הרהורי בורסה מדריכי דירה ומשכנתא

  מנפלאות הלמ"ס: מחירי הדירות בת"א ירדו, אבל המחיר הממוצע עלה

  מנפלאות הלמ"ס: מחירי הדירות בת"א ירדו, אבל המחיר הממוצע עלה

מחירי הדירות (לפי מספר חדרים) בת"א ירדו, אז איך זה שהמחיר הממוצע עלה? מה זה אומר על הנתונים של הלמ"ס? ולמה כחלון משתמש בלוחמה פסיכולוגית 

בשבוע שעבר הפכתי להיות שק החבטות של הטוקבקיסטים - טענתי  שמחירי הדירות לא ירדו כפי שהלמ"ס הציג במדד מחירי הדירות; ו"האשמתי" את כחלון שתוכנית מחיר למשתכן עוזרת אמנם להוריד מחירים, אבל... בנהריה ובקרית מוצקין כשבאזורי הביקוש לא קורה הרבה – בתל אביב אין דירה אחת של מחיר למשתכן. טענתי שהנתונים של הלמ"ס לא מקצועיים ולא נכונים, אבל לא מפתיעים – נתונים שגויים זה חלק משגרת העבודה בלמ"ס.

הלמ"ס לא נשאר חייב, תקף אישית וגם מקצועית, הגן על מדד מחירי הדירות, והלהיב את  העדר המשולהב שרצה לתלות אותי בכיכר העיר באשמה שאני משת"פ של קבלנים.

אל תדאגו – אני חי ובועט, קצת פגוע, קצת משועשע, ובעיקר מבין שנגעתי בקודש הקודשים של עמישראל – מחירי הדירות. ציבור ענק זועק - "אנחנו רוצים דירה במחיר שפוי" ומקבל כל סימן של ירידת מחירים באהבה עיוורת, ואם הסימן  מגיע מגוף ממלכתי ומקצועי כמו הלמ"ס, אז נא לא להתחכם - "אומרים לך שהמחירים יורדים, אז מה אתה מתווכח".

גם אני "עמישראל"  גם אני רוצה בירידה במחירי הדירות, רק שאני לא סובל מאהבה עיוורת - מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לא רציני, והמלחמה של כחלון במחירי הדירות רחוקה מלהיות אידיאלית, וגם עולה לנו ביוקר. אז אני מקווה שבסוף הטור תבינו שאני משת"פ של הזוגות הצעירים יותר מאשר של הקבלנים, ואתחיל בנתוני הלמ"ס. רק בינתיים - פרסום מדד חודש מאי מראה ששוב נתוני הלמ"ס לר רציניים - מעבר לתיקונים משמעותיים של נתוני עבר, מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-1.6% - אל תקחו אותם ברצינות , לא כשיש עליות במדד ולא כשיש ירידות במדד (הרחבה כאן )

 

מחיר למשתכן – משפיע או לא משפיע על המדד?   

מדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס, ירד בחצי שנה ב-2.7%. אבל החברים במשרד האוצר טוענים שדירות מחיר למשתכן זולות ב-20% מדירות "רגילות", וכמו כן בלמ"ס טוענים שהדירות במחיר למשתכן מהוות קרוב ל-30% מהיקף העסקאות.  מכאן, גזרתי השפעה של 6% במחירי הדירות כתוצאה ישירה של מחיר למשתכן וזה לפי מדד העסקאות.

ההשפעה הזו היתה אמורה לתפיסתי לחלחל באופן חלקי למדד מחירי הדירות, אבל זה לא כך -  בלמ"ס עורכים את המדד לפי מלאי הדירות הקיימות במשק ולא לפי היקף עסקאות. כלומר, גם אם אני צודק בהערכה שמחירי הדירות במחיר למשתכן השפיעו ב-6% על מחירי הדירות בכלל, הרי שזה מעניין את הסבתא. זה נתון שמבוסס על היקף העסקאות ולא על מלאי הדירות הקיימות -  פשוט אין עדיין מלאי דירות משמעותי של מחיר למשתכן. לכן זה לא מתבטא במדד. טעות שלי - אז מה אם מדד הדירות החדשות הוא לפי עסקאות . המדד הכללי לא – ככה פשוט נקבע.

אבל, זה לא משפיע על התמונה המלאה - מחיר למשתכן משפיע על המדד. כל הדירות הסמוכות לפרויקטים של מחיר למשתכן – בנהריה, בקרית מוצקין, בראש העין, בנתניה ועוד עשרות מקומות – הם חלק מהמדד, והם משפיעים וכנראה הרבה. המחירים  בפרויקטים הסמוכים (תלוי בהצפה של מחיר למשתכן) ירדו – מה ההשפעה שלהם על המדד? לא ידוע. האם זו ירידה אמיתית? ירידה שתחזיק?  לא בטוח. זו ירידה שנובעת מריקושטים של מחיר למשתכן, אי אפשר לבנות על זה לטווח בינוני וארוך. התוכנית על השפעתה וגודלה היא אירוע חד פעמי, אירוע שיכול להתמשך, אבל יש לו סוף, וכשהסוף יגיע, מה אז?  מעבר לכך שישפטו אותה במבחן העלות מול התועלת, ויגלו שהעלות גדולה ממה שמספרים לנו, קיים חשש שהמחירים יחזרו לעלות.

מחיר למשתכן – מה יקרה ביום שאחרי?

אחרי שתעבור הסערה של מחיר למשתכן, וזה יכול להיות לא רחוק מאוד, אנחנו עשויים להיות  במצב שבו אנשים רבים שציפו לירידה משמעותית במחירי הדירות וחיכו עם רכישת דירה, יגלו שזה לא מגיע, ואז הם יחזרו לשוק הדירות ויניעו את העליות. בינתיים יש חריקות במחיר למשתכן – השבוע נכשלו שני פרויקטים (טבריה ונתניה) ובכלל בחודש האחרון היו כמה כישלונות מהדהדים. הרוכשים מבינים שחלק גדול מהדירות שנרכשו בפרויקטים הם דירות "נחותות", וגם ה"מיני משקיעים" בתוכנית מחיר למשתכן, מבינים (בחלקם) שהעסקאות שעשו נראו טוב על האקסל, ופחות בשטח.

תל אביב -  נתונים מגוחכים של הלמ"ס

אז אני מערער על נתוני מחירי הדירות, ויחד עם זאת – מייחל לירידה אמיתית. בינתיים ממש מוקדם לשמוח. זאת ועוד - כשיורדים לרזולציה של מדד מחירי הדירות, נתקלים בנתונים מביכים שמהווים את התשתית של מדד מחירי הדירות, והנה המחשה ממחירי הדירות בתל אביב (ראו טבלה).

מחיר דירה ממוצעת של 5.5-6 חדרים בתל אביב ירד, על פי הלמ"ס, ברבעון הראשון של 2018 ל-3.56 מיליון שקל, ממחיר של 3.922 מיליון שקל ברבעון הקודם (רבעון אחרון של 2017). זה קשקוש, חבל אפילו לבזבז מילים. ברבעון השלישי המחיר של דירה כזו היה 4.32 מיליון שקל – עוד קשקוש, כן בטח , ירידה של 20% בחצי שנה.  בקיצור, לא רציני, עדיף שמידע כזה לא יוצג.

ועוד להיט – מחירי  הדירות ירדו מרבעון אחרון של  2017 לרבעון ראשון של 2018 – מחדר בודד ועד 6 חדרים (כמעט באופן גורף) אנא הציצו בטבלה. אבל במדע הסטטיסטיקה  (כאמור - יש שקר, יש שקר ארור ויש סטטיסטיקה)  יש מצב שלמרות שהדירות ירדו (הקבוצות לפי גודל חדרים), בסה"כ (אתם יושבים?) – מחיר הדירה הממוצע עלה! נו באמת,  I rest my case, מקווה שהפעם זה ברור יותר – הדטה לא רציני (מעבר לדיליי בנתונים, מעבר לטעויות, מעבר לארעיות שבנתונים), העיבוד לא רציני, התוצר לא רציני. ככה לא בונים מדד.

רגע, רק שתבינו – סטטיסטית זה אפשרי, זו לא טעות של הלמ"ס, זו טעות שלנו שאנחנו מסתמכים על הנתונים האלו, נתונים שלא ניתן להבין מהם בשורה התחתונה מה קרה בתל אביב – מחירים ירדו או עלו? ואני מכין תרופה למכה – בלמ"ס יגידו אז תשאל אותנו? נו באמת, מה יש פה לשאול ולמה לשאול? האם רמי יוסף מרעננה יכול לפנות אליכם אם הוא לא מבין משהו במדד? האם טענו לו? הכל אמור להיות ציבורי – ואני נשען על המידע הציבורי שלכם. יש בעיות, יש דברים לא ברורים, תשקיעו ותסבירו. לא רק כשפונים אליכם מהעיתון.

ולסיום עניין המדדים -  אתם יודעים כמה מדדים שקשורים לתחום הדיור, הלמ"ס מפרסמת? יש את מדד מחירי הדירות, יש את מדד מחירי הדירות החדשות, יש את מדד מחירי הדיור, את מדד שירותי הדירות בבעלות דיירים ואת מדד שכר הדירה, ולקינוח את המדד החשוב – מדד תשומות הבנייה. כל מדד מבטא משהו שהוא לא בהכרח מובן מהכותרת שלו – הידעתם למשל שמדד שירותי דיור בבעלות דיירים הוא בכלל מדד שמבטא שינויים בשכר דירה של שוכרים שמחדשים את החוזה, ומדד מחירי הדיור הוא מדד שמבטא את השינוי בעלויות הכוללות של החזקת הדירה?

וממש ממש לסיום החלק הארוך של הלמ"ס - כל המדדים האלו מתפרסמים ב-15 בחודש, אבל האתר של הלמ"ס לא עומד בעומס דווקא כשצריך אותו. כבר שנים שבזמן פרסום המדד, אין אתר ללמ"ס במשך שעה- שעתיים. בושה, חוצפה - תבחרו אתם.


 

מחירי הדירות - לאן?


כחלון נגד האינטרסנטים - באמת?

התוכנית של כחלון – אמיצה ככל שתהיה, היא כאמור סוג של טיפול זמני, טיפול אפילו ממוקד, אבל לא טיפול שורש שיכול לשנות סדרי עולם. הדרך הנוכחית למלחמה במחירי הדירות -  תוכנית הדגל של מחיר למשתכן עולה לנו הרבה כסף (הרבה יותר ממה שמספרים לכם באוצר – על זה בפעם אחרת) והיא סוג של אירוע חיצוני, חד פעמי -  אירוע שלא צריך להילקח בחשבון לאורך זמן.

מחיר למשתכן גורמת בנקודת זמן הנוכחית לשלושה תהליכים - ירידה במחירי הדירות החדשות (וכבר מספרים) שכן דירות מחיר למשתכן הן חלק מהדירות החדשות; ירידה במחירי הדירות הסמוכות (מסכנים החברים בנהריה, קרית מוצקין, ראש העין ועוד...), וירידה כוללת בביקושים – רבבות משפחות זכו במחיר למשתכן ומחכות להגרלות ועשרות אלפים נוספות מחכה שכחלון יוריד את המחירים באופן גורף. הירידה בביקושים עשויה להוביל לירידה במחירי הדירות - אבל, כל מה שאתם רואים עכשיו וגם מה שתראו בחודשים הבאים, זה חצי בלוף.

לחברים בממשלה יש באמת יכולת להשפיע על מחירי הדירות – הם יכולים להפשיר קרקעות בהיקף ענק, הם יכולים לבטל מיסים, הם יכולים להביא לכאן חברות זרות ויעילות, הם יכולים להביא לכאן פועלים;  להאיץ עוד יותר את הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 (וזה כן יכול להוריד מחירים לאורך זמן), והם יכולים לטעון מול המיקרופונים שהם עושים הכל, ולא לעשות הכל - וזה מה שקורה עכשיו.

המשחק עכשיו הוא פוליטי לחלוטין. זה כבר ממש לא כלכלה, ולא עניין של מחירי דירות. זה עניין של תדמית. מה הציבור חושב? כחלון שם את עתידו הפוליטי על התוכנית, והוא יעשה הכל כדי שהתדמית תהיה טובה. הוא באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות – רואים לו את זה בעיניים. אבל, התוצאות עד עכשיו הם רחוקות מלהשביע רצון – 123 אלף איש נרשמו לתוכנית מחיר למשתכן, 53 אלף איש דירות בתהליכים שונים, וכ-45 אלף איש זכו, מתוכם מעטים קיבלו דירה, הרוב יקבלו אותה כנראה עוד שלוש שנים במקרה הטוב.

מה יהיה עוד שנתיים – נניח שבמחיר למשתכן יהיו 200-250 אלף זכאים, ונניח (וזה אופטימי) שיהיו 100 אלף זכאים שזכו בדירה. נו, אז מה? אנחנו מדברים על שוק שצריך מדי שנה 60 אלף דירות לפחות, אנחנו בשוק שיש בו משפרי דירות (כמה רבבות טובות בשנה). אז מחיר למשתכן עם כל הבעיות שלה (דירות במקרים מסוימים נחותות יותר, דירות של מיני משקיעים, עלות רכישה גבוה מהמתוכנן בעיקר בגלל מדד תשומות הבנייה, בניינים שלמים של דירות להשכרה ועוד) תפתור ל-100 אלף במצטבר את בעיית הדיור, כלומר ממוצע גס של 25 אלף דירות בשנה. זה המון, זה מרשים, אבל זה יכול לעזור לשוק לתקופה מוגבלת. דווקא העודף ביטחון של שר האוצר, והמלחמה הנחושה שלו בכל האינטרסנטים (לגישתו) מספקת לחלק גדול מהציבור ביטחון שהמחירים יירדו, וכגודל הציפיה כך גודל האכזבה.

 אגב, כשבחברה ציבורית יש אירוע חד פעמי (אפילו מתמשך) היא מנטרלת אותו בדוחות הכספיים שלה, הוא מחוץ למשחק. מחיר למשתכן על כל השלכותיו הוא אירוע חד פעמי מתמשך, אין לו מקום להיות בתוך הנתונים השוטפים והתפעוליים של האוצר ושל הלמ"ס. אלא בנפרד, מה גם שמדובר במוצר אחר – בדירה אחרת.

אבל אני לא מתיימר להיות נביא – המחירים לא באמת ירדו משמעותית ובאופן נחרץ, בעבר, אבל לגבי העתיד – הכל אפשרי. מר כחלון משתמש טוב בפסיכולוגית המונים, וזה כלי רציני מאוד להפחתת מחירים. אז בינתיים אחרי עליות של מאות אחוזים, לא כדאי להתרגש מירידה במדד של כמה אחוזים, מה גם שהיא מגובה בנתונים בעיתיים. אבל לגבי העתיד – הכל פתוח. רק שבסוף הכלכלה מנצחת. הפסיכולוגיה משפיעה, הפסיכולוגיה חשובה, אבל בסוף זה עקומת היצע מול עקומת ביקוש – כן, זו הכלכלה, טמבל.


הערת שוליים - לפני כשנתיים אמרו באוצר -  "נפלאות הלמ"ס נשגבות מבינתנו" בתגובה לעדכון באומדן הצמיחה לרבעון הראשון של שנת 2016. מאז היו הרבה טענות וטיעונים נגד מדידת הלמ"ס גם בשיעור הצמיחה, גם במדד המחירים לצרכן וגם במדד מחירי הדירות. ועדיין - הנתונים כאמור לעיל נראים לא הגיוניים בשטח. אולי סטטיסטית הם נכונים אבל צריך לחבר אותם לשטח. אחרי הכל, הנתונים האלו אמורים לעזור לאנשים בשטח לקבל החלטות.


 

מחירי הדירות - לאן?


על המחבר

אבישי עובדיה

אבישי עובדיה

כותב ומפרשן על פיננסיים (20 שנה), מרצה על פיננסיים באקדמיה (12 שנה) מתעסק בפיננסיים/ שוק ההון (מעל 30 שנה); יוזם האתר - כדי לחבר בין האהבה לפיננסים ולמדיה, ולספק ערך מוסף לגולשים

השאר תגובה

2 תגובות

  • לגבי הירידות בת"א לפי מספר חדרים, המנוגדות לכאורה לעליית הממוצע הכללי, זה דווקא אפשרי.
    למשל במצב בו שיעור האנשים הקונים דירות 5 חדרים עולה לעומת שאר הקטגוריות (אז המשקל לממוצע גדול יותר).

    מויקיפדיה:
    "פרדוקס סימפסון (או אפקט יול-סימפסון) הוא פרדוקס בתחום הסטטיסטיקה בו תוצאה (קורלציה או מגמה מסוימת) הבאה לידי ביטוי בקבוצות נתונים, מתהפכת כאשר מאחדים את קבוצות הנתונים השונות. תוצאות כאלה מתקבלות לעיתים במחקרים של מדעי החברה ומחקרים רפואיים, בדרך כלל, על ידי ניתוח נמהר של הנתונים. הפרדוקס נעלם כשבוחנים לעומק את הקשרים הסיבתיים בין הנתונים."

  • מחיר למשתכן מעוות את המדד. המבחן צריך להיות אדם שקנה במחיר למשתכן ב 800 א, שח ותנתן לו זכות למכור האם ימכור ב 800 או במליון. ברור שבמליון לכן שחמוש במחיר 800 א, מעוות את המדד וכנראה שהמחירים לא יורדים אלא מציגים מענק כהורדה במחיר.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות