מדריכי דירה ומשכנתא

היתרון הגדול של הדירות הישנות - הגודל! והאם כדאי לקנות דירה ישנה?

מעודכן ל-09/2017

 

היתרון הגדול של דירות ישנות - הם פשוט גדולות יותר וגם גבוהות יותר. עם השנים, הדירות התכווצו - זה לא החדרים המרווחים של פעם - זה ישמע מוזר אבל השטח של דירת שני חדרים שנבנתה לפני 40 שנה שקולה לשטח של דירת 3 ואפילו 4 חדרים שבונים היום.

איך אפשר לגור בתל אביב בדירת 4 חדרים במחיר של  2?

באזור תל אביב בעיקר, אך גם באזורי ירושלים וחיפה, יש אלפי דירות שנבנו לפני 50-70 שנה ואף יותר. המיוחד בדירות האלו שהן גדולות בשטח לעומת מספר החדרים שבהן. כך ניתן למצוא דירות 2 חדרים בשטח של 65-60 מ"ר, 3 חדרים בשטח 80-85 מ"ר וכד' עם תקרות גבוהות של 3.2-3.5 מטרים. התקרות הגבוהות היו נהוגות בשנות המחצית הראשונה של המאה שעברה משום שאז לא היו מזגנים, והגובה סייע לשמירה על טמפרטורה נמוכה יותר בבית מאשר בסביבה החיצונית החמה של ישראל.

לעומת זאת, רוב הישראלים פיתחו בעשורים האחרונים סטנדרט מגורים של – מטבח מרווח צמוד לסלון, חדר שינה כיחידת הורים גדולה עם שירותים ומקלחת צמודים וחדר ארונות, חדר לכול ילד, ממ"ד ורצוי מרפסת שמש. בעשורים האחרונים הישראלים קונים ברוב המקרים 4 חדרים כדירה ראשונה, ובשלב השני, עם הגדלת המשפחה בשניים-שלושה ילדים, עוברים לדירת 5 חדרים ומעלה. הדירות האלו אמנם עם מספר חדרים גדול, אבל השטח של חדר שינה - נמוך בעשרות אחוזים ממה שהיה לפני כמה עשרות שנים.

פעם הסתפקו בשני חדרים והול

בשנות השישים של המאה הקודמת חלמו הזוגות הצעירים על דירת 2 חדרים עם הול ואולי גם מרפסת. שטח החדרים היה נדיב יחסית, ולרוב גדלו שני ילדים בחדר אחד. על פי נתוני הלמ"ס, השיעור של חדר אחד לפחות לנפש היה כ-15% בלבד מכלל משקי הבית. כשמדברים על נפש הכוונה לכול אחד מההורים והילדים. במילים אחרות – לפחות ב-85% מהדירות בשנות השישים היו יותר מילד אחד בחדר.

בשנות ה-90, בעקבות מה שכונה "חוק שבס". הדירות החלו להצטמק בשטח שלהן כדי הגדיל את מספר יחידות הדיור בכול פרויקט ב-20%, וזאת כמענה לעלייה הגדולה אז ממדינות חבר העמים. השיעור של חדר אחד לפחות לנפש עלה בשנים אלו לכ-42%. בימינו, כאמור, זוג צעיר אינו מסתפק לרוב בדירה של פחות מ-4 חדרים כדירה ראשונה. השאיפה של חדר לכל ילד מביאה לביקוש הולך וגדל של דירות 5 חדרים, לאחר 10-15 שנות נישואין, והצפיפות לאדם לשטח מגורים היא כזו שביותר מ- 60% ממשקי הבית בישראל יש חדר אחד לפחות לנפש, כשהאחוזים הרבה יותר גבוהים כשמדובר לחדר לכול ילד. הלמ"ס בודקת את שיעור החדרים לנפש, ואין נתונים לגבי שיעור החדרים לילד במשפחה.

שטח הדירה נותר כשהיה, אבל החדרים התכווצו

כאמור, בעבר הרחוק יותר, החל משנות השישים, חיו משפחות שלמות בדירות 2-2.5 חדרים. איך הם הסתדרו? כאמור, החדרים היו גדולים בהרבה, ושני ילדים ולעיתים יותר, הסתפקו בחדר אחד; ואם הייתה מרפסת (אז בנו מרפסות גדולות כהמשך לסלון, ולא מרפסת שמש), היו סוגרים את המרפסת ומנצלים את השטח לחדר נוסף, או להגדלת הסלון. מאז ועד היום מנצלים הקבלנים את ההקלה הזו, ובונים יותר דירות על אותו שטח. התוצאה – אם דירת 4 חדרים של פעם השתרעה על כ-110 מ"ר ויותר,  היום היא משתרעת משמעותית על פחות מ-100 מ"ר. מה שגדל בחלוקה הפנימית זה שטח יחידת ההורים, שבממוצע מגיע היום ל-15 מ"ר, ושטחי החדרים האחרים ("חדרי הילדים") קטנו; שטח חדר ילדים בבנייה החדשה הוא 8-9 מ"ר בלבד כשלפני 40 שנה, חדר ילדים היה בשטח של לפחות 10-12 מ"ר. בנוסף היה גם ה"הול", מעין פרוזדור בכניסה שהוסיף עוד כמה מ"ר לדירה, ושימש בעיקר לתליית כובעים ומעילים. גם התקרות הונמכו משמעותית, והסטנדרט המחייב הוא 2.7 מטרים. כמובן, שמדובר באופן כללי, יש קבלנים שבונים דירות מרווחות יותר, אבל אז מדובר בדרך כלל בפרויקטים יוקרתיים, כשהקבלנים מצליחים למקסם את הרווחים שלהם כי מדובר במחירים הרבה יותר גבוהים. אבל הממוצע - הבנייה הממוצעת היא בהיקף שטח נמוך לעומת העבר.

הציבור הישראלי מבין היום יותר ששטח הדירה חשוב ממספר החדרים

לדברי מתווכים, הציבור הישראלי השתנה בשנים האחרונות והוא  מסתכל היום יותר על שטח הדירה במ"ר ולא על מספר החדרים, כי בעידן של חלוקת דירה באמצעות קירות גבס זולים וקלים להקמה, הופך שטח הדירה למהותי יותר בעת רכישת דירה מאשר מספר החדרים. דירת 2.5 חדרים ישנה בשטח של 65-70  מ"ר, יכולה להפוך בקלות, בתכנון נכון, לדירת 4 חדרים. כך למשל, קנתה משפחה בת 4 נפשות – זוג הורים ושני ילדים בני 6 ו-9 דירת 2 חדרים ו"הול" בשטח של כ-70 מ"ר במרכז תל אביב (עסקה מ-2016) ב-2 מיליון שקל (דירה לשיפוץ). בהשקעה נוספת של כ-600 אלף שקל ואדריכל טוב הפכה את הדירה לדירת 4 חדרים – שלושה חדרי שינה; חדר הורים 11 מ"ר, חדרי ילדים 8 ו-9 מ"ר כול אחד, חלל מרכזי לסלון ומטבח, שני שירותים וחדר אמבטיה אחד. הדירה עדיין תהיה רשומה בטאבו כדירת 2 חדרים, אבל המשפחה מאושרת מהדירה שרכשה בו היא חיה ברווחה ובנוחות, ועם חיסכון של לפחות 1.5 מיליון שלא הוציאה, כי אם הייתה רוכשת דירת 4 חדרים באותו אזור, הייתה משלמת לפחות 4 מיליוני שקלים. גם מחיר הדירה לאחר חלוקתה ושיפוצה עלה משמעותית, ולדברי המתווכים באזור, למרות שהדירה בטאבו רשומה כ-2 חדרים, מחיר בשוק הוא מעל 3.5 מיליוני שקלים.

ה-פתרון למשפחות שמתעקשות לגור בתל אביב

אם אתם בעד דירות חדשות בבניין חדש, אז כול הנ"ל לא ממש מדבר אליכם, ואת מבוקשכם תמצאו בפריפריה או שיש לכם 6-10 מיליוני שקלים וצפונה, לדירה חדשה באזור תל אביב. אבל אם אתם מתעקשים לגור בתל אביב, למשל, וידכם אינה משגת רכישת דירת 4 חדרים להם אתם זקוקים, כי יש לכם ילדים, זה יכול להיות הפתרון עבורכם. ואם מדובר בדירה עם מרפסת, אז אפשר אפילו להפוך אותה לדירת 4.5-5 חדרים. ראוי לציין, כי זה נכון לא רק לתל אביב, אלא לכול מקום בו יש דירות ישנות עם מספר חדרים קטן אך בשטח דירה גדול.

ואולם, יש לזכור – דירה בת 50-60 שנה זו לא דירה בת 10-15 שנה ולבטח לא חדשה. מדובר בחומרי בנייה אחרים, ואז יש לקחת בחשבון אטימות מוגבלת יותר לרעש וקור; סטנדרט האבזור הפנימי שונה, ויש לקחת בחשבון גם שמערכות הצנרת והחשמל ישנות ומיושנות. אבל את אלה אפשר להחליף בהשקעה לא ענקית, שבטח לא משתווה למחיר דירה עם 2 חדרים נוספים. עוד דברים עליהם תצטרכו להתפשר – חדר המדרגות והמדרגות עצמן, פחות מטופחים ונוחים לעלייה וירידה, ומעלית יהיה די נדיר למצוא במבנים הישנים, שגם חיצונית לא נראים טוב. ואולם, בהתארגנות נכונה של הדיירים בבניין, בהשקעה נוספת ולא גדולה לכול דייר, שגם האגודה לתרבות הדיור משתתפת בה, אפשר לשפר גם את זה.

הבעיה היחידה שמסתמנת היא שגם בעלי הדירות הקטנות הישנות אך המרווחות, מבינים שיש ביקוש לדירות שלהם בשל המטראז' הגדול שלהן. התוצאה – המחירים שלהן עולים בקצב מהיר יותר מזה של הדירות הגדולות יותר. היום בתל אביב מבקשים גם 3  ו-3.5 מיליוני שקלים (המחיר הוא גם תלוי אזור בתוך תל אביב, כמובן) על דירות בנות 2-2.5 חדרים.

למה הדירה של השכן יקרה יותר

לגור בפנטהאוז - יתרונות וחסרונות

 

 

 

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה