מדריכי השקעות

מפחדים משוק ההון? נסו השקעות אלטרנטיביות

ליאור פרג'
רישום לניוזלטר

יש אנשים ששומעים את המילה "השקעה", וסבורים מיידית שהם נכנסים למים עמוקים מאד. תחומי ההשקעות המסורתיים, למשל השקעות בשוק ההון, מעלים חשש אצל רבים: יש כאן חוקי משחק שלחלק מהאנשים הם קשים, למרות שבמדריכים שלנו אנחנו משתדלים לפשט ולהראות לכם שזה ממש לא תורה מסיני. כאן  תוכלו לקרוא את מדריך ההשקעה במניות, כאן את מדריך ההשקעה באג"ח, וכאן את מדריך ההשקעות העצמי (כל מה שצריך בעצם לדעת לפני שנכנסים לעולם ההשקעות).

ועדיין חלק גדול מהציבור חושש משוק ההון. לא מעט מעוניינים למצוא פתרונות השקעות שלא יצריכו כניסה לעולם שוק ההון, המניות, הבורסות וכדומה, אלא בתחומים שהם פחות או יותר מכירים. בהרבה מקרים, השקעות אלה מקבלות את הכינוי "השקעות אלטרנטיביות", למרות שהמושג הזה דווקא כולל סוגים רבים של השקעות לרבות במכשירים מגוונים ומסוכנים.  הנה מספר דוגמאות, תוך דגש על המגמה הדי בולטת כיום של ישראלים - השקעה בנדל"ן בחו"ל, ולפני שנתחיל כמה דגשים - מדובר בהשקעות עם תשואה מרשימה בעבר, אבל מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה. חוץ מזה, מדובר על השעות מעבר לים עם חוקי מיסוי שונים לגמרי. לדוגמה - חשוב לדעת שאם אדם שמשקיע בחו"ל נפטר, אז חל מס עיזבון/ מס על הירושה בשיעור מאוד גבוה על הנכס הזה - ראו כאן הרחבה (בתחתית המדריך). והכי חשוב - אל תתפתו להבטחות של תשואות גבוהות. שוב - זה אכן היה בשנים האחרונות, אבל ברוב הגדול של המקרים אין דבר כזה סיכוי בלי סיכון, כלומר אין דבר כזה תשואה מרשימה בלי סיכון מרשים - זה החוק הראשון של עולם ההשקעות, והכל סובב סביבו. רוצים ביטחון תקבלו תשואה סולידית, רוצים תשואה גבוה? תצטרכו לקחת סיכון.

מהן בכלל השקעות אלטרנטיביות? 

קשה להעניק הגדרה חד משמעית למונח "השקעה אלטרנטיבית", אבל בדרך כלל מתכוונים להשקעה שאינה בשוק ההון. יש מספר אפיקים שמוגדרים כאלטרנטיביים. את מירב תשומת הלב מקבל כאמור תחום הנדל"ן, כשאפיקי השקעה פוטנציאליים אחרים הם סחורות, מתכות, מטבעות דיגיטליים , פורקס - ראו כאן מדריך פורקס, ועוד.

לפעמים, מה שאלטרנטיבי הוא לא סוג הפריט שמשקיעים בו, אלא אופן ההשקעה. במילים אחרות: גם השקעה באגרות חוב או במניות עשויה להיות אלטרנטיבית אם נוקטים באסטרטגיה המוגדרת ככזו. כאן אנחנו מתחילים לדבר על שימוש באסטרטגיית הלונג / שורט, אסטרטגיות שוק נייטרליות ועוד. כלומר אסטרטגיות מתקדמות יותר, לא השקעה ישירה בנייר הערך, אלא סוג של מכשיר מתוחכם, מגודר (גידור של ההפסד והסיכון)

למי מתאימות ההשקעות?

השקעות שהיא לא סולידיות, מיועדות לאנשים שרוצים לסכן סכום כסף מסוים תמורת האפשרות לרווח גבוה (תשואה), שיינתן בהתרחש מקרים שונים. אלא שכיום המצב של חלק מאפיקי ההשקעה המסורתיים הוא בעייתי מעט. הריביות בלא מעט תחומים הן נמוכות מבעבר, כך שהפוטנציאל לרווח באפיקים סולידים ובאגרות החוב , הוא נמוך. מעבר לכך, מחירי המניות עלו בשנים האחרונות מה שמגדיל את הסיחכן בהם. אז מה האפשרויות? יש כאמור אפשרויות מחוץ לשווקים הפיננסים הסטנדרטיים/ הרשמיים. פעמים רבות רואים אנשים פונים לשדה המשחק של ההשקעות האלטרנטיביות כדי לחפש השקעות סולידיות ו"בטוחות" יותר מאשר האפיקים המסורתיים, עד כמה שהשקעה יכולה להיות בטוחה (תמיד יש כאן דרגת סיכון זו או אחרת), רק שצריך לחזור שוב - זה לא בהכרח נכון, גם השקעות בנדל"ן הן מסוכנות, במיוחד אם הם מעבר לים, רחוק מהשליטה שלכם - הכל כאמור עניין של סיכון וסיכוי. זה לא אומר שההשקעות האלו לא טובות, זה רק אומר שאתם צריכים לבחון את הסיכון ואת הסיכוי ורק אז להחליט אם להשקיע.

השקעות אלטרנטיבות קפצו מדרגה בשנים האחרונות, על רקע הריבית הנמוכה. ישנן קבוצות שונות שנוהגות להשקיע באמצעים אלטרנטיביים. ראשית יכולים אלה להיות משקיעים מוסדיים שכבר מחזיקים בתיק השקעות זה או אחר. הם מעוניינים ליצור גיוון של תיק ההשקעות שלהם, במטרה להוריד את פוטנציאל הסיכון. הגופים המוסדיים בעצם משקיעים את הכספים שלנו (כספי הפנסיה והגמל) בנדל"ן ברחבי העולם, והם לא היחידים. בשנים האחרונות קמו הרבה גופים שמשקיעים בשביל אנשים פרטיים בנדל"ן בחו"ל הן בנדל"ן מניב (כלומר נדל"ן שמושכר ואז המשקיעים מקבלים תשואה שוטפת) והן בנדל"ן יזמי (נדל"ן שמוקם במטרה להימכר, ואז משך הפרוייקט ארוך והסיכון בהתאם גדול יותר - אך גם פוטנציאל התשואה).

על פי ההערכות כמה רבבות אנשים כבר נמצאים שם - בהשקעות בנדל"ן בחו"ל דרך הגופים האלו או ישירות, והנתח של ההשקעות בנדל"ן בחו"ל הולך וגדל. בעיני לא מעט אנשים, השקעות אלטרנטיביות הן קרש הקפיצה לעולם ההשקעות. ההשקעות האלה נחשבות בעינהם לפשוטות יותר לביצוע, כי הן בתחומים שאנשים מכירים פחות או יותר (נדל"ן לדוגמא). אלא שזה לא נכון להתבונן בהשקעות באופן כזה, כי כשחוקרים את התחומים האלה מבינים שהם עשויים להיות מורכבים יותר, וכן –  לכלול פוטנציאל סיכון לא קטן.

אוכלוסיה נוספת שעשויה לפנות לעולם ההשקעות האלטרנטיביות היא לקוחות המוגדרים כ"כשירים", לאחר שהם עומדים בשניים מבין שלושת המבחנים הבאים: מבחן הנכסים הנזילים (צריך ששוויים הכללי של המזומנים, הפקדונות והנכסים הפיננסיים בבעלותו יעלה על 12 מיליון שקלים), מבחן המומחיות (ללקוח יש כישורים ומומחיות בתחום, או לחלופין הוא הועסק שנה לפחות בתפקיד מקצועי בתחום) ומבחן מספר ההעסקאות (בכל ארבעת הרבעונים האחרונים האדם ביצע יותר מ-52 עסקאות בממוצע).

המקרה של השקעות נדל"ן בחו"ל

אחד התחומים שמושכים בשנים האחרונות מספר הולך וגובר של משקיעים "אלטרנטיביים" הוא תחום הנדל"ן. השקעות נדל"ן בישראל מצריכות דיון בפני עצמו, בטח במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן: האם עליית המחירים בישראל תיעצר בעתיד הנראה לעין, או תמשיך? איזו השפעה, אם בכלל, תהיה למחיר למשתכן? מהם השינויים הצפויים בשוק השכירויות? איזה השלכות יהיו לחוקי המס החדשים על שוק הדירות? וכן הלאה. כל אחת מהשאלות האלה מצריכה דיון מקיף בפני עצמו (כפי שתוכלו לקרוא במדריכים קודמים באתר).

בחרנו להתייחס כאן להשקעות נדל"ן מעבר לים, שמן הסתם משנות את חוקי המשחק ביחס להשקעות בישראל. יש כיום מספר יעדים שמושכים אליהם ישראלים רבים עקב השילוב בין עלויות סבירות של נכסים (בעיקר בהשוואה לישראל..) ופוטנציאל רווח כתוצאה בעליית מחירים הצפויה בשנים הקרובות, עם הגדלת הביקוש ושינויים כלכליים אחרים. בין המקומות הפופולאריים להשקעות נדל"ן כיום תמצאו יעדים דוגמת ברלין, בוקרשט או ברצלונה לדוגמא ביבשת אירופה, נכסים באחת המדינות של ארצות הברית (ניו יורק, מיאמי, וושינגטון) ועוד. אלא שזה לא בלי סיכון!

העיקרון המרכזי של השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן בחו"ל דומה למה שאנחנו מכירים בישראל – רוכשים נכס נדל"ן פרטי (שיכול להיות גם דירת נופש) או מסחרי (למשל משרד), ומרוויחים את התשואות הפוטנציאליות דרך מכירה עתידית או השכרה שלו לאחרים. כאשר מקבלים רווח מהנכס הוא יוגדר כ"נכס מניב", בשיעור שנצפה כמובן שיהיה הגבוה ביותר האפשרי.

יחד עם זאת, חשוב לציין שיש כאן מספר הבדלים שחייבים להתייחס אליהם. הראשון הוא שההליך הטכני הנדרש לצורך רכישת הנכס ומימוש הדירה יהיה מטבע הדברים מורכב, ותלוי בחוקים ובמדיניות בכל אחד מיעדי ההשקעות. בדרך כלל המשקיע לא יהיה בקיא בתקנות האלה, מה שעלול להגדיל את הסיכון שלו ולהביא לכך שייתכן שהוא ירכוש "חתול בשק", ייפול במלכודות שונות בחסות החוק ועוד. כך למשל כאשר רוכשים דירה בברלין חשוב לדעת שקיים שם חוק מלא בסעיפים שמטרתו להגן על הדייר. זה לא פשוט לסלק דייר שלא משלם, זה גם לא אפשרי במקרים רבים להעלות את שכר הדירה. לכל מקום יש את החוקים שלו - אז צריך לעשות שיעורי בית!

בנוסף, ברוב המקרים המשקיע לא מכיר היטב את השוק הספציפי. חשבו לדוגמא על עיר מסוימת: האם כל אדם יודע מהו סוג הנכסים המאפיין אותה? מהן העלויות הסבירות לנכסים? מה פוטנציאל הרווח בכל אזור? וכן הלאה (שאלות שהתשובות להן משתנות מפעם לפעם).

הנה רק חלק מהסעיפים שצריך לשים אליהם לב:

  • ערכו של הנכס – ביחס לנכסים אחרים מאותו סוג, נכסים דומים באותו אזור ועוד.
  • הביקוש לשכירויות של נכסים דומים באזור, עלויות סבירות ועוד.
  • אחוזי האכלוס – עדיף כמובן לבחור באזור עם אחוזי אכלוס של 90% ומעלה.
  • ההוצאות הנלוות – ארנונה, עלויות החשמל, שירותי חברת הניהול (פעמים רבות שירותי חברות מהסוג הזה הם חיוניים) ועוד.
  • שקיפות – כמה שיותר מידע "טכני" על הנכס: היסטוריית מכירות, גודל הנכס, משך הזמן שהוא מוצע למכירה, שיעבודים, עיקולים, זכויות לצד שלישי ועוד.
  • אפשרויות המימון – למשל בכל הנוגע למועד המימוש. משתנות בכל אחד מיעדים.
  • מיסוי – אילו מיסים יש לשלם? האם יש דרכים להקטין את ההכנסה החייבת במס?
  • ועוד

יש יעדים בהם התשובות לשאלות האלה יהיו ברורות, ולעומתם אחרים שהמים שהם יכניסו אתכם יהיו עמוקים הרבה יותר. לכן לא מפתיעה העובדה שרבים מהם בוחרים להיעזר בחברות השקעות מקצועיות, אליהן נחזור בהמשך.

יזמות/ שותפות

בהרבה מאד מקרים המשקיעים לא רוכשים את הנכס בכוחות עצמם, אלא מהווים חלק מקבוצה של רוכשים/משקיעים, מה שידוע בתור המודל היזמי. בתנאים האלה המשקיע הספציפי רוכש רק אחוז מסוים מהנכס – "יחידת השקעה" אחת ומעלה - ובתמורה מקבל רווח יחסי דומה מהרווחים הצפויים עליו. המשמעות היא שהסכום הראשוני הדרוש להשקעות נדל"ן בחו"ל עשוי לרדת, וכך גם רף הכניסה לעולם ההשקעות. כיום יש גופים רבים שמציעים השתתפות בסכום מינימלי של 70-80 אלף שקל. זה לא אומר שאפשר להתייחס אל ההשקעות האלה בביטול או לא להעניק להן את תשומת הלב, אבל בהחלט שמדובר בתחום שיכול להיות נגיש למי שהשקעות מקבילות בישראל לא אפשריות עבורו עקב מחיר גבוה או מחיר לטעמו לא פרופורציונאלי  של נכסי הנדל"ן. הסיכון כאן מטבע הדברים קטן יותר, אך לצד זה גם פוטנציאל הרווח האבסולוטי קטן יחסית (אם כי התשואה עשויה להיות מרשימה). כמו כן, חשוב להדגיש שבמקרה הזה רושמים את הנכס על שם השותפות שהמשקיע הצטרף אליה, ולא על שמו של המשקיע: יש מקרים שההגדרה הזו פוגעת מעט באטרקטיביות ההשקעה מבחינתם של המשקיעים. וכפי שכתוב בפתיח - המשקיעים צריכים לבחון את היבטי המס השונים (מעבר לבחינת כל היבטי ההשקעה)

במי נעזרים בביצוע השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן?

כפי שציינו קודם לכן, בחירה מקובלת של אנשים הפועלים בתחום של השקעות נדל"ן בחו"ל – או השקעות אלטרנטיביות כמכלול – היא להיעזר באנשי מקצוע שונים שמכירים את "השטח".  במקרה של נדל"ן באחת ממדינות העולם, החברות/ הגופים האלה מסייעים בהרבה מאד היבטים. הן מאתרות נכסים פוטנציאליים, עוזרות בתהליך הרכישה או לחלופין מכירה עתידית או איתור שוכרים, מתנהלות בסבך הבירוקרטי שמאפיין את התחום ועוד. יש חברות שפועלות באופן גלובאלי, בעוד אחרות מתמקדות במדינה או בעיר ספציפית.

השירות הזה מן הסתם יהיה כרוך בתשלום, שמקטין את הרווח הפוטנציאלי, אבל עבור רבים הוא מבטל את החסם העיקרי של תחום הנדל"ן בחו"ל: העובדה שלא מכירים את חוקי המשחק באופן מלא, לא יכולים לבצע בדיקות ביחס לנכס עקב פרמטר המרחק ולא מעורים תמיד בשינויים ובמגמות המאפיינים את תחום הנדל"ן הספציפי.

רוב הגופים הפועלים בשדה המשחק הבינלאומי מתנהלים על פי המודל היזמי, כשביניהם אפשר למנות את חברת ההשקעות הגשמה,  קרן 35, פסיפיק הולדינגס, AG Properties ואחרים. יש שבוחרים להעניק עדיפות לחברות הפועלות בעיר ספציפית. כך לדוגמא במקרה של נדל"ן בברצלונה (או בספרד כמכלול) יש מספר חברות פוטנציאליות דוגמת BCN Investment, Umbrella Investments ואחרות. אל תראו באמור המלצה מכל סוג, יש עשרות ויותר חברות מהסוג הזה - המידע כאן הוא חלקי ביותר.

וכמובן צריך להיזהר - בתחום של השקעות אלטרנטיביות בכלל, והשקעות נדל"ן בפרט, יש לא מעט חברות ואנשי מקצוע שמבטיחים הרבה מאד דברים אבל לא מצליחים לקיים במבחן התוצאה. יש גם חברות מפוקפקות, לעיתים עד לרמה של הונאת נדל"ן לכל דבר ועניין. מומלץ לעשות שיעורי בית לגבי כל גורם שמעניק את הליווי והסיוע בדרך לביצוע ההשקעה, או אפילו לשוחח עם לקוחות קודמים. מומלץ להיפגש עם מספר חברות לפחות הנוגעות ליעד מסוים, כשרצוי שהפגישה תהיה עם אנשי החברות ולא "מקורבים" בלבד, והכי מומלץ לבחון את ההיסטוריה של הגוף הזה, את האמינות שלו על פני זמן, את ההשגים שלו על פני זמן, ולדבר כאמור עם אנשים שכבר השקיעו דרכו.

 

רוצה להבין ולהכיר את שוק ההון  – אבישי עובדיה (רו"ח), פרשן בגלובס, מרצה על שוק ההון ובעל האתר,  מעביר קורס של 24 שעות – מי שלא מרוצה לא משלם! –  מלא פרטים ונחזור בהקדם 

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

ליאור פרג'

ליאור פרג'

ליאור פרג' עורך וכותב כבר שנים רבות, בתחומים פיננסים וצרכנות. ליאור בעל תואר ראשון בתקשורת וקולנוע, תואר שני בתקשורת ותעודת עיתונאות.

השאר תגובה