מדריכי דירה ומשכנתא

מחיר למשתכן - לא מה שחשבתם!

מעודכן ל-09/2017

 

מחיר למשתכן - לא מה שחשבתם!

מחיר למשתכן היא תוכנית עם הרבה כוונות טובות, אבל, מה לעשות כוונות זה לא מספיק בשביל שוק הדיור שלנו. הכוונה היתה לספק דיור לזכאים ולצנן את שוק הדירות. בפועל, מחירי הדירות עדיין לא במגמת ירידה, ויש ספק אם התוכנית הזו, ששר האוצר כל כך מאמין בה, אכן תשיג את המטרה.

נתחיל בחצי הכוס המלאה – זוגות רבים (וגם רווקים/ רווקות שעומדים בתנאי הזכאות) יירכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בהנחה על מחיר השוק. זה לא עניין של מה בכך. עד עתה קיבלו זכאות  100 אלף  משפחות , מתוכם זכו 25 אלף משפחות.  כמה מהם קיבלו דירה בפועל? למרות שהתוכנית רצה כבר שנתיים, עדיין אף אחד לא קיבל דירה, ורק שנה הבאה צפויים הזוכים בפרויקט הראשון ששווק (קריית מוצקין) לקבל את הדירות.

היקף הקרקעות שמשווקות לתוכנית הולך וגדל ולאחר שבאמצע השנה שווקו 15 אלף יחידות, שווקו לאחרונה 12 אלף דירות נוספות. באוצר מתכוונים להאיץ את קצב ההגרלות, ובהתאמה את כמות הזוכים. כמו כן, מתכוונים באוצר לרוץ עם התוכנית הזו לפות עוד שנתיים. הכוונה לשווק מעל 100 אלף דירות, כך שבסופו של דבר לכל (או כמעט לכל) מתמודד תהיה דירה.

אז איפה כאן הבעיות? ובכן, נעבור לחצי הכוס הריקה –

-  ההנחה באזור המרכז מאוד משמעותית , במקרים מסוימים גם מעל 20%, אבל באזורי הפריפריה, במקרים רבים, ההנחה נמוכה משמעותית.

- הזוכים לא יודעים במשך תקופה ממושכת במה הם זוכים. אין להם מושג באיזו קומה הדירה, מה השטח של הדירה? הם לא יודעים אם הם בכלל רוצים את הדירה. הם רק יודעים שהם זכו בזכות לדירה.

- תקופת הזמן בין הזכייה ובין קבלת הדירה עלולה להיות ארוכה מאוד, אפילו מעל 4 שנים. בתקופה הזו הזוכים ממשיכים להיות באי וודאות (לפחות בחלק גדול מהתקופה), הם ממשיכים לשלם שכירות, כשלחלקם הגדול יהיו במקביל (לאורך חלק מהתקופה) תשלומי משכנתא.

- איכות הבנייה עלולה להיות מתחת לסטנדרט המקובל. אז נכון, יש מפרט מעין מחייב של האוצר ומשרד השיכון, אבל היכן שהקבלנים יוכלו לעגל פינות, הם (ברובם) יעגלו. כבר שמענו על מקרים של 5 דירות בקומה, על חוסר הגיון בין שטח המרפסת  בדירות של מחיר למשתכן ביחס לדירות אחרות ועוד.

- רבים מהזוכים לא מתכוונים לגור בדירות האלו. האם המגדלים האלו יהפכו למגדלים של דיירים בשכירות? ואם כן, האם זו המטרה? ומעבר לכך – יש הבדל גדול בין בניין שמתוחזק על ידי בעלי הבית, לבין בניין שגרים בו שוכרים. מהר מאוד הבניינים האלו יכולים להפוך לסוג של דירות סוג ב' לעומת הבניינים ליד שלא נבנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ואין בהן כמות גדולה של שוכרים.

קחו את מכלול הבעיות האלו, ותקבלו אי וודאות גדולה. הזוכים עשויים לקבל דירה גדולה על הצורך שלהם - נניח לדוגמה שזוג זכה בדירה והוא אפילו קונה אותה בהנחה של 20%, אבל הדירה גדולה ב-20% בשטח ממה שהם רוצים לקנות. הרי אין דירות קטנות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אז האם זה בכלל כדאי להם? מעבר לזה, אתם כבר יודעים מה יכול לקרות ב-4 שנים - זמן ההמתנה לדירה. הזוכים יקבלו את הדירה בעוד 4 שנים, ובינתיים הם משלמים שכירות שוטפת; ובכלל - הדירה אולי לא מתאימה להם למגורים ורבים מהם כאמור מלכתחילה לא התכוונו לגור בה. וזה עוד לפני הפתעות שצפויות מצד הקבלן. אז מה היתרונות כאן, אם בכלל?

בשטח מספרים שבפריפריה היתרונות ממש לא מורגשים, המחיר כבר לא מבטא כזו הנחה בהינתן התמונה המלאה. אבל באוצר ממשיכים בכל הכח. יש להם סיבה טובה, מעבר לכוונה האמיתית לעזור לזוגות הצעירים, הם פשוט מסלקים מהשוק רוכשים פוטנציאלים. 100 אלף רוכשים פוטנציאלים יצאו משוק הדירות ונרשמו כזכאים לתוכנית מחיר למשתכן. 100 אלף רוכשים כבר לא מחפשים דירות ולא מציעים לרכוש דירות. זה שינוי כללי המשחק בשוק הדירות, הביקוש קטן משמעותית, וכשהביקוש יורד משמעותית יש תקווה לעצירת המחירים ואף לירידת המחירים. 100 אלף שגדלים בכ-3-4 אלף בחודש, זה קצב מרשים, זה שינוי דרמטי של הביקושים בשוק, וזה יתבטא בהיקף העסקאות ובמחירים.

מחיר למשתכן - כל מה שצריך לדעת

משכנתא במחיר למשתכן 

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

עמית בר

עמית בר

השאר תגובה