעתיד. את כל זה הותמ"ל עושה תוך הקפדה יתרה על הליכי תכנון בסטנדרטים הגבוהים ביותר ושמיעת כל הגורמים הרלבנטיים אך בזמן קצר הרבה יותר מבעבר. בעקבות ההצלחה אנחנו מתכוונים להאריך את פעילותה בשנה נוספת ולשם כך פנינו כבר לאישור הכנסת".

 על פי הנתונים של האוצר, במהלך 2017, אישרה הוועדה 18 תכניות הכוללות 41,800 יח"ד. מאז תחילת פעילותה, אישרה הוועדה 105,000 יח"ד המהוות כשליש מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון בשנים הללו. פרק הזמן הממוצע לאישור תכנית בוועדה עומד על פחות משנה: קיצור משמעותי של תהליך ייצור הדירה בישראל.  מתוך סך התוכניות שאושרו החל שיווקן של כ-19,000 יח"ד וב-7 תכניות החלו עבודות עפר ופיתוח תשתיות.

 המתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה (מתחמים מועדפים לדיור)  כוללים 50,000 יח"ד המיועדות להשכרה ארוכת טווח שזאת בפני עצמה תוכנית מבורכת שעשויה להשפיע לטובה על שוק הדירות.  כ-20,500 מתוכן, כבר אושרו במסגרת תכניות שאישרה הוועדה וכ-750 מהן, שווקו במהלך 2017 על ידי חברת דירה להשכיר, שהיא זרוע ההשכרות ארוכות הטווח של המדינה.

החלוקה הגיאוגרפית של מתחמי הותמ"ל, כך נמסר מהאוצר,  תואמת את מדיניות הממשלה לפיה לצד המענה הנדרש להיקף יח"ד באזורי ביקוש במרכז הארץ, קיימת חשיבות גם לפיתוח יישובים בפריסה ארצית רחבה, יחד עם התמקדות ביישובי מיעוטים ובאוכלוסייה החרדית. על כן, חלוקת המתחמים שאושרו על ידי קבינט הדיור נחלקים כך: 29% במחוז דרום, 24% במחוז דרום, 19% במחוז צפון, 14% במחוז חיפה, 11% במחוז תל אביב ו-3% במחוז ירושלים.

באוצר מעדכנים כי מבין התוכניות שאושרו בוועדה, החל הליך שיווקי ב-16 תכניות באמצעות מכרזים ל-18,998 יח"ד. מרבית יחידות הדיור שווקו במסלול "מחיר למשתכן" וכ-750 יח"ד שווקו על ידי דירה להשכיר לצורך שכירות ארוכת טווח. יחידות הדיור המשווקות מלוות בהסכמי גג ופתרונות לתשתיות שיפותחו במקביל . בתכניות הותמ"ל שאושרו בישובים אור יהודה, אשקלון, באר יעקב, נתניה, שוהם, עפולה וגן יבנה, כבר החלו עבודות עפר ופיתוח תשתיות וחלקן הגדול של יחידות הדיור צפוי להתחיל להיבנות בשנה הקרובה.

ומה זה בעצם הותמ"ל ולמה זה באמת כל כך חשוב? ובכן - לועדה הזו יש כח אמיתי, כח חוצה עיריות ורשויות מקומיות. לותמ"ל סמכויות נרחבות כשל ועדות התכנון המחוזיות והמועצה הארצית. בין היתר בנוגע למתן אישור לתוכנית, בשונה מהקבוע בתכניות המתאר התקפות. עם זאת, ועל אף אותן סמכויות, רוב התוכניות שאושרו בותמ"ל תואמות למדיניות התכנון הארצי והמחוזי שאושר בעבר. עד כה, מתוך 37 תוכניות שאושרו, רק 3 תכניות מהוות שינוי לתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35). במהלך 2017 לא אושרו בותמ"ל תכניות שכוללות שינוי לתכנית מתאר ארצית.

באוצר מסבירים כי על רקע  התכנית האסטרטגית לדיור, המצביעה על התחדשות עירונית כצורך ראשון במעלה של שוק הדיור בישראל, במהלך 2017 אושר תיקון לחוק הותמ"ל המאפשר להעביר לידיה טיפולו מתחמי פינוי בינוי. מדובר על פוטנציאל של רבבות דירות נוספות, ועד לאחורנה הנושא היה תקוע בוועדות של הרשויות המקומיות.

מתחם הפינוי – בינוי הראשון שהוכרז כמתחם מועדף לדיור, נמצא בשכונת קריית משה שברחובות וכולל כ-9,500 יח"ד. השנה עד כה הוכרזו על ידי הקבינט שני מתחמים נוספים בלוד ונתניה. בשנת 2018 עיסוק הוועדה בנושא התחדשות עירונית צפוי לגבור ויחד עם הרצון לקדם תכניות פינוי – בינוי, חרט צוות הותמ"ל על דגלו קידום תכנון איכותי תוך התייחסות מעמיקה להיבטים חברתיים, וכלכליים בתכניות.

חוק מתחמים מועדפים לדיור, חוקק בשנת 2014 אלא שרק עכשיו הוא נכנס להילוך משמעולי (עדיין לא גבוה). מטרתו העיקרית של החוק - קיצור ההליך התכנוני ומתן אפשרות לקידום יעיל של תכניות בניה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם כמתחמים מועדפים לדיור. חוק זה, מהווה נדבך נוסף במסגרת צעדי הממשלה להגדלת היצע הדיור, התמודדות עם עליית המחירים וכן פיתוח שוק דיור להשכרה. החוק הורה על הקמת הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שמטרתה אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים קבוע וקצר. בתאריך ה-29.9.14 קיימה הותמ"ל את ישיבתה הראשונה בה גובשו עקרונות וקווים מנחים לעבודת הוועדה, והוצגו המתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה כמועדפים לדיור. . מיום הקמתה ועד היום אושרו במסגרת הועדה מעל 100 אף יח"ד, והיא מהווה גורם מכריע בפעילות מוסדות התכנון להגדלת היצע הדיור.

מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר: "עבודת הותמ"ל מהווה נדבך חשוב בהגדלת היצע יחידות הדיור.  במסגרת עבודת הותמ"ל,  לצד הגדלת ההיצע הושם דגש על הקמת שכונות מגורים איכותיות, לרבות הקמת תשתיות נלוות בהן תשתיות חשמל, מים, גז, מערך תחבורתי, נגישות לתחבורה ציבורית, ריאות ירוקות ועוד. כמו כן יקדם הותמ"ל תוכניות איכותיות של התחדשות עירונית בתיאום עם הרשויות המקומיות והתושבים".

יו"ר הותמ"ל, אריאל יוצר: "פעילות הוועדה בשנה האחרונה מדגישה שוב את חשיבותה לפתרון משבר הדיור. הותמ"ל הוכיחה שניתן לקדם תכנון איכותי, בזמן קצר: השנה אישרנו 41,800 יח"ד בפרק זמן ממוצע של פחות משנה. גם בשנת 2018 הוועדה תמשיך להגדיל את מלאי יחידות הדיור בדגש על קידום ההתחדשות העירונית כמטרה מרכזית שהצבנו לעצמנו לשנה הקרובה. תכניות הוועדה מקודמות בשיתוף פעולה מלא של משרדי הממשלה והרשויות המקומיות כדי להביא לתוצר תכנוני מיטבי תוך מתן פתרונות לכלל התשתיות הנדרשות ".

מתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו: "הועדה אישרה מיום הקמתה מעל ל-100 אלף יח"ד בפריסה ארצית נרחבת ומסכמת 3 שנות פעילות מאומצות בהיקף חסר תקדים, על מנת לעמוד במדיניות הממשלה וביעדיה. בכל תכנית שמקודמת בוועדה ניתן דגש לתכנון שכונות מגורים איכותיות, פתרונות תשתית שונים, שילוב מסחר ותעסוקה וכל זאת תוך שיתוף מלא עם ראשי הרשויות המקומיות עבורן נערכות התכניות. כבר היום יש ניצנים לפעילות הועדה וכ-20% מיח"ד נמצאות בשלבי מימוש שונים. השנה תרחיב הועדה את פעילותה לתחום החשוב בשוק הדיור – והוא ההתחדשות העירונית. צוות הועדה נערך לקליטת תכניות וקידומן לכדי מימוש".

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רעות לוי

רעות לוי

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות