מעודכן ל-11/2018
רכישת קרקע חקלאית היא השקעה מסוכנת. אתם אולי מכירים סיפורים על מתעשרים שרכשו בזמן קרקעות חקלאיות שהושבחו, אבל יש גם כמות ענקית של סיפורים הפוכים – אנשים שרכשו קרקע חקלאית והפסידו את כל כספם. כאן תוכלו להרחיב על הסיכונים ברכישת קרקע חקלאית. במדריך זה, נספר לכם על תיקון 22 לחוק המקרקעין שאמור לעזור לכם אם בכל זאת, החלטתם לרכוש קרקע חקלאית.
בבשנים האחרונות חלה עלייה ברכישת קרקעות חקלאיות. ההערכות הן כי בעשור האחרון בוצעו עסקאות במעל ל-4 מיליארד שקל. בניתוח שערכו במשרד האוצר עלה כי רוב הקונים הם בעלי הכנסות ממוצעות, לאו דווקא עשירים, ושגילם הממוצע הוא 40. מסתבר שרובם המכריע של רכשי קרקעות חקלאיות הוא ממעמד הביניים אשר אינו יכול לרכוש דירה, ורוכש את הקרקע כתחליף. העלייה במספר העסקאות האלו החלה בשנת 2009, בה החלה העלייה הגדולה במחירי הנדל"ן. במקביל לעליית המחירים של למעלה מ-10% בכל אחת מהשנים 2009- 2010, ניתן לראות גם עלייה של כ- 33% בהיקף העסקאות.
חובת מסירת שומת מקרקעין +תמצית שומת מקרקעין
התקנה מחייבת את הגופים המשווקים קרקעות חקלאיות להעביר ללקוח הפוטנציאלי דוח מקיף הכולל חוות דעת משמאי מקרקעין על חלקה ספציפית שאותה הוא מעוניין לרכוש. השומה הזו, על פי התקנה, כוללת הערכה מקצועית לגבי צפי היתכנות הקרקע בטווח של 10-5 השנים הקרובות, תוך ציון מקורות המידע שעל פיהם מתבסס שמאי המקרקעין בחוות דעתו, לרבות התבססות על התנהלות וועדת התכנון המחוזית או הארצית.
שמאי מקרקעין שסבור שהקרקע החקלאית לא תופשר בפרק זמן הנע בין 10-5 שנים או אף מעבר לכך, יכתוב על כך בחוות הדעת. אז נכון – זה לא מספק ביטחון מוחלט. אחרי הכל, יכול להיות מצב שהשמאי ייטה להעריך שכן יש סיכוי להפשרה, ובפועל זה לא יהיה כך. אך זה אומר שהשמאים אמורים להיזהר – יש להם אחריות. הם לא יוכלו לספק הערכות אופטימיות ללא כיסוי.
על פי החוק, תמצית השומה תכלול את הפרטים כדלהלן ואותם בלבד:
א. סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד קרקע – זאת אומרת השמאי צריך להגיד לרוכש מה הסיכוי שביכלל יאושר שינוי לקרקע.
ב. ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת שומת המקרקעין.
ג. שווי הקרקע הנוכחי נכון למועד עריכת שומת המקרקעין.
ד. משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע – זהו פרמטר חשוב מאד. את הקרקע קונים על פי ציפיות לרווח עתידי. אבל צריך לזכור שכל עוד אין שינוי ייעוד אז העלות האלטרנטיבית של ההשקעה בה עולה. אם היינו שמים את הכסף בהשקעה אחרת, היינו מרוויחים כסף בינתיים.
ה. סך כל ההוצאות המשוערות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לייעוד בתכנית המוצגת בידי העוסק – היתרי הבנייה והתוכניות שמגישים לאישור עולות לא מעט כסף. סכום הכסף הזה יכול להיות משמעותי מאד לאורך זמן.
ו. סך כל ההיטלים והמיסים המשוערים הכרוכים במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לייעוד בתכנית המוצגת בידי העוסק.
ז. חלקו היחסי הצפוי של הרוכש מכלל העלויות המשוערות.
על פי החוק, משווקי קרקע שלא יעבירו את מלוא המידע למשקיעים כקבוע בתקנה ועל פי חוק, צפויים לקבל קנסות גבוהים.
לקוח פוטנציאלי המקבל חוות דעת זו, אמנם יקטין את הסיכון אבל כאמור זה לא מקטין לחלוטין את הסיכון. שמאי מקרקעין עלול לטעות, ומעבר לכך, שמאי מקרקעין עלול להיות מוטה – חשוב לזכור מי משלם לו את הכסף עבור העבודה, ומה המניעי והמוטיבציה בהכנת חוות הדעת.
חובת הגילוי ואופן הגילוי בפרסומת ובשיווק
המוכר של הקרקע החקלאית לא מחוייב להעביר רק שומה לרוכש.
גם בפרסום הקרקע חייב המפרסם לגלות לצרכן באופן ברור ובולט את הפרט המהותי, שהקרקע שהוא מפרסם אינה זמינה לבנייה. בפרסומת כתובה, הפרט הזה חייב להיות ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה הפרסומת.
גם סוכני מכירות העוסקים קרקע שאינה זמינה לבניה חייבים לגלות לרוכשן בכל פעולת שיווק, שהקרקע שהוא או מי מטעמו משווק אינה זמינה לבנייה.
לכן, במקרים כאלו, היו זהירים מאוד, ושקלו גם התייעצות עם גורמים שאתם שוכרים לבדיקה של הנכס. אגב, בהתאם לחוק הגנת הצרכן, גם אם בוצעה רכישה של הקרקע, קיימת, ברוב המקרים, אפשרות תוך שבעה ימים להתחרט, לבקש ולקבל בחזרה את הכסף ששולם.
קרקע חקלאית – לרוב זה נגמר בבכי
דירה בקומה גבוהה ללא מעלית – כדאי לקנות? מה היתרונות ומה החסרונות?