מדריכי דירה ומשכנתא מדריכי השקעות

השקעות נדל"ן בחו"ל - כל מה שצריך לדעת

מעודכן ל-06/2017

 

השקעות נדל"ן בחו"ל - כל מה שצריך לדעת - איך משקיעים? כמה משקיעים? מה התשואות? מה הסיכונים? כל היתרונות והחסרונות

הטרנד של השקעות בפרויקטים בחו"ל תופס תאוצה, כשבשנת 2017 קרנות השקעה כאלו החלו לפרסם תשקיפים לפרויקטים ספציפיים והגיעו לחשיפה ענקית. בד בבד, היקף ההשקעות של הציבור עלה, כשמדובר בסך כולל של מאות רבות של מיליוני דולרים. 

איך זה עובד? - הקרן תאתר לכם את הפרויקט, אתם תבחרו אם להשקיע בו ותמורת מינימום של 75-100 אלף שקל תהיו שותפים בו. אבל תזכרו – סיכוי הולך יחד עם סיכון, וגם בהשקעות בנדל"ן יש סיכון, וממש לא בטוח שכדאי להמר על הפנסיה לטובת השקעה בנדל"ן בחו"ל.

התשואה האפסית בהשקעות ובחסכונות העבירה חלק נכבד מהישראלים להשקעות ריאליות, חלקן מתמקד בנדל"ן בחו"ל. המשקיעים הם גם חברות וגופים מוסדיים וגם משקיעים פרטיים קטנים. השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לאלטרנטיבה מקובלת למי שרוצים להשיג תשואה גבוהה מזו שבתחום הנדל"ן בישראל. בעוד שבארץ התשואות על נדל"ן מניב  הן בממוצע של 3%-5% במגורים למעט בפרויקטים של תמ"א 38, שם ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר (אבל זה סיפור בפני עצמו) ובין 7% ל-9% בנדל"ן מסחרי. הרי שזה  "קטן" לעומת התשואות בחו"ל – בנדל"ן מניב למגורים התשואות הן לפחות 5% (תלוי כמובן במקום) ובנדל"ן מסחרי הן עשויות לעלות על 10% (תלוי כמובן במקום), אבל מה שבעיקר פופולרי  כיום הוא תחום היזמות (למרות שהוא בהגדרה מסוכן יותר מנדל"ן מניב) היזמות הרבה יותר קורצת לקרנות הישראליות ולמשקיעים הישראליים, פשוט כי הם רואים את חצי הכוס המלאה -  ביזמות מרוויחים (לפחות על פי ההיסטוריה של השנים האחרונות) הרבה יותר – הקרנות מציגות תשואה היסטורית של 15% בשנה ויותר. אבל אסור לשכוח את חצי הכוס הריקה - גם הסיכון גדול יותר.

למה הרווחים ביזמות גבוהים יותר?

המשקיעים לוקחים סיכון גדול יותר ביזמות מאשר בנדל"ן מניב. הכסף סגור לתקופה ארוכה, יש סיכונים בפרויקט, יש סיכונים לגבי האכלוס של הדירות ועוד. הסיכון הזה, מתבטא כמובן – בהתאם לחוק ההשקעות מס' 1 – בתשואה גבוהה יותר. בפועל, הסיכון והסיכוי הולכים ביחד, וככל שיש יותר סיכון צפוי לקבל יותר תשואה  וההיפך. וכך, בעצם מצליחים יזמים של הקרנות האלו למשוך משקיעים – רקורד מוצלח (עד עכשיו), מחסור באלטרנטיבות, מביאים לגל של ביקושים בתחום.

הקרנות האלו, חשוב להדגיש, עשויות להקים את הפרויקט בחו"ל בעצמן, אבל ברוב המקרים, מדובר על שיתוף פעולה עם גורם מקומי (בארה"ב, קנדה , אנגליה ועוד). הקרנות פשוט מהוות חלק ממאגר המממנים של הפרויקטים של חברות הבנייה, ובתמורה להשגת המימון הם זוכים לייצר תשואה למשקיעים (ובדרך גם תשואה לעצמם). אז נכון, זה לא מתאים לכל המשקיעים, יש כאן סיכון מסוגכ אחר – מדובר על השקעה לא סחירה, אבל לכאלו שיש להם תיק השקעות גדול, אפשר לבחון ולשקול השקעות מהסוג הזה, מסתבר שאפשר להשקיע סכומי כסף לא גדולים. זה גם מתאים דווקא לכאלו שבהגדרה לא רוצים או חוששים משוק ההון. למרות יתרון הסחירות והנזילות, יש מסתבר כאלו שפשוט מעדיפים השקעות בנדל"ן. עם זאת, יש כמה קשיים שצריך לשים אליהם לב כשבאים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אפשר להתגבר על הקשיים, האלו , אבל צריך, יותר נכון - חובה לבדוק את כל הנקודות הבעייתיות האלו.

השקעות נדל"ן בחו"ל - בדיקות שחייבים לעשות

  1. התמצאות פיסית בשטח והצורך לעשות מחקר שוק.
  2. סוגיות משפטיות במדינה זרה.
  3. מיסוי במדינה אחרת.
  4. נגישות – מעקב אחרי הנכס/הפרויקט בשלט רחוק.
  5. כמות הכסף שצריך להשקיע אינה תמיד בנמצא, ואתם לא רוצים לקחת משכנתא, או שאתם פשוט חוששים להשקיע סכומים גבוהים.

בעשור האחרון קמו בישראל מספר קרנות פרטיות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב, קנדה, ואנגליה, שחשפו בפני המשקיע הקטן אופציות לרווחים פוטנציאליים שהיו שמורים בדרך כלל לחברות או לאנשים בעלי הון גדול. על הדרך הקרנות הללו גם חוסכות את ההתמודדות עם הקשיים שפורטו לעיל.

מה הקרנות מציעות למשקיעים?

  1. השקעה כספית נמוכה יחסית, החל מ-75 אלף שקלים, כך שאינכם מסכנים סכום גדול, אבל צריך לזכור שהרווח הוא בהתאם לגובה ההשקעה (אחוז הרווח כאחוז ההשקעה שלכם בפרויקט, פחות עמלת הקרן).
  2. הן מציעות את הפרויקטים לאחר שבדקו את כדאיותם, כך שאתם לא צריכים לשבור את הראש כדי לאתר אותם.
  3. הן מלוות ביועצים מקצועיים כמו משרדי רואי חשבון, עורכי דין מובילים (זה אחד הפרמטרים שמומלץ לבדוק מראש).
  4. הם עוקבים אחר מצב הפרויקט, דואגים להשכרתו או למכירתו, ומעבירים לכם את הרווחים לחשבון, ללא טירחה בנושא מצדכם.

בארץ יש מספר קרנות נדל"ן פרטיות כאלו שהמוכרות בהן הן: קרן הגשמה המתמחה בהשקעות בארה"ב, קנדה, אנגליה וישראל, קרן 35 (יזמנו) המתמחה בהשקעות נדל"ן בקנדה; קרן ראשונים – ארה"ב וישראל;  אינטו (דב קוטלר) – חדשה יחסית ובינתיים מתמחה בארה"ב; HAP VENTURE FUND – מתמחה בארה"ב ובעיקר בניו-יורק.

מהו המודל לפיו פועלות קרנות אלו בדרך כלל?

המודל הוא די פשוט - הקרנות מגייסות הון מקבוצת משקיעים לצורך השקעה בפרויקטים ונכסי נדל"ן. הקרן אוספת בדרך כלל באתר שלה באינטרנט מאגר של משקיעים פוטנציאליים ופונה אליהם כשיש השקעה רלוונטית. הקרן אמורה להציג תשקיף מפורט לגבי הפרויקט ותחזית התשואה שלו, אם כי, היא אינה יכולה על פי חוק רשות ניירות ערך לפרסם מידע ותשואות לכולם. בפועל רק כאשר מוציאים תשקיף הנפקה הכפוף לרשות ניירות ערך, ניתן לפרסם את התשואה הצפויה ואת התשואות ההיסטוריות, אחרת ניתן לעשות זאת רק לקבוצה מצומצמת של קהל, ועם הסתייגויות רבות.

כמה צריך (אפשר) להשקיע?

ואיך זה עובד? החברה בחו"ל (היזמית של הפרויקט) מציעה לקרן המקומית להשתתף בגיוס, ומקצה לה סכום מסוים. אם הקרן היא עצמה היזם אז זה כמובן כבר שיטה אחרת – הקרן עצמה מחליטה איך וכמה לשווק למשקיעים. בכל מקרה, לרוב הקרן מקבלת הקצאה ומציעה אותה לקבוצת המשקיעים שלה.  משקיע יכול להשקיע, תלוי בקרן, החל מ-70 אלף שקל  בקרן 35, או 100 אלף שקל בהגשמה ועד כמה שהוא רוצה. כאמור, הרווח שהוא יקבל יעלה ככל שהוא ישקיע יותר, כשבמקרים מסוימים גם התשואה שיקבל תעלה כאשר סכום ההשקעה עולה. לדוגמה – נניח שאתם מעוניינים להשקיע בפרויקט 200 אלף שקל, כאשר הפרויקט כולו הוא בהיקף של 20 מיליון שקל. שיעור ההשקעה מסך הפרויקט הוא 1% וזה גם יהיה לרוב שיעור הרווח. אם הפרויקט יימכר ב-60 מיליון שקל, הרווח שלכם יהיה 400 אלף שקל (תקבלו 600 אלף שקל, אחרי שהשקעתם 200 אלף שקל). זה הרווח ברוטו, כשמזה צריך להוריד עוד כמה אלפי שקלים עד עשרות אלפי שקלים על דמי ניהול בכניסה (2% ועד 7%, תלוי בקרן ובפרויקט) המיועדים לבדיקות, נסיעות נציגי הקרן, ייעוץ חיצוני וכד', ועוד 10%-20% ביום המימוש מהרווח נטו שלך (לאחר ההוצאות). עם זאת, כאן העניין גמיש ותלוי בהסכם של הקרן עצמה. חוץ מזה יש כמובן מיסים שצריך לשלם.

אגב, מרווחים המגיעים משכירות יש קרנות הגובות עמלה ויש שלא. בהשקעה בארה"ב, הקרנות גם גובות כסף על הגשת דו"ח שנתי לרשויות המס האמריקניות. מדובר בכמה מאות שקלים בשנה, כשבעסקה הראשונה התשלום יכול להגיע גם לאלף שקל.

המשקיע יכול להשקיע ביותר מפרויקט אחד במקביל, אין הגבלה על מספר הפרויקטים, אך כמובן שלא צריך להיחשף בהשקעות בנדל"ן בחו"ל ביחס לכל תיק ההשקעות שלכם. כלומר, זה אולי יכול לפזר את תיק ההשקעות, אבל חשוב שזה ייעשה במידה ובהבנה שיש כאן סיכון (וגם סיכוי).

ואיזה קרן לבחור? לכול קרן יש פרופיל השקעה משלה, החל מסולידי – פחות סיכון ופחות תשואה, ועד הרפתקאות מסוכנות אך עם תשואות צפויות גבוהות.  יש קרנות שיש להן כמה פרופילי השקעה ומציעות בחירה בפרופיל המתאים לכול משקיע. בכול מקרה, כול פרויקט צריך להיות מוצג בפני המשקיע הפוטנציאלי בהתאם לרמת הסיכון שלו, רמת הסיכוי שלו והערכת התשואה.

שני מסלולי השקעה עיקריים

יש כאמור שני מסלולי השקעה עיקריים – מסלול יזמות והשקעה בנכס מניב קיים. חלק מהקרנות מתמחות רק במסלול אחד וחלק בשניהם.

מסלול יזמות

גם כאן יש חלוקה אפשרית (לא בכל הקרנות) -

  1. שותפות בפרויקט - קבוצת המשקיעים משלימה את ההון העצמי הדרוש ליזם ואז היא שותפה של ממש ומהווה חלק מהבעלות הישירה בפרויקט, כשהבטוחה להשקעה היא חלק יחסי בקרקע.
  2. מימון – מדובר בהלוואת כסף ליזם למעשה, והמשקיעים מקבלים החזר על כספם פלוס ריבית קבועה. הקרנות מבטיחות קדימות למשקיעים במסלול זה על פני יתר המשקיעים, שמבטיחים עצמם גם באמצעות שעבוד זכויות השותפות בנכס.

החיסרון במסלול זה הוא שהוא דורש סבלנות; כמו יזם, אתה משקיע את כספך לתקופה ארוכה (לרוב שנתיים-שלוש ועד שבע שנים, עד לסיום הפרויקט ומימושו), כשבתקופה זו הכסף מוחזק בחשבון נאמנות, ואי אפשר למשוך ממנו.

מסלול השקעה בנכס קיים ומניב – אתה נכנס כשותף בנכס קיים שכבר מניב רווחים מהשכרתו, ויכול לקבל רווח בתוך זמן קצר, כאמור באופן יחסי לגובה השקעתך. מדובר בבנייני משרדים, בנייני מגורים, בתי אבות וכד'. מדובר במסלול שבו המשקיע נהנה מהכנסה סולידית קבועה שמגיעה בחלקו היחסי מההכנסות של השכרת הנכס. יש קרנות שלא לוקחות נתח מההכנסות מהשכירות אלא דמי ניהול בלבד. יש גם עסקאות אחרות בנכסים מניבים כמו רכישה ומכירה לאחר זמן לא רב וקצירת רווח בדרך, אך רוב הקרנות לא עוסקות בכך.

איך לבחור את קרן ההשקעות בנדל"ן?

1.לבדוק את רקורד העשייה וההצלחות שלה.

  1. לבדוק את מידת השקיפות שהיא מספקת ואיך היא מסננת פרויקטים.
  2. אם הפרויקט זוכה לליווי בנקאי, הסיכויים שמדובר בפלופ הם נמוכים; סביר שהבנק בדק לפני הליווי הבנקאי מה שמעלה את הסיכויים להשקעה סבירה
  3. תעדיפו פרויקטים עם יזמים בעלי מוניטין וניסיון.
  4. תבקשו פרטים על אנשי הקשר של הקרן במדינות בהן היא פועלת – אם מדובר במשרדים גדולים של ברוקרים של נדל"ן, רואי חשבון, עורכי דין וכד', הרצינות גדולה יותר.
  5. אל תסתפקו בהבטחות או מצגות מסנוורות עיניים –תנסו לאתר לקוחות קיימים ולקבל המלצות.
  6. קרן שמשקיעה בעצמה בפרויקט מעידה על מידת האמון שלה בו.
  7. שימו לב מי היועצים המקצועיים (רו"ח, עו"ד) שמלווים את הקרן. ככול שהם גדולים וידועים יותר - עדיף. אחד החששות של משקיעים בקרנות פרטיות הוא קריסתן או מעילה בכספים. תבדקו אם קיים נאמן לקרן – רו"ח, עו"ד חיצוני שמפקח על הכספים.

אבל גם אם בדקתם ומצאתם שהכול נהדר, היו ויהיו גם מקרים של קרן רצינית שפרויקט שלה או פרויקטים שלה נקלעו לקשיים, לאחר שהיזם נטש או מסיבות שונות ומגוונות. אז כמו שאמר אחד מבעלי אחת הקרנות הגדולות בתחום: בחלק מההשקעות ישנם אתגרים ובעיות, אולם כאן אנחנו נכנסים לתמונה ועושים את המיטב הנדרש כדי לשמור ולנהל את ההשקעות בצורה מיטבית ולפעמים להחזיר את ההשקעה אל המסלול. רק חשוב לזכור זאת לא השקעה בטוחה, ואפשר כמובן גם להפסיד בה.

הנקודה השנייה והחשובה היא - שמדובר בהשקעות ריאליות שאלמנט הסיכון קיים בהן. אל תמכרו את הדירה בשביל השקעה כזו; אל תגעו בפנסיה הבטוחה שלכם וההכרחית לכם; נכון שלייצר הון משחתי צריך להסתכן, אבל זה גם תלוי באיזה שלב בחיים אתם נמצאים – ככל שאתם צעירים יותר כך אתם יכולים לקחת יותר סיכונים, אבל בגיל 70 להשקיע את הפנסיה זה כמובן הימור, אלא אם מדובר בעודפים – סכומים שאתם תסדרו גם בלעדיהם.

מדריכים נוספים:

השקעה בדירה - כל מה שצריך לדעת

השקעה בנדל"ן מסחרי - איך עושים את זה נכון?

מעוניין בהצעות להשקעה בנדל"ן בחו"ל?  – מלא פרטים וקבל הצעות (ללא כל התחייבות!)

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה