fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

מרכיב עלות דירה בישראל

מעודכן ל-03/2018

על מה בעצם משלמים כשקונים דירה?  ממה מורכבת עלות דירה? יש אמנם מרכיב של רווח קבלני (הרווח של הקבלן שמוכר את הדירה) , אבל יש גם מרכיב (גבוה) של עלויות - עלויות קרקע, עלויות בנייה ועוד. אז מה ההרכב של עלויות הדירה מהזוית של הקבלן? הנה המרכיבים  - 

עלות הקרקע -  הקרקע בממוצע מהווה 30%% ממחיר הדירה. זה לא בכל מקום, זה ממוצע – יש מקומות (במיוחד במרכז) שהקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה (מעל 50%, ובמקרים מסוימים גם 70%), ומנגד יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם (איזורי פריפריה בדרום ובצפון). 

בשנים האחרונות עולים מחירי הקרקעות ורואים את זה במכרזים של רשות מקרקע ישראל (רמ"י), אם כי המגמה הזו לא גורפת בכל המקומות ויש מכרזים רבים שנסגרים במחירי מינימום או שבכלל לא מוגשות הצעות לרכישת הקרקעות.

בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 50-55 אלף דירות בשנה (ויש כאלו שטוענים שיותר - 60 אלף וצפונה), הביקוש הזה ברובו הגדול (כמעט במלואו) מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח, ומול ביקוש זה, הרשות מציעה קרקעות. כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-50 אלף דירות, אז הביקוש לקרקעות יגדל ומחירם יעלה. זה מה שקרה במשך שנים רבות למרות הניסיונות של שרי הבינוי והשיכון ושרי האוצר לשווק קרקעות רבות שיגדילו את היצע הדירות למעל 50 אלף דירות - מדברים בשנים האחרונות על תוכניות  - מחיר מטרה, ובעיקר מחיר למשתכן, דיור למשתכן, דירה להשכיר שאמורות להביא את היצע הדירות השנתי ל-70 אלף ויותר  דירות. המטרה בשיווק האגרסיבי הזה, היא לבלום את עליית מחירי הדירות, והמטרה, כך עולה מהנתונים אולי גורמת פה ושם לעצירת מחירים אבל לא לעצירה מוחלטת ובטח לא לירידת מחירים.

בקיצור, זה המפתח לעצירת מחירי הדירות, וזה עדיין לא מטופל. מפתח נוסף, אגב זה הריבית - הריבית בשפל ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד, למרות שהיא עלתה בשנתיים האחרונות. עלייה נוספת בריבית (עלייה משמעותית) עשויה למתן את הביקוש לדירות. אבל זה לא ממש נראה באופק.

איזה מרכיבים נוספים קיימים בעלות הדירה?     

תשומות בנייה -  עלויות הבנייה / תשומות הבנייה מהוות בממוצע 25%-30% ממחירה של דירה. תשומות הבנייה, במילים פשוטות מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים תחת סעיף זה הם – עבודה וחומרים. קיים מחסור בכח עבודה מקומי (למרות הטבות שניתנות לתחום זה) ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים, ולכן קיימת תלות במכסות שהמדינה מאשרת (כמות העובדים הזרים המותרת), ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים.  חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים דו ספרתיים בשנים האחרונות, למרות שבחלק מהזמן הם גם ירדו בשיעורים חדים. בשנים האחרונות מדברים על הגדלת המכסות לשוק הבנייה, תוך כדי הגדלת מספר העובדים והאצת הבנייה - זה קורה בינתיים בשוליים. 

מיסים והיטלים -  המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25%  מעלות הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תוכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אמנם, נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים – מס הרכישה על דירות להשקעה (דירה שהיא מעבר לדירה ראשונה) עלה -  הנה מדרגות המס המעודכנות.

כמו כן הועלה מס ערך מוסף (מע"מ) על קבוצות רכישה – הם חויבו לשלם מע"מ על הקרקע; וכן חלו שינויים במס שבח  - הנה מדריך מס שבח מעודכן. המיסים הכוללים על ערך הדירה מהותיים מאוד ומגיעים כאמור לרבע מערכה.

הרווח היזמי – הרווח של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-15%-20% ,הרווח הזה בתוספת כל העלויות המוזכרות מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.  

ולסיכום - מניתוח של עלות דירה (ממוצעת) עולה כי העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות לא זורמת לכיס של הקבלן. הוא בטח נהנה מזה, הרווח שלו גדל, אבל במקביל גם המדינה מקבלת יותר על המגרשים שהיא מוכרת כשבמקביל אגרות המס שהיא מקבלת על המגרשים, השבחה, מס רכישה ובכלל הם סכום עתק שמהווה רבע מהעלויות. אז בשנים האחרונות היא מספקת את הקרקעות בחינם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן - זו מתנה גדולה לקבלנים ובהמשך לזכאים במחיר למשתכן שנהנים מעלות דירה נמוכה יותר מדירה "רגילה". אבל זאת בעצם הנחה ממוקדת - לקבוצה מסוימת של אנשים ולא לכולם.  

כך או אחרת, יש עלייה בעלויות הבנייה, בעיקר עלייה בשכר הפועלים ובהתאמה מדד תשומות הבנייה עולה משמעותית מעל מדד המחיירם (כבר שנים רבות) - עם זאת הכל בידיים של הממשלה. היא יכולה לייבא פועלים בעלויות נמוכות יחסית (הגדל המכסות), היא יכולה להשפיע על עלויות הקרקע, היא יכולה להשפיע על המיסים, והיא יכולה להשפיע בצורה מסוימת על החלטת בנק ישראל בקשר לריבית.  בינתיים, למרות (כנראה) הכוונות הטובות, המחירים במגמת עלייה, כאשר פה ושם הם עוצרים למנוחה מסוימת. 

ועל הדרך יש שאלה חשובה - בכמה אפשר בכלל להוזיל את עלויות הדירות - נניח שהקבלן יקצץ מהרווחיות שלו, ונניח שהקרקע תימכר ב-30% פחות, ונניח שגם המיסים יירדו ב-20%-30% שזה המון. על מה אנחנו מדברים? בתרחיש קיצוני שכולם יקצצו את הרווחים שלהם, מחיר הדירה יירד ב-20%, אבל זה תרחיש קיצון, במצב עסקים רגיל, זה יכול להיות קיצוצים קטנים פה ושם, אולי סדר גודל של 5%, אולי 10% במהלך משולב עם הפחתת נטל המס.


מחשבון משכנתא

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות