מדריכי דירה ומשכנתא

ריבית המשכנתא - לאן?

מאייר: אורקה
רישום לניוזלטר
מעודכן ל-06/2017

 

ריבית המשכנתא – לאן? ריבית המשכנתא במגמת עלייה מעל שנתיים. מדי חודש , אנחנו מפרסמים כאן את ריבית המשכנתא העדכנית, והשאלה מה יהיה בהמשך – אחרי עלייה של 2% בשנתיים.

העלייה בריבית היתה בכל המסלולים - הריבית השקלית והריבית הצמודה ובכל "האפשרויות" -  ריבית משתנה וריבית קבועה. אז נכון – ריבית המשכנתא עדיין נמוכה בהתייחסות ארוכת טווח. כלומר, אם אתם בוחנים את ריבית המשכנתא ל-10, 20 שנה האחרונות, תגלו שהריבית הנוכחית נמוכה (אפילו מאוד), אבל היא כבר לא ברצפה כפי שהיתה בעבר.

ריבית המשכנתא מושפעת מכמה קריטריונים, לרבות ריבית בנק ישראל וריבית הפריים. ריבית בנק ישראל בדפרסיה נוראית כבר שנתיים – 0.1% ובהתאמה ריבית הפריים יציבה על  1.6% (ריבית פריים מוגדרת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%). כלומר, העלייה בשיעור ריבית המשכנתא דווקא לא קשורה לעלייה בריבית בנק ישראל, וזה רק מעורר תהייה מה יקרה כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות וזה צפוי להתרחש בשנה הבאה.

קצת נתונים

הריבית הקבועה על הלוואות צמודות-מדד לתקופה של 20-25 שנה היתה לפני כשנתיים – 2.4%. ועכשיו מדובר כבר על 4.3%.

 הריבית המשתנה (משתנה אחת ל-5 שנים) על הלוואות צמודות-מדד היתה כ-1.7% לפני שנתיים, ועכשיו היא סביב 3.8%-3.9%.

הריבית הקבועה במשכנתאות שקליות לא-צמודות לתקופה של 20-25 שנה, היתה כ-3.3% לפני שנתיים ועכשיו היא מעל 5%.

הריבית המשתנה השקלית, כלומר המשכנתאות פריים עמדו בממוצע לפני שנתיים על ריבית אפקטיבית ממוצעת של 1.1% ועכשיו היא כ-1.9%.

למידע מעודכן על ריבית המשכנתא

למה ריבית המשכנתא עולה?

כאמור קריטריון משמעותי שמשפיע על ריבית המשכנתא הוא ריבית בנק ישראל, אך זה כאמור לא זז בשנתיים האחרונות. אז מה גרם לשינוי מאז מאי 2015 לדהירה בריבית המשכנתא?

ראשית – המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושי גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.

שנית – הבנקים פחות תחרותיים – זה התחיל בקטן, אבל זה כבר סוד גלוי – הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. רוצה? רוצה, לא רוצה, סבבה – לך לבנק אחר. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית עולה.

חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח – אולי 0.2%, אולי 0.3%.  כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.

כמו כן, אי אפשר להאשים את הרגולציה במה שקרה בשנתיים האחרונות. נכון, הגבלת סכום המשכנתא, והגבלת התמהיל – רק שליש בריבית משתנה, פגעו בלווים, אבל זה לא חדש, וזה לא השפיע דרמטית על השוק. עם זאת, ההתניות של המפקחת על הביטוח לגבי ההון, גרמו שריתוק הון לטובת משכנתא יהיה יקר (מעל 10%) שכן לבנקים יש אלטרנטיבות להשקעת ההון שלהם, ובתמורה לריתוק ההון הם רוצים תשואה (ריבית גבוה יותר).

איך שלא תהפכו את זה תקבלו שהתייקרות הריבית בשנתיים האלו לא באמת מוסברת באירועים חיצוניים, אלא בהחלטה של הבנקים לייקר את הריבית – למה? כי אפשר.

במקביל, חלו כמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות. תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.

בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער  הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).

אגב, מההפרש בין ריבית שקלית קבועה לריבית צמודה קבועה, אפשר לקבל את ציפיות האינפלציה משוק המשכנתאות- ההפרש הזה בהלוואות של 20 שנה ומעלה עומד על 0.7% - זה נמוך מאוד, הרבה מתחת להערכת בנק ישראל שהאינפלציה השנתית תעמוד על 1% עד 3% בשנה. המשמעות היא שכדי להגן על עליית המדד, אפשר לקחת ריבית שקלית קבועה בריבית גבוה של 0.7%, ולווים עושים זאת, ואז התמהיל של ההלוואות נוטה לריבית קבועה לא צמודה, עם ריבית ממוצעת גבוה יותר, גם זה משפיע על התוצאות המשוקללות של בנק ישראל. אם היינו מקבלים  את ריבית המשכנתא לפי כל המסלולים, לרבות קבועה ומשתנה, היינו יודעים בדיוק מה קרה לריבית, אבל כשמדברים על עלייה של 2% בשנתיים, צריך להבין שחלק ממנה, נובע מסיבות טכניות – שינוי בתמהיל המשכנתא.

התייקרות ריבית המשכנתא והשפעתה על ההחזרים

העלייה בריבית המשכנתא משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין מימון הדירה. כלומר, אנחנו בעצם משלמים יותר על הדירה. מחיר הדירה לכאורה אינו כולל את עלויות המימון, אבל בפועל הוא בהחלט חלק מההוצאות על הדירה, כשבפועל הוא מרכיב גדול ומשמעותי מעלות הדירה. ההתייקרות הזו בשנתיים האחרונות שקולה להתייקרות של עד 10% במחיר הדירה.

העלייה בריבית משפיעה כמובן גם על ההחזרי השוטפים, זה תלוי בסוג ההלוואה, התקופה שלה ופרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה, החזר המשכנתא הממוצע עלה ב-10% עד 20%.

 מה יהיה במהשך?

האם ריבית המשכנתא תמשיך לעלות? ובכן, מה שהכלכלנים טוענים וגם בנק ישראל עצמו לגבי ריבית בנק ישראל – ידוע וברור, היא תעלה כבר ב-2018. עלייה בריבית הזו משליכה על שוק המשכנתאות, ועל ריבית המשכנתאות. מעבר לכך, המדד עדיין נמוך מאוד, וגם כאן הציפיות הן שהוא יעלה מדרגה לתוואי של בנק ישראל – בין 1% ל-3% , עליית המדרגה הזו שקולה לעלייה בריבית המשכנתא.

חוץ מזה, שוק האג"ח מבטא עדיין תשואות אפקטיביות נמוכות בראייה היסטורית. אם זה ישתנה, אם התשואות יעלו, יהיה יקר יותר לגייס מקורות למימון המשכנתאות, במילים אחרות – יהיה מהלך של עליית ריבית המשכנתא. כל הגורמים האלו מחזקים את ההערכה שריבית המשכנתא תעלה.

עם זאת, חשוב להדגיש – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה – אין נביאים, יש רק הערכות.

 ריבית קבועה או ריבית משתנה- מה עדיף?

רכשתם דירה?  קיבלתם הצעה למשכנתא? אל תסגרו לפני שמומחה יבדוק ויציע לכם משכנתא טובה וזולה יותר; מלאו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם  (האתר מפנה למומחה מנוסה, מקצועי, איכותי ובעל רקורד מרשים בעולם המשכנתאות)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

עמית בר

השאר תגובה