fbpx
הרהורי בורסה

השכרה לטווח ארוך - אולי זה הפתרון למצוקת הדיור (המקרה של גליל ים בהרצליה)

 איך מוצג פרויקט גליל ים בדוחות של אפריקה נכסים ואפריקה מגורים? מה אפשר ללמוד ממנו על התשואה בתחום ההשכרה לטווח ארוך? וכמה ירוויחו החברות מהפרויקט? 

השכרה לטווח ארוך היא אחת מהתוכניות של האוצר לספק פתרונות דיור לציבור. התוכנית הזו פחות גרנדיוזית מתוכנית הדגל – מחיר למשתכן. כאן מדברים על מספרים צנועים יותר -  בניית דירות להשכרה בהיקף של 2,300 דירות עד סוף השנה, אך זה עשוי לגדול במקביל לביקושים מהשטח. מסתבר שלמרות שיזמים וקבלנים רבים לא בעניין של השכרה ארוכת טווח, אפריקה מגורים ואפריקה נכסים עשו עסקה טובה בגליל ים, עסקה ראשונה בפרוייקט השכרה לטווח ארוך של האוצר, שעשוי להעיד על ההמשך - התשואה בפרוייקט ממש לא נמוכה, ומעבר לכך, יש בוננזה ענקית לאחר 20 שנה (כאשר היזמיות/ והמשקיעים יממשו את הדירות). אז תשואה יש (גם בזכות המתנה של האוצר - קרקע בהנחה), הנחה לשוכרים יש (לחלק מהם - כ-25%),   כך שעל פניו נראה שאכן מדובר בתוכנית ראוייה. כאן, תוכלו להרחיב על תוכנית השכרה ארוכת טווח, ועכשיו לפרוייקט בגליל ים -

נתחיל בשאלה - למה בכלל שחברות בנייה יבנו דירות להשכרה? מי בעצם יהיה המשכיר – הקבלן עצמו או גוף מסוים שירכוש מהקבלן (או ישתף איתו פעולה)? הקבלנים הרי בונים כדי למכור, ומשקיעים מחפשים תשואה טובה, ויחסית לתחומי הנדל"ן המסחרי, התשואה על דירות מגורים נמוכה. זו הסיבה אגב שבינתיים הגופים המוסדיים לא נכנסו לתחום הזה (כמשקיעים). אז נכון שהאוצר מספק מתנות -  בפרויקט שכירות ארוכת טווח הקבלן מקבל קרקע במחיר מאוד נמוך, ובתמורה הוא מתחייב  להשכיר את כל הדירות בפרויקט, כשרבע מהדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות נמוכים ב-20%-25% ממחיר השוק.  העלות של הקרקע זה שם המשחק, וככל שהיא נמוכה יותר כך התשואה עולה, ובכל זאת – הגופים המוסדיים בינתיים בחוץ.

מי שכן נכנסו לתחום ההשכרה לטווח ארוך, הן האחיות לבית אפריקה - אפריקה מגורים ואפריקה נכסים. שתי החברות התאחדו לצורך פרויקט משותף - בניית מתחם מגורים להשכרה ארוכת טווח. השתיים יזמו ובנו את פרויקט גליל ים בהרצליה שבו 273 יחידות דיור. הפרויקט שמשווק בחודשים האחרונים, זוכה להתייחסות גם בדוחות של שתי החברות (הדוחות לרבעון השני של השנה), מהם ניתן ללמוד על ההשקעה בפרויקט, ועל התשואה והרווח הצפויים.

נתחיל בדוחות של אפריקה נכסים. החברה אמנם פועלת בעיקר באירופה (מזרח אירופה), אך פה ושם יש לה גם פעילויות בארץ. פרויקט דיור להשכרה גליל ים מוצג בדוחות בסכום של 115 מיליון שקל (יתרה לסוף יוני 2016), כאשר הנהלת החברה מציינת כי העלויות הצפויות להשלמת הפרויקט מסתכמות ב-54.4 מיליון שקל. כלומר העלויות הכוללות צפויות להגיע לכמעט 170 מיליון שקל. אלו הן רק העלויות של אפריקה נכסים שמחזיקה ב-50% מהפרויקט.

ההשקעה הזו מומנה באשראי בהיקף של 91.4 מיליון שקל – כלומר, רוב ההשקעה עד כה (115 מיליון שקל) מומנה באשראי, והמימון הזה עשוי לגדול במקביל לעלויות הנוספות בפרויקט. מימון גבוה מעיד על ביטחון של המלווים כשלרוב הוא גם מאפשר לייצר תשואה גבוה יותר על הפרויקט.

בנוסף לנתונים אלו, מציינים מנהלי אפריקה נכסים כי נכון לסוף הרבעון, הושכרו 5 יחידות דיור בסך כולל של 159 אלף שקל בשנה (חלקה של אפריקה נכסים).  אבל, עד סמוך לפרסום הדוחות (7 באוגוסט) סך יחידות הדיור שהושכרו הגיע ל-124 דירות, מתוכם 57 דירות בחוזי שכירות לפי שכר הדירה המפוקח (על פי ההסכם עם האוצר חלק של כרבע מהדירות יושכר בשכר דירה מפוקח הנמוך    בכ-20% ממחיר השוק). ההכנסות השנתיות של הדירות שהושכרו (124 דירות) מסתכמות ב-3.4 מיליון שקל, ובהערכה גסה, כאשר כל הפרויקט יושכר הוא יניב לאפריקה נכסים קרוב ל-8 מיליון שקל.

ומכאן שהתשואה על הפרויקט שעל פי הנתונים האלו היא קרוב ל-5% (4.7%  ליתר דיוק – 8 מיליון שקל של שכר דירה חלקי השקעה כוללת של 170 מיליון שקל). התשואה הזו  ממש לא רעה, בעידן של ריבית אפסית. נכון, בנדל"ן מסחרי התשואה גבוה יותר, אבל כאן בזכות הקרקע הזולה, התשואה  בפרויקט השכרה לטווח ארוך,  עולה משמעותית על תשואה של דירות למגורים.

בדוחות של אפריקה מגורים מתפרסם מידע כמעט זהה למידע בדוחות של אפריקה נכסים. בדוח הדירקטוריון מודגש כי הפרויקט אמור להסתיים השנה, ובמאזן הוא מוצג בתור נדל"ן להשקעה בהקמה בסכום של 114.8 מיליון שקל.  הנתונים על שכר הדירה וכמות הדירות המושכרות כצפוי זהים לחלוטין, אך באפריקה מגורים לא מציינים מימון ספציפי לפרויקט (כפי שקיים באפריקה נכסים) -  אולי יש והוא לא מוצג כספציפי, אולי מדובר על מימון כללי.

אם נאחד את המספרים של אפריקה נכסים ואפריקה מגורים כדי להבין את היקף הפרויקט כולו נקבל שסך ההשקעה עד סוף יוני עומד על כ-230 מיליון שקל ואפשר להבין שההשקעה הצפויה תעמוד על כ-110 מיליון שקל, כך שבסה"כ ההשקעה בפרויקט תסתכם ב-340 מיליון שקל. הכנסות השכירות הוערכו ב-8 מיליון שקל על חצי הפרויקט, כלומר 16 מיליון שקל על הפרויקט כולו. התשואה כאמור 4.7%, אבל זה כמובן סוג של אומדן.

התשואה הזו היא עדיין לא כל הסיפור. יש כאן אפשרות להשבחה מאוד משמעותית בעתיד, וזה עובד כך - החברות המשתתפות בתוכנית להשכרה ארוכת טווח, אתם מחויבים להשכיר את הדירות, אבל זה לא לכל החיים, אלא ל-20 שנה. בתקופה הזו הן ידאגו שהנכס ישמור על ערכו (ככל שניתן), ואחרי 20 שנה שבהן הם ייהנו מתשואה נאה, הם יוכלו למכור את הדירות. בכמה? אף אחד לא יודע מה יהיו המחירים עוד 20 שנה, אבל דבר אח ברור, ההנחה שהם קיבלו על הקרקע, מספקת להם כרית ביטחון גדולה, וסיכוי טוב לרווחי הון בהמשך. אז נכון שהם לא יכירו ברווחים האלו בשוטף, אבל אם לוקחים את הרווח כתוצאה מהמתנה הזו ומחלקים אותו על פני 20 שנה, מקבלים עוד כמה אחוזים טובים לתשואה השנתית.

פרויקט השכרה לטווח ארוך בגליל ים מכיל כאמור 273 דירות בגדלים שונים – בין 2 חדרים ועד דירות גן ופנטהאוזים. ההשקעה הכוללת בפרויקט מסתכמת כאמור ב-340 מיליון שקל, שזה בממוצע 1.2 מיליון שקל לדירה. זה לא מחיר ריאלי של דירה ממוצעת בפרויקט, על זה יש להוסיף את הרווח היזמי המקובל ואת ההנחה במחיר הקרקע. המחיר הראוי יכול להתקרב ל-2 מיליון שקל ואף לעלות על הרף הזה, ואם כך אז הרי שיש כאן פוטנציאל לרווח כולל של כמה מאות מיליונים.

השכרה לטווח ארוך - התוכנית של האוצר, יתרונות חסרונות ועוד...

מלאו פרטים וקבלו הצעה  אטרקטיביות לניהול חשבון ניירות ערך.

 

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

אבישי עובדיה

אבישי עובדיה

כותב ומפרשן על פיננסיים (20 שנה), מרצה על פיננסיים באקדמיה (12 שנה) מתעסק בפיננסיים/ שוק ההון (מעל 30 שנה); יוזם האתר - כדי לחבר בין האהבה לפיננסים ולמדיה, ולספק ערך מוסף לגולשים

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות