מדריכי דירה ומשכנתא

מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) - ככה זה עובד!

מס רכישה דירה ראשונה, מס רכישה על דירה שנייה,מהן מדרגות מס רכישה (מעודכן); מהו מס רכישה על מתנה, מס רכישה על דירה בירושה?; "הקומבינה" במס רכישה, ובכלל - כל מה שצריך לדעת על מס רכישה!

 מעודכן ל-08/2017

כל מה שצריך לדעת על מס רכישה - מס רכישה דירה ראשונה, מס רכישה דירה שנייה, מדרגות מס מעודכנות, מחשבון מס רכישה; מה המס על דירה במתנה, על רכישת קרקע, האם אפשר להעביר דירות לילדים ועוד.



 
מס רכישה משולם ברכישת דירה -  משלמים מס ברכישת דירה ראשונה, מס רכישה דירה שנייה, מס רכישה בדירה שלישית וכו'. מס רכישה הוא מס מוזר. בדרך כלל כאשר מוכרים נכס (דירה, רכוש, ניירות ערך - מניות , אגרות חוב וכו') אז המוכרים צריכים  לשלם מס על הרווח (ההפרש בין התמורה לבין העלות), ויש בזה הגיון – מיסים משולמים רק על הרווחים, לא על השקעה, לא על הפסדים. כמו כן,  משלמים מס גם על הכנסות מעבודה (שכר עבודה) כי השכר הוא סוג של רווח -   קיבלנו תמורה ואנחנו מפרישים / משלמים  את חלקנו למס הכנסה (הכסף הזה מצטרף לקופת המדינה ומשמש אותה להוצאות ותמיכות שונות – חינוך, צבא, תשתיות ועוד...). גם עסקים משלמים מס על הרווחים שלכם – זה יכול להיות עסקים קטנים (עוסק זעיר, עצמאיים) וזה יכול להיות עסק גדול – חברות בגדלים שונים. אבל, המשותף לכולם – משלמים מס על רווחים (הכנסות בניכוי הוצאות).
 
 

מס רכישה נמוך לרוכשי דירה ראשונה ; מס גבוה למשקיעים בנדל"ן

ועל רקע זה, מס רכישה הוא "חיה" שונה, הוא מס שאינו חל על הרווחים. מס רכישה משולם לרשות המס, כאשר רוכשים נכס מקרקעין, ונתייחס בפרט לרכישת דירה, ולא כאשר מוכרים אותה ברווח (אז מדובר במס שבח - מס על רווח ההון על השבח של הדירה - ראו כאן הרחבה על מס שבח). המס משולם על ההשקעה עצמה, בהתאם למדרגות מס רכישה (מיד הרחבה). כאן, תוכלו לבדוק מה צפוי להיות תשלום מס רכישה - מחשבון מס רכישה, אבל, על מה ולמה בעצם יש מס רכישה? איך אפשר למסות בעת הרכישה עוד לפני שיש הבכנסה ורווח?

ובכן, ככה פשוט נקבע. זה ככל הנראה נובע מאילוצי תקציב ובמטרה להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו,  במיוחד על שוק הדירות להשקעה. כבר בעבר הרחוק החליטה הממשלה לחייב את הרוכשים במס רכישה, ומאז כל כמה שנים יש עדכונים במס הרכישה, כשבמקביל מתעדכנים מדרגות מס רכישה (עדכון אחרון בתחילת 2016 - לעדכונים שוטפים ).    

המס כבר בתחילת הדרך הפריד והבדיל בין רכישת דירה ראשונה לרכישת דירה להשקעה  - לרוכשי דירה ראשונה/ יחידה יש פטור עד לתקרה מסוימת (ומעבר לכך יש הקלות ופטורים נוספים לקבוצות שונות). חשוב לשים לב - לא מדובר בהכרח על דירה ראשונה - אז זה ברור, מדובר בדירה יחידה, כלומר אם רכשתם דירה שמוגדרת על פי החוק כדירה יחידה אז אתם משלמים מס רכישה לפי המסלול עם שיעורי המס הנמוכים. ואיך יש בכלל הבדל בין דירה יחידה לדירה ראשונה? עקרונית יכול להיות כמובן שרכשתם דירה ואין ברשותכם דירה אחרת, למרות שבעבר היתה. ואז לא מדובר על דירה ראשונה. 
זאת ועוד - רשויות המס מבינות שיש מצבים שלפני שהרוכש/ הנישום מוכר את הדירה הקודמת הוא קונה דירה, ואז יש תקופה מסוימת שהוא מחזיק בשתי דירות. אבל מדובר בטווח קצר, טווח ביניים עד למועד המכירה, ולכן רשויות המס פוטרות את הרוכש ממס רכישה על הדירה  באם הוא מוכר את הדירה בטווח של שנה. זה עובד כך - בעבר, זה היה טווח של שנתיים, זה ירד ל-18 חודשים (עדכון - הטווח משתנה לשנה וחצי), וזה יירד ל-12 חודשים!
 
 

מס רכישה משולם בהתאם למדרגות - ככל  שעסקת הרכישה בעלות גבוה יותר, כך המס וכך שיעורו גבוהים יותר. שיטת מדרגות מס הרכישה מאפשרת תשלום מס רכישה כפקטור של היקף העסקה, כך שבעסקאות לרכישת דירות במחיר נמוך, מס רכישה בהתאמה נמוך (ובמקרים רבים אין מס רכישה כלל) ואילו ברכישת דירות יוקרה יש "קנס" ומגיעים למדרגת מס רכישה גבוה יותר. השיטה הזו לצד ההפרדה בין המדרגות מס לרוכשי דירה ראשונה לעומת דירה שנייה, מאפשרת מיסוי דיפרנציאלי שאמור להיות הוגן וצודק.     
מס רכישה כאמור מפריד בין רוכשי דירה יחידה לכאלו שיש להם מס' דירות. אם אדם רכש דירה שנייה, דירה שלישית ויותר מכך, איזה היגיון יש להשוות אותו בתנאים לאדם שרכש דירה ראשונה/ יחידה. החוק מנסה להקל על זוגות צעירים ומשפרי דיור, ביחס למשקיעים בנדל"ן. ולכן, רוכש דירה שנייה יהיה חייב במס בשיעור גבוה יותר (טבלה בהמשך). חשוב להבין את הרציונל הזה - כולם משלמים מס רכישה, אבל אם אתם רוכשים דירה ראשונה/ יחידה או אם אתם משפרי דיור ותמכרו את הדירה הקודמת בטווח של שנתיים, אז המס יהיה מופחת ביחס לרוכשי דירה שניה (שלישית, רביעית וכו').
 
רוכש דירה נוספת מחוייב במס רכישה גבוה מרוכש דירה יחידה
אז מה עושים הישראלים? רוכשים דירה דרך הילדים שלהם ואז מתקבל האבסורד הבא - צעירים שמשתכרים 3-4 אלף שקל בחודש קונים דירות של 2-3 מיליון שקל. אלוהים, איך יש להם כסף לדירה? אבל,זה לא הכסף שלהם - זה הכסף של ההורים. וכאן מסתתרת קומבינה - אם מדובר ברכישה על הנייר , כלומר הילדים לא קונים באמת דירה בשבילם אלא מדובר בדירה של ההורים וכל הרעיון היה לחסוך במס רכישה (שכאמור גבוה יותר לכאלו שזו לא דירתם הראשונה) אזי מדובר בקומבינה ישראלית לכל דבר ועניין. אם מדובר במתנה לילדים - כלומר, ההורים אומרים קחו את הכסף תרכשו דירה והיא שלכם, אז לא ניתן להגדיר את המהלך כקומבינה. זה מהלך ליגיימי  - מתנה של ההורי לילדים.

על כל פנים, מס רכישה מתייחס לנכסים שונים, אך עיקר העניין נסוב סביב דירת מגורים, וכאן יש הגדרה חשובה, והתייחסות לדירה ראשונה ודירה שנייה. הרציונל של התקנות שאלו שרוכשים דירה אחת או משפרים דיור ימוסו בשיעור נמוך יותר מאלו שיש להם מספר דירות והפעילות משמעותית ומניבה, כלומר להבדיל מדירה שבה חיים/ בה מתגוררים, במקרים אלו מדובר על דירה לצרכי השקעה. המס על המשקיעים גבוה מהמס על בעלי הדירות.

מהי דירת מגורים לצורך מס רכישה

מס רכישה משולם בעת רכישת נכסים וקרקעות, כאשר יש הקלות ומדרגות שונות (מדרגות בשיעורי המס) באם מדובר בדירת מגורים. אבל מה זאת בעצם דירת מגורים?  ההסבר לכך נמצא בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). בסעיף זה מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים; ככלל דירת מגורים היא דירה שבנייתה נסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בניה, גם לא בתהליכים סופיים). ועולה השאלה מה אם רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה. ובכן, במקרים של רכישת דירה מהקבלן, יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצידו  לסיים את בניית הדירה, אזי הדירה לא נחשבת כדירת מגורים, ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע (מס בשיעור של ‎6% משווי הרכישה, אם כי יש סייגים - הרחבה בהמשך). אם הקבלן בהסכם העסקה להשלים את בניית הדירה, אזי הדירה נחשבת כדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ואז יש הקלות בשיעורי המיסוי (לפי מדרגות – פירוט בהמשך).

רוכש של דירת מגורים שתשמש כולה או רובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים. במקרה כזה שיעור מס הרכישה בעת רכישת הדירה יהיה מלא – 5%-10%. 

הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה שונה מהגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח. לצורך מס שבח (מס על רווח ההון ממכירת דירה) קיים מבחן אובייקטיבי בעוד שלהגדרת דירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה אומץ בפסיקה מבחן סובייקטיבי. במילים פשוטות -  במידה ורוכש הדירה מתכוון להפכה לעסק, לשימוש משרדי או לקליניקה, אזי שיעור מס רכישה שיחול עליו יהיה שיעור מס רכישה על עסקים (5% ומעלה). במידה והרוכש ישתמש בדירה כדירת מגורים ולא משנה אם היא היתה כזו בעבר או שהיתה משרד או קליניקה והוא מתכוון להפכה לדירת מגורים, אזי הוא ישלם מס רכישה מופחת על פי המדרגות של מס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים. על הרוכש דירה להצהיר כי בכוונתו להשתמש בדירה לצרכי מגורים.

במידה והדירה מושכרת  ורוכש הדירה מתכוון להמשיך להשכיר את הנכס, עליו לוודא שהשוכר עושה בה שימוש למגורים ולא שימוש לעסק, ואם אכן כך, אזי הוא ישלם מס רכישה לפי מדרגות המס על רכישת דירת מגורים (ולא מס רכישה על רכישת דירה שמשמשת לעסקים). לסיכום – מס רכישה מתמקד בכוונתו של רוכש הדירה ולא במצב הדירה בפועל, להבדיל ממס שבח שכאמור מסתכל על הדירה בעיניים אובייקטיביות ולא מנקודת המבט של רוכש הדירה (נקודת מבט סובייקטיבית).

רוכש הדירה אינו צריך להוכיח בפני רשויות המס שהדירה בעת הרכישה מתאימה למגורים (יכול להיות שהיא בעת הרכישה משמשת כעסק). הרוכש צריך להראות שבכוונתו להשתמש בה כדירת מגורים בתוך פרק זמן סביר, כאשר פרק זמן סביר תלוי נסיבות המקרה הספציפי.

ומהו מס הרכישה בעת רכישת דירת נופש? לכאורה, דירת נופש היא מעין דירת מגורים, היא הרי משמשת למגורים. אבל, בפועל, היא במקרים רבים מושכרת לתקופות קצרות ולכן היא מהווה פעילות עסקית, בדומה לבית מלון. בתי המשפט התייחסו בפסיקה לעניין, אך לא באופן אחיד וממצה. רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע שעל פיה כדי שדירת נופש תעמוד בהגדרה של דירת מגורים לצורך מס רכישה מופחת עליה להיות בבעלות מלאה ובשימוש מלא של קונה הדירה (וללא הגבלת זמן על השימוש של הקונה), וכן שדמי הניהול השוטפים אינם  גבוהים עד כדי כך שזה מאלץ  את קונה הדירה להשכירה דרך מערך תפעולי (מתפעל מלון הדירות).

"הקומבינה הישראלית" - רוכשים דירה על שם הילד ואז משלמים מס כאילו מדובר בדירה יחידה

מס רכישה  דירה ראשונה

מהו מס רכישה בדירה ראשונה/ דירה יחידה?  מס הרכישה משולם לרשויות המס, כאשר משרדי מיסוי מקרקעין האזוריים הם המטפלים בנושאי מס רכישה ומס שבח על דירות מגורים. רשויות המס ממליצות  בעת רכישת הדירה שהקבלן יציג  אישור מאת רשויות המס, כדי שבבוא העת לא יעכבו את רישום הדירה  בשל חובותיו של הקבלן.

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו  דירתו היחידה (מס רכישה דירה ראשונה), מדורגים לפי מדרגות מס רכישה הבאים  – במדרגה ראשונה  שיעור המס הוא ‎0%; המדרגה השנייה כבר מחויבת בשיעור מס של 3.5%, המדרגה השלישית מחויבת בשיעור מס של 5%, הרביעית 8% והאחרונה - 10%. חשוב לציין שהתקנות האלו מתעדכנות לעיתים תכופות (בתדירות של החלפת ממשלות ) ושהמדרגות בכלל משתנות אחת לשנה בהתאם למדד (ראה בהמשך פירוט ועדכון הסכומים) מעבר לכך, יש תכנוני מס שקשורים למעמדכם מול רשויות המס, ולמרות שהרוב הגדול משלם מיסים שוטפים לפי הטבלה המפורטת בהמשך, יש חריגים לא מעטים, וכדאי לכם לבדוק את זכויותיכם.  

כמוכן, חשוב לנו להדגיש כי אנו מתייחסים כאן ל"רוכש הדירה", אבל  שמדברים על רוכש לא מדברים בהכרח על יחיד, אלא על התא המשפחתי שלו - רשות המיסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה – הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה. גם זו סוגיה חשובה במיוחד.

מדרגות מס רכישה דירה ראשונה

מדרגות מס רכישה על דירה מתעדכנות אחת לשנה. הנה המדרגות על דירה יחידה (יש לוודא שלא התפרסם עדכון - הנתונים נכונים לתחילת 2016):

0%  על חלק השווי שעד 1,623,320 שקל.

3.5% – על המדרגה שבין 1,623,321 שקל ועד  1,925,460 שקל.

5% –  על המדרגה שבין  1,925,461 שקל ועד  4,967,445 שקל.

8% – על המדרגה שבין  4,967,445 שקל  ועד  16,558,150 שקל.

10% - מעל 16,558,151 שקל.

המדרגות האלו אמורות להתעדכן מדי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

מחשבון מס רכישה

מס רכישה דירה שנייה 

כאשר רוכשים דירה נוספת (כלומר לרוכש יש דירה בבעלותו), אזי הרוכש לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ובכלל קיימים שינויים במדרגות ביחס לדירה ראשונה. מס רכישה השתנה למשקיעים משמעותית ביוני 2015 - אז העלו באוצר את שיעורי המס על דירות נוספות במטרה להכביד על שוק ההשקעה בדירות, ולגרום למשקיעים להפחית את הביקושים (במטרה שיהיו יותר דירות למי שבאמת צריך - זוגות צעירים ומשפרי דיור). הכוונה היתה ליצור ירידה בביקוש ואולי ירידה במחירי הדירות.

מדרגות מס רכישה  דירה שנייה  

8% עד 4,967,445  שקל ו-10% מעל!

מדובר בשיעור מס גבוה במיוחד, אבל למרות שציפו שהמס הזה ימנע ממשקיעים בדירות להיכנס לשוק הדירות, בפועל זה לא קרה - המשקיעים אמנם הפחיתו את היקף הריכשות בגלל מס הרכישה, אבל בפועל הם עדיין גורם   עיקרי בשוק הדירות, ואיך זה ייתכן?  חשבון פשוט - המס הזה אמנם מקטין את הכדאיות לרכישת דירה והשכרתה - ועדיין מדובר על תשואות טובות פי כמה וכמה מהאפיקים הסולידיים - התוספת במס רכישה בדירה שנייה היא כמה אחוזים בודדים (לדירות ממוצעות), והיא מעלה כמובן את עלות הדירה, אבל גם אם (וזה מוגזם) העלות הכוללת עולה ב-5% (לעומת המצב הקודם), הרי שהתשואה שמחושבת כשכר הדירה חלקי העלות, יורדת בהיקף נמוך - אם  התשואה היתה 3.5%, אז אחרי שהעלו את מס הרכישה במהלך 2015, התשואה תרד ל-3.3%-3.35% .

ביחס לרוכש דירה נוספת, חשוב להדגיש שוב  כי  במידה וימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים ייהנה מהתייחסות כאילו החזיק בדירה יחידה.

רוכש דירה נוספת שמוכר דירה קיימת תוך 24 חודשים, יחוייב בשיעורי מס רכישה נמוכים - כאילו זו דירתו היחידה

מס רכישה על קרקע

מס רכישה על קרקע הוא 5% מהשקל הראשון, כלומר רכשתם קרקע / מגרש בסכום של 1 מיליון שקל - שיעור המס 6%, התשלום שלכם - 60 אלף שקל (6% על 1 מיליון שקל). על פי תקנות מס רכישה ( תקנה 2(1) ) כל רכישת קרקע או זכות במקרקעין אשר אינה נופלת להגדרת דירה, תחוייב במס הזה. עם זאת, יש חריג לשיעור המס הזה - אם רוכשים מגרש שנכון למועד עסקת הרכישה, קיימת עליו  תוכנית בניה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת  או שמדובר בקרקע/ מגרש  שהתקבל בגינה  היתר בניה לפחות לדירת מגורים אחת בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, אזי יהיה מס רכישה 5% - או שכבר בתשלום קיימת עמידה בתנאים או שתתוקן שומת מס הרכישה לשיעור של 5% בלבד (יינתן לרוכש החזר כספי בשיעור 1%). ההחזר הוא לא אוטומטי , אם מגיע לכם החזר, אתם צריכים להגיש למחלקת השומה במיסוי מקרקעין בקשה לתיקון השומה המקורית (הגשת תיקון לפי לפי סעיף 85 לחוק). הנה טופס 7085 (טופס בקשה להסדר שומה) 

תקנות מס רכישה מתייחסים לכל (או כמעט לכל) האפשרויות הנוספות, הנה אפשריות נבחרות:

החלפה של  דירת מגורים - ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה החל.

פינוי ובינוי - דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם - פטורה ממס רכישה.

מס רכישה דירה ראשונה לעומת דירה שנייה - דוגמא לפער במס!

 ורק כדי להמחיש את הפער הכספי בין מס רכישה על דירה ראשונה לבין מס רכישה על דירה שנייה - נניח  שאתם רוכשים דירה ב-2 מיליון שקל במרץ 2016 וזו דירתכם הראשונה. מס הרכישה יסתכם ב-15.5 אלף שקל. אבל אם הסטטוס שלכם הוא של משקיע, כלומר אם יש דירה בבעלותכם, ולכן,  אתם מוגדרים כרוכשי דירה שנייה אזי המס עליכם  מסתכם ב-160 אלף שקל. זה הבדל ענק - יותר מפי 10 , זה הבדל שעשוי (וזו בהחלט מטרה מוגדרת של האוצר) להוציא את המשקיעים משוק הדירות. במצב הראשון, של דירה ראשונה, מס הרכישה האפקטיבי מסך מחיר הרכישה הוא 0.78%, בעוד מס רכישה על דירה נוספת (המקרה הזני) הוא 8%. 

זכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים (0.5%)

רשות המיסים מגדירה הקלות לזכאים לתשלום מס רכישה מופחת, או במקרים מסוימים - פטור ממס רכישה. הקבוצה הראשונה שמקבלת הטבות (ובצדק, יש לומר) הנכים - נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;  נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של ‎75% לפחות, לצמיתות;  נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק;  נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות; נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות; נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל ‎50% נכות לפחות לצמיתות. נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות;

בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

הקבוצה השנייה שזכאית להקלות,  בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה - בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל ‎40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק .

נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור ‎0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.

כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס ‎2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.

קבוצה נוספת שמקבלת הקלה בתשלום מס רכישה היא תושבים חוזרים והעולים - בעל אשרה או תעודת עולה (לפי חוק השבות) ובעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א' ‎1 (לפי תקנות הכניסה לישראל).עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של ‎0.5% עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים - 1.7 מיליון שקל,  מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור ‎5%. עולה זכאי להקלה כאמור ממס רכישה בשני מקרים: פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו; פעם נוספת ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/ או קרובו יעבדו בו.

הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך ‎7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו. זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת שירות חובה בצה"ל אינה נלקחת בחשבון במניין שבע השנים.

בני זוג שרוכשים דירה , ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה.

כדי לקבל את ההקלה, יש להמציא למשרד מיסוי מקרקעין האזורי תמצית רישום ממשרד הפנים ולצרף אליה בקשה על גבי טופס ‎2973.

בכל המקרים הנ"ל התנאי למס המופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.

חשוב לציין שיש מעין תכנוני מס שכן לפעמים עדיף לעולה החדש לשלם מס רכיה מלא על הדירה הראשונה ולשמור את ההטבה הגדולה לרכישת דירה גדולה יותר בטווח של עד 7 שנים מיום העלייה.

עד עכשיו התייחסנו רק לדירות מגורים, אבל יש מס רכישה גם על נכסים אחרים. המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו', עלה ל-6% משווי הנכס/ מחיר העסקה. עם זאת, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, והרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין היא גם יוצאת מהתקנות הרגילות - פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה. אם בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא , אזי, כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים. לא ממש הגיוני, אבל זה החוק!

מס רכישה בהעברת נכסים בין בני זוג – האם יש חבות מס? התשובה היא כן, ועכשיו למקרים ולהסברים - בני זוג המעוניינים להעביר הבעלות נכסים ביניהם, אינם פטורים ממס רכישה – כלומר, אם נניח שיש לבעל דירה שרשומה על שמו, ולאישה דירה שרשומה עלך שמה, והם רוצים לרשום את הרכוש באופן שוויוני – מחצית מדירה על שם כל אחד מהם, זה יעלה להם במס רכישה – כאילו כל אחד מהם קנה מחצית מהדירה של השני. לאחרונה הגיעה הסוגיה להכרעת בית המשפט – ונקבע כי יש לשלם מס רכישה. אצל גרושים זה לא כך. גרושים שעושים חלוקת רכוש פטורים ממס רכישה בעת העברת דירות וחלקי דירות בין הצדדים.

הפרשה שהוכרעה לאחרונה בבית המשפט התחילה ב-2007. אז, הועברו מספר חלקות קרקע מבעל לאשתו. ההעברה הזו בוצעה במסגרת הסכם פשרה, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין, בין בני הזוג. בני הזוג דרשו לקבל פטור ממס רכישה, אך לא קיבלו. מנהל מיסוי מקרקעין קבע שיש לשלם מס רכישה כאילו זו מכירה רגילה בין קרובים. מכירה בין קרובים חייבת במס מופחת – שליש ממס הרכישה המלא. בני הזוג פנו לערכאה משפטית. בית המשפט לא קיבל את עמדת בני הזוג וזאת מכיוון שסבר שהתנאי הבסיסי לפטור כזה - פירוק התא המשפחתי באמצעות פסק דין – לא התקיים במקרה הזה. השופטים התרשמו שהעברת הזכויות נעשתה על מנת לשמור על יחסים תקינים בין בני הזוג.

ומה המשמעות של הפסיקה -  בני זוג המעוניינים לחלק ביניהם נכסים, שלא כתוצאה מגירושים חייבים במס רכישה. ואגב, גם במקרה של מוות של אחד מבני הזוג מקבל הצד השני את הנכסים ללא תשלום של מס רכישה. אז למה בעצם יש מס רכישה במקרה של בני זוג שמעבירים נכסים ביניהם? האמת נראה שזה ממש לא מוצדק.

דירת מגורים במתנה   - הנחה למקבל דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) מקרוב - ככלל נקבע, כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם מס רכישה - ‎1/3 (שליש) ממס רכישה רגיל. העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה ישלמו מס רכישה שליש כמו כל קרוב אחר. "קרוב" לעניין זה - בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות. כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

ואיך יקבע במקרה זה שווי הדירה? שווי דירת המגורים נקבע לפי שוויה בשוק החופשי דהיינו ממוכר מרצון לקונה מרצון. לפיכך, המעורבים רשאים לקבוע בעצמם את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתם ולפי המידע המצוי בידם ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם, כלומר לערוך שומה עצמית ולהצהיר בהתאם . מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית אם יעריך ששווי הדירה סביר.

ניתן לשלם את המס רכישה בבנקים, אבל חלק הולך וגדל של הציבור משלם בכרטיס אשראי דרך אתר רשות המיסים

עד עכשיו התייחסנו רק לדירות מגורים, אבל יש מס רכישה גם על נכסים אחרים. המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו', עלה ל-6% משווי הנכס/ מחיר העסקה. עם זאת, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, והרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

תשלום מס רכישה (ואיזה טפסים צריך)

טוב, אז אתם יודעים כמה לשלם (על פי מדרגות מס רכישה ועל פי המחשבון), איך משלמים? ובכן, תשלום מס רכישה הוא פרוצדורה שבעבר היתה מסובכת יותר ועמוסה בטפסים וחתימות, אלא שכיום בעידן הדיגיטלי זה פשוט יותר (וגם התשלום שלא באופן דיגיטלי פשוט יותר). נתחיל בכך שיש לכם  חובת הצהרה- רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך ‎30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס ‎ 7002(כאן, תוכלו להוריד את טופס 7002 - הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין/ על פעולה באיגוד מקרקעין). זה שלב המבוא בהליך - תשלום מס רכישה , שלאחריו אתם (המגישים)  תקבלו שומת מס רכישה, שיש לשלמה תוך ‎14 יום מיום קבלתה. אם רוכש הדירה ייחשב את מס הרכישה בעצמו הוא יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי על גבי טופס ‎7002 בצרוף תשלום המס שחישב , וכל זה, על פי התקנות,  תוך ‎50 יום מיום הרכישה. כל איחור בתשלום מס רכישה מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4%) וקנס. 

טפסים נוספים שרוכשי הדירות עשויים למלא במקביל לתשלום מס רכישה -

טופס 7000 - הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור

טופס 7000 א - הצהרת רוכש זכות במקרקעין/באיגוד מקרקעין - הצהרה משלימה להצהרה ראשית

טופס 7000 ב- הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין שהריווח ניתן לשומת מס הכנסה ומבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין

ניתן לשלם את מס הרכישה בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה. אבל, חלק הולך וגדל של הציבור משלם את המס בכרטיס האשראי - רשות מס הכנסה מאפשרת תשלום מס רכישה דרך אתר הרשות, כאשר המעוניין לשלם את התשלום דרך האתר  (ואפשר גם לשלם מיסוי נדל"ן נוספים) צריך לבחור בין שתי  אפשרויות תשלום: העברה בנקאית שבה הגולש מועבר  לאתר הבנק ומבצע משם את התשלום. כדי לשלם בהעברה בנקאית יש לקבל אישור/ מהבנק שלכם.

האפשרות השנייה (והמקובלת יותר) לתשלום מס רכישה היא  דרך כרטיס אשראי.  בכרטיס אשראי  מוגבל לסכום של 15,000 שקל  ובלאומי קארד ל-25,000 שקל.אישור התשלום יתקבל בדואר וכן בדוא"ל (במידה והמשלם פרט את כתובת המייל ואת כוונתו לקבל אישור במייל) . הטכניקה היא פשוטה - אם מדובר בתשלום ללא שובר תשלום, יש להכניס למערכת את הפרטים המבוקשים ללא מספר אינטרנט. 

אז ככה מבצעים תשלום מס רכישה, אבל מהו יום הרכישה לצורך קביעת מועד אחרון לתשלום?

מהו יום הרכישה?

יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה. מומלץ לוודא כי המייצג בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם וכן שהדירה הועברה על שמך ונרשמה במשרדי רשם המקרקעין כדין (בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת).כאשר קונים דירה יד שנייה יש לשים לב שלא רובץ שעבוד של מסים על הדירה או כל שעבוד אחר, וכי מובטח כי הדירה תועבר ללא כל עיכובים מצד רשויות המס הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות.

אגב, תושב חוץ הרוכש דירה יחידה בישראל אמור ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בדיוק כמו תושב ישראל.

עדכון מדרגות מס רכישה

מדרגות מס רכישה מתעדכנות פעם אחת בשנה - ב-15 בינואר בהתאם למדד שירותי דיור בבעלות דיירים. כאן, תוכלו להרחיב בעניין, ולבחון מתי עיתוי הדירה יכול להיות נוח ומתי כדאי לחכות כדי "להרוויח" את העלייה במדרגת המס, ובהתאמה את ירידה המס

והגענו לסיכומים -מס רכישה ב-7 נקודות

- מס רכישה משולם בעת רכישת נכס (כאן התייחסנו בעיקר לרכישת דירה).

- מס רכישה דירה ראשונה  הוא נמוך יחסית (דוגמה - רכישת דירה בסך 2 מיליון שקל תגרור חבות מס של 17 אלף שקל).

- מס רכישה  דירה שנייה (דירה נוספת) הוא גבוה יחסית (לדוגמה - רכישת דירה בסך 2 מיליון שקל תגרור חבות מס של 160 אלף שקל).

- ההקלות במס ניתנות על דירה ראשונה ודירה יחידה בכלל, וכן למשפרי דיור שמתכוונים למכור את דירתם הקודמת.

- מס רכישה על קרקע -  6% מהשקל הראשון, אך בתנאים מסויימים הוא 5%.

- דירה שניתנת במתנה ובירושה פטורה (ברוב המקרים) ממס רכישה.

- תשלום מס רכישה - אפשר לשלם את מס הרכישה בשובר בבנקים או דרך האינטרנט באתר מס הכנסה.

מחשבון מדד תשומות הבנייה

מחשבון מס רכישה

מחשבון משכנתא

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

מה המחיר האמיתי של הדירה?

משכנתא לזכאים - כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף - ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

לעדכונים ושינויים במס רכישה  - היכנסו כאן!

על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

32 תגובות

  • שלום וברכה
    בבעלותי דירה יחידה, ואני מתכוון לקנות דירה חדשה מקבלן ולמכור את הראשונה
    תוך כמה זמן אהיה מוכרח למכור את הדירה הראשונה כדי שלא להתחייב מס רכישה על הדירה החדשה כרוכש דירה שנייה
    יש לציין שאקבל את המפתחות של הדירה החדשה שהיא בבנייה רק בעוד 36 חודש
    תודה רבה מראש

  • שלום אנו בהליך של רכישת דירה שניה בסך של 610,000 ₪ בדירה נרכשת להשקעה
    אשתי נכה לצמיתות 65% ו- 70% על ניידות
    האם אנו זכאים להנחה במס הרכישה? אם כן מול מי מתנהלים

  • שלום,
    בבעלותי דירה מלפני הנישואין (יותר נכון של הבנק עד שאסיים את המשכנתא), עשינו הסכם ממון.
    כיום יש לנו שני ילדים ובעלי מעוניין שגם לו תהיה דירה.
    האם נצטרך לשלם מס רכישה על דירה ראשונה (ראשונה של בעלי) או שנייה (שנייה שלי)?
    תודה מראש

  • שלום,בבעלותי 3 דירות בשדרות,כל אם אמקור אותן אקבל 400,000 שקל שאלתי שמעתי שמטילים "קנס" על כל דירה מההשכרה בסך של 10,000 שקל לשנה,כאמור אם אמכור את שלושתן אקבל 1,200,000 על כולן יחד,במחיר הזה יתכן ויספיק לי לקנות חצי דירה בתל אביב,איך יתכן שמי שיש לו 2 דירות שערכן כ-5,000,000 וישכירן פטור מלשלם את אותן 10,000 על כל דירה{וזה רק בגלל שמדובר ב-2 דירות "בלבד"} ואני עם 3 דירות שכאמור ערכן בקושי כחצי דירה בעיר,תודה

    • זאת התוצאה הנוראית של שיטת מיסוי(מס גולגולת)- תקרא על זה
      אני מקווה מאוד שיחדלו עם השטות הזאת

  • שלום רב,
    אנחנו זוג עם ילד שחיים בחו״ל כבר הרבה שנים, מעוניינים לקנות דירה כהכנה לחזרה לתושבות חוזרת בעתיד. מהו המס אותו נשלם? זהה לתושב ישראל?
    תודה
    מיטל

  • שלום רב,
    אנחנו זוג עם ילד שחיים בחו״ל כבר הרבה שנים, מעוניינים לקנות דירה במחשבה לעתיד של תושבות חוזרת. מהו המס אותו נשלם? זהה לתושב ישראל?
    תודה
    מיטל

  • שלום,
    אני מתכננן לקנות דירה מקבלן (דירה שנייה).
    הכוונה הינה למכור לאת הדרישה הראשונה לאחר תקופה.
    האם אני יכול להצהיר על הדרישה כדירה חלופית (משפר דיור) ולאחר זמן מה לשנות את היעוד לדירה שנייה? נניח לאחר שנה?
    תודה מראש

  • בבעלותי דירה מקבלן, טופס 4 טרם התקבל.
    בגלל שינויים מהותיים בשכונה החדשה אני רוצה למכור את הדירה ולקנות באיזור אחר.
    האם יש אפשרות, להוכיח שאין בידי רווח- הרווח הוא בגלל עליית מחירים, ובכסף זה אני קונה דירה אחרת, ולקבל פטור/ פטור חלקי ממס שבח?

  • שלום,
    כתבה מעניינת ומעמיקה, מאוד נהניתי ללמוד. ויש לי שאלה.

    רכשנו דירה מקבלן (קיבלנו אותה) ואנו מחוייבים למכור את דירתנו הקיימת עד לאוקטובר 2016, אנו מבינים כי עלינו לשלם מס רכישה (קרוב ל- 81,000 ש"ח)
    כרגע אנו במגעים עם רוכשים פוטנציאלים, נאמר שהגיע הזמן לשלם את מס הרכישה וזמן קצר לאחר מכן הצלחנו למכור את דירתנו, האם מס הרכישה ששילמנו חוזר אלינו?

    תודה רבה על עזרתך
    אילנית

    בנוסף לפי התקנות החדשות- אין מס רכישה על דירה מתחת ל- 1,600,000 ש"ח- (שלנו עלתה 1,580,000 ש"ח ורכשנו ב- 31-12-13), האם יש שינוי במס הרכישה שלנו?

  • שלום. במידה ואני רוכשת דירה על הנייר שהכניסה אליה עוד 16 חודשים מיום חתימת החוזה. יש אפשרות להקפיא את מס הרכישה לתקופה מסויימת?
    תוד

  • שלום,
    תודה על הכתבה. שׁמתי לב שרשום
    ״אגב, תושב חוץ הרוכש דירה יחידה בישראל אמור ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בדיוק כמו תושב ישראל.״
    אני לא מצליח למצוא לכך שום סימוכין. האם אתם יכולים להפנות אותי למסמך רשמי שמאשר את זה?
    תודה רבה

  • שלום,
    במידה שרוכש דירה שנייה ויש סיכוי טוב שאמכור את הראשונה תוך שנתיים איך מסביר את העניין כך שלפחות בשנתיים הקרובות לא אשלם מס רכישה החל על שתי דירות ?
    תודה

  • האם אלמנת צה״ל, אשר מימשה את הפטור לצורך רכישת דירת מגורים, רשאית לממש את ההנחה בפעם השנייה לצורך החלפת דירת המגורים שלה מבלי למכור את הדירה הראשונה ? (להשכירה)

  • שלום,
    ברצוני לרכוש דירה "על הנייר" ולמכור אותה לאחר סיום הבנייה ובכך להרוויח את עליית המחיר של הדירה
    רציתי לדעת אילו מיסים אצטרך לשלם בזמן המכירה
    חשוב לציין שזאת דירה יחידה (אין ברשותי עוד דירות)
    ומחיר הדירה לא עולה על מיליון

  • שלום
    אני נמצאת בהליכי גירושים כבר 10 שנים!! ולכן עדיין רשומה על 2 נכסים יחד עם בעלי לשעבר .אינני מתגוררת באף אחד מהנכסים. לאחר שקיבלתי סכום כסף כמקדמה על חשבון איזון משאבים, ברצוני לרכוש דירת מגורים לעצמי ( אני גרה בדירה שכורה כל השנים הללו).
    האם הדירה שלי החדשה תיחשב כדירה שנייה\שלישית?
    נראה לי שאיזון משאבים יקח עוד הרבה מאד זמן.

  • אנו מתכננים לקנות דירה שנייה
    ולהעביר את הדירה הראשונה על שם הבכורה(כרגע בת 17) עוד כשנה ופלוס כשתהיה בת יותר מ18
    וכך לשלם מס רכישה מופחת על הדירה החדשה
    האם ההליך תקין?
    האם יתכן שהמהלך לא יאושר עי פקיד השומה?

    תודה

  • שלום

    בבעלותי דירה יחד עם אחי . ( חצי חצי בטאבו)
    לי זו הדירה היחידה והוא תושב חוץ ויש לו עוד דירה בחול היכן שמתגורר.
    אם אני רוצה לקנות את החלק שלו כדי שכל הדירה תהיה שלי
    האם אני אמורה לשלם מס רכישה ?
    האם הוא אמור לשלם מס שבח ?

  • אנחנו עוברים מדירה 3 חדרים לדירה 5 חדרים. אמרו לי שאני צריך לשלם מס רכישה. האם אין פטור או הנחה למשפחות שעוברות דירה ?

    • שלום, תקרא במדריך, מתייחסים אלייך כאל רוכש דירה ראשונה בתנאי שתמכור את הדירה הקודמת בפרק זמן של שנתיים (התקופה יכולה להתעדכן - צריך לבדוק).
      בהצלחה,

  • שלום,

    אני ובן הזוג שלי רכשנו דירה יחד. אנחנו גרים יחד, לא נשואים וללא ילדים.
    הדירה תירשם על שם שנינו.
    לי זאת דירה יחידה
    ולו זאת דירה שניה. (שרשומה רק על שמו)

    הסכם מכר מתאריך 8.6.15, דירה בשווי 1,085,000 ש"ח.
    איך מחשבים את מס הרכישה במקרה שלנו? ואיזה אחוז נשלם?
    תודה

  • שלום,

    רכשתי דירה עם בן זוג (אנו מתגוררים יחד), לא נשואים.
    הדירה תירשם על שם שנינו.

    לי זאת דירה יחידה
    ולו זאת דירה נוספת. בבעלותה דירה קודמת על שמו.

    הסכם המכר נעשה בתאריך 8.6.15. שווי דירה: 1,085,000 ש"ח.

    איך מחשבים את מס הרכישה במקרה שלנו? וכמה אחוזים אנחנו נשלם?

    • מקרה מעניין, בעיקרון בן זוגך רכש חצי דירה ועל החלק הזה הוא יצטרך לשלם. מציעים לכם להתייעץ עם עו"ד (מניחים שכבר פעלתם כך), ובכל מקרה נבדוק ונעדכן (גם במדיך עצמו)

  • בבעלותי דירת מגורים שרשומה על שמי ע"ש זוגתי.
    לפני כשנתיים רכשנו דירה נוספת ע"ש שנינו.
    כעת עלי לשלם מס רכישה לדירה שנייה וראיתי שכתוב אצלכם שאם אתן את אחת הדירות במתנה לאשתי אהיה פטור מתשלום המס או שאשלם רק שליש.
    האם זה נכון?

  • ערב טוב, בבעלותי "דירת נופש" במתחם מלון חוות הברון בזכרון יעקב, בעת קנית הדירה שילמתי 5% מס רכישה כחוק. כיום אני רוצה לקנות דירת מגורים רגילה ורציתי לדעת האם אני זכאי להחשב כרוכש "דירה יחידה" לפי החוק מבחינת לקיחת משכנתא 75% ומבחינת הפתור ממס רכישה. אודה לכם לתשובה מהירה:)
    תודה

    • תוכל לראות את הטבלה של הסכומים בגוף המדריך; מס רכישה השתנה במהלך השנה - מס רכישה למשקיעים עלה בצורה מאוד משמעותית!

  • רציתי לשאול יש לי דירה ששווה בארך מיליון ארבעה מאות 3 חדרים ואני רוצה לעבור לדירה של 4 חדרים
    האם אני צריכה לשלם מס רכישה ? אגב יש לי רק דירה אחת ואני אם לשלושה ילדים ובעלי מקבל קצבת נכות מביטוח לאומי
    כי אני יודעת שקניתי את הדירה הזאת לא שילמתי מס רכישה כי אמרו לי שבדירה אחת לא משלמים מס רכישה
    אבל שמעתי מחברה שהיום זה קצת אחרת שהיום משלמים גם על דירה אחת האם זה נכון? השמח לקבל תשובה