מדריכי דירה ומשכנתא

מה המס על השכרת דירה? ככה תחסכו במס!

התראות במייל

מס על השכרת דירה - מתי משלמים? כמה צריך לשלם? ובאיזה מסלול מס לבחור?


עדכון  - האוצר מציע:  מס על 3 דירות - מה זה אומר, אוך (אם בכלל) זה ישפיע על שוק השכירות?

יש לכם דירה להשקעה? או כמה דירות? אתם מתכוונים לרכוש דירה או דירות להשקעה?  חשוב שתזכרו - הכנסות משכירות חייבות במס, כמה ואיך? - הנה הדרכה, הסבר ופרוט מסלולי המס על השכרת דירה. כן, מסתבר שיש מספר מסלולים שאתם כמשכירים יכולים לבחור וחשוב מאוד לדעת ולהבין את המסלולים ולבחור נכון  - זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף - ככה תחסכו במס על השכרת דירה. 


מחשבון מס על שכר דירה - ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

 מחשבון מס על שכר דירה


ויש גם כאלה שפשוט לא משלמים, אבל זהירות - מס הכנסה בעקבותיכם. לא רק שזה לא צודק, לא מוסרי, זה גם לא משתלם, ומעבר לכך, במקרים רבים מס הכנסה על שכר דירה יכול להיות נמוך במיוחד.  

את המידע הנ"ל אספנו וריכזנו בעיקר מרשות המיסים, והוא נועד להציג בפניכם את החלופות הקיימות בחוק לתשלום ולקבלת הקלות במס ליחידים על הכנסות מהשכרת דירה למגורים בארץ . חשוב להדגיש - משרד האוצר משנה אחת לתקופה את התקנות הנוגעות למיסוי מקרקעין בכלל ומס על השכרה בפרט. אנחנו נעקוב ונעדכן כאן באופן שוטף (למדריך הזה קיימות כבר מספר גרסאות), ניתן להתעדכן גם באתר רשות המיסיםמעבר למס על השכרת הדירה, מתכננים באוצר למסות בעלי 3 דירות ומעלה. יש עם הכוונה הזו בעיות רבות וממש לא בטוח שהיא תיוטשם - כא תוכלו להרחיב בעניין. 

למחשבון שכר דירה 


ולעניין - קיימים  שלושה מסלולים לתשלום מס על השכרת דירה, ולמרות שנראה לנו שכולם - כל המשכירים - בוחרים באחת משלוש האפשרויות האלו, לאחורנה נודע בתקשורת  על אפשרות רביעית - התחמקות טוטאלית מתשלום מס על השכרת דירה. איך? למה? ממש לא ברור - לא ברור איך אנשים פשוט מצפצפים על החוק ולא פוחדים ולא ברור איך רשות המיסים היתה כה אנמית במשך שנים. משה אשר מנהל רשות המיסים הנוכחי החליט שלא עוד ומס הכנסה פושט על דירות השכרה ומבין למי עובר הכסף, ומגלה לתדהמתו שרבים מאוד פשוט לא משלמים מס. אולי עכשיו אחרי ההתרעה הזו, משהו ישתנה.    מה שמקומם במיוחד זו העובדה הפשוטה שכולם משלמים מס - מס על השכר, מס על רווחים בבורסה, ואילו בתחום הדירות, יש הקלות משמעותיות, ובפרט בתחום השכרת הדירות - המס האפקטיבי בהשכרת דירות, הוא מגוחך, ובכל זאת יש כאלו שמעלימים מס.  

ועכשיו הגיע הזמן לפרט את המסלולים  של מס על השכרת דירה:

1. פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה

2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%. 

3. חיוב במס לפי מדרגות המס.

משכיר הדירה צריך לקבוע את המסלול שמתאים לו, וכמובן שהוא יבחר במסלול  שיביא לחבות המס הנמוכה ביותר. בפועל, רוב המשכירים שלהם דירה אחת שמושכרת נמצאים במסלול הפטור ממס, ומדובר ברוב משכירי הדירות בכלל.

המשכיר רשאי (תחת תנאים מסוימים) לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו.

ומה זה בעצם  - מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)?

הנה תנאי המסלול והמשמעות שלו -   

✦ הדירה מיועדת לשמש למגורים.

✦ הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור.

✦ הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר

פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי 

והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל 

אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר.

✦ הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך 

או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית )כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד.

חישוב הפטור:

  • פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של כ-5 אלף שקל (הסכום מתעדכן באופן שוטף!)
  • פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור של כ-5 אלף שקל אולם אינו עולה על כפל תקרה זו כ-10 אלף שקל יש לחשב את הפטור באופן הבא:א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת, הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.ב. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום, הפטור.ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את, הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס. לדוגמה:סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 5,200 שקל, גבוה מתקרת הפטור, אך נמוך מכפל התקרה.נחשב זאת כך: סכום ההכנסה משכר דירה למגורים בפועל 5,200 שקל פחות תקרת המס, 5000 נותן 200 שקל.  זה הסכום החייב אבל זה לא הכל. תקרת הפטור יורדת בסכום הזה כך שהפטור יורד בעצם ל-4.8 אלף שקל, ומכאןם שהחבות היא על ההפרש בין 5.2 אלף שקל ל-4.8 אלף שקל - חבות על 400 שקל בחודש. על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 30%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת  המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר ללא עלות הקרקע. ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה.אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה. לידיעתכם, על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" יהיה עליכם לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם.
    היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור 10,000 שקל, לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.

מסלול במס מופחת של 10%

מסלול זה תקף תחת התנאים הבאים:

✦ הדירה משמשת למגורים בישראל.

✦ ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.

לתשומת לבכם, אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור )לרבות הפטור במסלול הפטור, בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

משכירים שאין להם תיק במס הכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

לידיעתכם, אם הכנסתכם השנתית משכר דירה, בגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על כ-340 אלף שקל (סכום זה מתעדכן באופן שוטף)  ואינכם חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, לא תידרשו להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיכם, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת מכם.  חשוב לחדד -  לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים.

והמסלול השלישי - חיוב לפי מדרגות מס

מס על השכרת דירה במסלול  זה הוא לפי  שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 30%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. 

מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח כשבמקביל ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. כן, אנחנו יודעים זה מסובך - כאן תוכלו לקרוא על מס שבח שהוא מס בעת מכירת דירה. מה שחשוב לזכור שהמסלול הזה הופך אתכם למעין עסק (עסק של השכרת דירות), אתם בעצם מגדירים את עצמכם כעוסקים בזה ולכן שיעור המס זהה לשיעור המס על הכנסה שוטפת (הכנסה מעסק), ולכן גם כאשר אתם מוכרים את הדירה , מדובר על הכנסה עסקית שחייבת במס.    מעבר לכך, מכיוון שאתם מעין עסק, בחירה במסלול זה תחייב אתכם בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.


מחשבון מס על שכר דירה - ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

 מחשבון מס על שכר דירה


מדריכים רלבנטיים:

מס על 3 דירות ומעלה (הצעת האוצר) - מה זה אומר ואיך זה ישפיע על שוק השכירות?

המדריך למשכיר דירה

מחשבון מדד שכר הדירה

שכירות ארוכת טווח - המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי? 

המדריך לשוכר דירה

מתכוונים לקחת משכנתא? או למחזר משכנתא?  מלאו פרטים ותקבלו הצעה טובה וזולה 

שם מלא:

ת.ז (לא חובה):

טלפון:

מייל:

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש באתר



על המחבר

דבי קאופמן

השאר תגובה