מחשבון מס שבח

עלות רכישת הדירה: מועד הרכישה
מס רכישה:
שכ"ט עורך דין:
דמי תיווך:
עליות נוספות ברכישה:
עלויות שיפוץ בדירה: מועד השיפוץ:
 
 
מחיר המכירה: מועד המכירה:
שכ"ט עורך דין במכירה:
דמי תיווך במכירה:
עליות נוספות במכירה:
פחת על הנכס:
 
 
 
הרווח במכירה (השבח)* : 0 שח
 
מס שבח מלא * : 0 שח
 
מס שבח (ליניארי)* : 0 שח
 

למדריך למס שבח

שילמת מס שבח? ייתכן  שמגיע לך החזר מס! אל תתעצל – מלא פרטים ויחזרו אלייך (בדיקה חינם) 

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


אנו עושים כמיטב יכולתנו לספק לגולשים מידע מדויק, לרבות נתוני המדדים, שיעורי המס, חישוב במס ועוד; אך אין לנו אחריות על המידע והחישובים.   

 מחשבון מחירי הדירות

חדש באתר:  מחשבון מחירי הדירות בתל אביב לפי מס' חדרים (גרסאת בטא) ובקרוב - מחירי הדירות בכל האזורים בארץ!


רוכשים דירה? כאן תוכלו לחשב את מס הרכישה

* חשוב להדגיש - מס שבח תלוי באם מדובר במוכר שזו דירתו היחידה (ולא היתה לו דירה בטווח של ה-18 חודשים האחרונים, ותנאים נוספים - ראו מדריך מס שבח) או מוכר שלו מס' דירות. זאת ועוד - במקביל להרחבת החובה במס שבח, ניתנה הקלה - חישוב מס שבח ליניארי (פטור ממס לזכאים בגין התקופה עד 1 בינואר 2014 וחיוב על התקופה היחסית מ-1 בינואר 2014 ואילך) - ולכן, עדכנו במחשבון את חבות המס הליניארית.

חישוב מס שבח המופיע בסימולטור הוא הערכה,  אין לראות בזה שומה סופית

התייחסנו בסימולטור להצמדת ההוצאות שמותרות בניכוי מס שבח (ובהתאמה מפחיתות את הרווח ואת המס), התייחסנו להצמדה (המותרת), וכך חושבו - הרווח/ שבח, המס המלא והמס הליניארי. עם זאת, ייתכנו שינויים שקשורים בנישום הספציפי ובעסקת המכירה הספציפית , בהכרה שונה בהוצאות ועוד - החישוב שלנו אמור להיות הערכה לחבות האמיתית, אך כמובן שהחבות בפועל היא על פי הדוח שמפיק מס הכנסה; מעבר לכך - החוק והעדכונים בו, כפי שמתבטאים בחישוב של רשות המסיים גוברים כמובן על חישובים אלו - באם איתרתם עדכון קריטי שיש  להוסיף למחשבון, טעות בחישוב או ש"סתם ברצונכם להעיר או להאיר, או לפרגן - נשמח לשמוע


מה זאת שומה עצמית מס שבח? שומה עצמית מס שבח היא שומה שנערכת על ידי הנישום (מוכר הנכס). הנישום מעביר למס הכנסה, הצהרה על העסקה הכוללת את פרטי העסקה. בדיווח זה יש גם  תחשיב מס שבח.  רשות המיסים (על פי חוק) שולחת לנישום הודעה על סכום המס שמוסר ההצהרה חייב בו על פי הצהרתו, הסכום הזה הוא למעשה - שומה עצמית מס שבח.  בשלב הבא, רשות המס עשויה לערוך שומה בהתאם לתחשיב שהיא רואה לנכון, ולהעביר לנישום (על שומה זו אפשר להגיש השגה, לערער - קיים על פי חוק אפשרות מענה לנישום כפוף לזמן תגובה)


מוכרים דירה? חשוב לקרוא -  מס שבח - ככה זה עובד!

ולא לשכוח למלא טפסים - בהמשך לעסקת מכירה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס  שבח.  המוכר  צריך למלא ולהעביר לרשויות המס  (רשויות מיסוי מקרקעין) דיווח באמצעות טופס 2990 (או טופס 2990א במידה ומדובר בחישוב הליניארי).  לטופס זה  מצרפים טופס נוסף שמספרו 7002 (היכנסו לעמוד טפסים) וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינם מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב.

וקצת על מס שבח (במדריך פרוט והסבר רחב). מס שבח משלמים על הרווח בעת מכירת דירה. בעבר היה ניתן למכור בפטור ממס שבח באם מכירת הדירה השנייה היתה לאחר 4 שנים מיום המכירה של הדירה הראשונה. בתחילת 2014 שונה החוק באופן דרמטי בהקשר של כל המיסים על נדל"ן (מס שבח, מס רכישה). בין היתר, הוחלט אז על ביטול הפטור ממס שבח באם מכירת הדירה נעשתה עד 4 שנים מאז מכירה של דירה קודמת. בפועל, עד אז, נהנו כאמור מחזיקים ביותר מדירה אחת  מפטור מוחלט ממס על רווח ההון שנוצר (פטור ממס שבח) אם הם לא מכרו דירה בעבר בטווח של 4 שנים. מאז משלמים המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת גם אם עברו פחות מ-4 שנים מאז מכירת דירה קודמת. שיעור המס יהיה  25%, אבל הרווח על הדירה לצורכי מס שבח, יהיה הרווח המעין היחסי שחל מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס.



השאר תגובה

38 תגובות

  • אמי הורישה בשנת 2017 ל-5 ילדיה בית ישן שנקנה בשנת 1975 וזאת הייתה דירתה היחידה, קראתי באתרכם
    שהחוק אומר שאנחנו נכנסים לנעלי המוריש, אם הוא היה פטור ממס שבח, כי יש לו רק דירה אחת, והפטור חל גם עלינו.
    האם הבנתי נכון?
    לגבי מס השבחה האם משלמים לעירייה 50% מגובה מס ההשבחה?

  • יש בבעלותי בית בישוב בצפון השומרון.

    בפועל אני מתגורר בגוש דן בדירה הישנה שרשומה על שם אימי (נכה) .
    אנחנו חושבים למכור את הדירה הישנה, וזאת מאחר ואין מעלית בבית, ועם כספי הרכישה,
    אני עומד לרכוש בשמי בלבד דירה חדשה מקבלן בשובי של 3.35 מיליון ש״ח.
    אבל הדירה הזאת תשמש גם את אמי למגורים.
    האם יש אפשרות לפטור ממס ?

  • שלום
    בקשר למס החדש של ריבוי נכסים(3 דירות ומעלה)
    ברשותי דירת מגורים + משרד + דירת מגורים מושכרת
    האם דירה המשמשת כמשרד נכללת בחישוב של המס החדש?

  • שלום.
    הבן נתן לי דירה ללא תמורה ואני רוצה למכור אותה . מהו חישוב מס רכישה כדירה שניה
    . הדירה נרכשה ב2009 ב350000 שקל ב2012 העכירה אלי ללא תמורה . איך ולפי מה מחושב מס שבח? תןדה

  • הסבר יפה ומקיף על מס שבח. איך אפשר לקבל מכם שירות או ייעוץ למקרה ספציפי שלי?
    נא השאירו טלפון לתקשורת.
    בתודה
    אלי.

  • עשיתי את חישוב מס שבח במחשבון שלכם, אני מבינה שאין בו התייחסות לעליית מדד מחירי הדירות שדובר עליו באתר, שאם כן היה, לפי הבנתי לא היה עלי לשלם כלל מס שבח.
    לפרוט : ברשותי היו שלוש דירות, אחת נקנתה בתחילת 2006 ב- 864000ש״ח ונמכרת החודש ב1570000 ש״ח. השתיים הנותרות,נקנו לפני שנתיים וחצי ב330000 ש״ח כל אחת. אחת כבר נמכרה לפני שנה (350000 ש״ח) ונותרה אחרונה שעומדת גם למכירה.
    על הדירה שנמכרה לפני שנה לא ביקשתי פטור, גם לא היה מס שבח לשלם. בעזרת המחשבון שלכם למדד מחירי הדירות גם על השניה לא אמור להיות מס שבח, האם אני צודקת?
    אשמח לקבל עזרה מכם, תודה , שלומית.

  • מה קורה למי שגר בדירה מ 1981 עבר לדירה חדשה . לא מכר את הישנה ורוצה למכור את הישנה .
    הדירה הישנה נקנתה ב שקלים שאינם אלו החדשים . האם בכל מסוגלים לחשב את "הרווח" . ומה קורה עם רוצים להוריש אותה לילדים ?

    • בתשובתך אין התייחסות למועדים וזה מאוד חשוב. ניתן למכור בפטור דירה יחידה אם רוכשים דירה חדשה כדירה חלופית במקום הישנה תוך המועד הקבוע בחוק (24 או 18 חודשים - תלוי במצב המשפטי הרלבטי ליום הרכישה), וגם אם הצהרת במועד הרכישה שהדירה הנרכשת היא חלופית, התחייבת למכור ומכרת את הדירה הישנה תוך המועד הקבוע . אם עברו כבר 24 חודשים ולא מכרת את הדירה הישנה, אתה נחשב כבעלים של 2 דירות ותשלם מס שבח במכירה.
      עו"ד אתי ברסלבסקיה

      • קניתי דירה במאי 2010 ב1.8 ורכשתי מקבלן דירה יחידה (חליפית) ביוני 15- הדירה החדשה תהיה מוכנה ב12/17.
        מה קורה לגבי שהדירה השניה שקניתי לא מוכנה למגורים- האם יכול עלי 18 חודש מקבלת טופס 4 ?מאוד קשה למכור את הדירה עם מועד פינוי של מעל לשנה ...
        מה עלי לעשות?

    • הייתי שמח לדעת האם תשב חול שזוהי דירתו היחידה והוא מוכר אותה ומעביר את הכסף לחו"ל מחויב במס שבח ואם כן בכמה? האם יש דרך להמנע מהתשלום בישראל? האם הרשויות האמרקאיות יכולות לשים על הכסףהזה יד

  • מדובר בדירה של אמי ז"ל שניתנה בירושה ל-3 יורשים בחלקים שווים. כיום 2 יורשים מתוך ה-3 מוותרים על חלקם לטובת היורש הנותר. הדירה נרכשה ב-1982 בסכום של 8,000 . שוויה היום כ-800,000 שח. מה סכום מס שבח המשוער נשלם על העברת הדירה ללא תמורה כאמור לעיל. תודה.

  • הרווח במכירה (השבח)* : 563,704 שח

    מס שבח מלא * : 140,926 שח

    מס שבח (ליניארי)* : 110,290 שח
    במחשבון שלכם זה מה שיוצא לי,
    הבית הוא בית יחיד, מה בדיוק אני אמור לשלם?

  • כיצב יחושב לי מס השבח בעת מכירת בית על מיגרש-מסירת הבית תתבצע ב1.7.2016 הבית תוכנן למגורים לי ולנכדי והקבלן בניגוד להזכמה שלי בנה 11 מדרגות אני נאלצת למכור את הבית. בניית הבית נמשכה כמעט 3 שנים, במהלך הזמן הזה מכרתי את ביתי על מנת לממן את הבניה. סה"כ עלות הבנייה בלבד כ1000000 ש"ח ואני חושבת למכור אותו ולקנות בית אחר מוכנן שתהיה בו נגישות לנכה עם כסא גלגלים בעלות של כ-1800000.
    קיבלתי הצעה למכירת ההבית הנוכחי בכ-1400000 מדגישה טרם התקבל טופס 4.
    כרגע אני גרה בשכירות.
    כמה מס שבח אני אשלם בעת הרכישה.?

  • היי רציתי לדעת למה המחשבון רק משנת 1990? אם הדירה נקנתה ב 1984 מעמיגור איך אחשב את הרווח משנת 84 ועד היום?
    אשמח לעזרתכם בברכה,שרון

  • הי רציתי לדעת למה המחשבון רק משנת 1990? אם ברשותי דירה שנקנתה מעמיגור בשנת 1984 איך אחשב את הרווח משנת 1984 ועד היום?
    אודה לעזרתך..
    שרון

  • שלום אני ליפני מכירת דירה וגם קנייה עיניים של ימים בדקתי שאני צריכה לשלם מס שבח בסך 150.000 שקל והבנתי שצריך לדווח על המכירה עד 40 יום אם במידה ושילמתי את המס שבח אחריי 60 יום מה הריבית שאצתרך לשלם אשמח לעזרה

  • שלום ותודה . רציתי לשאול אם לא היה לעולם בבעלותי שום דירה וכעת רכשתי שטח ואני מתכוון לבנות שם וילה ולאחר כל הבניה למכור את השטח השטח נרכש באמצע שנת 2014 ועתיד להמכר בסוף 2017 (שזה בערך תום הליכי הבניה) כעט ברצוני לשאול אם השטח + כל הדברים מסביב שזה החל מהצעת אדריכל על תום כל תהליך הבניה לבית פרטי כביכול שיש מפתח ואפשר להתגורר בו וכעט יוצא למכירה.. (המספרים לצורך המחשה) אם העלות היא 1500000 והוא נמכר ב 1900000 כמה מס שבח אם בכלל יש על הסכום הזה ובמידת הצורך האם יש דרך לעקוף את זה ?

  • מה דין הפטורים במקרה של רכישת דירה בסטטוס תושב ב-2011 ומכירה בסטטוס תושב חוץ ב-2016? האם קיימימם פטורים כלשהם?
    תודה,

    • הרפורמה במיסוי דירות מגורים כללה התייחסות לתושבי חוץ - למעשה, נשלל הפטור ממס שבח לתושב חוץ במכירת דירת מגורים מזכה בישראל, וזאת אלא אם כן יש לו דירה במקום התשובות שלו (והוא צריך להשיג, וזה לא פשוט, אישור משלטונות המס במדינת תושבותו שאין לו דירה באותה מדינת התושבות). עם זאת, יש עורכי דין שסבורים שזה לא המקרה היחיד שמזכה בפטור, כשלהערכתם ניתן במרים מסוימים להמשיך ולהגדיר את המוכר כתושב ישראל ואז ליהנות מפטור שנובע ממכירת הדירה בטווח העולה על 18 חודשים מרכישתה , אבל כאן כבר תלוי בכל מקרה לגופו, אין לראות באמור כמובן ייעוץ, הצעה וכו'.. מעבר לכך, קח בחשבון שגם אם עורך דין מוביל אותך לעסקה כזו, לא בטוח שבסוף הדרך מס הכנסה יאשר לך לקבל את הפטור

      • היי רציתי לדעת למה המחשבון רק משנת 1990? אם הדירה נקנתה ב 1984 מעמיגור איך אחשב את הרווח משנת 84 ועד היום?
        אשמח לעזרתכם בברכה,שרון

  • השרות חשוב ומצוין, הכתיבה קצת מבלבלת ומקשה על הבנת הנקרא! לדעתי אפשר להקל על הקורא
    בהבנת התוכן ע"י רישום התקנות והתקופות בצורת סעיפים: 1... 2.... 3.... וכדומה.
    וכמובן ע"י הבאת דוגמאות חישוב של דירות בסטאטוסים שונים.