fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

מתי כדאי למחזר משכנתא? מקרה מהשטח - איך לחסוך 40 אלף שקל

קרדיט shutterstock

מעודכן ל-03/2019

לחישוב עמלת פירעון מוקדם וכדאיות מחזור משכנתא

משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שרובכם יקחו או שכבר לקחו; מדובר על סכום ממוצע של כ-750 אלף שקל, הרבה כסף. משכנתא חשוב לתכנן מראש כבר בשלב שאתם לוקחים את המשכנתא תוך כדי הערכה של התקציב המשפחתי העתידי שלכם - אתם צפויים להשתכר יותר בעתיד? אתם מתכוונים להרחיב את המשפחה? כל זה צריך להיות חלק משיקולי קביעת מסלולי המשכנתא ותקופת המשכנתא - לדוגמה אם יש לכם כוונה להרחיב את המשפחה אל תתייחסו להוצאות הנוכחיות שלכם כדי לחשב את הכסף הפנוי להחזר המשכנתא, אלא תתיייחסו לכסף הפנוי שיהיה לכם כשתרחיבו את המשפחה (לצד שינויים נוספים - למשל, העלאת שכר ועוד).

אבל, ה"טיפול" במשכנתא לא נגמר בעת לקיחת המשכנתא. אתם צריכים באופן שוטף לעקוב אחרי ההלוואה שלכם גם מכיוון שלפעמים כדאי למחזר אותה - מחזור משמעו להחזיר את המשכנתא הנוכחית ולקחת במקומה משכנתא אחרת. זה עשוי להיות מאוד כדאי. אתם עשויים לשלם פחותת כסף באופן שוטף - ההחזרים החודשיים שלכם ייקטנו. 

מתי כדאי למחזר?

במידה ומתקיימים שלוש  התנאים הבאים יכול להיות שכדאי לכם למחזר את המשכנתא – תנאי ראשון, הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית לריבית שקיימת כיום בשוק המשכנתאות; תנאי שני, סכום ההלוואה הוא משמעותי ותנאי שלישי – הזמן הנותר לסיום ההלוואה הוא גם משמעותי. 

בהתקיים תנאים אלו יש להגיש  לבנק למשכנתאות בקשה לקבל את המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם. הבנק יספק לכם את המידע תוך ימים , ואז תצטרכו לבצע סקר שוק – להשוות את המחירים (להשוות את הריביות על המשכנתא)  במקומות נוספים (לצד ההצעה של הבנק הנוכחי). איך עושים זאת? פשוט, בודקים בעוד מספר בנקים למשכנתאות את הריבית על משכנתא. כאן, תוכלו לקבל את ריבית המשכנתא היום. הריבית שאתם צריכים להתייחס אליה היא הריבית בהתאם לערך והזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. כלומר, אם לדוגמה לקחתם משכנתא ל-15 שנה ועברו מאז 5 שנים, אז כמובן שנותרה לכם תקופה של 10 שנים, והרייבת שאתם צריכים לבחון היא ריבית משכנתא ל-5 שנים.

לפירעון המשכנתא, צריך להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם (זה הרי סכום שתצטרכו לממנו במקביל להחלפת / מחזור המשכנתא) וכן צריך להוסיף עלויות נוספות שיהיו לכם בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקחית משכנתא חדשה.  כלומר, היקף המשכנתא שנותר לכם פלוס עמלת פירעון מוקדם (ומיד נרחיב עליה) והעלויות הנוספות, מסתכמים לסכום המשכנתא החדשה - את הסכום הזה יש לבדוק בהתאם לריבית משכנתא מעודכנת לאותו פרק זמן שנותר, ואז בוחנים את ההחזר החודשי מול ההחזר החודשי הקודם - אם התשלום החודשי במשכנתא החלופית/ עתידית נמוך יותר אז כמובן שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת. 

במהלך בדיקת הכדאיות צריך לזכור שכדי לדעת אם כדאי כלכלית להחליף את המשכנתא צריך להשוות תפוזים לתפוזים – כלומר המשכנתאות צריכות להיות זהות. אל תשוו משכנתא בריבית קבועה עם משכנתא בריבית משתנה. אולי זה יביא אתכם להחזרים נמוכים יותר, אבל זה ממש לא ההלוואה המקורית שלקחתם. זאת הלוואה אחרת לגמרי שיש בה גם סיכון במידה והריבית המשתנה תעלה. במילים אחרות, אולי כדאי להחליף את המשכנתא לריבית משתנה, אבל זאת לא הוזלה במשכנתא תחת אותם תנאים זה חושף אתכם לסיכונים נוספים.  כמו כן, בעת מהלך כזה כדאי לבדוק מול הבנקים למשכנתאות אם הם נושאים בחלק מעלויות הפירעון המוקדם, או שהם לפחות חוסכים מכם חלק מהעלויות השוטפות של המשכנתא.

אחרי שאתם מוצאים (אם אתם מוצאים) משכנתא זהה מבחינת הערך הכספי ותקופת הזמן, תחזרו לבנק למשכנתאות שלכם. מאוד ייתכן שהוא יציע לכם למחזר את ההלוואה אצלו - הרי קשה להם לוותר על לקוחות וברגע שהם מבינים שכוונות העזיבה שלכם רציניות הם ינסו להשאיר אתכם בבנק.

כללי אצבע במחזור משכנתא -  כאשר הריבית שהשגתם קרובה לריבית לפיה הבנק מחשב את עמלת הפירעון המוקדם, סביר להניח (אם כי זה לא בטוח לחלוטין) שכדאי למחזר את המשכנתא. בכל מקרה, ריבית גבוה בחצי אחוז מריבית הפירעון הופכת, בדרך כלל, את המחזור ללא כדאי.

עד כאן - התהליך. אבל חשוב יותר - החישוב הכספי. מיחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא לכל דבר ועניין – פתיחת תיק, העברת מסמכים, כשלזה יש להוסיף מסמכים ספציפיים שיש לספק לשני הבנקים למשכנתאות שקשורים למיחזור, וכן יש לקבל מסמכים מהבנקים לשם ביצוע המיחזור.העלות של מיחזור משכנתאות תלויה בעיקר בגובה המשכנתא, וברישום הדירה וערכה. הסכום יכול להגיע לכמה אלפים טובים, ואת ההוצאות האלו, יש לקחת בחשבון בחישוב החזרי המשכנתא – כלומר צריך להוסיף לערך המשכנתא גם את עלויות אלו כדי לבחון אם היא אכן משתלמת. בין ההוצאות הנוספות בתהליך - עמלה תפעולית שהבנקים גובים (לא כולם) בסכום של כמה עשרות שקלים;  עמלה על אי הודעה מראש – הבנק מעוניין שתודיעו מראש לפני שאתם פורעים הלוואה - אם תפספסו את המועד (לרוב הודעה של 10 ימים מראש) תגבה ממכם עמלה בשיעור של 0.1% מסכום ההחזר (משתנה בין הבנקים ונתון למו"מ); עמלת מדד ממוצע – רלבנטי אם יש לכם משכנתא צמודה וההחזרים לפני ה-15 בחודש; מדובר על עמלה בגובה "מחצית משיעור המדד החודשי (מחצית מממוצע המדד בשנה האחרונה). הסיבה - הבנק לא קיבל מדד עבור החלק היחסי של אותו החודש בה החזרתם ולכן מבקש תשלום של חצי חודש. החזר אחרי ה- 16 לחודש (עד סוף החודש) ימנע עמלה. וכאן חשוב להדגיש - אם אתם מעריכים מדד גבוה בחודש הפירעון, כדאי להחזיר לפני ה-15 - תשלמו חצי מהמדד הממוצע, אבל לא את המדד הגבוה!

כל ההוצאות האלו חשובות ומשמעותיות ככל שיהיו מתגמדות לעומת עמלת הפירעון המוקדם. כן,  מחזור משכנתא יפול או יקום בגלל עמלת הפירעון המוקדם, והנה הרציונל של העמלה הזו - כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה ( מכל סוג – שקלית קבועה, מדדית קבועה ועוד) זו בעצם התחייבות שלו לספק לנו מימון בריבית כפי שנקבע גם אם יהיו שינויים בשוק ובריבית. אנחנו מנגד, מחויבים לתנאי ההלוואה/ המשכנתא ואנחנו גם מחויבים לפצות את הבנק באם אנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא. אז, יוטל עלינו סוג של קנס – עמלת פירעון מוקדם. חשוב להדגיש שוב - עמלת פירעון מוקדם היא רק על משכנתא בריבית קבועה, לא בריבית משתנה - כי בריבית משתנה אין בעצם פגיעה בבנק, הרייבת משתנה בהתאם לתנאים ואם אנחנו פורעים משכנתא , הבנק מקבל כסף ונותן לאחרים הלוואה באותה הריבית.

כאשר אנחנו מעוניינים למחזר או לפרוע את המשכנתא הקיימת, הבנק משווה את הריביות – הריבית הנוכחית לתקופה שנותרה (ריבית ממוצעת לתקופה שנותרה) לעומת הריבית שבה לקחנו את המשכנתא. אם הריבית הנוכחית גבוה יותר אז כמובן שפירעון ההלוואה זולה (בריבית נמוכה יחסית להיום)  טוב לבנק, הוא לא נפגע מהמהלך ולכן אין קנס (אין עמלת פירעון מוקדם.

מנגד, אם הריבית הנוכחית נמוכה יותר מהריבית שבה נלקחה המשכנתא, אז הבנק בעצם מפסיד – מבחינתו, הוא נתן הלוואה בתנאים טובים (טובים לו) ועכשיו מחזירם אותה. הוא הקצה מקורות להלוואה הזו, ומכיוון שבפירעון אנחנו בעצם מפרים התחייבות נקבע כאמור הקנס – עמלת פירעון מוקדם.  והנה הדגמות -  נניח שלקחנו משכנתא  בריבית קבועה של 4% ל- 20 שנה ואחרי עשר שנים אנו רוצים לפרוע את המשכנתא (לפרוע לחלוטין או למחזר). נניח שהריבית כיום לתקופה שנותרה (10 שנים) היא 5% - במצב כזה, כמובן שלבנק אין בעיה, הוא מקבל את הכסף (פירעון משכנתא) ומספק הלוואות לאחרים בריבית גבוה יותר.

אבל, אם נניח שהריבית הנוכחית ל-10 שנים היא 3%, אז הבנק נפגע – פורעים הלוואה של 4% והוא יכול לקבל עליה רק 3%. ולכן, יש את עמלת הפירעון המוקדם.

עמלת פירעון מוקדם – כמה זה?

עמלת פירעון מוקדם מבטאת את הפער בין הריביות – הריבית המקורית פחות הריבית הנוכחית – הפער הזה מבטא את הפסד הריבית השנתי של הבנק, אם מכפילים את הפער הזה בסכום ההלוואה ומורידים כ-20% (הנחה שתלויה בוותק המשכנתא), מקבלים בקירוב את עמלת הפירעון המוקדם – יודגש, זה קירוב, שייתן לכם מושג על כדאיות המחזור (באם אתם שוקלים למחזר ולא לפרוע לחלוטין). העמלה המדויקת היא מידע שהבנק עצמו מחשב.

בהקשר לחישוב העמלה חשוב להדגיש כי החישוב נעשה בין הריבית בעת ההלוואה לריבית הנוכחית ממוצעת לתקופה שנותרה, אך בתחילת 2015 בנק ישראל הורה לבנקים למשכנתאות לעשות חישוב נוסף – הפער בין הריבית הממוצעת שהיתה בזמן שלקחנו את ההלוואה (שימו לב – לא הריבית בפועל, אלא ריבית ממוצעת) לבין הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה. ואז יש לקחת את הנמוך שבתוצאות ולהכפיל במס השנים כדי לקבל אומדן לעמלת הפירעון המוקדם.

אם התנאים שלכם אז , בעת לקיחת המשכנתא היו טובים, אז השינוי הזה בחישוב לא ישנה לכם את התוצאה. אבל לאלו שלקחו משכנתא בתנאים פחות טובים (לווים בסיכון, לווים שלא התמקחו; לווים שלקחו משכנתא למטרות שונות) זה עשוי לעזור ולהפחית את עמלת הפירעון המוקדם.

מחזור משכנתא - דוגמה מהשטח

מחזור משכנתא מתקיים כאשר הלווים רוצים להפחית את התשלומים החודשיים, אבל רוב הממחזרים, עושים זאת כדי להפחית את החוב שלהם (את ההחזר הכולל), כלומר כדי להרוויח  – מסתבר שבריביות הנמוכות הקיימות היום, מיחזור משכנתא חוסך לכם הרבה כסף. מבדיקה של הון, מדריכי פיננסים עולה כי הרווח שלכם (הקטנת ההחזר הכולל) עשויה לסתכם בין 35 ל-5% מערך המשכנתא כולה, וזה בהתחשב בעמלות פירעון מוקדם.

והנה המחשה – זוג רכש דירה ב-2011 ולקח משכנתא בבנק מזרחי טפחות, כיום ערך המשכנתא שלהם מסתכם ב-740 אלף שקל, כאשר ישנו מרכיב קבוע בסכום של 260 אלף שקל בריבית של 5.3%. יתר המשכנתא בפריים ובריבית   משתנה (כל 5 שנים). הבעיה במשכנתא הזו היא המרכיב הקבוע (וגם המשתנה כל 5 שנים, אם כי לא באופן משמעותי) – הריביות הקבועות לתקופה דומה הם סדר גודל של 3.2%-3.5% ברוב הבנקים למשכנתאות.  אז הזוג הזה הלך לבנק מזרחי טפחות לנסות למחזר ובבנק אמרו להם שלא כדאי למחזר כי יש קנס גדול של 21 אלף שקל.

ובכל זאת הם התעקשו, עשו בירורים והגיעו לבנק אגוד. שם הם קיבלו משכנתא עם ריבית קבועה של כ-3%  (לצד הטבה לפותחי חשבון בנק), כך שהחיסכון שלה בהחזרים לעומת המשכנתא במזרחי טפחות, מסתכם ב-40 אלף שקל אחרי שלוקחים בחשבון את הקנס. אבל זה לא רק ההחזר הכולל שטוב יותר. זה גם מח"מ המשכנתא שמתקצר בכמה שנים וזה גם הריביות הממוצעות שירדו משמעותית.

 איך זה יכול להיות? בבנק מזרחי אמרו לנו – "אנחנו לא יכולים להתחרות בריביות שקיבלתם"; בבנק אגוד אומרים – "אנחנו מאוד חזקים בריביות קבועות לממחזרי משכנתא".

כן, גם אם אומרים לכם בבנק שלא כדאי למחזר, אל תוותרו - בבנקים בודקים אם שווה או לא שווה למחזר בהינתן הריביות שלהם, אבל בחוץ יש ריביות טובות יותר.

מה צריך לבדוק שממחזרים?

עמלת פירעון מוקדם קריטית כאמור לחישוב הכדאיות. מעבר לעמלת פירעון מוקדם, חשוב להדגיש כי אתם הולכים להוציא סכום כסף נוסף – עמלת פתיחת תיק (יש מקומות שמתעקשים ללא הנחה או הנחה נמוכה 15%-20%) , שמאי שזה עוד כמה מאות טובות והוצאות מסביב של כמה מאות (נסח טאבו וכו'). ועדיין – זה כאמור יכול להיות משתלם מאוד.

מה שעוד חשוב לדעת, זה את מסלולי הריביות השונים, ואת ההבחנה ביניהם.  אז קודם כל, יש אבחנה חשובה בין ריבית קבועה למשתנה. המשתנה אולי מפתה כי הריבית נמוכה יותר מהקבועה, אבל המשתנה עשויה לעלות בעתיד במקביל לעלייה בריבית, ולכן היא יותר מסוכנת. הקבועה מנגד גבוה יותר, אבל היא בטוחה, היא לא תשתנה במצב של עלייה בריבית. עדיף כמובן לגוון בין הריביות כאשר מרכיב הפריים (פריים מינוס), זול כל כך, שכמעט כולם מעדיפים לקחת אותו עד לגובה המגבלה (שליש מהיקף המשכנתא), יתר המסלולים המשתנים זולים מהקבועה כאמור, אבל לא כמו הפריים מינוס, ולכן בחירה בהם זה כבר עניין של התחזית שלכם להמשך (מתי ובכמה תעלה ריבית המשכנתא), והאופי שלכם – רוצים לישון טוב בלילה על חשבון ריבית גבוה יותר, או שמוכנים לקחת סיכון מסוים וללכת על המשתנה?

כך או אחרת, יש היום שפע רב של מסלולים, וקיימים מסלולים שלכאורה נראים דומים או קרובים וחשוב להבין אותם. הנה לדוגמה מסלול בריבית קבועה לעומת מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

מה זה קל"צ?

מה עדיף – מסלול בריבית קבועה או מסלול בריבית קבועה לא צמודה? ובכן, ריבית קבועה היא ריבית לא צמודה, כלומר ריבית שקלית. בנוסף יש את הריבית הקבועה הצמודה (קבועה צמודה למדד – קל"צ).

הריבית הקבועה השקלית שאינה צמודה היא מצב של וודאות מלאה  - אתם לוקחים משכנתא ויודעים בדיוק מה יקרה בהמשך, מה יהיו ההחזרים בכל חודש וחודש. הריבית השקלית הקבועה הצמודה (הקל"צ) אמנם לא יכולה להפתיע אתכם מכיוון הריבית במשק – שינוי בריבית לא ישפיע עליכם, אבל היא כן יכולה להפתיע אתכם עם מדדים גבוהים.

ככלל, כאשר מציעים לכם את המסלולים האלו, אתם אמורים לעשות חישוב כדאיות מאוד פשוט -  ההפרש בין הריביות מבטא בקירוב את המדד, ואם אתם חושבים שהמדד יהיה גבוה יותר, לכאורה עדיפה לכם הריבית הקבועה השקלית (לא צמוד), ואם אתם סבורים שהמדד יהיה נמוך יותר, לכאורה עדיפה הריבית הקבועה הצמודה, אבל זהירות זה לא מדויק -  אם הריבית השקלית הצמודה היא לדוגמה 2.5%, והריבית הלא צמודה 3.2% והמדד צפוי להיות מעל 2%, אז נראה שהצמודה ממש לא כדאית. אבל זה רק בגלל שיש כאן פער גדול, אם בנתונים האלו המדד הצפוי הוא 1% זה כבר לא כזה בטוח וצריך לחשב במדויק (לוח סילוקין, מחשבון).

עוד על בחירת מסלול משכנתא תוכלו לקרוא - כאן

החזרים לפי – "לוח שפיצר" או "קרן שווה"?

עוד עניין חשוב שצריך לבחון בעת מיחזור משכנתא – את צורת התשלומים שלכם. קיימות שתי אפשרויות – אפשרות ראשונה החזרים על פי לוח תשלומים רגיל – לוח שפיצר, אפשרות שנייה על פי לוח קרן שווה.

על פי לוח סילוקין שפיצר הסכום החודשי שמשלם הלווה על חשבון הלוואה כולה (הקרן והריבית) נשאר קבוע למשך כל תקופת ההלוואה. במשכנתאות צמודות למדד יש להוסיף לתשלום הקבוע את ההצמדה (כלומר, הסכום הריאלי נשאר קבוע).

המסלול השני – קרן שווה מגלם החזר קבוע על הקרן, להבדיל משפיצר שבו ההחזר החודשי הכולל  (קרן וריבית) קבוע. ואם ההחזר על הקרן קבוע, אנחנו מקבלים שהקרן מופחתת כל חודש ובהתאמה גם ההחזר בגין הריבית מופחת , ובסה"כ בקרן שווה מקבלים שההחזרים לאורך התקופה יורדים.

מחשבון משכנתא - כאן,  תוכלו לחשב את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי - תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.

מדריך משכנתא - כל מה שצריך לדעת!

איך נפרדתי מהמשכנתא שלי? על פירעון מוקדם של המשכנתא

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות