אחזקת דירה מדריכי דירה ומשכנתא

מעלית – האם כדאי להוסיף? בכמה זה משביח את הדירה? ומה ההוצאות השוטפות על המעלית?

 

מעודכן ל-09/2017

מעלית זה סיפור לא זול – אבל כנראה משתלם. המעלית שהפכה לחלק חשוב בחיינו כדיירים, עובדים בבנייני משרדים או מבקרים, דורשת תחזוקה שוטפת שיש לה עלויות. יש אפשרות גם להוסיף מעלית לבניין קיים ולהרוויח מעבר לנוחות גם השבחה של הדירה

 

חשבתם איך היו נראים חיינו בלי מעלית? כול כך התרגלנו אליה, שהפסקת חשמל שמשביתה את המעלית מטילה עלינו אימה – איך נגיע הביתה לקומה 7? שלא לדבר אם למשל מדובר באמא עם עגלת תינוק, או אבא עם סלי קניות, או סתם אדם בא בימים.

אז על המצאת המעלית אנחנו צריכים להודות לאלישע גרייבס אוטיס האמריקני, ואם השם משפחה – אוטיס נשמע לכם מוכר, זה לא סתם – מדובר בחברת המעליות ומותג המעליות המוביל בעולם. אוטייס היה זה שהציג ב-1854 את המצאתו למעלית הראשונה (הידראולית) עם בלם המונע את נפילתה גם אם הכבל המחזיק אותה נקרע (לא עלינו). המצאת המעלית היא זו שאפשרה הקמת רבי-קומות וגורדי שחקים.

החוק מחייב קבלן לבנות מעלית בבניין מעל 13 מטרים גובה (ממפלס הכניסה לבית ועד למפלס הקומה האחרונה), שזה 5 קומות ומעלה. כשמדובר בבניין רב קומות (29 מטרים ומעלה, שזה מ-9 קומות ומעלה), מחויב שיהיו בו שתי מעליות לפחות, שאחת מהן גדולה דיה להכנסת אלונקה ("מעלית אלונקה"). עם זאת, בשנים האחרונות, אפשר לראות בניינים חדשים רבים בני 7 ו-8 קומות, שמותקנות בהם 2 מעליות (לא מחויבים במעלית אלונקה), לטובת הדיירים.

ועוד פרט שכדאי לזכור – על פי חוק בניינים גבוהים, בבניין בן 9 קומות ומעלה חייב להיות גנרטור שיפעיל את המעלית ואת משאבות המים כשאין אספקת חשמל.

מעלית - הוצאות תחזוקה

תחזוקת המעלית נקבעת על פי תקני משרד העבודה, על פי הוראות היצרן שלה, וכן לפי מידת השימוש בה. יצרן המעלית מחויב בחוק לספק שירותי תחזוקת מעליות ללא עלות ב- 6 החודשים הראשונים לאחר התקנתה, ולהעניק אחריות מלאה לפחות לשנה הראשונה. מעבר לכך, דיירי הבניין נדרשים לממן את עלות תחזוקתה השוטפת של המעלית. התחזוקה השוטפת כוללת:

  • שירות בדיקה חצי שנתית על ידי מהנדס מעליות מוסמך בידי משרד הכלכלה (לשעבר משרד התעשייה והמסחר). עלות בדיקה כזאת – כ-300 ₪ בממוצע.
  • תחזוקה שוטפת פלוס שירות (אם המעלית מתקלקלת, מישהו תקוע ולא מצליחים לחלץ אותו – מקרים הדורשים התערבות טכנאי) על ידי חברת מעליות. יש לציין, כי גם אם המעלית הותקנה בידי חברה מסוימת, למשל אלקטרה, לא חייבים להשתמש בביטוח/שירות שלה, אלא אפשר לשכור את השירות והתחזוקה מאינטר אפ, שינדלר נחושתן או ישראליפט, לדוגמא, אם העלות שלהן זולה יותר. מומלץ לבצע השוואה בין החברות השונות.

העלות נקבעת בהתאם למספר הקומות. לפי מחירון ניהול נכסים של "דפי זהב", עלות השירות החודשי והפיקוח החודשי הוא כ-200 ₪ לקומה. בניין בן 10 קומות ישלם כ-2,000 ₪ לחודש.

על מי חלה אחזקת המעלית בבניין משותף?

כמעט בכול בניין משותף יש מישהו בקומת קרקע שמסרב לשלם עבור אחזקת המעלית, משום שאינו משתמש בה (ואם הוא עולה לשכנה מהקומה העליונה?...) אז נעשה לכם סדר - על פי תקנון הבית המשותף שבחוק המקרקעין, על כול הדיירים לשאת בחלקם באחזקת הרכוש המשותף לפי גודל הדירה ביחס לרכוש המשותף. כול בית משותף חייב בתקנון לניהול הבניין לרבות חלוקת ההוצאות. אם אין תקנון מיוחד, חל על הבניין התקנון המצוי הנ"ל. עניין ההוצאות וחלוקתן יכולים הדיירים לשנות את ההסדר הקבוע בחוק וזאת במסגרת תקנון מוסכם.

עם זאת, יש להדגיש, כי בבניין שאין בו מעלית ורוצים להתקין אחת כזאת, דיירי קומת הקרקע יהיו אומנם חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה, אך אינם חייבים לשאת בהוצאות ההתקנה שלה.

כמה עולה להתקין מעלית בבניין משותף?

דיירי בניינים ישנים בעיקר, שחפצים להוסיף מעלית לבניין (גם נוח יותר וגם מעלה את ערך הדירה), צריכים קודם כול לקבל החלטה על כך ברוב של 67% מהדיירים (שני שליש). העלויות משתנות בהתאם למבנה הבניין – אם יש בחדר המדרגות חלל שמספיק לפיר של מעלית (בערך 1.5 מטר מ"ר), או שצריך להוסיף מעלית חיצונית, ואז יש חשש לפגיעה בחזות הבניין, וגם רוב של 67% לא יספיק אם מישהו יחשוב שהמעלית החיצונית תפגע בשווי דירתו בגלל הפגיעה בחזות הבניין. לאחר הסכמת הדיירים ברוב חוקי, שולחים בקשה בכתב למחלקת ההנדסה בעירייה כדי לקבל היתר לבנייה. רק לאחר מכן ניתן רישיון להתקנת מעלית שהבקשה אליו תוגש על ידי אדריכל או מהנדס בניין.

עלות מעלית מוערכת בין 100 אלף שקל ל-200 אלף שקל, אבל יש את כל הבנייה, והשינויים מסביב כך שבפועל העלות היא בין 150 אלף שקל ל-300 אלף שקל.  זה הסטנדרט, אבל יש כמובן חרייגם – יש מעליות משוכללות יותר, יש שינויים במבנה שדורשים עבודה רבה יותר ולכן זה יכול להופוך את העניין ליקר יותר.

יש שני סוגי מעליות בעיקרון – חשמלית והידראולית.

מעלית הידראולית – (על פי אתר חברת "על רד")  מתאימה לבניינים עד 7 תחנות (כולל תחנה בקומת הקרקע). המעלית ההידראולית נעה במהירות מ- 0.6 מ/ש' עד 0.8 מ/ש'. להבדיל ממעלית חשמלית, חדר המכונות במעלית זו יכול להיות ממוקם בקומת קרקע ובמרחק עד 10 מ' מפיר המעלית. במידה ואין מקום בקרקע, ניתן להקים חדר מכונות על גג הבניין.

בחדר המכונות מותקנים לוח פיקוד ויחידה הידראולית המורכבת ממנוע חשמלי ומשאבה כיחידה אחת שנמצאת בתוך מיכל שמן. בפיר המעלית מורכבת בוכנה, המחוברת למשאבה בעזרת צינור מחוזק ועמיד בלחץ גבוה. בעת פעולת המשאבה נוצר לחץ שמן גבוה שעובר לבוכנה, מה שגורם למעלית לעלות.

חשוב לציין שהמשאבה אינה עובדת בעת ירידת המעלית, אלא מערכת החשמלית פותחת שסתומים, שמן חוזר למיכל ותא המעלית יורד ללא הפעלת מנוע. כתוצאה מכך, בירידת המעלית צריכת החשמל היא מינימלית.

בשנים אחרונות אישר מכון התקנים להתקין מעליות הידראוליות ללא חדר מכונות. כל הציוד הורכב בתוך ארון מתכת שגם אותו ניתן להרחיק מפיר המעלית.

יתרונות מעליות הידראוליות הם: אמינות גבוה, שימוש מקסימלי בשטח הפיר המאפשר לתא המעלית להיות גדול יותר מתא של מעלית חשמלית וחילוץ פשוט של אנשים במקרה של תקלה.

מעלית חשמלית -  מתאימה לבניינים רבי קומות. מעלית זו נעה במהירות מ- 0.8 מ/ש' עד 1.6 מ/ש' תלוי בגובה וצורת הבניין. אחד המאפיינים הבולטים של מעלית חשמלית הוא הצורך לבנות חדר מכונות בראש הפיר (כלומר, על גג הבניין), בו נמצא לוח פיקוד, מכונת הרמה חשמלית מנוע וגיר) שמסובבת גלגלי הנעה והטיה ווסת מהירות - אחד מאמצעי בטיחות החשובים. בתוך החריצים של גלגל ההנעה יושבים כבלי פלדה, עליהם תלויים תא המעלית מצד אחד ומשקל נגדי בצד שני. בשל כוח החיכוך תא המעלית מחובר לגלגל ההנעה ונע למעלה ולמטה בהתאם לכוון סיבוב הגלגל. בקומות מורכבת דלת פיר שנפתחת ידנית או אוטומטית אך ורק כאשר תא המעלית בקומה. במקרה תקלה ניתן לבצע חילוץ נוסעים על ידי דיירי הבניין לפני הגעת הטכנאי.

מעלית MRL - מעלית חשמלית שאינה מצריכה בניית חדר מכונות, ולכן קל מאוד להוסיפה לבניין קיים. מנוע המעלית מותקן על תושבות מיוחדות בתוך חלקו העליון של הפיר, ואילו אופן פעולתה של מעלית זו דומה לזה של מעלית חשמלית רגילה. מעלית זו שקטה מאוד ומהירה, בעלת מהירות מינימלית של 1מ'/ש' ולהבדיל מהמעלית החשמלית, למעלית הMRL אין צורך בחדר מכונות והיא משתמשת במכונות הרמה ללא גיר (Gearless). במעלית זו המכונה וחלק מאביזרי הפיקות מורכבים בחלקו העליון של הפיר. המיקום של לוח פיקוד הוא צמוד לדלת הפיר הממוקמת בקומה עליונה, בשטח ציבורי בלבד.

בכמה מעלה הוספת מעלית למחיר הדירה?

שמאים מעריכים כי הוספת מעלית לבניין מעלה את מחיר כול הדירות בבניין בכ-10%. יותר נכון יהיה לומר, שדירה בקומה 3 ומעלה, בבניין ללא מעלית, מחירה יהיה זול ב-10%-15% מאשר דירה דומה בבניין עם מעלית. הוספת מעלית לא מתבטאת רק במחיר הדירה, אלא גם במהירות מכירתה – דירות בבניינים ישנים עם מעלית נמכרות הרבה יותר מהר מדירות בבניין ללא מעלית, במיוחד אם מדובר בדירה מעל קומה שנייה.

המשמעות היא שלדיירם בקומות גבוהות בלי מעלית – קונה שלישית ומעלה, מדובר ביתרון ענק. נניח לצורך המחשה שמדובר בבניין בן 3 קומות עם 6 דיירים ברמת גן. כל דירה היא בגודל של 85-90 מטר – 3 חדרים (כן, פעם בנו גדול!). ערך דירה כזו הוא סביב 1.7-1.8 מיליון שקל (מבלי להיכנס לאזורים ספציפיים – מרכז רמת גן).

עלות מעלית היא באזור ה-200 אל עד 300 אלף שקל, והיא מתחלקת ל-6 דיירים – כלומר, כל דייר משלם 50 אלף שקל. הבעלים בקומה שלישית משביח את הנכס שלו בלפחות 10% - סדר גודל של 170 אלף שקל, והאמת שזה יכול להיות משמעותית גבוה – אפילו 250 אלף פלוס, בעוד שההשקעה שלו היא רק 50 אלף שקל – זה כמובן משתלם.

גם לדירה השנייה יש תרומה לערך הדירה בזכות המעלית, גם הבעלים שם לרוב ירצו להקים מעלית בבניין. לבעלי הדירה בקומה הראשונה העניין הכלכלי לא ברור לגמרי – לא ברור שערך הדירה תושבח. אגב, אם יש דיירים בקומת הקרקע הרי שהם לא משתתפים בעלות המעלית כי הם ממש לא נהנים מהמעלית (הם לא משתמשים בה).

מעלית שבת

על פי חוק התכנון והבניה, בכל בנין מגורים שנבנה משנת 2001, שבו מותקנת יותר ממעלית אחת יותקן באחת המעליות מנגנון פיקוד שבת (אפשר לקבל פטור משר הפנים בלבד). מבלי להיכנס לפולמוס בין הפוסקים השונים לגבי ההיתר לשימוש במעלית שבת, הרי העיקרון של מעלית שבת הוא בתוספת של מנגנון פיקוד למעלית הרגילה שמופעל עם כניסת השבת ומוסר עם יציאתה. המנגנון קובע תנועה אוטומטית של המעלית ועצירתה בכול קומה בצורה אוטומטית ללא צורך בלחיצה על כפתורי הפעלה. המעלית ממתינה זמן מה בכל קומה (או בכל קומה שנייה) לכניסת הנוסעים ומתריעה בזמזום כמה שניות לפני סגירת הדלתות. חיישנים חשמליים, כגון עין אלקטרונית בדלת ומנגנוני שקילה, מנוטרלים בדרך כלל על מנת למנוע את השפעת האדם על ההפעלה האוטומטית של המעלית. האישור להשתמש במעלית שבת מותנה בבדיקה ואישור של המעלית על ידי טכנאים ומהנדסים של מכוני ההלכה כמו המכון המדעי להלכה בירושלים ומכון צומת.

בבניין עם מעלית אחת, צריך הסכמה של כול הדיירים כדי להפוך אותה למעלית שבת.

על פי האגודה לתרבות הדיור, חוק המקרקעין קובע כי בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת; סעיף זה מעלה את השאלה מהן הוצאות ההחזקה. האם ההפרש שבין העלות הרגילה לבין העלות הנוספת. או שמא כלל עלויות מעלית השבת בזמנים שבהם היא מופעלת. אין ספק שמעלית שבת שעולה ויורדת בלי הפסקה כמעט, משתמשת ביותר חשמל מאשר מעלית רגילה. אבל אין נתונים מוסכמים לגבי העלות הנוספת.

למדריך וועד הבית כל מה שצריך לדעת

ריהוט איכותי במחירי מבצע – היכנסו לעמוד ריהוט ועיצוב הבית בגרופון, או השאירו פרטים ונציג שירות יחזור אליכם עם הצעות מעניינות

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה