fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

מה מעלה את ערך הדירה שלכם

מעודכן ל-12/2018

מה משפיע על שווי הדירה שלכם?

איך מעלית, קרבה לכביש ראשי ולשטחי מסחר משפיעים על ערך הדירות שלכם. מה כדאי להביא בחשבון

 אתם גרים ליד בית ספר? יש בדירה מעלית? כמה אתם קרובים למרכז מסחרי? כל אלו קובעים את ערך הדירה שלכם ולפיהם ייקבע אם הדירה תתייקר או שערכה יירד.

שיקולים שונים קובעים את הביקוש לדירה, האם מדובר בזוג עם ילדים, האם יש לרוכש רכב או אולי שני רכבים? האם הדירה להשקה או למגורים? נוסף לשיקולים אלו צריך לחשוב מה יהיה ערך הדירה בעתיד.

בבניין בלי מעלית עדיף קומה ראשונה, בבניין עם מעלית עדיף קומה אחרונה

מעלית: כיום אין בניינים חדשים בלי מעלית. אבל בבנייה הישנה ההבדל בין בניין עם מעלית לבניין בלי בהחלט קובע את המחיר, כאשר הבניין עם המעלית יקר יותר. בבניינים בלי מעלית דיירי הבניין עשויים לרצות להוסיף מעלית, תוספת שרוכש הדירה צריך לשקול. הרבה פעמים בקומות הנמוכות מתנגדים לתוספת מעלית, אף שערך הדירה עולה.

בבניין ללא מעליות הדירות בקומה א' יהיו היקרות ביותר: דירה בקומת הקרקע תהיה שווה 5% פחות מדירה בקומה א', שערכה גבוה בכ-5% מדירה בקומה ב'. דירה בקומה ג' ערכה הוא  פחות מ-10% מדירה בקומה א' ובקומה ד' הפער מתייקר ל-5%.

לעומת זאת בבניין עם מעלית המצב הפוך:

דירה בקומה ג' תעלה ב-10% יותר מדירה בקומה א' ודירה בקומה ד' מחירה גבוה ב-15% מאותה דירה

התקנת מעלית בבניין עולה בין 30,000 שקל ל-50,000 שקל, ורוב הסכום מוטל על הדיירים בקומות הגבוהות .

חניה תת-קרקעית הכי יקרה

חניה:  גם חניה כמובן מעלה את מחיר הדירה. כאשר  חניה בטאבו יקרה יותר.

אחד הגורמים שמעלה את שווי הדירה בנוגע לחינה הוא מצוקת החניה באזור.  מובן שבאזור עם מעט חניה מחיר דירה עם חניה יעלה. באזור שיש בו  מצוקת חניה מחיר דירה ללא חניה צמודה נמוך ב-10% מאותה דירה עם חניה צמודה.  הפערים יכולים להגיע גם ל-200 אלף שקל.

בתל-אביב קבלנים מתמחרים בנפרד מהדירה את שווי החניה, שבצפון העיר מגיע ל-200-300 אלף שקל.

חניה עילית לעומת חניה תת-קרקעית:  חניה עילית בבית משותף שאינה מקורה מהווה 70% בלבד ממחיר חניה תת-קרקעית. גם חניה בטורים, זה אחר זה שווה ב-30% פחות מחניה תת-קרקעית המקבילה לחניות אחרות.

שטח ירוק וערך הדירה שלכם

שטח ירוק מעלה את ערך הדירה, רק שלא יבנו שם בניינים

שטחים ירוקים: שטחים ירוקים הם סטנדרט בבנייה החדשה, ואף הם מעלים את ערך הדירה. התוספת של שטח ירוק בצמוד לבניין מגורים מעלה את ערך הדירה ב 15-10 אחוזים. אם איתרע מזלכם ונבנה מול הדירה שלכם בניין שמסתיר את הנוף הירוק, מחיר הדירה יצנח ב-28%-18%.

קרבה לתחבורה ציבורית אבל...

תחבורה ציבורית: קרבה לתחבורה ציבורית גם צפויה להעלות את ערך הדירות. אם דירתכם נמצאת בטווח הליכה מתוכנן מרכבת הקלה, הדירה שלכם תהיה שווה 10% יותר מאותה דירה בדיוק המרוחקת מהרכבת הקלה.

אבל תחבורה ציבורית מביאה איתה גם רעש שמוריד את ערך הדירות. לכן אם דירתכם נמצאת על דרך בין-עירונית אבל עם קיר אקוסטי  השווי שלה גבוה ב-15% מאותה דירה ללא קיר אקוסטי.

עדיף לבנות לגובה מלבנות לעומק

מרתף: גם מרתף עשוי לייקר את הדירה. למרתף יכולים להיות כמה שימושים, למשרד או למגורים, ולכן יוכל להיות נכס להשכרה. אבל אליה וקוץ בה, שווי מרתף למ"ר נמוך ב-45%-35 מקומת הקרקע שמעליו. עלות בניית מרתף לרוב מסתכמת בכמה עשרות אלפי שקלים.

בנייה לגובה:  בדירות לופט שגובהן הפנימי הוא כ-5 מ"ר שווי הקרקע למ"ר בדירה גבוה ב-20% משווי מרכיב הקרקע למ"ר בדירה רגילה.

לא כדאי מגרש ציבורי קרוב מדי

מגרש ציבורי: אם יש מגרש ציבורי סמוך לאזור הנכס שלכם, השווי שלו יורד ב-10%. אבל אם הוא רק מעבר לכביש, שווי הנכס יורד ב-6%.  הסיבה היא שעתידים להיבנות שם בתי ספר, קופות חולים, בתי כנסת, מתנ"סים, ואלו נחשבים גורמי רעש אצל חלק מרוכשי הדירות.

בלי סוחרים בבניין

עירוב מסחר מגורים: דירה הנמצאת בקומה ראשונה מעל קומת מסחר, השווי שלה יכול לרדת עד 20%  לעומת דירה שאינה בבניין מעורב. אבל אם  יש הפרדה בין קומת המסחר לקומה של הדירה למגורים, המחיר יורד רק ב-8%. בבית צמוד קרקע הצמוד לשטח מסחר המחיר יורד ב-10%. אם כי יש רוכשים נטולי רכב שדווקא מעדיפים את הקרבה לשטחי מסחר.

תמ"א כבר לא

תמ"א 38: מומחים אומרים שמומלץ לשלם 8% יותר על דירה בפרויקט תמ"א 38, אך שיביאו בחשבון שעדיין מדובר ב-12.5% פחות מבדירה חדשה. לכן ירדו מאוד היקפי מיזמי התמ"א השנה, ויש העדפה לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

כביש ראשי קרוב אבל לא קרוב מדי

כביש ראשי: לקרבה לבכיש ראשי יש השפעה חיובית המעלה את ערך הדירות, אבל תלוי במיקומן. ברוב הדירות המחיר עלה מאוד בעקבות הגישה החדשה לכביש, אך אם הדירה צמודה מדי לכביש, השיפור מקוזז בשל צפיפות התחבורה והרעש. באחד הפרויקטים פיתוח הכבישים העלה את מחיר הדירות בכ-5% לקראת פתיחת הכבישים לשימוש, וב-2.5%-4.3% בשנים שלאחר השלמת בניית הכבישים. אך בפרויקט שבו כבר היו כבישים ראשיים לא נרשמה עלייה לאחר הכביש החדש והאזור אף סבל מירידת מחירים בזמן בניית הכביש.

 

מחירי הדירות - לאן?

מעלית – האם כדאי להוסיף? בכמה זה משביח את הדירה? ומה ההוצאות השוטפות על המעלית?

כיווני אוויר בדירה: האם זה כל כך חשוב? ומה עדיף?

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות