fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

יועץ משכנתא - האם כדאי? ואיך בוחרים? כל מה שצריך לדעת!


יועץ משכנתא - האם כדאי?                                      מעודכן ל-07/2018

מצד אחד, זה חוסך לכם התרוצצות, בדיקות ואת הצורך להתעמק בחישובים מימוניים. כמו כן, זה חוסך לכם (במקרים רבים) הרבה כסף - יועץ משכנתא טוב ישיג לכם את הריביות הטובות ביותר לתמהיל הטוב ביותר. מצד שני זה עולה כסף. 

יעוץ משכנתא הוא ממש לא חובה - אתם יכולים לקרוא הדרכה ברשת (הנה המדריכים שלנו), אבל יש רבים שבכל זאת צריכים את הליווי הצמוד. אבל גם אם כן – צריך להיזהר, יש הרבה יועצים שלא באמת תורמים ללקוח, צריך לבחור יועץ משכנתא מנוסה, מקצועי ועם המלצות. 

אבל, רגע לפני שנצלול לעולם ייעוץ המשכנתאות, נחזור צעד אחורה לעולם המשכנתאת עצמו. שוק המשכנתאות הוא שוק ענק - רוכשי הדירות לוקחים בשנה סדר גודל של 60 מיליארד עד 65 מיליארד שקל במשכנתאות. הם חייבים לקחת משכנתא (ברובם), כי כיום כדי להגיע לדירה צריך 170-190 משכורות (ואפילו יותר).

מול רכושי הדירות עומדים בעת מתן המשכנתא הבנקים, ליתר דיוק יועצי המשכנתאות/ פקידי המשכנתאות של הבנקים. הם יכולים להיות אנשים מקצועיים וטובים, אבל הם מוטים לצרכי הבנק ול"הכתבות" של הבנק. אם הבנק מעדיף מסיבות פנימיות לשווק מסלול משכנתא מסויים ולא אחר, אז היועץ בהתאמה ישווק לכם את המסלול המועדף, גם אם הוא לא אמור להיות המועדף מבחינתכם. קיים כשל מבני בהגדרת התפקיד של היועץ הבנקאי - וצריך להבין, הוא לא באמת משרת אתכם, הוא משרת את הבנק. יכולים להגיד לכם אחרת "אנחנו עושים את הכי טוב למענכם" ועוד, אבל זה הכי טוב בהינתן האילוצים מראש של הבנק. כלומר, אם הבנק לא רוצה לשווק מסלול מסויים הוא מלכתחילה לא ישווק אותו, גם אם הוא טוב ללקוח, והמשמעות היא שאולי היועץ בבנק עושה את הכי טוב, אבל מלכתחילה זה לא טוב לכם.

זו כנראה הסיבה העיקרית שלקיחת יועץ משכנתאות הפכה להיות יותר ויותר פופולארית בשנים האחרונות - בשנה האחרונה יותר מרבע מלוקחי המשכנתאות נעזרו ביועצי משכנתאות, ונראה שהמגמה הזו תימשך.

יועץ משכנתא פרטי      

מקצוע יועץ משכנתא פרטי חדש יחסית, אבל תופס פופולאריות בקצב מואץ, פשוט אנשים מבינים - ייעוץ משכנתא בעזרת יועץ משכנתא מקצועי חוסך הרבה כסף. המקצוע עוד לא ממש מוגדר, אין פיקוח, אין בקרה, ולכן, במקרים רבים, אתם מקבלים הצעות, ולא באמת יודעים מי עומד בצד השני. אז חשוב להדגיש – נכון לא צריך להיות בעל תואר או בעל ניסיון כדי להיות יועץ משכנתאות, אבל אם אתם כבר מתכוונים להיפרד מכמה אלפים טובים, לפחות שזה יהיה איש מנוסה, מקצועי, מומחה בתחומו, ולא יזיק אם הוא רואה חשבון, כלכן בכיר, עובד לשעבר בבנקים למשכנתאות.

יועץ משכנתא מקצועי ומנוסה חוסך לכם התרוצצויות, ומשיג לכם משכנתא אופטימלית עם ריביות נמוכות - אבל איך מגיעים ליועץ משכנתא כזה?

תבדקו את הניסיון שלו, תקבלו המלצות מלקוחות קודמים שהוא טיפל בהם, תשאלו מה הוא באמת סיפק ללקוחות (ריביות נמוכות? עזרה מלאה בתהליך? הסברים שוטפים על מפגשים שלו מול הבנקים? ועוד). הרי  היום  כשהכל ידוע, הכל ברשת האינטרנט וברשתות החברתיות, כל אחד עם קצת מאמץ יכול לעשות מכרז ריבית משכנתא, לקרוא מדריכי משכנתא ולהבין מה זאת ריבית קבועה, צמודה, משתנה, פריים ועוד? איזה משכנתא כדי לקחת? מה התמהיל הנכון? ועוד.אז ראשית - אפשר כאמור לבד, אבל זה ממש לא פשוט, ואם אתם הולכים עם יועץ משכנתא, אז שלא יהיה כזה שרק בשבוע שעבר סיים את הקורס במימון, או את הקריאה של החומר באינטרנט, אלא תבחרו ביועץ משכנתא מנוסה, מומחה, מבין את המטרייה לעומקה ולרוחבה, עם ניסיון וקשרים מול בנקים. בדקו אותו - הבדיקה הזו חשובה (הרחבה בהמשך המדריך)

ונבהיר שוב - כל אחד, כן גם אתם, יכול להבין מה המשכנתא האידיאלית בשבילו, כל אחד יכול לעשות מכרז משכנתאות בין הבנקים, וכל אחד יכול לבדוק במדריכים וכתבות שוטפות וכן בפורומים, אם המשכנתא שלו  בתנאים טובים.  תעשו לבד – תחסכו אלפי שקלים טובים.  אבל מי שמעוניין כאמור לליווי צמוד, שיבדוק מקצועיות וניסיון, כשמעבר לכך יועץ משכנתא אמור לחסוך לכם הרבה כסף, במיוחד עם יש לו הכרות עם הבנקים, ויכולת להשיג ריביות טובות.

  רוב רוכשי הדירות בישראל נאלצים לקחת הלוואת משכנתא מהסיבה הפשוטה -  מחירי הדירות בארץ נקובים במיליונים בדרך כלל - מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל ויותר; המחירים התייקרו מאוד בשנים האחרונות ולמרות שאף אחד לא יודע היכן הם יעצרו, כמעט כולם מסכימים שהם גבוהים אבסולוטית , ובטח שהם גבוהים יחסית ליכולת ההשתכרות של הישראלי הממוצע. אז אם אתם לא עשירים מופלגים, או שאין לכם הורים עשירים שיכולים לקנות לכם דירה, סביר להניח שהפגישה עם הבנק למשכנתאות הכרחית עבורכם בדרך לקניית הדירה. ואגב, בשנים האחרונות התופעה של משכנתא יחד עם אמא ואבא צוברת תאוצה (להרחבה בגלובס).

סיכום ביניים -  בכל בנק שמציע משכנתא יש יועץ משכנתאות/ פקיד משכנתאות של הבנק; נכון שניתן לקבל ממנו הסבר על התהליך ועל התמהיל הרצוי, אבל בסופו של דבר, האינטרס שלו הוא לשווק לכם את המוצר של הבנק בו הוא עובד ואותו הוא מייצג. בשנים האחרונות קמה לה תחנה נוספת בדרך לחלום הישראלי לרכישת בית – ייעוץ משכנתא מיועצים פרטיים. מקצוע יועץ המשכנתאות לא היה קיים, באופן משמעותי בעשורים הקודמים, וכיום, ההערכה היא, שכ-20%-30% מנוטלי המשכנתאות (ואפילו 40% בתקופות מסוימות) מתייעצים עם יועץ משכנתא. לאור הכמות הגדולה של הפונים, הפך מקצוע יועץ המשכנתאות בשנים האחרונות למבוקש,  וקורסים רבים נפתחו בתחום; כיום יש עשרות חברות ייעוץ למשכנתאות (לא בנקים), ומאות יועצים עצמאיים. יועצי המשכנתאות גם משווקים את עצמם חזק מאד בתחום מיחזורי משכנתאות, אם כי כאשר הריבית עולה (וזה מה שקרה לריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות) כדאיות המחזור פוחתת.

ומה בעצם מספק לכם יועץ המשכנתא? אתם יכולים להקשיב ליואב להמן שהיה בכיר במשרד האוצר ועכשיו הוא שותף בחברה שמספקת ייעוץ משכנתאות (ושירותים נוספים) , ואתם יכולים לדלג להסבר שלנו  (בהמשך הטקסט) -


מה ההון שלנו וכמה משכנתא לקחת                                       ריבית קבועה או ריבית משתנה

מה זה אישור עקרוני ומה הבנק בודק                                     ריבית המשכנתא 

מחשבון משכנתא                                                              מחשבון מס רכישה


 למה כדאי יועץ משכנתא?

"הפסיביות של הלקוחות הגיעה גם למשכנתאות אנשים עם ידע כמו רואי חשבון ניגשים למשכנתא כמו הטיפש הכי מצוי בעיר. לכן קמו להם היום כל מיני כאלה שגובים רק על ייעוץ - על שטות שכל אחד יכול לעשות בעצמו. החבר'ה האלה לא מפוקחים, אין מעליהם בנק ישראל ולא כלום. הם שודדים. אולי לא כולם, אבל זו חלם. כדי לעשות סקר בנקים אתה צריך את החבר'ה האלה? מישהו צריך להגיד לציבור: 'חבר'ה, תפסיקו לחכות שהרגולטורים יעשו לכם את העבודה, תעשו אותה לבד"'. זה מה שאמר מנכ"ל בנק איגוד לשעבר, חיים פרייליכמן, ערב פרישתו,  בריאיון לעיתון "כלכליסט".

מדברי פרייליכמן אפשר להסיק, שהוא דואג לציבור הרחב; מצד שני אפשר ללמוד מדבריו, שהבנקים לא ממש אוהבים את יועצי המשכנתאות, ומכך אפשר להסיק, שכנראה הם עושים משהו טוב ללקוחות - ייעוץ משכנתא מגופים חיצוניים פוגע בבנקים! המסקנה הזו מתעצמת בשנה האחרונה על רקע העימות הגדול בין הבנקים לבין יועצי המשכנתאות. הבנקים ניסו לדחוק את ועצי המשכנתאות מהסניפים בטענה שבינהם יש שרלנטים שלא באמת עוזרים לציבור. אבל יש יועצים שעוזרים מאוד לציבור, ואולי זה מה שהפריע לבנקים - עזרה לציבור בריביות טובות, משמעה - פחות רווח לבנקים. בסופו של העימות הבנקים הפ0סידו - המפקחת על הבנקים חייבה אותם לאפשר ליועצים להיכנס לסניפים ולתת ייעוץ ללקוחות.   

ואם כך אז ייתכן שהשורה התחתונה של העימות של הבנקים מול היועצים היא שאולי כדאי לשלם עמלה של כמה אלפי שקלים למישהו שיכול להשיג לכם ריבית טובה יותר, שתחסוך להם עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא, ושיחסוך לכם התרוצצויות ומשאים ומתנים מול הבנקים השונים?

יועץ משכנתא בבנקים הוא בהגדרה מוגבל במתן השירות שלו; אולי הוא איש מצויין, אבל הוא מוטה ומוגבל בהצעה

יועץ משכנתא פרטי לעומת  יועץ משכנתא בבנקים?

לא להתבלבל. יועץ משכנתא פרטי הוא היועץ האובייקטיבי. כשמדברים על לקחת יועץ – כן או לא? מתכוונים ליועץ הפרטי, החיצוני למערכת הבנקאות. יועץ כזה יכול לתת לכם ערך מוסף – לבחור בתמהיל נכון, במסלולים נכונים ולספק לכם את המשכנתא הנכונה מבחינת התקופה והריבית. זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף. מנגד, יש  את יועצי המשכנתא בבנקים. הם לא בדיוק יועצים, ובחלק מהבנקים שינו את הכותרת שלהם מיועצי משכנתא למומחה משכנתא. ובכל זאת – הם עדיין הדומיננטיים בקבלת ההחלטות של הציבור, ההשפעה שלהם על לוקחי המשכנתאות היא גדולה, וזו בעיה כי מדובר בעצם בסוג של איש מכירות של הבנק. נכון, מדובר באנשי מקצוע, אבל הם מוגבלים לספק לכם – הלקוחות – את מה שהבנק רוצה. הבנק רוצה לשווק ריבית קבועה, אז הם יציעו לכם את המסלול הזה, הבנק מתגמל אותם לפי מסלול מסוים הם ישווקו את המסלול הזה. הבנק לא רוצה (או לא יכול בגלל אילוצים מסוימים) לשווק במסלול מסוים אזי הריבית בו תהיה גבוהה ולא כלכלית.

מדובר באנשים של הבנק ולא באנשים שלכם, והאינטרס של הבנק לפעמים מנוגד לשל הלקוחות.

יועץ משכנתא פרטי עובד למענכם. הוא מתוגמל על ידי הלקוח, והאינטרס שלו להשיג תנאים טובים ומתאימים ללקוחות שלו. הבנקים מנגד, רוצים להרוויח על הלקוח – כלומר יש בפועל סוג של מאבק בין היועצים/ מומחים של הבנק ליועצים של הלקוחות , וזה התפוצץ בחודשים האחרונים כשהבנקים מנסים למנוע את השימוש ביועצי משכנתאות, ומנגד, הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל מצדדים ביועצי המשכנתאות ככאלו שמטיבים עם הלקוח.

עם זאת שני סייגים חשובים – העובדים בבנקים מקצועיים. הם לא "עובדים" עלייכם. הם פשוט מוגבלים למה שהבנק מציע, למסלולים של הבנק, לריביות של הבנק.  חוץ מזה – יועצי המשכנתאות הפרטיים אמנם לרוב עובדים בשבילכם, אבל זה לא תמיד כך – במקרים רבים היועצים האלו גם רוצים לשמור על קשרים על הבנק, רוצים שלמומחה המשכנתאות בבנק יהיה סוג של תגמול, רוצים "לספק" אותו, והמשמעות שזה יכול לבוא על חשבונכם. לכן, יש חשיבות אדירה ליועץ – מקצועיותו, ניסיונו, והקשרים שיש לו עם כל המערכת הבנקאית (שלא יעבוד רק עם בנק אחד או שניים).

מי יכול להיות יועץ משכנתאות?

בעיקרון – כל אחד. כיום אין קריטריונים ותהליכי רישוי מסודרים כמו ליועצי נדל"ן (מתווכים) למשל. לפני מספר שנים קם איגוד יועצי המשכנתאות, והוא מבטיח לפעול להסדרת המקצוע על פי קריטריונים ותהליכי הסמכה מסודרים.

המחשבה שאפשר לבד (בלי יועץ) נכונה, אבל האמת - רוב הציבור לא יכול לבד - זה זמן, זה למידה, זה כאב ראש לא קטן

מיהם יועצי משכנתאות? עדיף לקחת מי שהיה עובד בנק (אבל לא הכרחי)

בדרך כלל, עובדי בנקים לשעבר בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט; רואי חשבון, כלכלנים, מתווכים, אנשי מכירות וכל מי שלמד קורס למשכנתאות שמציעים היום חברות ייעוץ שונות. אם החלטתם לקחת יועץ משכנתאות, עדיף שתיקחו כזה שהוא עובד בנק לשעבר, רצוי פקיד משכנתאות בבנק; עובדי בנק שלעבר יכולים לעזור במניעת בירוקרטיה מיותרת, כי יש להם קשרים עם אנשי מפתח בבנק, ולכן גם יכולים להשיג לא פעם תנאים טובים יותר להלוואה.

למי כדאי לקחת יועץ משכנתא פרטי?

אם אתם לא מומחים בתחום הפיננסים, לא מתמקחים על עמלות וריביות מול הבנק שלכם, או שאין לכם זמן להתרוצץ, הרי שיועץ משכנתא טוב לכם, אבל זה כאמור עולה לכם כסף, וכיום כל המידע זמין ונגיש ברשת האינטרנט.

היועץ פוטר אתכם מהצורך להתמודד עם מושגים פיננסיים שאינכם מכירים, להתמקח עם הבנק על ריביות, להתרוצץ בין הבנקים ולהפסיד ימי עבודה, למלא טפסים אינסופיים וכד'.

כמובן, שאם אתם שולטים בחומר, מוכנים לקחת את הזמן ולעשות סקר בין הבנקים השונים ומסוגלים להתמקח על הריבית – אין לכם צורך ביועץ משכנתא פרטי.

ייעוץ משכנתא - מה זה נותן לכם?

ובכן, חשוב לחזור לעובדה פשוטה - הבנקים נגד יועצי המשכנתאות. הבנקים ניסו להרחיק את היועצים מהבנקים וזה כדי שהם הבנקים ירוויחו יותר. היועצים בוחרים את התמהיל הנכון והזול, הם מתמקחים בשביל הלקוח, והבנקים לא אוהבים את זה. אבל, בנק ישראל הורה לבנקים - עד כאן. אתם חייבים לשתף פעולה עם היועצים.  הנה הרחבה בערוץ 10:

טוב, ומה הלאה? מה היועץ עושה בפועל? זה מתחיל בהערכת ההון וכמה משכנתא ניתן לקחת, ממשיך בבדיקת האפשרויות, בתכנון מוקדם, בהבנת הצרכים כיום ובעתיד, ובקביעה של סכום שאותו ניתן לשלם כהחזר משכנתא מדי חודש (בהתחשב בנסיבות שישפיעו על השכר ועל ההוצאות בעתיד). כמו כן, בוחר היועץ את התמהיל הנכון עבורכם, ובודק את מכלול ההצעות בבנקים כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר (ריביות נמוכות).

הכל מתחיל בתכנון -     תהליך לקיחת המשכנתא דורש תכנון מוקדם. אי אפשר להגיד אני צריך 1 מיליון שקל וזהו; צריך לדעת מה המצב הפיננסי הנוכחי שלכם, כמה הון יש לכם? איזה דירה אתם יכולים לקנות, ובאיזו מחיר? מה גודל המשכנתא שאתם יכולים לעמוד בו, תוך התייחסות לאורך חיי המשכנתא (תקופת הזמן שלה) ולתשלום החודשי. כל זה צריך להיעשות בהתחשב בתקציב החודשי שלכם - הכנסות והוצאות בהווה וגם בעתיד. אחרי הכל, החיים משתנים - אתם צפויים לקבל העלאת שכר , חשוב להבין את זה כבר בשלב לקיחת המשכנתא; אתם מתכננים להרחיב את המשפחה, חשוב לקחת זאת בחשבון בשלב לקיחת המשכנתא ועוד.

מעבר לכך, אנשים חושבים שהם קונים דירה בסכום מסויים ובזה נגמר העניין, אם לדוגמה הדירה עולה 1.5 מיליון שקל ויש הון עצמי של 750 אלף שקל אז צריך משכנתא בסך 750 אלף שקל. זה לא מדוייק - תהליך רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות, המחיר האמיתי של הדירה כולל כל התוספות הוא הרבה יותר גבוה וזה יכול להיות בקלות ב-10% יותר. ומה בתוספות? מס רכישה , עורך דין, אולי שיפוץ, העברת הדברים לדירה, ריהוט, יועץ משכנתא ועוד. אז צריך להתייחס למכלול העלות ולא רק למחיר הדירה.

יועץ המשכנתאות הפרטי עושה את העבודה הזו -  הוא בראש וראשונה מבין מה ההון העצמי שלכם, מה היכולות שלכם, מה התקציב שלכם לדירה? מה המחיר האמיתי של הדירה (בהינתן ההוצאות הנוספות). יועץ המשכנתא  מתכנן את המשכנתא בהינתן הצרכים הפיננסים שלכם היום ובעתיד. הוא בונה בעצם תמהיל משכנתא (מסלולים שונים שמרכיבים את המשכנתא שלכם) בהתאם לצרכים ולמאפיינים שלכם. מטרה נוספת של היועץ היא להשיג ריביות אטרקטיביות מהבנק, כך הוא בעצם משיג לכם משכנתא מתאימה ונכונה וגם זולה. חוץ מזה, היועץ, במקרים רבים מציע לכם - ליווי במשך חיי המשכנתא, תוך כדי עדכונים בהמשך. אם לדוגמה, אחרי כמה שנים, מתברר שיש מסלולים עדיפים (אחרי הכל המשק משתנה, מצב הכלכלה משתנה, הריביות והמדד משתנים - ובהתאמה העדיפות למסלולי המשכנתא משתנה)  אזי עליו להסביר לכם, ולנסות לשפר את תנאי המשכנתא, לרבות תהליכים של מיחזור משכנתא.

ייעוץ משכנתא מספק לכם לרוב מסלול מלא/ שירות מלא, אם יש כאלו שמעדיפים לצייד אתכם במידע (פגישה או שתיים) ואז לשלוח אתכם לעבודה מול הבנקים. זה יכול להיות משתלם - (כ-1 אלף שקל, אולי קצת יותר ולא 4 פלוס).

יועץ משכנתא מתכנן לכם את המשכנתא, מדבר עם הבנקים ומשיג לכם תוצאה טובה...וגם לא עוזב אתכם בהמשך

המסלול "המלא"הוא  תהליך שבתחילתו יש פגישה לא מחייבת בה היועץ מספר לכם על עצמו, מבין את הדרישות שלכם – היקף המשכנתא, שווי הדירה, היכולת הכלכלית שלכם – היום ובהמשך. בודק אם הבקשה שלכם אפשרית. בהמשך במידה והוא מקובל עליכם והגעתם לסיכום הוא מכין לכם את תמהיל המשכנתא האידיאלי ויוצא למכרז ריביות בבנקים.

לרוב אתם נחוצים למפגש נוסף עם הבנקים שלאורך כל הדרך הוא אמור לספק לכם הסברים ועדכונים על מצב המשכנתא שלכם – אושרה באיזה בנק באיזו ריבית, ובמה לבחור?

היועץ בפועל מלווה אתכם עד לשלב קבלת התשלום המלא/ המשכנתא המלאה, בגין דירה ואז הוא מקבל את יתרת התשלום ממכם. לרוב מקובל על תשלום במועד ההסכם/ חתימה והשלמה במועד קבלת המשכנתא הסופית וכניסתכם לדירה.

חשוב להבין את שלבי המשכנתא – בדיקת היכולות שלכם, אישור עקרוני מהבנק ועוד - תוכלו להרחיב כאן. חשוב להבין שמחיר העסקה הכוללת,  זה לא רק המחיר של הדירה יש הוצאות נלוות שמסתכמות בסכומים נכבדים – עורך דין, מס רכישה, דמי תיווך, יועץ משכנתאות ועוד.

יועץ המשכנתא מלווה אתכם בכל השלבים האלו כשחלק גדול מהעבודה שלו מתרכז בעזרה במילוי הטפסים, הגשת הטפסים ובירוקרטיה נוספת. זה החלק הטכני, אבל המעיק – השגת אישורים מהקבלן, מעורך דין הקבלן ועוד. בצד המהותי הוא אמרו לקבוע את תמהיל המשכנתא, המסלולים והריביות. כאן, הבחינה מתבססת על החזר המשכנתא, סך התשלומים הצפויים, משך חיי המשכנתא, בדיקת ריביות והערכה לגבי שינויי המדד והריביות בהמשך.

היועץ מנהל משא ומתן מול הבנקים על השגת תנאים טובים יותר ולבסוף מגיעים לשלב החתימה – בשלב הזה צריך גם לבחור ביטוח משכנתא – חשוב להבין שלא כדאי (ברוב המקרים) לעשות ביטוח משכנתא דרך הבנקים. זה יקר יותר מאשר במקומות אחרים – קראו כאן על האלטרנטיבות.

ולמרות שלכאורה הקשר שלכם עם היועץ הסתיים, זה לא ממש כך. חשוב לבדוק אחת לתקופה אם המשכנתא עדיין מתאימה לכם? אם ניתן למחזר ולהוזיל אותה? אל תשאירו אותו "מאחור"  מבלי לבדוק מדי פעם – אפשר לחסוך הרבה כסף, והיועץ יכול לעשות לכם את הבדיקה הזו. חלק גדול מהיועצים גם מתחייב לספק את הבדיקה הזו בעתיד.

 כמה עולה ייעוץ משכנתא?

ייעוץ משכנתא מלא הכולל ליווי הלווה מתחילת התהליך ועד קבלת הצ'ק הבנקאי וגם אחריו – כלומר, תכנון ובניית תמהיל משכנתא, משא ומתן כספי מול הבנקים השונים, בדיקת טופסי החתימה על ההלוואה, ליווי הלווה בשנים שלאחר החתימהיעלה בין 4 אלף שקל ל-7 אלף שקל לא כולל מע"מ. יש כאלה שלוקחים גם יותר ויש גם מי שלוקחים פחות, אבל אלו המספרים המקובלים בתעשיית ייעוץ המשכנתא.

 בדרך כלל יועץ המשכנתאות נכנס לפעולה לאחר שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק. אם מצבכם בבנק לא מזהיר, או שיש בעיות מסוימות בנכס – הרי שמדובר במשכנתא מרכבת, והעמלה שתשלמו תהיה לא פחות מ-10,000 שקל. יש לזכור, שבמקרים של משכנתאות מרכבות, העבודה של היועץ הרבה יותר גדולה ומסובכת וכוללת גם את מתן האישור העקרוני של הבנק.

עמלת ייעוץ חלקי למשכנתא הכולל בניית תמהיל, המלצה על ריביות לכל מסלול והדרכה על המשא ומתן הבנקאי, אותו עושה הלווה בעצמו – בין 1,000 ל-3,000 שקל.

מפגש ראשוני להיכרות הדדית ומתן תשובות כלליות לשאלות הלווים – בדרך כלל חינם, או כמה מאות שקלים.

כאן תוכלו להרחיב - כמה עולה יועץ משכנתאות?

עמלת הייעוץ – לא בהתאם לגובה המשכנתא

כל הנ"ל הוא על פי המקובל – יש מקרים שבהם יועצים דורשים גם 20  אלף שקל. בדרך כלל מדובר על משכנתאות בעייתיות – הרבה טפסים, קושי לקבל אישור, משכנתאות בשיעור מימון גבוה מאוד, וכיוב'.

 כמו כן,  באופן כללי במשכנתאות גדולות של 900 אלף שקל ומעלה התעריף גבוה יותר. בפועל, 1% ריבית שחוסך היועץ מהלוואת משכנתא של 900 אלף  - קל חוסכת סכום הגבוה פי שניים מהלוואה בסך 450 אלף שקל, ולכן יש יועצים שסבורים, שאם חסכו לכם יותר, אתם צריכים גם לשלם להם יותר. זה ממש לא צריך להיות ככה - הטיפול במשכנתא לא נגזר מגובה המשכנתא, כי עבודת היועץ היא אותה עבודה בלי קשר לגובה המשכנתא, אם היא אינה מרכבת, כאמור. יש גם מי שיבטיחו לכם מעקב אחר המשכנתא לאורך שנים כדי לנצל הזדמנויות להוזלה נוספת שלה, ויגבו על כך עמלה נוספת – יש גם מי שיעשו זאת באותו מחיר רק כדי לשמור אתכם כלקוחות שלהם וכדי שתמליצו עליהם.

מה כדאי לבדוק כשבוחרים יועץ משכנתא פרטי?

ייעוץ משכנתא זה עניין רציני - אנחנו מפקידים בידיו של יועץ המשכנתא מאות אלפי שקלים בעסקה החשובה בחיינו; לכן, חשוב לוודא שיועץ המשכנתאות הוא מקצוען, איכותי ונטול אינטרסים ושיקולים זרים – יש גם כאלה. שימו לב שהיועץ יודע להסביר כך שגם תבינו; חשוב שיידע לבנות לכם את התמהיל הנכון למשכנתא – איך לחלק את ההלוואה בהתאם למסלולים – כמה בריבית קבועה, כמה צמוד לפריים ועוד. ככל שההלוואה גבוהה יותר, לתמהיל יש חשיבות גבוהה יותר, אפילו יותר מהריבית; תתרשמו אם הוא נאמן לתפקידו לייצג אתכם בלבד כלקוח מול הבנק – שימו לב, אם הוא מניח הנחות מוקדמות שבבנק הזה לא כדאי, והבנק ההוא יקר וקשוח – בקיצור, אם הוא מוביל אתכם לבנק שכדאי לו כנראה לעבוד מולו. לפעמים באמת אותו בנק יהיה כדאי גם לכם, אך לא תמיד. רצוי שתהיה לו השכלה אקדמית בתחום הפיננסים, ובעיקר ניסיון בתחום המשכנתאות של לפחות מספר שנים. עדיף יועץ בעל אופי אסרטיבי ויכולת אנליטית גבוהה; מוניטין טוב יכול להעיד על יועץ טוב, ולכן רצוי לקבל המלצות מלקוחות קודמים. תוכלו גם למצוא המלצות וביקורות בפורומים שונים באינטרנט הדנים בייעוץ למשכנתאות. תחושת בטן - אם היועץ לא נראה לכם אמין ואתם לא בטוחים ביכולותיו - לכו לחפש יועץ אחר.

כך  או אחרת, נראה שהדבר החשוב ביותר בבחירת יועץ משכנתא זה המלצות של לקוחות קודמים וזה לא רק לקרוא את המלצות האלו באתר האינטרנט. זה גם להרים טלפונים לאותם לקוחות ולוודא שמדובר בהמלצות אמיתית. זו השיטה המועדפת והיא גם תספק לכם שקט נפשי (אחרי שתעשו כמה שיחות טובות).  מעבר לזה יש התחלה של הסדרה בענף תחת התאחדות יועצי המשכנתאות.  כאן רשימת יועצי המשכנתאות באינדקס של אתר הון.

ובהמשך לשאלות שקיבלנו - במה לבחור יועץ משכנתא עצמאי שעובד לבד, או בחברה שיש בה כמה יועצים. כיום יש חברות גדולות שמתמחות בייעוץ משכנתא כשכל חברה כזו מעסיקה עד עשרות עובדים, ובמקביל יש מאות יועצי משכנתא עצמאיים. שני "הסוגים" האלו הם יועצים פרטיים, במובן שהם לא מצד הבנקים והם מספקים לכם ייעוץ פרטי. אז מי עדיף - היועץ הסוליסט, או החברה הגדולה. אין תשובה מוחצת, אבל יש כלל (ויש יוצאים מהכלל!). הכלל הוא שלרוב אם מדובר ביועץ עצמאי הוא יהיה צמוד אלייך לאורך כל התהליך, השירות יהיה מצויין; יש לך אוזן קשבת בכל נקודת זמן. בחברה זה לרוב היועץ השכיר שיעבוד מולך, זה לא בעל הבית, זה פחות נגיש, אם כי גם החברות (ברובן נותנות ייעוץ וליווי צמוד).

לחברות יש יתרון מסויים בגלל המסה הגדולה של הלקוחות שלהם - היתרון לגודל מאפשר להם לקבל במקרים מסוימים, תנאים יותר טובים ללקוחות שלהם. אם כי נכון להיום לא מדובר בהבדלים גדולים אם בכלל, וגם יועצים פרטיים מסוגלים לספק את הסחורה - ריביות טובות.

אלו שתי הנקודות העיקריות באבחנה בין יועץ פרטי לחברה, אבל כמובן שמעבר לזה, חשוב לבחון את הכימיה שלכם עם היועץ, את המקצועיות שלו, את הרצינות, ויתר הגורמים שהזכרו.

היזהרו מהבטחות שווא

יש מודעות פרסום ואף פניות ישירות ללקוחות, שבהן חברות ייעוץ משכנתא מבטיחות חיסכון של מאות אלפי שקלים במשכנתא. חיסכון של מאות אלפי שקלים הוא דמיוני יחסית למחירי הדירות בארץ; חיסכון של חצי מיליון שקל יושג אולי בהלוואת משכנתא של 20 מיליון שקל, שזה בטח לא המשכנתא הממוצעת במשק. חברה שמבטיחה כאלו הבטחות לא תתייחס אליכם ברצינות, כי היא בנויה על השגת כמה שיותר לקוחות, ולא על העמקה בתיק של כל לקוח ולקוח.  ובכלל יש שרלטנים בתחום ייעוץ המשכנתאות בגלל שהוא עדיין לא מפוקח ומבוקר, אז אם אתם הולכים על זה תבדקו מי עומד מולכם – מקצועיות והשכלה, ניסיון, המלצות.


מדריכים קשורים:

מה ההון שלנו וכמה משכנתא לקחת

ריבית קבועה או ריבית משתנה

מה זה אישור עקרוני ומה הבנק בודק

ריבית המשכנתא - הריבית בפועל (ככה לא "יסדרו אתכם") ומגמות בריבית

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

8 תגובות

  • פניתי ליועץ משכנתא רק כדי לשמוע מה יש לו להגיד , לא הייתי באמת בעניין, אבל שיכנע אותי להיפגש איתו ללא עלות, הוא ישב איתי שעה וחצי והסביר לי על עולם המשכנתאות, ועל היתרונות שלו. הוא היה הגון מספיק להגיד לי שאם יש לי זמן ויכולת אני יכול לעשות זאת לבד - לקרוא, להבין, לעשות סקר שוק, לבדוק תמהילים וכו'.
    הלכתי איתו בתמורה ל-4.8 אלף שקל ואני לא מצטער בכלל

  • רונית מורגנשטרן, זה המדריך הכי טוב שקאתי ברשת, הסבר מעולה, פשוט בשפה מובנת. עכשיו אני מבין את כל התמונה, ובחרתי לנסות ללמוד על המשכנתא והעזר עם יועץ רק במספר פגישות

    תודה אבי אייל

  • יועץ טוב הוא יועץ שבנוסף יכול להוריד במעט את הריבית, וזה יכול להיות שווה אלפי עד עשרות אלפים של שקלים, כמובן בהתאמה לגודל המשכנתה.

  • אני חושב שיועץ משכנתא פרטי זה תהליך חשוב מאוד בלקיחת המשכנתא. החיסכון שלו מגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר מאשר ההצעה של הבנק. אתם רוצים לחסוך 5 אלף שקל לשלם ליועץ, והבנק מרוויח עליכם עשרות אלפי שקלים, אז מה כדאי?
    היועץ שלקחתי לפני חמש שנים, השיג לי ריביות טובות יותר ממה שאני השגתי. אני הלכתי לבנקים ורק אז לקחת יועץ. הוא בחר מסלולים נכונים - אני רציתי מסלול קבוע, והוא הסיט ליות מסלול משתנה, ואמר שהוא בודק כל הזמן ואם יהיה שינוי לרעה, אז הוא יעשה שינוי במסלולים במשכנתא תוך כדי תנועה, וחבל לוותר על הריבית המשתנה הנמוכה. הוא צדק בדיעבד, וגם אם היה טועה, הוא לא נביא, יש מישהו שדואג לך תוך כדי תנועה.
    אני ממליץ על יוץ משכנתא, לא רוצה לכתוב את השם שלו כאן, כי אז יחשבו שאני מפרסם מישהו

שינוי גודל גופנים
ניגודיות