מעודכן ל-08/2021

החסרונות של מחיר למשתכן, ולמה רמת גני קונה דירה במעלות תרשיחא?  

שר האוצר, משה כחלון אמנם מנסה להילחם במחירי הדירות, אך מתחילת הקדנציה שלו, אין היפוך מגמה במחירים. נכון, היקף העסקאות ירד בחודשים האחרונים, ותוכנית הדגל של כחלון – "מחיר למשתכן", גרמה לרבבות רוכשים פוטנציאלים להפסיק או לדלל את החיפוש לדירה, ולחכות להגרלות של מחיר למשתכן. אלא שעדיין אין ירידות מחירים. ובכל זאת צריך להסתכל על חצי הכוס המלאה – אין גם עליות מחירים בשנה האחרונה, אם כי, בחודשים האחרונים מסתמנים סימנים של חזרה לעליות מחירים.

עד היום יותר מ-120 אלף זכאים נרשמו לתוכנית מחיר למשתכן, כאשר קרוב ל-50 אלף זכו. רוב הזכאים ובטח שהזוכים כבר לא מחפשים דירות, משמע, הם "יצאו" ממשוואת הביקוש לדירות, וזה בפני עצמו גורם לשינוי בשוק הדירות – פחות ביקוש, אמור להביא לפחות עסקאות וירידת מחירים. (מחירי הדירות – לאן?)

התוכנית של כחלון אמביוולנטית – מצד אחד יש הגיון בלתת את הקרקעות בחינם לקבלנים ולגרום להם להתחייב על מחיר מוזל לזכאים. אבל  מצד שני, מעבר לכך שהמדינה בעצם מחלקת לנו כרטיסי הגרלה, כאילו זה מפעל הפיס, לא ברור אם היעד של התוכנית ריאלי.

האם התוכנית תפתור את בעיית בדיור של הזוגות הצעירים? האם התוכנית תגרום לירידה במחירי הדירות?

רבים מפקפקים, בטענה שמדובר בתוכנית מוגדרת לקבוצה מסוימת ולא לכלל השוק (לא למשפרי דירות). טוענים גם שהדירות יהיו פחות איכותיות מדירות שלא בתוכנית מחירי למשתכן (סטנדרט נמוך), למרות שבאוצר מתעקשים שמדובר בסטנדרט טוב. אלא שהטיעון החזק הוא ביחס להנחה האמיתית בתוכנית מחיר למשתכן.

הכשל הראשון – "הנחה באוויר"

בישראל צריך לעבוד קשה והרבה כדי להשיג דירה – מדובר בממוצע על יותר מ-160 משכורות. אז מדי פעם הממשלה נותנת "מתנה" לקבוצות מסוימות, ועכשיו זו מתנה לקבוצה גדולה –  זכאים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אבל גם אז מדובר בהנחה באוויר – אמנם מצד אחד העסקה מבטאת בין 10% ל-25% הנחה על מחיר השוק, אבל צריך לזכור שמדובר בדירה על הנייר, וכל אחד שיקנה עכשיו דירה על הנייר יקבל הנחה של 10% לפחות.

מעבר לכך, המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה. רוכשי הדירות חותמים עם הקבלן על רכישה, ומתחייבים לשלם את הסכום כשהוא צמוד למדד תשומות הבנייה (מדד שאמור לשקף את העליות בהוצאות של הקבלנים). מדובר בהצמדה שמייקרת את מחירי הדירות, כשבעבר הממוצע השנתי של מדד תשומות הבנייה עמד על 2% (ומעלה). כשרוכשים דירה שמקבלים אותה רק בעוד 3 או 4 שנים, המדד הזה מייקר את הדירה בכמה אחוזים טובים. העלייה במדד מקזזת באופן מסוים את ההנחה (הרחבה: מדד תשומות הבנייה)

עניין נוסף הוא ההשפעה של הפרויקטים של מחיר למשתכן על המחירים באזור. זה נחמד לחשוב שרכשתם דירה בהנחה של 20%, אבל ברגע שהמדינה משווקת באזור שרכשתם, מאות ואלפי דירות בהנחה של 20%, אתם חושבים שהמחירים באזור לא יירדו? הם יירדו – לא ב-20%, אבל יש סיכוי טוב שזה יהיה בכמה אחוזים טובים.

הכשל השני – מי יגור בפרויקטים האלו?

ומעבר לכך – האם אתם חושבים שהרוכשים יגורו בפרויקטים של מחיר למשתכן? חלק גדול מהם לא. חלק גדול התמודד כי הוא מעריך שמדובר בהנחה משמעותית, אז מה אכפת לו להירשם ולקנות דירה בזול, אבל ברגע האמת – ממש לא בטוח שהוא באמת ירכוש את הדירה, וגם אם כן – הוא לא יגור בה.

הנה דוגמה – פרויקט מחיר למשתכן בשדרות. פרויקט עם 173 דירות, שמתכון זכו בני העיר שדרות ב-49 דירות. סביר שהזוכים האלו יגורו בדירות. גם 18 זוכים בני אשקלון כנראה עשויים לעבור לשדרות. לא הכי קרוב, אבל איכשהו באותה הסביבה. אבל האם הזוכים מירושלים, תל אביב, רמת גן, רעננה, חיפה, חולון, יגורו בשדרות? אולי חלק מהן, אבל מה שכמעט בטוח הוא שמעל 100 זוכים התמודד רק כי הוא חושב שיש הנחה על הדירה, והכוונה האמיתית שלו היא או לסגת בהמשך, או להשכיר את הדירה הזו לאחרים. ואז – עוד יכולים להיות כאן בניינים של דירות מושכרות, ובניינים כאלו לאורך זמן, מאבדים מהערך שלהם יותר מאשר בבניינים שהדיירים הם גם הבעלים. זו עובדה פשוטה, שיכולה להשפיע מאוד על המחיר.

זאת ועוד – כשיש היצע גדול של דירות להשכרה, אז מחיר ההשכרה יורד, וזה בפני עצמו יכול להשפיע גם על מחירי הדירות – פשוט להוריד אותן. האם זה סיכון שלוקחים אותו בחשבון – גם באוצר, וגם הזכאים שמתנפלים על דירות שהם לא מתכוונים לגור בהם? לא בטוח.

ושדרות זה רק דוגמה – בדימונה יש פרויקט של 100 דירות שמתוכו זכו 16 זכאים מירושלים ו-10 מבני ברק, ו-6 מחולון. משום מה שתושבי האזור לא השתתפו – אולי זה לא מחיר זול מדי לטעמם. אגב, ההנחה הגלומה בתוכנית בפריפריה לעומת ההנחה במרכז, נמוכה משמעותית.

ועוד דוגמאות. פרויקט במעלות תרשיחא. בפרויקט הזה זכו, בין היתר, זכאים מאילת, אלון שבות, מצפה רמון, רמת גן, בני ברק ועוד. בפרויקט בעכו, זכו זכאים מאום אל פאחם, גבעתיים, הרצליה, רמת גן, תל אביב ועוד.

אז מה בעצם קורה כאן?  סוג של ניצול הזדמנות. הזכאים קונים כי זו הזדמנות מבחינתם, אבל האבסורד הגדול הוא שהם בעצמם פוגעים בעצמם – הם קונים בגלל הנחה במחיר שהם כמשכירי דירות עלולים לאבד אותה.

ומכאן, שמעבר לכל הבעיות של תוכנית מחיר למשתכן, ומעבר לכך שההנחה היא לא בדיוק הנחה, יש בעיה גדולה בכוונה של הרוכשים. אם הדירות האלו יהיו לשכירות זה גול עצמי – האוצר לא משיג שום מטרה, והרוכשים עלולים למצוא את עצמם עם דירה במרחק 100 קילומטר מאזור המגורים שלהם, לא מושכרת או מושכרת במחיר נמוך ממה שחשבו, ובכלל – הדירה גם לא שווה את המחיר שהם חשבו. כן, ההזדמנות הזו עלולה להתברר כמקסם שווא.

וזה עוד לא הכל – הדירות במחיר למשתכן ימסרו לדיירים הזכאים לאחר 4-5 שנים, ואולי אפילו יותר. בעיה ראשונה היא שהקרקעות עדיין לא קיבלו תב"ע (במקרים רבים). כלומר – מוכרים לקבלן את הקרקע, אבל הועדות עדיין לא אישרו את התוכנית. מתי הם יאשרו? האם הם יאשרו? האם יהיו שינויים? שאלות פתוחות כשבינתיים, הבנייה מתעכבת.

בעיה נוספת – מה יקרה ביום שאחרי כחלון? כחלון הוא המנוע מאחורי התוכנית. אבל האם אתם חושבים ששר האוצר הבא ימשיך בעקבותיו? ממש לא בטוח. יכול מאוד להיות ששר האוצר הבא יפיל את הפרויקט (ואולי כשלונו) על שר האוצר הקודם – כחלון, ויישם תוכנית חדשה למלחמה במחירי הדירות. הכי קל זה להאשים את קודמת בתפקיד (והפעם גם העובדות תומכות בכך).

וחוץ מזה – אל תשכחו – תוכנית למשתכן בהגדרה, היא תוכנית לזמן קצוב. היא עולה לנו – הציבור הרבה כסף. אנחנו מממנים קרקעות לזכאים, והתועלת של התוכנית ממש לא ברורה. אין ירידת מחירים גורפת בשוק הדיור – יש מקומות (בעיקר פריפריה) שבנו הרבה בתוכנית מחיר למשתכן והציפו את האזור, אז יש ירידות.  אבל באזורי המרכז יש אולי בלימת מחירים, אולי פה ושם ירידות של אחוזים בודדים, וגם זה לא בטוח, במיוחד לא לאור המדדים האחרונים שמבטאים עלייה.

אז נכון, זכאים מקבלים דירה בהנחה – אבל, מתי? האם הם יגורו בה? האם ההנחה הזו לא תבלע בגלל שהפרויקטים האלו יהפכו בחלקם לפרויקטים של שכירות? וגם אם נסתכל על חצי הכוס המלאה, הרי שבתוכנית הזו, ייהנו לכל היותר כמה עשרות אלפים של זכאים, ומה עם היתר? מדובר בראייה רחבה על חלק לא מאוד גדול מהביקוש לדירות – הביקוש הוא מעל 50 אלף דירות בשנה, אז יופי פתרתם בעיה של שנה, אולי שנתיים, אלא ששוק הדיור זקוק לפתרון עמוק ורחב טווח.

לסקר: האם מחיר למשתכן היא הצלחה או כישלון?

בדיקת זכאות מחיר למשתכן