מדריכי דירה ומשכנתא

מס שבח החל משנת 2018 - הסברים ודוגמאות

מס שבח -  כמה מס תשלמו?

מס שבח החל משנת 2018 הפך להיות יותר ברור. כאמור בשנת 2013 שונה חוק מס מיסוי מקרקעין והוטל מס שבח ליניארי על מכירת דירות, אבל ניתנה "תקופת התארגנות" עד שנת 2018. החל משנה זו – חישוב המס ברור ופשוט.

השבח (הרווח) שחל עד שנת 2014 פטור. השבח/ רווח בשנים אלו חייב ב-25%, כך שבסה"כ מדובר במס ליניארי על כל התקופה, והנה דוגמה –

מס שבח דוגמאות

נניח שרכשתם דירה בשנת 2000 ומכרתם בשנת 2018. משך ההחזקה שלכם הוא 18 שנה. עד שנת 2014 – כלומר, במשך 14 שנה הדירה פטורה ממס (השבח על הדירה פטור ממס), ובמשך 4 שנים יש מס שבח של 25%.

למדריך מס שבח המלא 

למחשבון מס שבח

מניחים שהרווח הוא ליניארי על פני כל התקופה, והמשמעות שעל 4 שנים מתוך 18 – 22.2% מהתקופה משלמים מס של 25%, ולכן מדובר במס משוקלל של 5.55% (22.2% כפול 25%) על הרווח. נניח שהרווח הסתכם ב-800 אלף שקל – המס יהיה 44.4 אלף שקל (5.55% כפול 800 אלף שקל).

אם בהמשך לדוגמה, הדירה הזו היתה נרכשת בשנת 1990 – שיעור המס כמובן היה נמוך יותר (תקופת הפטור רחבה יותר) – על 24 שנה יש פטור ועל 4 שנים י שמס – כלומר, בהינתן החישוב הליניארי, מדובר על 4 מתוך 28 שנים חייבות – 14.28% מהשנים, ובהינתן מס בשיעור של 25% - מדובר על מס משוקלל של 3.57%. פחות, אבל האמת שברגע שמדובר על 15-20 שנה ומעלה מיום הרכישה, זה כבר פחות אפקטיבי לתשלום המס הכולל. בדוגמה הזו, רכישה של 10 שנים קודם, והפחתת המס היתה 2%. המס כאן יהיה 3.57% על 800אלף שקל – 28.6 אלף שקל.

מנגד, אם הרכישה היתה נעשית 10 שנים מאוחר יותר – ב-2010, אזי היו 4 שנים חייבות ו-4 שנים פטורות, משמע חצי מהתקופה חייבת – שיעור מס של 12.5% - מס של 100 אלף שקל (12.5% על 800 אלף שקל).

ואם מדובר על רכישה של דירה ב-2015 – המס יהיה מלא – 25%.

 

והאם יש לחישוב הזה השפעה על שוק הדירות. נראה שיש לא מעט משקיעים שחיכו לגמר תקופת "הצינון" ולמכור דירה/ דירות בשיעור מס מופחת (בהנחה שניצלו את יתר הפטורים שלהם על דירו אחרות). מכירת דירה שנרכשה לפני שנים רבות בשנת 2018 אינה חייבת במס משמעותי. האבסורד שאם מדובר במשקיע עם מספר רב של דירות, החוק הזה מיטיב עימו. בעבר הוא היה יכול למכור כל 4 שנים דירה בפטור ממס, ועכשיו הוא יכול למכור (בהנחה שמדובר בדירות שנרכשו לפני 10-20 שנה) מספר דירות ולשם מס אפקטיבי נמוך במיוחד. עם זאת, חשוב להבהיר שמס הכנסה עשוי לראות בעסקאות רבות עסק לכל דבר ועניין ואז לדרוש מס הכנסה מלא ולא חלקי.

 

שינויים נוספים – דירה שהתקבלה במתנה

דירה שהתקבלה במתנה ושימשה דרך קבע למגוריו של המוכר משך 3 ומעלה אזי ניתן לקבל את חישוב המס הליניארי המוטב גם לדירה זו, וזה בניגוד למצב עד 2017. כלומר מדובר בהטבה שנכנסה לתוקף החל משנת 2018.

 

בד בבד, המחוקק סיפק הטבה לתושבי חוץ.  כדי לקבל פטור ממס שבח היה צורך להוכיח  שאין לתושב החוץ דירה נוספת. זה השתנה בתיקון לחוק -  תושב החוץ יכול להחזיק דירות אחרות (שלא במקום מושבו/ מקום התושבות), כך שבמידה ואין לו דירה במקום מושבו והוא ירכוש דירה בישראל, היא תיחשב דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה מופחת וחישוב מס שבח בעת המכירה.

 

 

למדריך מס שבח המלא 

למחשבון מס שבח

 

 

שילמתם מס שבח העולה על 70 אלף שקל – סיכוי טוב שתזכו להחזר מס ; מלאו פרטים ונחזור בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

אבישי עובדיה

אבישי עובדיה

כותב ומפרשן על פיננסיים (20 שנה), מרצה על פיננסיים באקדמיה (12 שנה) מתעסק בפיננסיים/ שוק ההון (מעל 30 שנה); יוזם האתר - כדי לחבר בין האהבה לפיננסים ולמדיה, ולספק ערך מוסף לגולשים

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות