מדריכי דירה ומשכנתא מדריכי השקעות

השקעה בקרנות ריט - יתרונות וחסרונות!

רישום לניוזלטר

השקעה בקרנות ריט (REIT ) - להשקיע בנדל"ן מניב בלי לרכוש אותו ובלי לחפש שוכרים; בארה"ב יש מאות קרנות ריט, בישראל רק 2 שנסחרות בבורסה – ריט1 וסלע נדל"ן שמשקיעות בעיקר במשרדים.  אבל, נראה שזה הולך להשתנות  במקביל להקלה במיסים על קרנות ריט  שמשקיעות בדירות להשקעה -  קרן מגוריט צפויה להיות הסנונית הראשונה (ראו עדכונים בתחתית המדריך).


מי שמעוניין להשקיע  בנדל"ן וליהנות מהתשואה גבוהה (יחסית) ביחס לאפיקים הסולידיים, יכול לעשות זאת דרך השקעה בקרנות הריט, כלומר לרכוש יחידות השתתפות בקרן השקעות בנדל"ן.  להבדיל מהשקעה ישירה בנדל"ן, השקעה בריט לא מחייבת השקעה בסכום כסף גדול; לא צריך מיליונים אפשר גם באלפי שקלים בודדים.

השקעה בקרנות ריט היא פשוטה בהגדרה -  אפשר להשקיע בנדלן דרך המחשב הביתי. לא צריך לקום ולהיפגש עם מתווכים, לחפש נכסים, ובסוף לקנות, אפשר לעשות את זה גם באלפים בודדים דרך השקעה בריט.

קרנות הריט מאגדות קבוצה של משקיעים שביחד בעצם רוכשים את הנכסים השוטפים (בכספי כל המשקיעים ובכספי הלוואות שהקרן לוקחת). המנגנון מזכיר את מנגנון קרנות הנאמנות – כולם שותפים בקרן הנאמנות (בהשקעות קרן הנאמנות בחשבון המשותף) לפי חלקם בקרן. ובדיוק כמו בקרן נאמנות כל אחד משקיע לפי רצונו, כאשר המכלול אמור להיות ממשעותי מספיק כדי נהל אופרציה של השקעות בנדל"ן.

הקרן משקיעה במספר נכסים (לרוב מספר רב של נכסים תלוי בקרן עצמה), כך שגם הסיכון של המשקיעים מצטמצם – אתם לא רוכשים נכס אחד במיליונים אלא מפזרים השקעה (בכל סכום שתרצו) על פני מספר נכסים.

עם זאת, התשואה אינה מקבילה בקו ישר לתשואה מהשכרת נכס מניב להשקעה - יש דמי ניהול של מנהלי הקרן,  אבל לרוב התשואה בקרנות ריט אמורה להיות מעל התשואה שתקבלו על השכרת דירה, אם כי, זה לא בכל אזור ולא בכל תקופה. מעבר לכך, ההשוואה בין השקעה בריט להשקעה בנכס/ דירה למגורים, לא ממש נכונה – מדובר בשני מוצרים שונים – אתם יכולים להשקיע בדירה באופן עצמאי. כאן, תוכלו להרחיב על רכישת דירה להשקעה. אך השקעה בדירות מצריכה כאמור סכום כסף משמעותי וכן תצטרכו לטפל באופן שוטף בנכס; ואתם יכולים להשקיע בנכסים דרך הקרנות, אלא שאם אתם חושבים לעשות זאת בקרנות מקומיות (אלו שנסחרות בבורסה) מדובר בנכסי נדל"ן מניב עסקי, ובעיקר משרדים  (ולא דירות למגורים – עדיין); אם תשקיעו בקרנות ריט בחו"ל, אז שם יש לכם מגוון רחב של אפשרויות, לרבות השקעה בריט של דירות למגורים (בעיקר בשוק האמריקאי).

בשתי אלטרנטיבות ההשקעה האלו אתם אמורים לקבל תזרים שוטף – מהשכרת הדירה או מדיבידנדים שמחלקת הריט.


השקעה בקרנות ריט - כמו להשקיע בדירה ולקבל שכר דירה

מעבר להבדלים בסכומי ההשקעה ובפיזור הסיכונים, יש יתרון גדול נוסף לריטים – נזילות – אתם יכולים לממש את ההשקעה במהירות יחסית.

אך מנגד, קיים חיסרון גדול בהשקעה בקרנות ריט -   אתם משקיעים  במניות של קרנות, אתם חשופים לשוק המניות עם כל הסיכונים הטמונים בו – השקעה בריט זה השקעה בנייר ערך, וניירות ערך יורדים ומאבדים מערכם מסיבות שונות ומגוונות, ולא בהכרח בקשר ישיר עם תחם הפעילות – הריט יכולה להיות איכותית, אבל זה לא אומר שהמניה שלה תספק לכם תשואה חיובית. מדובר פה על סיכונים שהם מעבר לסיכון הספציפי והמוגדר ברכישת נכס להשקעה - אתם בעצם מביעים אמון בהנהלה של החברה, אתם מסמיכים אותם לנהל את ההשקעות בנדל"ן – מי אמר שהם יעשו זאת טוב לאורך זמן? אתם משלמים להם באופן שוטף דמי ניהול שמפחיתים את התשואה על הנכסים; ואתם משקיעים במינוף (קרנות ריט לוקחות הלוואות לצורך רכישת נכסים; ההלוואות מוגבלות בשיעור מסוים מהיקף הנכסים) – המינוף עוזר לקרנות לייצר תשואה טובה בתקופות טובות - הכסף שמושקע בנכסים מניב תשואה גבוה יותר מהריבית על ההלוואה, אבל בתקופות חלשות זה יכול להיות חרב פיפיות, והמינוף (סך ההלוואות)/ סך האשראי) יכול לפגוע בחברה (במידה והיא לא מייצרת הכנסה שוטפת טובה על הנכסים שלה).

מהי קרן ריט?

מדובר בקרן נאמנות להשקעות במקרקעין, ושמה - REIT – נגזר מראשי התיבות של - Real Estate Investment Trust  (נעברת אותה לריט)

קרן ריט הינה תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב בארץ ו/או בחו"ל כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, מחסנים וכדומה. קרנות אלה משתמשות בכסף המושקע בהן כדי לרכוש נכסים ולאחר מכן מחזירות למשקיעים חלק מהתשואה שהן מייצרות כדיווידנד תקופתי.

במטרה להאיץ את שילובו של הציבור הרחב בשוק הנדל"ן ולהגן עליו, הוסדרה פעילותן של קרנות הריט בחקיקה ב–2006. החוק קבע לקרנות כמה מגבלות, אך גם העניק להן כמה הטבות. בין היתר, נקבע שקרן ריט תהיה מוגבלת בשיעור מינוף של עד 60%; שהיא תהיה מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיווידנד באופן קבוע; ושהיא תקבל פטור ממס חברות. כפיפות לעקרון פיזור משקיעים לפיו ההחזקה ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה, יהיה בידי יותר מחמישה בעלי מניות.

כיום יש בארה"ב יש למעלה מ-200 קרנות ריט, בישראל יש בינתיים רק שתיים – "ריט 1" ו"סלע קפיטל". שתיהן מחזיקות בנכסים בשווי של כ-5 מיליארד שקל. למה יש בישראל רק 2 קרנות ריט? יש המייחסים את זה לכך לפסיכולוגיה של הישראלים שמאמינים בנדל"ן רק אם אפשר למשש אותו פיזית.

ישנן קרנות נדל"ן נוספות בארץ שהבולטת בהם היא קרן "הגשמה" שבבעלות אבי כץ (מייסד רשת "קופיקס") וחנן שמש. היא אינה קרן ריט וגם אינה נסחרת בבורסה. על פי המודל של הגשמה מתבצעת ההשקעה במיזם נדל"ני מסוים (כולל פרויקטים של תמ"א 38, שאבי כץ טוען שהשקעה בהם יכולה להניב תשואה של 2 ספרות), לרוב כעסקת מימון מול היזם. כל חבר בקבוצת המשקיעים שותף בפרויקט בו בחר ובבעלותו חלק יחסי בו, בהתאם לגובה השקעתו. ההון שגויס מועבר ליזם לצורך השלמת ההון העצמי למיזם.

המצב העגום יחסית של קרנות הריט בישראל עשוי להשתנות בשנים הקרובות; במסגרת עידוד הבנייה לדיור, הניח לאחרונה שר האוצר משה כחלון, תזכיר חוק לפיו יוכלו לראשונה קרנות ריט לרכוש קרקע שחלה עליה תכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה. כיום פועלות קרנות ריט במקרקעין מניבים, בעיקר משום התשואה הנמוכה יחסית בתחום הדירות להשכרה. לכן ייהנו קרנות ריט שיעסקו בדיור להשכרה מהקלות מס כפיצוי על התשואה הנמוכה: הצעת החוק מציעה הפחתת המס ל-20%, גם על ההכנסות מהשכרת הדירות וגם על רווחי ההון ממכירת הבניינים בעתיד.

סוגי קרנות ריט

יש שני סוגים עיקריים: קרנות העוסקות במימון פיננסי בתחום הנדל"ן, למשל - רכישת תיקי הלוואות משכנתא מבנקים או חברות ביטוח כשהבטוחה להלוואה הינה נכסי הנדל"ן.

הסוג העיקרי השני הוא קרנות ריטשנסחרות בבורסה, בהן יכול ציבור רחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב בעלויות נמוכות. תכליתה של קרן ריט היא לגייס הון גדול ולהשקיע באמצעותו בפרויקטים גדולים של נדל"ן וניהולם, אך שצורך ההשקעה בו יהיה דומה להשקעה ישירה בנכס על ידי משקיע פרטי. צורה זו לא רק נותנת אפשרות למשקיע קטן יחסית להשתתף בפרויקטים גדולים אלא גם מגינה עליו על ידי הקטנת הסיכון מעצם היותו מושקע בפרויקטים רבים.

להשקעה בקרנות יש כמה יתרונות: רמת הסיכון בהן נמוכה יחסית, מכיוון שהן מעניקות חשיפה לפורטפוליו מגוון; הן מספקות למשקיעים נזילות גבוהה, מכיוון שהאחזקה נעשית באמצעות מניות ולא בצורה ישירה בנכסים; השקיפות בהן גבוהה, מאחר שהן חברות ציבוריות; גיוון תיק ההשקעות תוך פיזור והקטנת סיכונים.

פוטנציאל הרווח שמגיע אל המשקיעים ישירות גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב את קרנות הריט לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. זאת בניגוד להשקעה במניות רגילות, בהן לרוב לא מתבצעת חלוקת דיבידנד סדירה ואחוזי החלוקה הינם נמוכים באופן משמעותי.

מיסוי – אם משקיע קונה מניות בחברת נדל"ן הוא משלם מס גם כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה וגם כשהיא מחלקת דיבידנד (25%). הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל"ן כריט  מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כדיבידנד למשקיעים. מעמדן המיוחד של קרנות אלו ניתן להן בתנאי שהן מחזיקות בנכסי נדל"ן מניב ועוסקות בחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים.

החיוב במסים האחרים (הכנסה, רווח הון, שבח) מועבר ישירות למשקיעים בה על פי מצבם המשפטי (אישי או תאגיד), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח). כך נוצרת שקיפות והמיסוי על המשקיע הבודד דומה למצב בו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן.

איך משקיעים בקרנות ריט?

בישראל ניתן להשקיע ישירות בשתי קרנות הריט הישראליות הנסחרות בבורסה – ריט 1 ו-סלע קפיטל. החיסרון – מוגבלות לנדל"ן בישראל. הקרנות רושמות תשואות ממוצעות בשנים האחרונות (2010-2015 ) של 8.5%-7.5%,  אבל אף אחד לא יכול כמובן להבטיח שזה יימשך. מעבר לכך, בריט של דירות למגורים התשואה תהיה נמוכה ממשעותית - כנראה סביב 3%.

אפשרות אחרת היא לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה בקרנות ריט זרות, כמו -  פסגות חו"ל נדל"ן, המחזיקה 55 מניות, רובן של חברות ריט מארה"ב, אירופה ואוסטרליה; מגדל מניות נדל"ן מניב צפון אמריקה המחזיקה קרנות ריט (או ETFים המחזיקות קרנות ריט) הנסחרות בצפון אמריקה.

היתרון בקניית יחידות בקרנות הנאמנות הנ"ל הוא בהחזקה במגוון רחב של קרנות ריט, והשתתפות בעקיפין בהכנסה מאלפי נכסי נדל"ן ברחבי העולם. החיסרון הוא בדמי ניהול גבוהים מאוד כמו גם בחשיפה לסיכון שמנהל הקרן לא יצליח להכות את מדד הייחוס – כפי שקורה לא פעם כשמדובר בקרנות אקטיביות.

חלופה אחרת היא לרכוש תעודת סל העוקבת אחר מדדים בינלאומיים של קרנות ריט. בארץ קיימות שתי תעודות סל כאלו: מיטב סל ריט ארה"ב ופסגות סל נדל"ן אירופה. היתרונות והחסרונות הן אלו הקיימות בתעודות סל בכלל.

אפשר גם להשקיע ישירות בקרנות סל (ETF) בחו"ל המחזיקות במאות קרנות ריט, אבל אז זה אומר שמתקבולי הדיבידנדים ינוכה מס במקור בשיעור של 25%.

השקעה בקרנות ריט - יתרונות וחסרונות

יתרונות  

  • השקעה מניבה - השקעה בקרנות ריט מייצרת תזרים שוטף/תשואה (קרוב לדמי השכירות, אם כי בהינתן דמי ניהול שגובה מנהל הקרן). תזרים השוטף מתקבל דרך דיבידנדים שהריט משלמת למחזיקים בה.
  • השקעה נזילה – השקעה במניות סחירות שניתן למכור אותן בבורסה
  • השקעה במינוף – קרן הריט יכולה לקבל מימון עד שיעור מסוים מהיקף נכסיה ולהשקיע את הכספים בדירות נוספות וכך להשיא את התשואה (כל עוד התשואה על הנכסים עולה על הריבית על החוב). כלומר השקעה בקרנות ריט עשויה להיות ממונפת וכך להניב תשואה טובה יותר (צריך לזכור - מינוף זה חרב פיפיות, כאשר התשואה נמוכה מהריבית אז המינוף מחסל תשואה ויוצר תשואה שלילית)
  • סיכון יחסית נמוך – מדובר בהשקעה בעקיפים בדירות למגורים. זה לא מבטיח סולידיות, מה גם שההשקעה עשויה להיות ממונפת, אבל יחסית להשקעות במניות אחרות מדובר בהשקעה סולידית
  • שקיפות – הריט מדווחות על מה שיש להן (פורטפוליו הנכסים), על החובות שלהן, על הרווחים הצפויים, על הדיבידנדים הצפויים.
  • סכום השקעה גמיש - הרוכשים יכולים לקבוע את סכום ההשקעה, לא צריך סכום של דירה כשי להשקיע בשוק הדירות.
  • הצמדת הכסף למדד הדירות. כיום אין באמת מדד דירות, והציבור לא יכול להשקיע את כספו למדד הדירות. דרך קרנות הריט האלו למעשה מייצרים מכשיר שערכו צמוד למדד הדירות. הרי נכסי הקרן הן דירות, וצפוי שהן יהיו פזורות ברחבי הארץ. זה לא יהיה מתואם לחלוטין עם הממוצע הכללי, אבל בגדול מדובר כאן על מכשיר ראשון שדרכו יהיה ניתן להשקיע במדד הדירות.
  • אין גרעין שליטה – יש חברת ניהול ואין מחזיק דומיננטי ששולט בחברה ועשוי לתמרן את פעילות החברה לטובתו.
  • גוון השקעה – מגוון אפשרויות ההשקעה אמנם רחב, ועדיין, קרנות ריט של דירות למגורים ירחיבו את אפשרויות ההשקעה של הציבור.
  • מוצר ברור – להבדיל ממוצרי השקעה אחרים, דירות הן מוצר ברור שכולם מכירים ומבינים אותם.

חסרונות 

  • תשואה יחסית מוגבלת – בקרנות הריט לדירות למגורים התשואה הצפויה יחסית מוגבלת ומסתכמת נטו בכ-3% (וזאת למרות ההקלה במס הרכישה – 0.5% ולמרות וההקלה במס שבח – 20% במקום 25%)
  • תלות באיכות הניהול - המשקיעים בקרנות ריט תלויים בביצועי ההנהלה לטוב ולרע.
  • נכסים מניבים בלבד – קרנות הריט יכולות להשקיע בנדל"ן מניב בלבד (הקרנות הקיימות משקיעות בנדל"ן מסחרי ומשרדים; הקרנות החדשות ישקיעו בנדל"ן למגורים). אבל, יכול להיות אפסייד משמעותי בהשקעות שאינן מניבות, לרבות יזמויות נדל"ן וקרקעות.
  • גדילה תלויה בשוק ההון – רוב הרווחים ניתנים למחזיקים כדיבידנדים, והמשמעות שכדי לגדול צריך להסתמך על שוק ההון, ולהנפיק עוד יחידות או אגרות חוב.
  • תנודתיות – המשקיעים בריט קונים למעשה מניות, ואלו עשויות להיות תנודתיות (אפילו תנודתיות מאוד).

עדכונים בתחום קרנות הריט:

קרן הריט לדירות למגורים, מגוריט תהפוך לקרן השלישית בבורסה בת"א.  הקרן שמנהלים עו"ד ארז רוזנבוך, אייל גבאי ויעל אנדורן, קיבלה התחייבויות השקעה של 180 מיליון שקל מארבעה גופים: קופות הגמל של אקסלנס וקק"ל (40 מיליון שקל כל אחת) ושני מוסדות חרדיים ­ קופת הפנסיה של חברה קדישא וקופת העיר שע"י, קרנות לאלמנות ויתומים (סך הכול 100 מיליון שקל). הקרן צפוייה לגייס בבורסה בזמן הקרוב לפחות 40 מיליון שקל. קרן הריט מגוריט הוקמה בעקבות התיקון לחוק קרנות הריט, שאושר בתחילת השנה ולפיו קרנות להשקעה בדירות למגורים ייהנו מהטבות מיסוי משמעותיות – מס רכישה מופחת של 0.5% (בעוד שמשקיעים משלמים מס רכישה של 8%).  הקרן צפויה לרכוש מקבצי דיור (לפחות 20 מקבצי דיור) כשההון שיגוייס ישמש לבסיס וכן הקרן תיקח מימון. בדרך הזו התשואה על ההשקעה צפויה לעלות (ביחס להשקעה ללא מימון/ לא ממונפת).הקרן אמורה לחלק 90% מרווחיה למשקיעים.בכוונת החברה להתמקד ברכישת דירות חדשות ולא דירות מיד שנייה. להרחבה בגלובס

דמי הניהול של חברת הניהול במגוריט - האם זה ישאיר תשואה טובה למשקיעים? דמי הניהול בקרן מגוריט יהיו 1% מערך הנכסים. זה מפחית כמובן את התשואה על הנכסים המניבים (התשואה מהדירות), והשאלה מה תהיה התשואה הכוללת של המשקיעים בקרן הזו. על פי ניתוח בכלכליסט - הנתח של חברת הניהול פשוט גדול מדי 

 קרנות ריט של דירות להשקעה יזכו להטבות מס -  קרנות ריט  של דירות למגורים ייהנו ממס רכישה מופחת של 0.5%

מתכוונים לקחת משכנתא? או למחזר משכנתא?  מלאו פרטים ותקבלו הצעה טובה וזולה 

שם מלא:

ת.ז (לא חובה):

טלפון:

מייל:

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש באתר



על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

3 תגובות