כמה מרגש הוא הרגע שבו החלטתם לרכוש דירה וכמה כאב ראש כרוך בדבר: יש למצוא דירה, לבצע בדק בית, לנהל משא ומתן, לשלם מס שבח, לקבוע בדיקה של שמאי מקרקעין, לרשום זכויות בטאבו וברוב המקרים גם להשיג הלוואת משכנתא מהבנק. אבל העבודה הדרושה על-מנת להצטרף למועדון החברים של ״בעלי דירות בישראל״ לא נגמרת בזה. רגע לפני שאתם חוטפים סחרחורת או רגליים קרות, הרשו לנו לסייע לכם מעט בביאור כמה מושגים חשובים בנוגע לסוגיית המשכנתא, כדי שכשתשבו מול ערימות הניירת או פקיד הבנק בו תקבעו פגישה לא תרגישו שאתם זקוקים למתורגמן.

סוגי משכנתאות

באופן כללי ישנם תשעה מסלולי משכנתא עיקריים. סוגי המשכנתאות נבדלים זה מזה בגובה הריבית, סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, משך ההלוואה, לוח הסילוקין ומספר ומועד ההזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלוואה.

בריבית קבועה וצמודה למדד: אתם מתחייבים מראש לריבית למשך כל תקופת ההלוואה.

בריבית משתנה וצמודה למדד: אחת לתקופה (מוסכמת מראש במועד חתימת ההלוואה) הריבית משתנה, ובכל נקודת שינוי תוכלו לפרוע את ההלוואה מוקדם וללא קנס יציאה.

בריבית קבועה שאינה צמודה למדד: כל התשלומים נקבעים במועד לקיחת ההלוואה ואינם משתנים בשום תנאי.

בריבית משתנה שאינה צמוד למדד: הריבית משתנה בתום כל תקופה קבועה מראש.

בריבית הפריים: מוכרת גם כמשכנתא שקלית לא צמודה למדד. הריבית על המשכנתא משתנה מדי חודש בהתבסס על ריבית הפריים הנגזרת מבנק ישראל ומכאן יכולה לנוע החל מריבית נמוכה מאוד ועד לתשלומים גבוהים שלא תוכננו מראש.

בריבית מק״ם – משכנתא שקלית שאינה צמודה למדד: החזר התשלום משתנה לפי שיעור ריבית המִלווה קְצר מועד (מק״ם).

צמודה למט״ח: משכנתא שנלקחת במטבע זר (דולר למשל) ומושפעת מהריבית הנקבעת על ידי הבנק המרכזי המנהל את המטבע הנבחר.

מסלול גרייס: החזר כספי נמוך בהתחלה שעולה בהמשך.

בוליט: רק הריבית משולמת באופן שוטף והיתר בתום תקופת ההלוואה. מתאימה למי שיודע על כניסת סכום כסף בתאריך עתידי שיוכל לשמש לפרעון ההלוואה.

מסלול בלון: הריבית והקרן משולמים בסוף התקופה שנקבעה בתשלום אחד.

מילון מונחים למשכנתא

אחוז מימון

בעברית: שיעור ההלוואה שאתם צריכים כדי לקנות את הנכס המבוקש.

מה זה אומר: אחוז המימון מתייחס לסה״כ המימון של כספי ההלוואה (הכסף שאין לכם) מתוך שווי הכנס הנרכש.

הצמדה למדד

בעברית: צמודה למדד המחירים לצרכן.

מה זה אומר: הריבית נקבעת לתקופת ההחזר הראשונה ומשתנה לאחר-מכן במועדים שנקבעו מראש בהתאם למדד.

לוח שפיצר

בעברית: לוח סילוקין

מה זה אומר: לוח הכולל את המועדים והסכומים שעליכם לשלם בכל אחד מהמועדים על לפירעון הסופי.

אישור עקרוני

בעברית: הבנק בעיקרון מסכים לתת לכם הלוואה.

מה זה אומר: שהבנק בדק את מצבכם הפיננסי ולקח בחשבון את הערך המשוער של הנכס שתקנו, אך הוא עדיין לא בדק את הנכס ולכם יש 12 ימים לקבל הצעות מבנקים נוספים.

ביטוח משכנתא

בעברית: ביטוח שמטרתו לספק בטחונות לבנק כנגד משכון הנכס.

מה זה אומר: הביטוח כולל ביטוח מבנה המכסה נזקים לנכס וביטוח חיים למשכנתא, המכסה את יתרת ההלוואה במקרה שאחד הלווים נפטר.

פירעון מוקדם

בעברית: תשלום החוב לפני המועד הסופי.

מה זה אומר: שאם יש לכם סכום כסף מספק, יש לכם אפשרות לפרוע חלק או את כל המשכנתא. בחלק ממסלולי המשכנתא הפירעון המוקדם כרוך בקנס, במסלולים אחרים האפשרות קיימת ללא תשלום נוסף.

אישור זכויות במקרקעין

בעברית: מסמך מטעם מנהל מקרקעי ישראל או חברה הפועלת מטעמו (למשל חברה קבלנית הבונה על קרקע של המנהל).

מה זה אומר: המסמך כולל רשומות כגון פרטי הנכס, בעלי זכויות בנכס, שיעבודים, עיקולים ופרטים אחרים בנוגע למקרקעין מסוימים.

הערת אזהרה

בעברית: רישום ששני הצדדים – הקונה והמוכר – הגיעו להסכמה והחלו בביצוע העסקה.

מה זה אומר: ההערה, הנרשמת במנהל מקרקעי ישראל, נועדה להתריע בפני קונה פוטנציאלי אחר של הנכס ומטרתה למנוע הונאה ומכירה כפולה של נכס נדל״ני.

אישור הלוואה

בעברית: הבנק מסכים לתת לכם הלוואה.

מה זה אומר: גורם מוסמך בבנק מאשר את ביצוע ההלוואה ומפרט בפניכם את כלל התנאים לביצועה. שימו לב, האישור יכול להינתן לכל הסכום המבוקש או לחלק ממנו.

הוצאות פתיחת תיק

בעברית: עמלה על הטיפול בהלוואה.

מה זה אומר: הבנק יגבה עמלה עבור טיפול בכל הלוואה מאושרת.

יכולת החזר

בעברית: כמה כסף תוכלו להחזיר.

מה זה אומר: חישוב כושר הפירעון של הלווים בהתבסס על שכר מעבודה, רווח מעסק, הכנסות הוניות, שכר דירה ותקבולים אחרים.

מס רכישה

בעברית: מס המוטל על רוכש דירה למגורים.

מה זה אומר: אתם משלמים למשרד האוצר על כך שרכשתם דירה. כמה תשלמו על הכנס? בדקו במחשבון מס רכישה.