fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

המסלול הקצר לפינוי-בינוי

מעודכן ל-02/2019

אם אתם באזור של התחדשות עירונית ייתכן שאתם זכאים למסלול מהיר לפינוי-בינוי. כך קרה בנתניה פינוי-שאושר בתוך שנה

שיא בפינוי-בינוי: תוכנית לפינוי־בינוי במפגש הרחובות שניאור וש״י עגנון בנתניה ובתוך שנה אחת בלבד קיבלה תוקף לביצוע.

תוכניות פינוי־בינוי מתאפיינות במורכבות מיוחדת שגורמת להן להתעכב. להבדיל מבנייה חדשה, בפינוי-בינוי על היזם להגיע להסכמה עם בעלים רבים המחזיקים בקרקע  ולקבל אישור הרשות המקומית. הרשות המקומית מצדה צריכה לבדוק שבדירות החדשות והגדולות ישתכנו משפחות שהעירייה מחויבת לספק להן תשתיות ובהן מוסדות חינוך, שטחי חניה, גני משחקים וכדומה, במקום שכבר יש בו מוסדות.זה מסבך את העניינים אף יותר. לכך יש להוסיף שינויים סביבתיים. לכן לרוב ההפרש בין התוכנית לאישור עומד על כמה שנים.

איך המהלך בנתניה התקדם במהירות?  העירייה החליטה להעביר את הטיפול בתוכנית ההתחדשות להליך תכנוני בוותמ״ל — הוועדה למתחמי דיור מועדפים שהוקמה כדי להאיץ תוכניות בנייה ויוסיפו במהירות יחידות מגורים למלאי. ואז למעשה נתניה הייתה לעיר הראשונה שאושרה בה תוכנית התחדשות בהליך של הוותמ״ל, שעד היום אישרה רק תוכניות בנייה גדולות בשטחים פתוחים ובקרקעות ריקות שכמעט כולן היו בבעלות המדינה.

אלא שב-2018 החלה הוותמ״ל לפעול גם כמסלול לאישור מהלכי פינוי־בינוי והתחדשות שכונות על קרקעות מרובות בעלים פרטיים. התנאי לכניסה להליך המואץ הוא שיהיו לפחות 500 יחידות דיור בסך הכל. עוד תנאי לא מוסבר הוא שהתוכנית תתבצע באזור שמשרד השיכון הכריז עליו אזור התחדשות עירונית. אם מבקשים לקבל הטבות מס ותמיכה ממשלתית המתבטאת במימון התכנון התנאי סביר. אבל אם היזמים אינם מבקשים הטבות,  התנאי מהווה  מחסום מיותר לכאורה.

עוד מקומות שהוכנסו להליך מזורז, כמו בנתניה, ויובאו לאישור בשנה הקרובה, הם בערים בת ים, אור יהודה־סביון, קרית גת, לוד, יהוד, גבעת שמואל, רחובות ובית שמש.

 תוכניות התחדשות מבנים נכנסות להליך אישור בוותמ״ל עקב פנייה של יזמים בשוק חופשי או של רשויות מקומיות, ולאחר שהקבינט מכריז עליהן כתוכניות במתחם מועדף לדיור. כל מיזמי התחדשות המבנים בהליך המהיר המתוכננים כרגע הם בערים במרכז הארץ — באזורי הביקוש — ואלו מהוויים תוספות אפשרית של 30 אלף יחידות דיור בקירוב, בשכונות קיימות.

כיוון שרוב  התכנון לא בוועדות התכנון המקומיות, נחסכים מחסומים בירוקרטיים. ההסכמות מתקבלות לפני שמתחיל השלב המשפטי ולוח הזמנים משתנה בין תוכנית לתוכנית, בהתאם לגודל התוכנית ולמורכבותה. הוותמ"ל מעוניית שלא יהיה פער של יותר משבעה חודשים בין ההכרזה על התוכנית כמועדפת לדיור ועד לישיבות; לאחר מכן עוברים עוד שלושה חודשים עבור דיונים בתוכנית עד להפקדתה להתנגדויות; ועד שלושה חודשים עד לאישורה

גישור בין השכונות הישנות לחדשות

הסיבה לדחיפות הפרויקט היא הכוונה של העירייה לגשר על הפערים בין השכונה לבין השכונות החדשות, שכן אלו ואלו אמורים לחלוק מוסדות ציבור ושירותי מסחר וקהילה, וגם בגלל המצב הגרוע של בנייני השכונה הוותיקה. נראה שאין לדיירים היכולת של לממן בעצמם גם תיקונים מינימליים הנדרשים לצורך בטיחות.

 כמו כן בעלי דירות רבים אינם ילידי ישראל, ולא מעט מהם בתמיכה של גופי סעד. לפי התוכנית, כל שמונת בנייני הרכבת בשכונה ייהרסו ויוחלפו במבנים חדשים בתוכנית גדלו השטחים המיועדים למבני ציבור מעבר לדרישת הרשות המקומית, ולכן נוצר יותר מקום למוסדות עירוניים.

״התחדשות עירונית אינה רק עוד דירות. אני לא מפחיתה מחשיבות הצורך בחידוש המגורים ובתוספת למלאי יחידות הדיור, אך מהלכי ההתחדשות"  אומרת דקלה פרסיקו, מתכננת הוותמ״ל העירונית, "הם הזדמנות לדבר חשוב יותר: הם אמצעי תכנוני ומימוני של ערים לחולל שינוי משמעותי במרחב הציבורי — ועל ידי כך להציע שירותים טובים יותר לתושבים. התחדשות המבנים היא מנוף ליצירה של רחובות עירוניים באמצעות בניינים שבקרקע ובחזית שלהם יש שטחי מסחר או פעילות ציבורית אחרת. ההתחדשות היא הכלי להנגשה של שירותים יומיומיים, מוסדות חינוך ותרבות, גינות וכיכרות קטנות במרחק הליכה מהבית ואפילו לפיתוח שכונה שמשלבת תחנת רכבת במרקם העירוני באופן נגיש, כמו שהדבר אפשרי בלוד וברחובות״.

לדברי פרסיקו, התגובות המהירות של הוועדה והלו"ז הברור יוצרים יותר היענות הן בקרב התושבים והן בקרב הרשויות המקומיות גם אם זה כרוך בוויתורים. מקרה כזה הוא תוכניות התחדשות ביהוד, שנתקעו במחסום כלכלי עקב מגבלת גובה הנובעת מהקרבה לשדה התעופה.

כדי להפוך את התוכנית לכדאית ליזמים התושבים היו צריכים לבחור אם לצמצם את גודל התוספת לדירה החדשה שלהם, להקטין את מספר החניות שיוצמדו לכל יחידה בבניין, או להסכים לפעילות מסחרית בקומת הקרקע. אחת מהקבוצות הסכימה לתוספת שטחי מסחר ואחרת הסכיהלוותר על חניות. ״כשהתושבים הסכימו, גם נציגי העירייה הסכימו״, מספרת פרסיקו. ״אמרנו להם: 'אנחנו תוך חודש בהפקדה. תחליטו'״.

אנחנו רגילים לחשוב שמהירות פוגעת באיכות, על כך היא אומרת: ״כשיש ספק לאיכות, התוכנית לא עוברת. למשל, באחת התוכניות זיהו בעיית ניקוז במגרש. הפתרון של המתכננים היה להרים את כל המבנים במטר וחצי מעל הקרקע — והמשמעות של תכנון כזה היא פגיעה אנושה באיכות המרחב האורבני, בגלל היעדר סיכוי לקיום עסקים בחזית מסחרית שמנותקת מהרחוב. עצרנו את התוכנית ואנחנו מחפשים פתרונות אחרים. הוותמ״ל פתחה הזדמנות להליכים מהירים, וכדאי לנצל אותה. בדרך זו נקבל שכונות טובות יותר: צפופות, הליכתיות ועירוב שימושים שמנגיש שירותים מגוונים לכולם״.

מהי הוותמ"ל

הוותמ״ל (ועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים) הוקמה ככוח מיוחד לחילוץ תוכניות בנייה של מגורים שנתקעו בצינורות התכנון המקובלים. והיא הוקמה מכורח צו חירום, כדי להכשיר במהירות קרקעות לשכונות חדשות.  למרות מאבקים רבים ולא פשוטים תוכניות הבנייה אושרו.

כיום נכנסה הוועדה לתחום ההתחדשות העירונית בפינוי־בינוי.  פינוי־בינוי היטיב עם היזמים אבל לא הביא בחשבון שיקולים כמו צורכי התושבים ופקקים

לא בטוח אם ההליך המזורז של הוותמ"ל יספק את כל אלו או שנראה שוב רק גטאות של  בניינים בלי התחשבות או התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית באיזור שוק הפשפשים של חיפה; האם תשוחזר ההצלחה של השוק ביפו?

יפו מתעוררת? אושר פרוייקט התחדשות עירונית ומקודמת שכונה חדשה עם 1,600 דירות

 

 

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות