מדריכי דירה ומשכנתא

רוכשים דירה ב"מחיר למשתכן"? ככה תיקחו משכנתא

התראות במייל

מחיר למשתכן כבר פה – תוכנית האוצר לשווק קרקעות להקמת 70 אלף יחידות דיור התחילה כבר במהלך 2015,  כשהמשמעות הפרקטית שלה היא הנחה של עשרות אחוזים (מאות אלפי שקלים) על מחיר הדירה (למדריך - מחיר למשתכן). זאת ועוד - רוכשי הדירות בתוכנית "מחיר למשתכן" ייהנו משיעורי מימון אפקטיביים משמעותיים  - זו הטבה כפולה - מעבר לכך שהם קונים דירה בזול, הם לא צריכים להביא/ להעמיד  הון עצמי כפי שרוכשים אחרים צריכים להעמיד - במקרים רבים, וזו לא בדיחה - הם יסתפקו ב-100 אלף שקל בלבד!, והם יוכלו לקנות את הדירות במימון של 90% (הנה האישור הרשמי של בנק ישראל). אז נכון, מגיעה לרוכשים הטבה, אבל נראה שקצת הגזימו - גם בהטבות הכלכליות (עד 200-300 אלף שקל) , גם במסר - שכן מדובר במשחק הימורים לכל דבר ועניין,  הגרלה שבמקרה הטוב 1 ל-5-10 יזכה בדירה מוזלת, אבל מה עם היתר? והאם זה החינוך ששר האוצר כחלון מנסה להפנים כאן - יש לכם מזל תרוויחו; אין לכם מזל - אכלתם אותה?  ובעיה נוספת היא בלקיחת הסיכונים - מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו? מה יקרה אם האנשים האלו שקנו דירה בהון של 100 אלף שקל או במימון של 90% לא יוכלו לשלם, מה יקרה אם מחיר הדירות יירד מתחת לערך ההלוואה/ המשכנתא?

מנגד, שיעורי המימון הגבוהים כמובן לא ניתנים סתם - הם ניתנים כי המחיר למשתכן אינו המחיר בפועל של דירה באזור, אז נכון שביחס למחיר משתכן מדובר בשיעורי מימון מאוד נמוכים אבל ביחס למחיר האמיתי של הדירה, זה עשוי להיות משמעותית נמוך יותר.

ולצד הביקורת על התוכנית, חשוב להציג את חצי הכוס המלאה - התוכנית הזו היא אמנם סוג של הגרלה בפרויקטי ספציפיים, אבל בראייה כוללת, יישום מלא של התוכנית (וכאן סימן השאלה הגדול), יספק לרוב ואפילו כל הזכאים דירות בהנחה. אולי לא במקום שהם רוצים, אולי לא בגודל ובקומה שהם רוצים, אבל הם יקבלו דירה בהנחה - וזה לא עניין של מה בכך. בסה"כ יש 200 אלף זכאים פוטנציאלים שמתוכם לפי ההערכות עד 100 אלף יירשמו לתוכנית (בפועל נכון לאוגוסט מספר הנרשמים הוא 52 אלף), כשמנגד שווקו קרקעות לבניית כ-18 אלף דירות, והתוכנית היא שתוך שנתיים ישווקו קרקעות ל-80 אלף דירות (ובהמשך זהנ ייגדל) - המספרים האלו לכאורה כמעט ומבטיחים דירה לכל מי שיירשם, אם כי, יש כמובן מוקשים בדרך - הרחבה כאן


  בדיקת זכאות - מחיר למשתכן


 מחיר למשתכן  -  הטבה כפולה לרוכשים

התוכניות ששווקו כבר  מתבטאות בשוק עם התחלת השיווק של פרויקטי מחיר למשתכן, ובמקביל עולה שאלה חשובה – איך לוקחים משכנתא על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן? האם יש להתחשב בשווי הכלכלי של הדירה או בעלותה. השאלה הזו תקבע את היקף המימון וגם שיעור המימון האפקטיבי, שכן רוכשי הדירות מקבלים מימון/ משכנתא בשיעור מסויים עד 75% מערך הדירה, והשאלה לגבי הזכאים שרוכשים דירה במבצעי מחיר למשתכן, האם המימון יהיה ביחס לשווי הכלכלי או העלות, ורק לצורך המחשה – נניח שעלות בפרויקט מחיר למשתכן היא 1 מיליון שקל, בעוד השווי הכלכלי – 1.3 מיליון שקל – וזו דוגמה ריאלית.  נניח שהרוכשים זכאים למשכנתא בשיעור של 75% - אם מדובר בשיעור מהשווי הכלכלי של הנכס הרי שהם יכולים לקבל משכנתא בסך של 975 אלף שקל (75% מ-1.3 מיליון שקל), בעוד שבפועל הם משלמים עבור הדירה 1 מיליון שקל – כלומר הם קונים את הנכס כמעט בלי הון עצמי! האם זו כוונת האוצר? אז זהו - מסתבר שכן!

הבנקים לצד משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר הגיעו להסכמה שבמחיר למשתכן המשכנתא תילקח בהינתן ערך הדירה כפי שהוא במחיר כלכלי ולא כפי שהוא נמכר לרוכשים במחיר למשתכן (עם ההנחה).  מבחינת המלווים, הבנקים, הרי שמה שחשוב לצורך הבטחת ההלוואה הוא השווי האמיתי/ הכלכלי של הנכס, ולכן לא ממש חשוב אם הדירה נקנתה במחיר מוזל, העיקר הוא המחיר הריאלי שלה. ולכן, יש הגיון בהתייחסות לשווי הכלכלי, אלא שאז אליה וקוץ בה – כאמור, שיעור ההון העצמי יהיה במקרים רבים שולי - בפועל, אישרו בנק ישראל והאוצר שרוכשי דירות יוכלו לקנות דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל בלבד ובמימון של עד 90% מערך הדירה (הרחבה בהמשך)


מחשבון מס רכישה

השאלה הגדולה היא מה באמת המחיר הריאלי של הדירה. אחרי הכל, בניית פרויקטים של מחיר למשתכן, מוזילות את הדירות בפרויקטים האלו (לזכאים שיזכו בהגרלות), אבל צפוי שגם הסביבה כולה תשופע מכך, והורדת המחירים תחלחל גם לפרוקטים אחרים ולדירות בסביבה, וכבר עכשיו קבלנים שבונים ליד פרויקטים של מחיר למשתכן, מתלוננים על כך.

כלומר, מחיר כלכלי זה אולי עוגן מצוין לחישוב, אבל צריך להבין שככל הנראה הקמת פרויקטים של מחיר למשתכן, תוריד את המחיר הכלכלי באזור.

מה קורה אם הרוכש במחיר למשתכן, לא עומד בתשלומים?

בעיה נוספת שעלולה להתעורר וייחודית ברכישת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן – מה קורה כאשר הרוכש לא עומד בתשלומים? האם הבנק יכול למכור את הדירה? הרי שי תקופת מינימום שבה הרוכש הזכאי לא יכול למכור את הדירה?  לכאורה, אם מוכרים את הדירה בטווח זמן קצר יותר, צריך לשלם סכום מסויים למדינה, האם זה יהיה תקף גם כשהבנק מקבל את הדירה לידיו ומממש אותה?


עדכון מפברואר 2016 - האוצר ובנק ישראל החליטו להקל על רוכשי הדירות במחיר משתכן -  המשכנתא לפי ערך מלא של הדירה (לא על פי המחיר אחרי ההנחה).

במכרזי מחיר למשתכן נמכרות דירות בהנחות של 25%-30%  ממחירי השוק, והאוצר ובנק ישראל בדקו בחודשים האחרונים איך לקבוע את היקף המשכנתא - כשיעור מסך ערך הדירה לפני הנחה או אחרי הנחה - יש לזה משמעות אדירה, וההחלטה - הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לפיהמחיר לפני הנחה, והממשעות היא שהם (הרוכשים) צריכים להעמיד הון נמוך במיוחד (ההון העצמי למשכנתא אצלם נמוך מאוד!). עם זאת,  באוצר ובבנק ישראל קבעו כי לא יוכל להיות מצב של מימון בשיעור 100% משווי הנכס, למרות שתיאורטית זה לא רחוק מכך.

רוכשי הדירות במחיר משתכן יצטרכו להעמיד לפחות 100 אלף שקל - שזה יחסית מעט מאוד ביחס לרכישה של דירות רגילות - כלומר, יש כאן הטבה כפולה - לארק שהם מקבלים דירות בהנחה של 25%-30%, הם גם מקבלים מימון בשיעור מאוד גבוה , שיכול להגיע לסדר גודל של 90% ואפילו יותר.

"בהמשך לשיחות בין בנק ישראל לשר האוצר, התקיימה ישיבה בבנק ישראל בהשתתפות נגידת בנק ישראל, הד"ר קרנית פלוג, המפקחת על הבנקים, הד"ר חדוה בר, ויו"ר מטה הדיור הלאומי, מר אביגדור יצחקי. לאחר הישיבה, במטרה לתמוך ביכולת של זכאים להשתתף בפרויקטים של מחיר למשתכן, החליט בנק ישראל כי גובה המשכנתא לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (באמצעות הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בפועל, ובלבד שההון העצמי של הרוכש לא יפחת מ-100 אלף שקל ושווי הדירה אינו עולה על 1.8 מיליון שקל", אמרו אנשי האוצר ובנק ישראל והוסיפו - "משרד האוצר יפעל בהמשך הדרך, להסרת חסמים הקשורים לדירות אלו ויאפשר לבנקים למכור את הדירות של הזכאים, במידה ואלו לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, בשוק החופשי ללא מגבלות נוספות".

שר האוצר משה כחלון אמר - "זה יום חג לזוגות הצעריים,  מדובר בבשורה גדולה עבור הזוגות הצעירים שירכשו דירה בתכנית 'מחיר למשתכן'. ההחלטה תסייע לזוגות צעירים שאין ברשותם את ההון העצמי הנדרש היום, לעשות צעד משמעותי אל עבר חלום הדירה".

ומה אמרה המפקחת על הבנקים, חדוה בר שעכשיו בעצם מאפשרת לבנקים לקחת סיכון גדול יותר (שיעור מימון גבוה יותר ) - "הפרויקטים של מחיר למשתכן מהווים אבן פינה משמעותית במאמצי הממשלה לסייע לציבור רוכשי הדירות, ולכן ראינו לנכון להתאים את הרגולציה לתוכניות החדשות, באופן שעקבי עם התפיסה של הגבלת הסיכון ללקוחות ולבנקים".

עדכון אפריל 2016 - אופס ...הבנקים לא נותנים משכנתא; לא לדאוג - זה הסתדר (ראו הרחבה בהמשך) 

ולמרות שמחיר למשתכן  באמת נראית עסקה נהדרת לצעירים, שמגלמת שתי הטבות - במחיר עצמו ובמשכנתא בשיעור גבוה, אז מסתבר שיש חריקות בדרך. הבנקים לא מאשרים משכנתאות למחיר למשתכן בכמה אזורים לרבות בעפולה ובלוד. הבנקים חוששים שהקבלנים יקלעו לקשיים והם לא רוצים לספק מימון לרוכשי הדירות ואז (באם התרחיש הרע יקרה) להישאר עם מבנה לא גמור. באוצר ניסו לתקוף את הבנקים ורמזו שמדובר בהחלטה לא עניינית שקשורה ככל הנראה במאבק האוצר בשכר הבכירים (הטלת שכר מקסימום לבכירים במערכת הפיננסית), זה לא נראה נכון, אבל כך או אחרת, הפתרון האפשרי הוא לספק ערבות מכר. במידה   ויש ערבות חוק מכר שניתנת על ידי הקבלנים לרוכשים אזי יש הגנה לרוכשי הדירות במקרה שהקבלן נפגע (ערבות מהמדינה) . זה עובד כך - העררבות היא בעצם ערבות של הקבלן שהוא מקבל מהמדינה והוא מגלגל אותה לרוכשי הדירות, אבל... זה עולה כסף. למעשה, הקבלנים יכולים להבטיח את כספי הרוכשים (הכספים שעברו לקבלן) ואפשר לעשות זאת בכמה דרכים - ערבות בנקאית; ביטוח בחברת ביטוח; שעבוד של הדירה וחלק יחסי בקרקע (במשכנתה ראשונה);  רישום הערת אזהרה ועוד. עד עכשיו הקבלנים במחיר למשתכן בחרו בהערת אזהרה, אבל קבלת ערבות שהיא חזקה יותר, תעלה כאמור כסף -  ערבות חוק מכר תתגלגל על פי הערכות לרוכשי הדירה במחיר למשתכן ותייקר את המחיר ב-6-8 אלף שקל - זה עדיין כלכלי,  ונמוך ביחס לעסקאות אחרות באזורים אלו, אבל זה כבר פחות זול.

עדכון נוסף מאפריל - הפועלים נותן משכנתאות בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה 

בנק הפועלים השתכנע לתת מימון לרוכשי הדירות במחיר למשתכן בפרויקט בעפולה. נראה שבעקבותיו יסכימו הבנקים האחרים לשחרר מימון הן לפרויקט בעפולה והן לפרויקטים האחרים. מהלך זה נעשה במקביל להחלטה לספק ערבות חוק מכר בפרוייקטים של מחיר למשתכן.

"כל הרוכשים שיעמדו בתנאים הרגילים יוכלו לקבל משכנתא" - מבטיח שר האוצר משה כחלון ובעצם מעט מסיר את העננה מעל החשש שלא יהיה ניתן לקחת משכנתא במחיר למשתכן (אם כי עדיין יש חשש). נכון לאפריל 2016 כב רשווקו יותר מ-7 אלף יחידות דיור במחיר למשתכן, והיו כ-2 הגרלות. הזוכים המאושרים (באמת מאושרים - זכו בפיס) צריכים לעמוד בבדיקות המשכנתא הרגילות של הבנקים (ראו כאן - מה הבנק בודק? ) , אבל כאמור לעיל נוצרה בעיה במקומות מסוימים שלא קשורה לרוכשים עצמם - בפרויקט ללא ליווי בנקאי, הבנקים התנו את המשכנתא בקצב הבנייה ולעיתים אף לא הסכימו לתת משכנתא - זה אמור להשתנות אחרי שבאוצר הבהירו שתהיה ערבות חוק מכר (ולא רק הערת אזהרה) בקשר לפרוייקט. הבעיה שזה עשוי להעלות את מחירי הדירות (בסכום מוערך של כ-7 אלף שקל). כך או  אחרת,  אביגדור יצחקי , ראש מטה הדיור ומי שאחראי בעצם על תוכנית מחיר למשתכן אמר - "הגענו להסכמות עם הבנקים, מי שעומד בתנאים הבסיסים יוכל לקבל משכנתא גם בפרוקיטים של מחיר למשתכן גם אם זה פרויקט ללא ליווי בנקאי".

ושוב (25 באפריל 2016) מתברר שהבעיה לא נפתרה - הפרוייקט של מחיר למשתכן בעפולה שהוא למעשה פרוייקט הדגל של תוכנית מחיר למשתכן לא מצליח להתרומם - הרוכשים שם מתבקשים להביא 40% הון עצמי כדי שישמש לבניית השלד ורק אז הבנק (בנק הפועלים - היחיד שהסכים ללוות את הפרוייקט)   יספק משכנתאות ללווים - אבל, זה מלכוד , הרי אין לרוכשים 40% הון, הם צרייכם משכנתא, ומצד שני הם יקבלו משכנתא רק אם תושלם חלק מהבנייה (ולזה הקבלן דורש כסף - 40% מהמחיר). אז מה עושים? בינתיים באוצר טוענים שמנסים להגיע להסכמות בין כל הצדדדים, אבל כפי ניתן להתרשם - זו פתיחה ברגל שמאל של מחיר למשתכן. הפרויקט הראשון של מחיר למשתכן תקוע בגלל שלא חשבו מראש על כל הדברים - איך חשבו שהרוכשים יקבלו משכנתא? מהשמיים? חשבו שהבנקים פרייראיים , שיתנו בלי ביטחונות? חשבו שהקבלן יסכים לבנות בלי לקבל כסף מהרוכשים?  הבעיות האלו היו צריכות להיפתר עוד לפני שהתחילו לבנות, לא עכשיו, לא אחרי הבנייה.

מאי 2016 , נמצא פתרון. האוצר יספק את הערבות הנדרשת לשלב הראשון לקבלן, וכך הרוכשים לא יצטרכו להביא 40% מהעלות כהון עצמי כבר בשלב המוקדם שבו הבנק לא מסכים לספק להם מימון (הוא מוכן רק לאחר התקדמות בבנייה).

ספטמבר 2016, למרות שנמצא כאמור פתרון ללקיחת משכנתא בפרוייקטים של מחיר למשתכן, מסתבר שבמקומות רבים הבנקים מערימים קשיים. ראשית, הבנקים לא באמת מגדירים את המחיר שוק של הדירה כמחיר העוגן לצורך לקיחת משכנתא, ושנית הם מגדירים את הפרויקטים האלו ברמת סיכון גבוה יותר, ובהתאמה, ריבית המשכנתא בפרוקיטים האלו עולה (אפילו משמעותית ביחס לפרויקטים אחרים).

ביטולים במחיר למשתכן

מסתבר שלמרות ההנחה הגדולה והיכולת לקבל משכנתא בשיעור גבוה יחסית, יש לא מעטים שמבטלים את ההגרלה למרות שסיכוי ההצלחה בהגרלה היו נמוכים מאוד. אז למה אנשים מבטלים? ובכן, יש כאלו שעל רקע גלי ההתלהבות הגישו הצעה בפרוייקט מסויים גם אם הוא לא היה באמת המקום שבו הם רצו לגור, ואז בהמשך, הם עיכלו והבינו שהם לא מעוניינים וביטלו את הזכייה. יש כאלו שהתייאשו מהבעיות בלקיחת משכנתא.  כפי שמפורט למעלה, בפרויקטיים הראשונים היו תקלות גדוליות בלקיחת משכנתא כי הבנקים לא הסכימו לתת משכנתא ללא סיום השלד, והקבלן לא יכל לסיים את השלד ללא קבלת כ-40% מהכסף. הזוכים היו בין הפשטיש לסדן, אבל המדינה מבטיחה שהיא תתפטל בפרוייקטים האלו ותספק ערבות ומימון להמשך.

סיבה נוספת, אפילו חשובה יותר היא מיקום הזכייה של כל אחד מהזוכים, אם בפרוייקט יש 200 דירות, אז יש בהתאמה 200 זוכים שמדורגים מ-1 עד 200 בזכות לבחור את הדירה. הזוכה הראשון מאושר , הוא יכול לבחור מה שהוא רוצה, ובכלל - הזוכים הראשונים מקבלים דירות טובות, אבל הזוכים האחרונים מקבלים את הדירות שנחשבות הגרועות בפרוייקט, ויש לא מעטים שלא מעוניינים בדירות כאלו (כאן, תוכלו לקרוא על השיטה ועל הביטולים הרבים). בסופו של דבר יש פרוייקטים שהביטולים מגיעים לכ-30% מהיקף הזכיות, ובמצב כזה, הבאים בתור מקבלים את האפשרות להיכנס במקומם.

ריבית משכנתא במחיר למשתכן -  מבדיקה שעשינו עם כמה זוכים בדירה בתוכניות מחיר למשתכן, עולה תמונה ברורה - הבנקים גובים מהרוכשים האלו ריבית גבוה יותר מאשר מרוכשי דירות אחרים. הבנקים מגדירים את הרכישות האלו כמסוכנות יותר בגלל אחוזי מימון גבוהים יותר (המשכנתא ביחס לערך הדירה גבוה יותר), כשמעבר לכך, בגלל שמדובר בתוכנית ניסיונית ולא ברור מה תהיה אכות הבנייה ומה יהיה ערך הדירות, הבנקים  מגלמים זאת בריבית.  ועל רקע זה, מתברר שוב שבסופו של דבר כשיש שינויים שלכאורה אמורים לעזור לרוכשי הדירות, בדרך יש גוזרי קופונים, בעיקר הבנקים (מקומם , ואגב, זה מתרחש גם במתן משכנתא לזכאים - כאשר יש משכנתאות לזכאים - משכנתאות שהמדינה נותנת לזכאים בריביות אטרקטיביות, הבנקים מעלים את הריבית במרכיבים האחרים של המשכנתא - ראו הרחבה)


ואם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, חשוב שתהיו מעודכנים בכמה עניינים נוספים -

מס רכישה -   צריך לשלם (עד סכום מסויים  יש פטור); סיכוי טוב שבמחיר למשתכן יהיה פטור מלא או כמעט מלא - כאן, תוכלו לבדוק (מחשבון מס רכישה) וכאן תוכלו לקרוא את המדריך המלא.

וגם - מה המחיר האמיתי של הדירה (לא מה שחשבתם)

וכמה משכנתא להחזיר כל חודש (איך בעצם קובעים את זה?)

 בדיקת זכאות - מחיר למשתכן

מחשבון מס רכישה

מחיר למשתכן - שאלות ותשובות

מחיר למשתכן - כל הפרוייקטים והמידע במשרד הבינוי והשיכון


על המחבר

רעות לוי

השאר תגובה

5 תגובות

  • שלום,
    שאלה: במידה וזכיתי בהגרלה במחיר למשתכן, האם אני צריך לבצע עיסקה באופן מיידי? או שאפשר למשוך את החתימה על עיסקה במידה ואין לי עדיין את כל ההון העצמי?

    תודה רבה

  • אני זכיתי בפרוייקט מחיר למשתכן. מה שזה אומר בעצם שההון העצמי שאני אמורה להביא איתי זה רק 100 אלף שקל. אבל עדיין לא ברור לי אחרי כל השמחה יש משהו שאני לא מבינה. אם החוק של 90 אחוז מימון עדיין לא יצא לפועל. ובמשרד הבינוי והשיכון אומרים לי שהם מתייחסים לשווי הדירה האמיתי ולא למחיר אחרי הנחה שזה אומר שאני אמורה לגייס עוד 150 אלף כדי להגיע ל25 אחוז הון עצמי. השאלה שלי היא כזאת....
    איפה פה ה״זכייה״ שאמרו לנו שצריך רק לבוא עם הון של 100 אלף שקל שבפועל כלום לא סגור ואין בכלל את החוק של 90 אחוז מימון?????? אשמח לתשובה
    אורטל

    • שלום אורטל, הזכייה היא אכן רק באם תזכי ורק אם יהיה בנק מממן (כפי שהיה צריך להיות), אבל נכון - בינתיים, מסתבר שבמדינת החלם שלנו, הכל עדיין פתוח - הבנקים לא מוכנים לתת משכנתא במספר מקומות של מחיר למשתכן, ואז ההטבה היא אמנם במחיר (מחיר נמוך ביחס למחיר השוק), אבל לא באחוזי המימון, וזה אכן יצריך את הרוכשים להשלים להון עצמי גדול יותר. אנחנו עוקבים אחרי מס פרויקטים ויכולים לעדכן שבעפולה ובלוד יש בנקים שהחליטו שלא לממן על פי ההקלה, כלומר הם לא יכירו במחיר שוק האמיתי של הדירה לצורך קבלת המשכנתא, אלא במחיר הרכישה...

  • כתבה יחידה בשנתיים מרגיעה קצת פניתי לכל מקום אפשרי גם משרד השיכון גם בנק ישראל גם באוצר כולם מדברים על כך ודבר לא סגור החתימות בעפולה מתחילות ביום א וצריך להחליט ולשלם מקדמות ב 45 דקות מפגש בנק ופחות מוקד ארצי שלל תאמו ל בערב מתן משכנתא לפרויקט בטענת אין לווי בנקאי אשמח אם תוכלי להרגיע גם ולדאוג שמי מהבכירים יצא בהודעה רשמית לתקשורת ויגיע את הרוכשים שהכל יסתדר וגם אם כן כרגע אישור עקרוני למשכנתאות. תודה אשמח לדבר 0506210025