מדריכי דירה ומשכנתא

מס שבח - ככה זה עובד!

מס שבח
מס שבח
התראות במייל

מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה - אבל, איך מחשבים את הרווח? מה שיעור המס? מי פטור (מלא או חלקית) מתשלום מס שבח? מה הדין לגבי דירות מירושה? על שאלות אלו, ונוספות ננסה לענות כאן.  במקביל תוכלו להשתמש במחשבון (חינמי) שיש באתר.


מס שבח היה כאן מאז ומתמיד, אבל נתחיל בעדכון החשוב ביותר בשנים האחרונות -  תוכנית האוצר שנכנסה לתוקף בינואר 2014. התוכנית, כללה שינויים דרמטיים במיסוי עסקאות נדל"ן, בין היתר, הוחלט אז על ביטול הפטור הגורף ממס שבח באם מכירת דירה נעשתה במרווח זמן העולה על 4 שנים ממכירת דירה קודמת. עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס  שכן הם ניהלו את מכירת הדירות ודאגו למכור דירה אחת ל-4 שנים. אלא שמאז התקנות החדשות משלמים המוכרים דירה שנייה/ נוספת, מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת גם אם עברו מעל 4 שנים מאז מכירת דירה קודמת.

ולגבי דירה יחידה - כאן יש עדיין פטור ממס על רווח הון/ מס שבח, בתנאי שמוכר הדירה החזיק את דירתו היחידה  במשך לפחות 18 חודשים.

העדכון בשנת 2014 לא היה האחרון וגם לא הראשון, ובכלל באוצר אוהבים לעדכן ולשנות את מיסי הנדל"ן כחלק מהאג'נדה שלהם - כאן, תוכלו להתעדכן בהתפתחויות והעדכונים שעשויים להשליך על השבח ועל חבות המס.


חדש באתר:  מחשבון מחירי הדירות


מס שבח - מה שיעור המס? ומה הרווח החייב במס?

שיעור המס הוא 25%, אבל הרווח על מכירת  הדירה לצורכי מס שבח, יהיה הרווח המעין היחסי שחל מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס. במדריך זה נתחיל עם העדכונים החשובים במס שבח, ובהמשך נציג את דרך החישוב של מס שבח והפטורים ממס שבח.

מחשבון מס שבח

שיטת חבות מס שבח שעודכנה כאמור ב-2014  (השיטה הליניארית) מעט מורכבת לחישוב, והנה המחשה  – נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2006 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2016. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25% , והשאלה הגדולה על איזה רווח?

הרווח בתקופה כולה – 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל הרווח הזה הוא על פני כל התקופה – גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים  היא 3 (נניח שמדובר על שנים מלאות - 2014 עד 2016). התקופה הכוללת היא 10 שנים (מ-2006 עד 2016) ואז מחשבים כך – הרווח כולו הוא 1 מיליון שקל על פני 10 שנים , כלומר רווח של 100 אלף שקל בשנה, והאחזקה שלנו היא לשלוש לכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 300 אלף שקל והמס הוא 75אלף שקל (25% מ-300אלף שקל). 

אם לצורך הדגמה הדירה תימכר  ב-2017  אזי היו צריכים לחלק את הרווח הכולל 1 מיליון שקל ל-11 שנות אחזקה – 90.9 אלף שקל לשנה ולקחת ארבע שנים  (יש ארבע שנים  שבהן מס שבח בתוקף) –  הרווח במקרה זה 364 אלף שקל והמס יסתכם ב-91 אלף שקל (25% מ-364 אלף שקל).

המצב המתואר הוביל משקיעים בשוק הדירות למכור את הדירות כמה שיותר מהר עוד לפני שנכנס המס לתוקף (1 בינואר 2014), כאשר, חשוב לציין - דרך חישובו של מס שבח עלולה ליצור בעתיד באם יתממש הנכס תשלום/ חבות מס, גם אם ערך הנכס ירד  החל מ-2014 (ראו כאן דוגמה)  והמשמעות היא שאם המשקיעים סבורים שעליית הערך תהיה נמוכה או שתהיה ירידת מחירים בהמשך, אין רציונל כלכלי בהחזקת הנכס, גם מאחר שבעת המכירה יהיה עליהם לשלם מס שבח על השבחה שגם הושגה בעבר.

כך או אחרת, מעבר למשקיעים בשוק הדירות שהמס חל עליהם, גם תושבי חוץ משלמים  מס שבח וגם רוכשי דירה אחת (לא כאלו שיש להם שתי דירות) בסכום של מעל 4.5 מיליון שקל. גם אלו נהנו מצד אחד מפטור באם ימכרו עד סוף השנה, וגם לגביהם, חישוב מס שבח יהיה באופן ליניארי (שיעור של 25% על הרווח כפול החלק היחסי של השנים בהם חל המס על פני כל התקופה)

מה זה מס שבח?

על פי החוק הקיים ובהמשך לתיקון  שנכנס לתוקף בתחילת 2014 , בוטלו חלק (חלק מרכזי) מהפטורים השונים בתשלום מס שבח במכירת דירה.  מי שמתכנן למכור דירה צריך לערוך בדיקה ראשונית ולבחון האם קיימת השבחה (רווח) בעת מכירת הדירה. במקביל, על מוכר הדירה (ויש חשיבות לבדיקה עם אנשי מקצוע) צריך לבחון האם יש פטור ממס שבח שחל עליו.

רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה;  מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד. כלומר, אתם צריכים לשמור על החשבוניות על שיפוץ, עורך דין וכל מה שקשור לנכס, כי כאשר תמכור את הדירה (ותהיו חייבים עלייה במס), ההוצאות האלו ייחשוב לכם כחלק מהעלות ויקטינו למעשה את הרווח.

הנה דוגמה פשוטה - נניח שרכשתם דירה לפני 10 שנים בתמורה ל-1 מיליון שקל ואתם מוכרים אותה כעת בתמורה ל-1.4 מיליון שקל - לכאורה, הרווח/ השבח מסתכם ב-400 אלף שקל, אבל אתם יכולים ובצדק להפחית מהרווח התיאורטי הזה את ההוצאות, שכן הרווח האמיתי הוא לאחר הוצאות - נניח ששיפצתם את הדירה בסכום של 200 אלף שקל, שילמתם למתווך 20 אלף שקל, ונניח שהריבית על המשכנתא לבית (ואת זה אפשר לקבל מהבנק למשכנתאות יחסית מהר) היתה 30 אלף שקל  - כל ההוצאות שלכם היו 250 אלף שקל, ומכאן שהרווח / שבח הסתכם ב-150 אלף שקל - והחישוב כולו - מחיר הדירה שנמכרה - 1.4 מיליון שקל, פחות עלות הדירה - 1 מיליון שקל, פחות עלות שיפוץ 200 אלף שקל, פחות עלות עו"ד 20 אלף שקל ופחות משכנתא בסך 30 אלף שקל.  החישוב הזה הוא בהנחה שאין מדד, בפועל כמובן שיש מדד ולכן את עלות הרכישה (עלות רכישת הדירה) וההוצאות הנוספות יש לתאם למדד - המשמעות היא שההוצאות הריאליות הן גבוהות יותר, והרווח לחישוב מס שבח נמוך יותר! ככל שהתקופה ארוכה יותר (הפער בין יום המכירה ליום הרכישה) כך המדד כמובן גובה יותר. 

במידה ובחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, באם בכלל קיים פטור כזה, מאחר ששימוש בפטור (עד 2013 יש פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים) באם אין שבח, מבטל אפשרות/ זכות שימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה יש שבח שאותו נרצה לממש בעתיד.

ומכאן -  אם לא קיים שבח אין צורך כמובן לבקש פטור, כי השימוש בפטור יקשה על תכנון מס בעתיד.


מדריך - ככה תמכרו את הדירה שלכם במחיר מקסימלי

חדש באתר:  מחשבון מחירי הדירות


כאן המקום להדגיש כי גם אם מכרתם בעבר דירה והיה עליכם לשלם מס שבח, אזי כדאי לכם לבדוק האם לא שילמתם ביתר. מסתבר שאם רכשתם את הדירה אחרי 1961 (אז עלה שיעור מס שבח) ומכרתם אחרי 2006 (עד לשנה זו מתייחסות התקנות בהמשך) אז על פי התקנות ניתן  לחלק את הרווח/ ההשבחה על פני מספר שנים ולא להכיר ברווח בשנה אחת, וכך בעצם להוזיל את חבות המס השנתית השוטפת.  על רגל אחת מדובר בתכנון מס לגיטימי שמה שעומד מאחוריו הוא פשוט הפחתת ההכנסה החייבת בשנת המכירה והגדלה במשך שנים נוספות - ההגדלה הזו בכל שנה חייבת במס אבל בסה"כ פחות מאשר הכרה בכל הרווח בשנה אחת.  תנאי נוסף שמאפשר את התכנון הזה ובהתאמה את החזר המס הוא  שמדובר בשכיר או עצמאי ששילם את המס ולא חברה. 

פטור ממס שבח  

בשלב הבא של הבדיקות של מוכר הדירה עליו לבחון אם הוא בכלל  זכאי למכור בפטור ממס שבח, ולשם כך נתחיל בהגדרות, נמשיך בפטורים (כל סוגי הפטור ממס שבח) , ונסיים בעדכונים המאוד חשובים (ביטול רוב הפטורים החל מ-2014).

ראשית נגדיר -  דירת מגורים מזכה שקיומה מהווה  תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח. התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. על פי החוק ועל פי הפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח). לחוק יש חריגים -  גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות העובדה שלא שמשו למגורים.

החוק מגדיר תושב חוץ  ובהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 ותימכר, תחויב במס. על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי – שחל רק על התקופה שהחל מ-2014 באופן יחסי למכלול התקופה (למשל אם הדירה היתה ברשות המוכר 10 שנים, 8 שנים לפני 2014 ו-2 שנים אחרי, אז תשלום מס השבח יהיה בהתאם לחלק היחסי – 20% - 2 מתוך 10, על המס המלא – הרחבה גם בהמשך).

עמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", מביאה לשלב הבדיקה הבא -  בחירה במסלולי הפטור ממס שבח וכאן חשוב מאוד לתכנן בצורה אופטימאלית את המיסוי ולקחת בחשבון מכירות עתידיות של דירות למגורים.

ומהם בכלל מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה (דירת מגורים מזכה)? ובכן, הפטור המקובל והמוכר שהיה עד 2013 הוא פטור ממס שבח אחת לארבע שנים -  עד ל-31 בדצמבר 2013 מוכר דירת המגורים זכאי על פי החוק  לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.

ב-2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס סעיף לחוק שמתייחס לחישוב הליניארי (מס לינארי בכל מכירה, כפי שפורט לעיל).

למעשה, עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.

החל מה-1 בינואר 2014, ובהתאם לנוסח המעודכן של הסעיף, על מוכר הדירה להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הטבה מסוימת למוכרים – בעל דירה יחידה, שיש לו  זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; כמו כן, גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק לצורך בחינת הפטור ממס שבח, כלומר - בעל דירה יחידה ייהנה מפטור במס שבח גם אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, וזאת בכפוף לסעיפי החוק (שבין היתר דורשים שהיורש יהיה צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת).

הפטור ממס שבח על דירה מירושה הוא לא עניין פשוט (ומומלץ, אפילו חובה להתייעץ בעניין עם אנשי מקצוע); בגדול - התנאים לקבלת הפטור בירושה הם כאמור שהמוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. כמו כן, נדרש כאמור כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת וכן שאילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. אנשי המקצוע לרוב מציעים להשתמש בפטור זה ככל שאפשר עוד לפני השימוש בפטורים הנוספים/ האחרים. אגב, השינוי בסעיפי החוק (שנכנסו כאמור לתוקף ב-2014) לא מתייחסים לעניין זה.

פטור נוסף מתשלום מס שבח - פטור  חד פעמי במכירת שתי דירות. על פי החוק מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב – שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששוויה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות, כך בעצם מבטיחים שאכן הכסף הלך לרכישת דירה.

הפטור הזה, בהינתן העדכונים לחוק, יהיה תקף במקרה שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

מצב נוסף של פטור ממס שבח הוא כאשר אין תמורה בגין הדירה. מדובר לרוב במצבים של העברת דירה במתנה לקרוב וזאת בהתאם לתנאים המצוינים בחוק. באם זה המצב, קיים פטור מתשלום מס שבח, כאשר הקונה משלם רק שליש ממס הרכישה. בתקנות החדשות שפורסמו כבר באוגוסט 2013 צומצמו ההגדרות של קרוב משפחה - העברה של דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תיחשב כפטורה משבח  רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

מעבר לכך, בעדכונים מתייחסים לפרק הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מיום קבלתה כמתנה -   מקבל המתנה יקבל פטור ממס שבח במכירתה אם התגורר בדירה דרך קבע  3 שנים או אם התגורר בה 4 שנים אבל לא באופן קבוע.

הפטור החשוב והנפוץ ביותר מתשלום מס שבח היה במסגרת מכירה אחת לארבע שנים. על פי הוראות שעה המתייחסות לחוק למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים המפורטים. מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה הזו צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, כדי לקבל פטור, אלא שהפטור הזה מעין בוטל החל מ-2014 ולכן מוכרי הדירות יוכלו למכור דירות, תחת החישוב הליניארי  (נקרא גם הגנה ליניארית), ואז מכירה אחרי ה-1 בינואר 2014 תחויב במס שבח חלקי (ליניארי ביחס לתקופת האחזקה).

מה זאת הגנה ליניארית?

ומה זה החישוב הליניארי? מדובר בהגנה על כאלו שרכשו את הדירה לפני תחולת החבות במס  - מי שקנה דירה בשנת 2000 לדוגמה, האם הוא חייב במס מלא על מכירת דירה בשנת 2015? ובכן, כפי שהוזכר לעיל, קיימת למוכר הגנה ליניארית - הרווח יחושב על פני התקופה כולה ויתחלק בצורה ליניארית לשתי התקופות - עד 1 בינואר 2014 ואחרי מועד זה - על הרווח אחרי מועד זה יחול מס מלא בשיעור של 25%. 

 על פי עדכון הפטורים במס שבח נקבע שבתקופת המעבר שתחל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות למעשה מספר  הוראות מעבר שישפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת/ מעודכנת. נראה שבתכנון מס נכון אפשר יהיה לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור דירות בפטור.  יודגש כי - הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.

כך או אחרת, תקופת המעבר תסתיים ב-1 בינואר 2018  ואז  יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

איך מחשבים את מס שבח?

רשות המיסוי מעמידה לרשות הגולשים מחשבון והנה  מחשבון מס שלנו לצורך חישוב המס על עסקה שמתוכננת להתבצע (כדי להעריך את המס המשוער) או עסקה שבוצעה.  במקביל לעסקה עצמה, צריך מוכר הנכס תוך 40 ימים מיום המכירה להצהיר על הנכס הנמכר, התמורה, הניכויים והתוספות לעניין מס שבח, סכום המס וחישובו, זכאות לפטור או הנחה במס שבח.  המוכר  צריך למלא ולהעביר לרשויות המס  רשויות מיסוי מקרקעין) דיווח באמצעות טופס 2990. לטופס 2990 מצרפים טופס נוסף שמספרו 7002 וכן יש לצרף אסמכתאות ואישורים שמעידים על הוצאות ותשומות בגינם מבקש המוכר להכיר לו כהוצאה לצורך החישוב.

על המוכר לשלם את המס שחושב על ידו בתוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.

מס שבח על דירה מירושה

הפרק הזה היה אמור להיות ארוך, אבל באוגוסט 2015 אחרי זיגזגים בעניין נקבע באופן מפורש - אין מס שבח על דירה מירושה, כלומר אין מס שבח בהעברת הדירה ליורשים. אבל, השאלה החשובה היא מה קורה כאשר מוכרים את הדירה שבירושה  (כאשר היורשים מוכרים); ובכן - מכירת  דירה יחידה מירושה פטורה ממס. אם מדובר על דירה אחת שעברה בירושה קיים פטור מלא על מכירתה והיא לא פוגעת בפטור הרגיל - מכירת דירה בטווח של 18 חודשים (בתנאי שמדובר בדירה יחידה), היורשים נכנסים למעשה לנעלי המוריש, ואם הוא היה מקבל פטור על המכירה, גם הם מקבלים פטור ממס שבח. אך,  אם המוריש העביר דירות רבות זה כבר עניין אחר, ויש לחייב את היורשים במס שבח (כאילו המוריש מימש את הדירות).

עד כאן עיקרי החוק, אבל יש סייגים ופינות ואפשרויות נוספות. כמו כן, יש חשיבות להבנת מס הרכישה שחל על היורשים - כאן תוכלו להרחיב על הפטורים ממס בהעברת דירה לילדים - יתרונות וחסרונות

רוצים לקנות דירה ולמכור את הדירה הקיימת - איך לעשות זאת?

עשרות אלפי דירות נרכשות בשנה על ידי משפרי דיור - לגיטימי וצודק, אבל משפרי הדיור מבולבלים ובצדק -  לקנות דירה ולמכור דירה קיימת זה עניין מורכב מבחינה מיסוית - מה יהיה מס הרכישה שיחול עליהם? האם הם יצטרכו לשלם מס שבח על מכירת הדירה הקיימת? ובכן, ככל משדרגי הדיור יכולים לקבל הקלות במס רכישה (כאילו הדירה הנרכשת היא דירתם היחידה) וכן הם לא אמורים לשלם מס שבח באם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה (למעט זו שנרכשה אם נרכשה לפני המכירה).

על מנת לקבל פטור מלא ממס שבח (למעט כאשר התמורה עולה על ­4.5 מיליון שקל - תקרת הפטור) במכירת הדירה הקיימת, נדרש תנאי קריטי - שהדירה הנמכרת תהיה הדירה היחידה בבעלות המוכר. אלא שבמקרים רבים כאמור משפרי הדיור מתחילים ברכישת דירה חדשה ורק אחר כך מכירת הדירה השנייה, ואז נוצר מצב שיש להם בנקודת זמן מסוימת שתי דירות במקביל, ולפי החוק  הם אינם עומדים לכאורה בתנאי הפטור ומכירת הדירה הקודמת  לא תהיה בפטור ממס שבח. אבל, המחוקק שהיה ער כמובן לבעיה הזו , קבע מפורשות כי תתאפשר תקופת חפיפה המוגבלת במקסימום של 18 חודשים בה יהיו למשפרי הדיור בעלות על שתי דירות במקביל. בתקופה זו מכירת הדירה הישנה של משפרי הדיור עדיין תזכה לפטור ממס שבח. כך בעצם לא שמים מכשול ענק למשפרי הדיור, אחרי הכל, אין להם באמת שתי דירות בתקופה זו - מדובר על מצב זמני.


עם זאת, הסעיף הזה בחוק, נתון לתמרונים ותכנונים. באם יש (ובשנים האחרונות זה המצב) צפייה לעליית מחירי הדירות, משפרי דירות יכולים להשכיר את הדירה הקודמת ובתקופה זו לבחון אם הם רוצים למכור אותה (ובינתיים ליהנות מדמי שכירות -לרוב פטורים ממס; ועדיין לקבל הקלות ממס שבח). זה כנראה לא מה שהמחוקק התכוון - אחרי הכל, מדובר על הטבה גדולה מדי למשפרי הדיור  ופה ושם מדברים ומציעים באוצר על צמצום  אפשרות החפיפה לשנה אחת בלבד.

מעבר לכך, תקופת החפיפה תתחיל רק  מסיום בניית הדירה הנרכשת (באם היא מקבלן) שכן אם משפרי הדיור קונים  דירה העל הנייר ומרגע הקנייה על הנייר תחל הספירה  של תקופת החפיפה, זה יפגע בהם -  בניית הדירה עשויה להימשך זמן רב ותצמצם את התקופה שבה הם יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח, כאשר יש מקרים שהרכישה על הנייר עולה על 18 החודשים - זו כמובן לא הכוונה , ולכן המחוקק הוציא תקופה זו מתקופת החפיפה.

מחשבון מס שבח

מחשבון מחירי הדירות

טפסים 

עדכונים שוטפים 

מדריך - ככה תמכרו את הדירה שלכם במחיר מקסימלי

היטל השבחה - כמה זה? ומתי משלמים?

כמה דירות ניתן למכור במס מופחת (ליניארי) ?  - לחץ כאן

 אנו עושים מאמצים ניכרים שהמידע והנתונים יהיו תקינים ומלאים. אם מצאתם טעות, עדכון שלא מוצג כאן, ואם בכלל אתם מעוניינים להתייחס למדריך, נשמח לקבל את תגובתכם  

 


על המחבר

אבישי בן משה

השאר תגובה

47 תגובות

  • שלום,

    אודה על שתי הבהרות:

    1. מה יהיה המס מ-2018 האם גם יהיה חישוב לינארי?

    2. יש לנו שתי דירות בפרויקט פינוי-בינוי, מה החישוב עבור מס שבח? אם מעבירים דירה אחת לקרוב משפחה מה יהיו המיסים? של המוכר ושל הקונה כאשר העיסקה היא ללא תמורה?

    בברכה,

    משה

  • כתבה מצויינת . רשמת שב2018 יחול המס החדש .מה הכוונה?

    ב2005 קניתי ב1200000
    אם אני מוכר ב2017 ב3000000 המס יהיה כ 90000 לפי המחשבון.
    אם ארצה למכור ב2018 איך לחשב את המס?
    תודה ניסים

  • ב-20.05.16 קיבלתי הודעה ממס שבח על החזר מס של 1786 ₪ ב25.05.16 ניגשתי לבנק והחתימו לי את הטופס(בנק לאומי רעננה) ושלחו את הטופס למס שבח.הייתי אמור לקבל את הסכום לחשבוני בבנק.עברו כבר 40 יום ועדיין לא קיבלתי
    שום דבר,מה עליי לעשות?אף אחד לא עונה לטלפונים!!!

  • אחי ואני עומדים לבנות החל מתחילת 2017 בניין של כ - 10 דירות על שטח של 0.5 דונם .
    בשטח נמצאת דירה שבה גרו הורינו עד 2007 .
    הדירה לא ראויה למגורים ואת השטח קיבלנו בירושה.
    איך מחשבים מס שבח כאשר נמכור את הדירות .
    האם לעיתוי המכירה (במהלך הבניה או לאחר סיומו) יש חשיבות ?

  • היי , קנינו דירה בשנת 2014 על הנייר , והחודש קיבלנו מפתח . אבל אנחנו מעוניינים למכור אותה כי אנחנו לא גרים בארץ . האם אנחנו מחוייבים במס שבח?

  • היי רציתי לדעת למה המחשבון רק משנת 1990? אם הדירה נקנתה ב 1984 מעמיגור איך אחשב את הרווח משנת 84 ועד היום?
    אשמח לעזרתכם בברכה,שרון

  • אני עומד לרכוש דירה. המוכר יהיה חייב בתשלום מס שבח בגינה. ברצוני לרשום את הדירה על שמי ברגע שסיימתי לשלם את תמורתה ולא להמתין עד שהמוכר יקבל את אישור תשלום מס השבח, תהליך שיכול לקחת מספר רב של חודשים. האם המוכר, יכול להמציא ערבות בנקאית (בסכום שיקבע ע"י שלטונות מס השבח) ובתמורה אני הרוכש, אוכל לרשום את הנכס על שמי בטאבו ולא להיות כפוף לתהליך התשלום ע"י המוכר?

    • לרוב עורכי הדין מוצאים פתרון של ערבות או פיקדון בנאמנות כדי שרוכש הדירה יהיה מובטח. אבל זה עניין משפטי

      • היי רציתי לדעת למה המחשבון רק משנת 1990? אם הדירה נקנתה ב 1984 מעמיגור איך אחשב את הרווח משנת 84 ועד היום?
        אשמח לעזרתכם בברכה,שרון

  • שלום. תודה על המאמר האינפורמטיבי השאלה שלי היא אם קניתי דירה(ראשונה ויחידה) על הנייר 18 החודשים שחייבים לחכות כדי לקבל פטור ממס שבח חלים מרגע הקניה או מקבלת המפתח?

  • עדיין לא ברור לי, החישוב היחסי, זה המתייחס לשבח רק החל מ 2014, האם הוא רלוונטי רק לתקופת המעבר?
    אם אמכור ב 2018 בית שנקנה ב 2000, האם אשלם מס על השבח החל מ 2000 או רק מ 2014?

  • אני שוקל לסייע לחברתי ברכישת דירה בשוי של כ 1,000,000.
    רצוני להעניק לה 200,000 שח + לרכוש 20% מהדירה על שמי ועל היתרה של 60% היא תיקח משכנתא.

    התוכלו להאיר את עיני אודות המיסים?
    רקע:
    ברשותי דירת ידי מזה מספר שנים.
    לגביה, זו תהייה דירה יחידה וראשונה.

  • תודות על ההסבר המקיף והברור , ועל הדוגמאות שממחישות את החישובים בצורה פשוטה ומובנת!

    תודה שאתם מעודכנים ומעדכנים!

    ממליצה בחום על האתר !

      • תודה רבה על ההסבר הממצה . הבנתי שמי שיש לו שתי דירות בנות 20שנה ומוכר את אחת הדירות עד סוף2017 יחסוך חלק ניכר מהמס. מזה אני מבינה שמי שימכור את הדירה השניה ב2018 יתחייב במלא המס ללא לינארית. האם אני צודקת? תודה מראש, מירי

  • ראשית, תודה רבה על המידע המועיל מאד.

    אם 4 אחים קיבלו שטח של 375 מ"ר שעליו בית בגודל 70 מ"ר בירושה (נקנה בשנות ה20 במקור) וכעת רוצים לבנות שתי יחידות 220 מ"ר כל אחת (רבע בית לכל אח). האם זכאים לפטור?
    הבניה תתבצע ב-2016 (אולי סוף 2015) וטופס 4 צפוי סוף 2017.
    האם יש צורך לחכות 18 חודשים מטופס 4 לפטור?

    תודה רבה!

  • קיבלתי דירה בירושה ב03/15 מדוד שנקנה אותה ב06/1971 תמורת 31000 לירות. מעוניינת למכור את הדירה ב07/2015 תמורת 750000 שח..במשך השנים היו הוצאות על הדירה בסביבות20000 שח. עבור אילו שנים אני צריכה לשלם מס שבח במה הסכום ( בערך)

  • שלום אתם יכולים לעזור לי בטפסים איפה יש טופס 2990, ואיך אפשר לחשב את השבח בצורה מדויקת, אחרי שנכנסו החוקים החדשים? ועוד שאלה האם מס שבח החדש מתייחס גם לקרקעות

    • שלום איתן, הטופס נמצא באתר מס הכנסה (אתר רשות המיסים), אתה יכול להורידו שם...
      אם לא תצליח, תגיב כאן, וננסה להעלות אותו למדריך...

  • שלום לכם - מבקש לדעת כיצד מחשבים את מס השבח לדירות הנוספות אשר ניבנו עפ"י תב"ע מקומית אשר מאפשרת תוספת קומות בנוסף להתוספת של ה 2.5 קומות המאושרות בפרוייקטי תמ"א 38 בהם כידוע קיים פטור ממס שבח ( כידוע במספר ערים במרכז הארץ קיימת תב"ע אשר תומכת בתמ"א 38 אשר מאפשרת תוספת של קומה נוספת מעבר ל 2.5 קומות ). תודה , יצחק .

  • האם כדאי לרכוש דירה דרך חברה או באופן אישי? פעם זה היה ברור שבאופן פרטי כי לא היו ממסים את הרווח בעתיד כשמוכרים את הדירה, עכשיו זה כבר לא משנה לכאורה, אז למה לא לקנות דרך חברה וככה ליהנות מהוצאות הפחת , המימון/ משכנתא וכו'... ואם הדירה להשכרה את ההכנסות מדווחות, אבל הפחת והמימון מאפסים לדעתי את הרווח.

  • אם לאדם המתגורר במושב יש בית (לצורך העניין בית שיושב על משק) וזה הבית היחיד שרשום על שמו, האם הוא יהיה חייב במס שבח? ואם כן, לכמה זה יכול להגיע?

  • למרות הפחד שלכם לשקף את תגובותי לגולשים באתר אתם שם זיכרו את דבריי אתם יודעים שכל מה שכנכתב נכון ולכן אתם אתם מצנזרים את תגובותיי.
    שבוע טוב
    צוחק מי שצוחק אחרון

  • חברים חלם זה כאן, לכל אילו שחושבים שהמס הזה יוזיל את מחירי הדירות הוא בהחלט
    טועה.
    אנשים ימכרו מעט נכסי נדל"ן אבל במחירי גבוהים ויכניסו את תחשיביי מס השבח במחיר
    הדירה.
    השורה התחתונה: מחירי השכירות ירקיעו לשמים ומחירי הדירות יעלו באחוז ורבע
    והממשלה תמלא את קופתה המתרוקנת ואנו נשלם את המחיר.
    תהא המגמה של תקיעות הקבלנים יסבלו זוגות הצעירים ימשכו לחלום על דירה בארץ חלם.

  • תודה רבה , יש לי שאלה : איך מתבצע התחשיב לגבי בנייה של בית , יש עלות של קניית הקרקע ועלות בניה . כיצד יחושב עלות הבית לצורך מס ?

  • תודה על מדריך מקיף, אני הייתי רוצה לדעת את הערכתם על מחירי הדירות בעקבות הטלת מס השבח. האם מחירי הדירות בחודשים הקרובים צפוים לרדת
    תודה

  • מוגזם מאוד שיעור המס הזה, מוזר שזה לא מוזכר בתקשורת באופן שטף, זה מאוד מזיק לשוק דירות, כל המשקיעים יברחו מהשוק בשנים הקרובות. מה שיקרה הוא ששכר דירה יעלה. אני חושב שהמדינה היתה צריכה לחשוב על דברים יותר נכונים לעשות, מיסים מיסים ומיסים זה לא פתרון - אני גר בשכירות וברור לי שבקצב הזה שכר דירה יגדל מאוד. בעל הבית שלי כבר אמר לי שהוא בסוף השנה שהחוזה נגמר מביא רוכשים לראות את הדיה.