מדריכי דירה ומשכנתא

המחיר האמיתי של הדירה

קרדיט: shutterstock

מה המחיר של דירה? לכאורה, שאלה פשוטה - מחיר הדירה הוא הסכום שאתם עומדים לשלם למוכר הדירה. זה אולי נכון, אבל בעסקת רכישת דירה יש עלויות נלוות נוספות שיש לקחת בחשבון - מס רכישה, דמי תיווך ועוד (פירוט מלא בהמשך), שבפועל מגדילות את ההוצאה הכוללת על רכישת דירה באחוזים

מעודכן ל-06/2017

 

האם כדאי לקחת מתווך? החסרונות והיתרונות שבתיווך!

מה המחיר של דירה? לכאורה, שאלה פשוטה -  מחיר הדירה הוא הסכום שאתם עומדים לשלם למוכר הדירה. זה אולי נכון, אבל בעסקת רכישת דירה יש עלויות נלוות נוספות שיש לקחת בחשבון - מס רכישה, דמי תיווך ועוד (פירוט מלא בהמשך), שבפועל מגדילות את ההוצאה הכוללת על רכישת דירה באחוזים רבים. בקיצור המחיר הכולל של דירה הוא לא רק מה שאתם סוגרים עם המוכר, לפעמים זה יכול להיות בעשרות אחוזים מעבר למחיר הזה (בעיקר בהינתן שיש שיפוץ משמעותי), לרוב  זה מייקר את הדירה בסדר גודל של עד 10%. ורגע - זה עוד לא הכל, יש גם את המימון - הריבית שאתם משלמים על המשכנתא, וכאן מדובר בכסף גדול שתלוי כמובן בגודל המשכנתא ובמסלולי המשכנתא - זה כשלעצמו מגיע לרוב למעל 10% . 

 מחשבון מחירי הדירות

מחיר הדירה - לא לשכוח עלויות נוספות 

והנה פירוט העלויות הנוספות:

 מס רכישה – מס רכישה הוא מס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים, ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות, אז על מה המס?  אז זהו שיש מס, והבעיה שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.

מס רכישה צריך לשלם בהתאם למדרגות מס רכישה  ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, אזי התשלום הוא לפי מדרגות מס רכישה נמוכות יותר מאשר עם מדובר במשקיע . מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי חצי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.  כאן, תוכלו לראות את המדרגות המעודכנות, וכאן, בעזרת מחשבון מס רכישה,  תוכלו לחשב את המס שלכם -

מחשבון מס רכישה

מס רכישה דירה שנייה -  כאשר רוכשים דירה נוספת (כלומר לרוכש יש דירה בבעלותו), אזי הרוכש לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ובכלל קיימים שינויים במדרגות ביחס לדירה ראשונה. מס רכישה השתנה למשקיעים השתנה משמעותית בשנים האחרונות כאשר באוצר העלו את שיעורי המס על דירות נוספות במטרה להכביד על שוק ההשקעה בדירות, ולגרום למשקיעים להפחית את הביקושים (במטרה שיהיו יותר דירות למי שבאמת צריך - זוגות צעירים ומשפרי דיור). הכוונה היתה ליצור ירידה בביקוש ואולי ירידה במחירי הדירות. מס הרכישה לרוכש דירה נוספת - 8% עד 4.8 מיליון שקל ו-10% מעל.

 עם זאת, יש הקלות על מס רכישה במצבים שונים -  אם מדובר בהחלפת דירות; עסקאת של פינוי בינוי ועוד; ולאנשים בסטטוסים שונים – עולים חדשים; נכים; כאלו שקיבלו את הדירה במתנה  ועוד. חשוב מאוד להבין את הסטטוס האישי ולבדוק מול רשויות המס כדי לא להיתקל בהפתעות בהמשך.

למדריך מס רכישה

דמי תיווך – רכישה דירה דרך מתווך עולה כסף. דמי התיווך אמנם יכולים עקרונית להגיע ל-3% ואף יותר מכך, אבל בפועל, ברוב המקרים דמי התיווך מסתכמים בין  1% ל-2% מערך הדירה, כשהשיעור הנפוץ הוא 1%.  העלות הכבדה הזו, אגב, במקרים רבים היתה יכולה להיחסך (באופן חלקי) שכן במקרים רבים הסתבר שהדירה שהראה המתווך היא אחת מיני דירות רבות שיצאו לשוק והתפרסמו ברשת האינטרנט ובעיתונות הכתובה. מעבר לכך, מחפשי הדירות נוטים לחתום במהירות על הסכם תיווך ללא התמקחות  מכיוון שלא מדובר על כסף שיוצא להם מיד מהכיס, אבל האמת שזה אותו הדבר – באם המתווך מוצא את הדירה המתאימה להם הם הרי ישלמו, במוקדם או במאוחר, את דמי התיווך, ולכן ההתמקחות עשויה להתברר ככלכלית מאוד – בכמה דקות אפשר לחסוך כמה אלפים טובים ואפילו רבבות.

האם כדאי לקחת מתווך? מדריך מתווך

תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה  - העורך דין אמור לוודא שהדירה שאתם קונים היא באמת דירה שרשומה על שם המוכרים; שלא מדובר בהונאה; שהכל מבחינת הרישומים תקין. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין 0.5% ל-2%. מרווח גדול שגדל עוד יותר על רקע הצפת השוק בעורכי דין. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלו גם ברף התחתון של המחירים.

עלויות הובלה – מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן, צריך לרוקן את כל "החיים" לתוך  לקרטונים, להזמין סבלים שדיוק הוא לא התכונה החזקה אצלם, לדאוג שבמעבר הכל עובר חלק – לא נשברים דברים, המקרר נכנס למעלית וכו'. זה כאב ראש של כמה ימים שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר – צריך את הארגזים לרוקן ולסדר בדירה החדשה. יש כיום חברות שאמורות לעשות בשבילנו הכל – לארוז את הדברים עוד בדירה הישנה, ללוות את המובילים, ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש – העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה לעלות בין 5 אלף ל-10 אלף שקלים (כולל בפנים את ההובלה). אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2 ל-3 אלף שקל, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה,  באיזה קומה הדירה נמצאת והאם יש מעלית.

ריהוט וציוד חדש לבית –  נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט וציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? – זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים וזה בסופו של דבר מגדיל את כל העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.

שיפוץ הדירה – אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה כבר מייקר משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה איזה שיפוץ – האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה ואז מדובר בכמה אלפים טובים אם זה שיפוץ קטנטן  עד עשרות אלפים בודדים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.

למדריך שיפוץ

 עלויות נוספות -  במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת, והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצבר לכמה מאות טובות עד אלפים בודדים.

עלויות מימון/ עלויות משכנתא - עלויות משכנתא הן חלק אינטרגלי מהוצאות על דירה. נכון, רוב הרוכשים לא מגלמים את ההוצאות האלו במחיר אבל כלכלית הוא חלק מהמחיר, וזה ובד כך - אתם לוקחים משכנתא בריבית, הרייבת הזו היא בעצם תוספת המחיר שאתשם משלמים על המשכנתא, היא גורמת לכך שאתם מחזירים בסופו של דבר לבנק המשכנתאות לא את סכום הקרן, אלא את סכום הקרן כולל ריבית. לדוגמה - לקחתם משכנתא של 600 אלף שקל וההחזר הכולל שלכם צפוי להיות 750 אלף שקל - ההפרש 150 אלף שקל הוא הריבית וזה עוד מבלי להיכנס לכך שיש הצמדה שצריך לקחת אותה בחשבון.

בפועל, רוב הציבור לוקח משכנתא של בין 30% ל-50% מערך הדירה שממוצע שיעור המימון מתקרב ל-50%. בפועל המשכנתא הממוצעת היא סביב 650-750 אלף שקל , ומחיר הדירה - 1.4-1.7 מיליון שקל.

על המשכנתא הזו הציבור משלם, ריבית ריאלית ממוצעת (שמשקללת את כל המסלולים לרבות המסלול הזול - פריים מינוס)   של 1.5% עד 2.5%. ומכאן שבחישוב גס נוצרים בהלוואה הזו הוצאות מימון שנתיות בתחילת הדרך  של 14-15 אלף שקל - הסכום הזה משתנה על פני התקופה, ובשלב מסויים הוא מתחיל לרדת במקביל לערך המשכנתא שיורד.

על פני כל תקופת המשכנתא (לרוב סביב 20 שנה) הוצאות המשכנתא במחירים של היום מסתכמים בסכום מוערך של 140-150 אלף שקל, הסכום הזה צריך להתווסף למחיר הדירה!

מעבר לכך, יש גם ביטוחים שוטפים שקשורים למשכנתא והם גם מייקרים את ערך הדירה. במשכנתא ממוצעת מדובר על סכום מצרפי שיכול להגיע (אבל זה תלוי מאוד בלווים) לכ-10-20 אלף שקל. מעבר לכך, יש את התשלומים החד פעמיים - שמאי, פתיחת תיק ועוד - אלו עשויות להסתכם בכ-2-3 אלף שקל (הוצאות ראשוניות).

תשלומים לקבלן - צמודים למדד תשומות הבנייה

מימון והצמדה נוספים שעל רוכש הדירה לשלם הם ההצמדות לתשלומים לקבלן. אם רכשתם דירה מקבלן אתם לרוב תשלמו את התשלומים כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. המדד הזה אמור לבטא את עליית תשומות הבנייה לקבלנים, ולכן נהוג להצמיד את החובות לקבלנים  למדד זה.  המדד עולה בשנים האחרונות יותר (הרבה יותר) ממדד המחירים לצרכן. רבים מהרוכשים היו מעדיפים הצמדה למדד המחירים לצרכן. מסתבר שבמקרים מסוימים זה אפשרי כחלק מהמו"מ עם הקבלן, שכן אין ממש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה. נכון שהמדד הזה קרוב לעלויות של הקבלן, אבל יש עיוותים - ההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם מהקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום למדד תשומות הבנייה מתקבלת הטייה כלפי מעלה - הרוכשים משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.

בכל מקרה, בעת רכישת דירה מקבלן יש לקחת בחשבון את התייקרות הדירה כתוצאה מהתשלומים הצמודים וזה יכול להגיע לסדר גודל ממוצע (בשנים האחרונות) של 1% פלוס - כלומר בדירה ממוצעת עוד תשלום של 10-15אלף שקל (בהנחה שחלק מהסכום שולם כבר בשלב ההתחלתי).

למדריך מדד תשומות הבנייה

כל הסעיפים המפורטים מביאים לכך שהדירה שאתם רוכשים זה לא רק הסכום שאותו אתם משלמים למוכר הדירה, יש הרבה (הרבה מדי) הוצאות נוספות, שעשויות להגדיל את מחיר הדירה ב-15%-25% ואף למעלה מכך!

 מחשבון מחירי הדירות


מדריכים נוספים

האם מחירי הדירות גבוהים?

מה עדיף - ריבית קבועה או ריבית משתנה? - שלא יעבדו עליכם!

ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) 

לקחת משכנתא ב-100% מימון - אל תנסו בבית


פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

תגובה 1

  • אני נמצא באמצע התהליך המדובר במדריכים...
    מדריכים פשוטים ממצים ובהירים, וגם אם פה ושם יש אי דיוקים קלים,
    אפשר בהחלט לקבל את התמונה כולה !!
    יפה לכם.