מדריכי דירה ומשכנתא

השכרה מוגנת - איך להשכיר דירה (מבלי להיפגע)

מעודכן ל-08/2017

 

השכרה מוגנת - החוק מונע בפני משכירי נכסים לפנות שוכרים סוררים בכוח. מה עושים עם דייר שמסרב לפנות דירה, לא משלם, או גורם נזקים לדירה?

מה מחפש בעלי נכס שמשכיר אותו? הכנסה קבועה ושקט נפשי. ברוב המקרים זה קורה, אבל לא כל השכרות הדירות מסתיימות בשלום; לעיתים, החוזה מסתיים והדיירים מותירים חובות לעירייה, לחברת החשמל או לוועד; משאירים נזקים בדירה; יש גם כאלה שהורסים אותה בזדון כי הסתכסכו עם בעלי הדירה, ויש גם כאלה שפשוט מסרבים לפנות את הדירה. בעלי נכסים שמשכירים אותם עלולים להגיע למצבים מאד מתסכלים מול דייריהם. מה יכולים בעלי דירה שנתקלו בדיירים לא נחמדים שמפרים את תנאי החוזה, לא משלמים דמי שכירות, גורמים נזקים ומסרבים להתפנות? להלן כמה טיפים שיסייעו לכם לצאת ממצבים כאלה, או למנוע כניסה אליהם, אך עלינו להזהיר מראש – יש מצבים מתסכלים באופן קשה, אם מולכם ניצב דייר לא מוסרי, עקשן ובלתי מתחשב.

הדיירים לא מתפנים

בעיה לא פשוטה. במקרה שנדון בבית המשפט, מת בעלי דירה שהושכרה וילדיו הודיעו לדיירים שעליהם לפנות את הדירה בתוך חודשיים, בהתאם לסעיף בחוזה לגבי הודעה על סיום החוזה בהתראה מראש. החודשיים עברו, הדיירים לא התפנו ודרשו להמשיך את החוזה עד לסיומו. בעקבות הסכסוך עם היורשים, הם גם הפסיקו לשלם דמי שכירות. הילדים איימו על הדיירים שיפונו בכוח ואף החליפו את מנעול דלת הכניסה כדי למנוע מהדיירים להיכנס לדירה. הדיירים התלוננו במשטרה שפעלה נגד היורשים. זאת, משום שעל פי החוק, אסורה "עשיית דין עצמי", כמו החלפת המנעול, הצילינדר, או פינוי דייר בכוח על ידי המשכיר.

אז מה כן אפשר לעשות?

  1. תביעה לפינוי בבית המשפט

הפיתרון החוקי – תביעה בבית משפט בהליך מהיר יחסית (עד 60 יום) שקרויה "תביעה לפינוי מושכר"; בעלי הדירה התייעצו עם עו"ד והגישו תביעה כזאת בבית המשפט לפינוי הדיירים. ההליך הוא מזורז כי מדובר רק בפסיקה לפינוי הנכס המושכר; בית המשפט אינו עוסק במקרה זה בהתחשבנות הכספית בין הצדדים, שהיא סיפור נפרד לתביעה נוספת. רק לאחר פסק דין המורה על פינוי הדירה באופן מיידי בידי הדיירים, יכולים בעלי הדירה לבצע אותו באמצעות ההוצאה לפועל. במקרה כזה יכולים לעבור עוד שבועיים עד שהלשכה להוצאה לפועל מבצעת את הפסיקה. לא פעם הדיירים מתחכמים ומפנים את המושכר יומיים קודם ואז גם אין מה לעקל לטובת חובות הדיירים למשכיר. ברור, שכל תביעה כרוכה גם בהוצאות כספיות של המשכיר, ועד שהדייר מתפנה יכולים לחלוף כמה חדשים.

  1. מימוש ערבויות

אם החוזה עם השוכרים כולל גם ערבות אישית של ערבים – בני משפחה, חברים וכד', מומלץ לפנות אליהם במכתב התראה ולקוות שהם ילחצו על השוכר לפנות את הדירה. לא פעם זה עובד. כמובן שאם יש בידי בעלי הנכס ערבות בנקאית בלתי מותנית, הוא יכול לממש אותה בבנק שהנפיק אותה. אלא שבשני המקרים זה עדיין לא פותר את בעיית פינוי הדירה, אם הדיירים עדיין מסרבים לפנותה. בעיית הפינוי עצמה כמובן, יכולה להיפתר רק בבית המשפט ובאמצעות ההוצאה לפועל.

הדייר הותיר חובות

בעלי דירה מושכרת מכר אותה. בבוא מועד מסירת הדירה, גילו הבעלים והקונים, שהדיירים הותירו אחריהם חובות לרשויות וכל הגורמים להם היו צריכים לשלם חודש בחודשו – חשמל, גז, מים, ארנונה ומסי וועד הבית. החובות הסתכמו בכ-14 אלף ₪. הדיירים אמרו שהם לא יכולים לשלם את החובות. הדירה לא יכולה להירשם על שם הרוכש, אם יש עליה חובות לעירייה ולחברת החשמל, למשל. אלה מצבים די נפוצים בישראל, ולא רק בעת מכירת דירה אלא גם בהעברת הדירה לשוכר אחר.

מה יכול בעלי הנכס לעשות?

א. להקדים ולגלות את החובות הרבה לפני מועד המסירה של הדירה. ואז להפעיל לחץ להסדרת החובות, כולל אזהרה להפעלת ערבויות (שכדאי שיהיו בחוזה).

ב. לשלם את החובות בעצמו כדי למנוע עיכוב במסירת הדירה, ואחר כך להתחשבן מול הדיירים על החזר החוב.

ג. להפעיל את הערבים החתומים על החוזה או לממש ערבות בנקאית או שטר חוב.

כל הנ"ל, גם אם יתבצעו, דורשים זמן והוצאות, ולבסוף אף לא מבטיחים את כיסוי מלוא החובות. בתי משפט רואים לא פעם את השוכר כצד החלש ופוסקים שעל בעלי הדירה והשוכרים להגיע לפשרה, שפירושה – בעלי הדירה יצטרך גם לשלם מכיסו.

השוכר השאיר נזקים בדירה

השוכר פינה את הדירה וגיליתם תריס שבור, שיש סדוק במטבח וכד'? הדייר יכול לטעון שלא הוא גרם לנזקים, או שככה קיבל את הדירה. ויש גם מקרים ששוכרים גורמים נזק לדירה בזדון – עוקרים אסלות, ברזים וכד'. מי שאחראי לתיקון הנזקים האלה הוא השוכר, אך קשה לכפות עליו שיתקן אותם, במיוחד אם הוא דייר סורר.

מה לעשות?

לנסות להגיע לדירה לפני שפונתה (לא תמיד הדייר הסורר יסכים לכך), ולעמוד על כך שהדייר יתקן את הנזקים ולהזהירו שיופעלו נגדו מימוש ערבויות ותביעה בבית המשפט, אם לא יעשה כך. תקוו שזה יעזור. אם לא, תממשו את הביטחונות/תתבעו בבית משפט. כאמור, מדובר בהליכים לא מהירים ולא ממצים.

להגן על עצמכם מראש

כל המקרים הנ"ל מצביעים על כך, שלא רק מעמדו של השוכר חלש, כפי שנוהגים לחשוב, אלא גם מעמדו של המשכיר עלול להיות חלש אם עומד מולו דייר בעייתי. לכן, כדאי למשכירי דירות לחשוב על הגרוע מכל מראש ולהגן על עצמם בשלב חתימת החוזה ועוד קודם.

  1. בחירת הדייר

כמובן שאי אפשר לדעת איך הדייר יתנהג לאחר שנה או שנתיים או מה יהיה מצבו הכספי. ואולם, רצוי לנסות להכיר אותו מראש באמצעות שיחה, שבה אל תתביישו לשאול אותו על המקצוע שלו, כמה הוא מרוויח – אתם יכולים לדרוש לראות תלושי שכר, שומה שנתית לעצמאים ודו"חות בנקאיים.

חפשו ב"גוגל" את השם של השוכר ותוכל לגלות אם הוגשו נגדו תביעות; אתם יכולים לחפש באתר בנק ישראל לפי תעודת הזהות אם הדייר הוא בעל חשבון מוגבל ובאתר הכונס הרשמי אם הוא פושט רגל.

אם שכר דירה קודם, תבקשו לדבר עם בעלי הדירה הקודמים שלו כדי לבדוק את התנהלותו כשוכר. אם יסרב – הוא לא הדייר שאתם מחפשים.

וגם אם השוכר עבר את כל המבחנים הנ"ל, עדיין יכול להיות ששגיתם בבחירתו. ואז באים להגנתכם חוזה השכירות והביטחונות שתדרשו מראש מהשוכר.

  1. לא להסתפק בחוזה סטנדרטי

אל תסתפקו בחוזה סטנדרטי לשכירות אותו אפשר להוריד מהאינטרנט. נכון שעורך דין יעלה קצת כסף, אבל עו"ד מנוסה ומקצועי שינסח חוזה מפורט וברור (כמה שפחות נתון לפרשנויות) יחסוך לכם מאבקים מול השוכרים.

שני דברים מאד חשובים שתזכרו להכניס לחוזה, אם העו"ד לא עושה זאת: 1. לשוכר אין זכות קיזוז שכר דירה בכל תנאי. 2. בנוסף לסעיפים של מקרים המוגדרים כהפרת חוזה יסודית, לפרט גם סנקציות ברורות למקרים אלה.

  1. לדרוש ביטחונות

הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית בלתי מותנית ובלתי מוגבלת. אבל המציאות היא לא כזאת; בדרך כלל בעלי נכסים הדורשים ערבות בנקאית מסתפקים בסכום מוגבל של דמי השכירות עבור חצי שנה/שנת שכירות. מדובר בסכום כסף די גדול שעל השוכר להפריד פיסית בבנק, והוא מקבל אותו חזרה בתום החוזה. יש גם כאלו שמפקידים את הסכום בידי נאמן (עו"ד של המשכיר בדרך כלל) ומקבלים אותו חזרה בתום החוזה. הייתרון למשכיר – מימוש הערבות הוא הליך די מיידי.

אבל רוב הדיירים בשכירות לא מוכנים/לא מסוגלים לשלם מראש את הסכומים הגבוהים הנדרשים בערבות בנקאית. ואז עומדות בפני המשכיר בטוחות נוספות:

ערבות צד שלישי – רצוי להחתים לפחות שני ערבים, ולא להגביל את סכום הערבות, אלא לקבוע כי הערבות של הערב תהא להבטחת כל התחייבויות השוכר עד סוף תקופת השכירות בהתאם לחוזה. רצוי שהערבים יהיו בעלי יכולת כספית, ולכן גם אותם יש לבדוק באמצעות דרישה לתלושי שכר, דו"חות מהבנק וכד'.

שטר חוב – מדובר במסמך בו רשום סכום נקוב בחתימת השוכר וערבים. את שטר החוב ניתן לממש בהוצאה לפועל, ללא הגשת תביעה משפטית.

אל תסתפקו בבטוחה אחת- דרשו שתיים לפחות.

  1. צ'קים פתוחים

לדרוש מהשוכר מספר צ'קים פתוחים וחתומים על ידו, ולפרט בחוזה, שניתן להפקיד אותם לכיסוי חובות לרשויות, לחברת החשמל וכד'. כמובן, שאיש אינו מבטיח שהצ'ק לא יחזור, אבל זה עוד אמצעי הגנה שעומד לרשות המשכיר.

  1. לבקש את כל הצ'קים לדמי השכירות לשנה מראש

אל תסתפקו בהבטחה של השוכר שיפקיד לחשבונכם בכל חודש את דמי השכירות, למרות שזה נוח לכם יותר. קחו מהשוכר 12 המחאות חתומות ומפורטות לכל חדשי השנה (או 6 צ'קים, תלוי בהסכמות ביניכם). אגב, בעידן הדיגיטלי אלה יכולים להיות גם צ'קים דיגיטליים.

  1. העברת חשבונות תשלומי רשויות על שם השוכר

לחייב בחוזה את השוכרים להעביר על שמם את חשבונות מסי העיריה, החשמל וכד', מייד עם כניסתם למושכר, או לקבוע בחוזה תקופה מקסימלית של חודש לביצוע ההעברה. אחרת, אם השוכר יצבור חובות לאותם גורמים, קשה יהיה למשכיר לחייב אותו לשלם אותם.

כאמור, כל הנ"ל לא מבטיח לכם השכרה אופטימלית של הנכס שלכם, אבל לפחות ייתן לכם את המקסימום האפשרי במסגרת החוק.

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

2 תגובות