fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

תוכנית מתאר תא/5000 - מה היא אומרת? ומה הבעייתיות בה?

מעודכן ל-10/2018

בסוף 2016 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית כוללנית לעיר תל אביב אשר קיבלה את השם תוכנית 5000. התוכנית חלה על כל השטח המוניציפאלי של תל אביב-יפו במטרה להתוות את מדיניות התכנון של העיר לטווח הארוך.

מאחר שמדובר בעיר המרכזית ביותר בישראל, ניתן לאמר שמדובר באחת מתוכניות המתאר החשובות שפורסמו אי פעם בישראל.

ביחד עם ההקלה הבירוקרטית שהיתה אמורה להביא אישור התוכנית, היא גם יצרה בעיות הקשורות במחיר הנכס ובשאלה על מי מוטל תשלום היטל ההשבחה ושיעורו.

מה זה תוכנית כוללנית?

בתוכנית מתאר כוללנית נקבעת מדיניות תכנון כוללת ובקביל ישנן בה הנחיות לתכנון המפורט אשר נגזר ממנה. לאחר אישור של תוכנית מיתאר מקומית-כוללנית, יכולה הוועדה המקומית לקבל את מלוא סמכויות התכנון, לקדם ולאשר תוכניות מיתאר מקומיות ותוכניות מפורטות התואמות את תוכנית המתאר הכוללנית , מבלי לקבל אישור הוועדה המחוזית. התוכנית נותנת ביטוי למטרות התכנון של הרשות המקומית ויעדיה והיא מהווה בסיס מוסכם ומחייב להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות.

בתוכנית הכוללנית נקבע אופן פיתוח הקרקע בעיר: אילו אזורים בעיר ייועדו למגורים, לתעסוקה, למסחר, לשימושים ציבוריים או ליעודים אחרים. אילו מקומות ישנו את פניהם ואילו אזורים יוגנו מפני שינויים, יש בה הנחיות והוראות בהיבטים התחבורתיים של העיר והיבטים נוספים המשפיעים על פיתוחה העתידי של העיר. תכנית 5000 מציגה, מלבד ההוראות הכלליות אשר ינחו את הכנתן של תכניות מתאר מקומיות חלקיות ותכניות מפורטות חדשות, גם את היקף האוכלוסייה הצפוי לשנת היעד של התכנית - 2025.

העקרונות של תוכנית 5000

בתוכנית 5000 נקבעו מספר עקרונות כלליים לפיהם יתקבלו בעתיד תוכניות מתאר מפורטות.

ציפוף והגדלת היקפי בניה - מתכנני התוכנית קבעו כי על מנת להגיע ליעדי האוכלוסייה והמועסקים אותם קובעת התכנית יש לאפשר את הגדלת היקפי הבניה והציפוף בחלק גדול מאזורי העיר, בעיקר בשטחי תעסוקה. התוכנית מציעה להגדיל את היקפי הבניה והציפוף גם באזורי המגורים, אך באופן מתון יותר ובעיקר למטרות התחדשות עירונית ומאפשרת, מעבר לפינוי בינוי גם אפשרות לעיבוי, הוספת מגוון שימושים, שינוי תמהיל דירות וכו'.

הגדלת עירוב שימושי הקרקע באזורי העיר - אחת העקרונות החשובים ביותר שנקבעו בתוכנית ושכנראה תהיה לה ההשפעה הגדולה ביותר על שוק הנד"ן בתל אביב היא ההנחיה להגביר את המגמה של עירוב שימושים ולהביא את היתרונות שלה גם לשכונת שאינן נמצאות במרכז העיר, ולשלב מגורים באזורי תעסוקה.

תוכנית 5000 מציעה רחובות מסחר גם מחוץ למרכז העיר וקובעת אזורים וצירים בהם יתאפשר עירוב שימושי תעסוקה ומגורים.

יצירת העדפה לתחבורה רב אמצעית ומקיימת - בתוכנית יש ניסיון לפתור את המחסור במקומות חנייה, זיהום האוויר והרעש שמקורם התחבורה. תוכנית 5000 מעודדת תחבורה באמצעים שונים תוך דגש על איכות הסביבה על ידי פיתוח אזורי תעסוקה הנשענים על תחבורה ציבורית ועל ידי העדפת תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים.

פיתוח מרחב ציבורי רציף ואיכותי - תוכנית 5000 מעגנת את מרכיבי המרחב הציבורי ובהם הגינות, הככרות, השדרות וחוף הים וקובעת הנחיות וכללים לפיתוח המרחב הציבורי בכל אזורי העיר הן לגבי שטחי ציבור פתוחים והן לגבי צירים ירוקים ורחובות עירוניים.

פיתוח מבני ושירותי ציבור - תוכנית המתאר שומרת על שטחי הציבור הקיימים וקובעת הוראות להקצאת שטחי הציבור הנדרשים בשל תוספת אוכלוסייה עתידית ומסמנת אתרים פוטנציאליים לפיתוח מוסדות ציבור עירוניים עתידיים.

קביעת הנחיות עיצוב עירוני לבניה לגובה ולשימור מרקמים - תוכנית 5000מאפשרת בניה גבוהה בעיר, אך מגדירה בצורה ברורה את האזורים בהם היא תותר ובאילו תנאים.

פיתוח עם הפנים לדרום ולמזרח - תוכנית 5000 יוצרת העדפה לפיתוח יפו, דרום ומזרח העיר על ידי קביעת מוקדי מוסדות ציבור עירוניים עתידיים, על ידי הגדלת היקפי בניה למגורים וגיוון תמהיל המגורים ועל ידי יצירת מוקדי תעסוקה חדשים.

יצירת מגוון פתרונות דיור ברחבי העיר - תוכנית המתאר מציעה כלים שיאפשר לאוכלוסיה מגוונת להתגורר בכל אזורי העיר והנחיות לגבי תמהיל דירות, דיור להשכרה ולדיור בהישג יד ככל שיתאפשר בחקיקה עתידית.

קביעת הנחיות סביבתיות לבניה ולפיתוח בעיר - התוכנית קובעת כללים סביבתיים ברורים לבניה ולפיתוח בעיר ומציעה דרכים לטיפול בבעיות סביבתיות מרכזיות בעיר. התכנית קובעת בין השאר הוראות לגבי בניה ירוקה, למניעת מטרדים בין שימושים שונים ובכל הנוגע לפיתוח תשתיות.

הבעיה עם תכנית 5000

המטרה של התוכניות הכוללניות היתה להרחיב את סמכויות הוועדות המקומיות על מנת לשחרר חסמים בירוקרטיים ולאפשר האצת קצב הבניה בערים. התוכנית מגדירה בעצם את טווח האפשרויות של הרשות המקומית ומגדירה איזה תוכניות מפורטות היא יכולה לאשר ואיזה לא.

הבעייה היא, שהטווח שניתן לוועדה המקומית הוא גדול ואינו מפורט. כך, באזורים מסויימים בהם קיימת היום בנייה נמוכה יהיה ניתן על פי התוכנית לבנות בניינים עד לגובה 40 קומות ולהוסיף להם שטחי מסחר (עירוב שימושים) אבל אינה מגדירה במדוייק את התמהיל אותו תוכל הוועדה לאשרעד לאישור התוכנית המפורטת לא ניתן יהיה לדעת מה האופי המדוייק של הבנייה שתיעשה במקום ומה יהיה התמהיל המדוייק של עסקים ומגורים.

אי הוודאות לגבי היקף הזכויות הסופי שיהיה אפשר לנצל מקשה מאד על קביעת שווי הקרקע.

כמו כן, תוכנית 500 גם אינה מפרטת בדיוק אילו שימושים ציבוריים  יעשו בשטחים שהוקצו שם כך. ישנם שימושים ציבוריים אשר עלולים להוריד את ערך הקרקע. לא נעים להתעורר בוקר אחד ולגלות שתחנת משטרה מחוזית הולכת לקום בצמוד לבית.

תקנה 126

עוד שאלה שעלתה בעיקבות אישור התוכנית היא האם יש לשלם היטל השבחה על פי התכנית הכוללנית. מאחר ולא ניתן לקבוע בוודאות מה תהיה ההשבחה ובעצם התוכנית לא מחייבת, אושר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה. התיקון הוא בעצם מיזוג של שתי הצעות חוק העוסקות במועד חיוב היטל השבחה באישור תכנית כוללנית ובבקשה לעריכת שומת השבחה מהועדה המקומית.

התיקון מחריג את תוכניות הבניה הכוללניות מתוך ההגדרה של תכנית המחייבת תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס. התיקון קובע כי ניתן לקבוע את גובה היטל ההשבחה רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת וכי תשלום היטל ההשבחה יחול על רוכש הנכס, גם במקרה שרכש את הנכס לאחר שכבר אושרה תוכנית כוללנית.

על פי התיקון, תיווסף לשומת ההשבחה גם ההשבחה בשל התכנית הכוללנית, לאחר אישור תכנית מתאר מקומית או מפורטת.

התיקון מכיל גם הוראות מעבר לפיהן יחול התיקון המחריג את התוכניות הכוללניות אם לא נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18.  במקרה בו נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18, לא יחול התיקון, אך במקרה כזה יוכל בעל הנכס לבקש, כי השומה בגין התכנית הכוללנית תיערך רק לאחר אישורה של תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית אם בעל המקרקעין טרם שילם היטל ההשבחה לפי שומה סופית.

רוכשים נכס מקרקעין? בידקו אם תצטרכו לשלם עליו היטל השבחה בעתיד

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

יואב בהט

יואב בהט

יואב ניהל את מחלקת התוכן והנתונים של חברת איי-אונליין במשך שנים רבות. שם נחשף לכתיבה, עריכה והכרות מעמיקה עם שוק ההון.
יואב כותב באתר הון לצד תפקידו כרכז כתבים.
תחומי הסיקור של יואב, הם בעיקר - שוק ההון והשקעות; פנסיה וביטוח; ושוק הנדל"ן.

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות