fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

תמ"א 38 - כל סוגי התמ"א

תמ"א 38 - כל סוגי התמ"א - מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2? מהם העדכונים האחרונים, איזה תיקונים משמעותיים היו לאחרונה? מה מקבלים הדיירים? ועל מי חל היטל השבחה - על היזם או על בעלי הדירות?

ריכזנו למענכם, את המושגים, ת סוגי התמ"א הקיימים, ואת העדכונים והתיקונים בתחום - להרחבה -תמ"א 38 כל מה שצריך לדעת 

ההתחלה היתה ב-2005 -  ב-18 במאי 2005 נכנסה לתוקף תכנית מתאר ארצית 38(תמ"א 38) שנועדה לעודד חיזוקם של מבנים קיימים שנבנו לפני 1980 שלא לפי תקן 413. המטרה היתה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.

תמ"א 38 קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק המבנים בלבד בשני אופנים – הראשון,  באמצעות חיזוק המבנה הקיים והשני -  דרך הריסתו ובנייתו מחדש תוך הוספת דירות.

על מנת לאפשר את החיזוק, מתירה תמ"א 38 תוספת זכויות בנייה אשר ברובן מוקנות ליזם כתמריץ אשר מממן את חיזוק המבנים וכן חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום.

העברת הבעלות בממכר נעשית כנגד מסירת יחידות הבעלים בפרויקט לבעלים על פי הוראות ההסכם ועד אז תהא חברת הפרויקט חברת רשות בלבד במקרקעין. בפועל, היזמים הפועלים בתחום, מקבלים מהדיירים את הזכויות ליחידות המגורים הנוספות במבנה מכוח תמ"א 38 ובתמורה נושאים היזמים בכלל עלויות הבנייה לדיירים וזאת בהתאם להסכמים השונים הנחתמים עם הדיירים הקיימים

 סוגי התמ"א

הפרויקטים בתחום זה מחולקים לשני סוגים עיקריים - תמ"א 1 ותמ"א 2.

תמ"א 1 -  במסגרת תכנית זו מחוזק המבנה הקיים ואליו מתווספים:

  • תוספת יחידות מגורים אותם מקבל היזם לצורך מכירתם.
  • הרחבת יחידות הדיור לדיירים הקיימים.
  • בנוסף מבוצעות תוספות שונות במבנה הקיים, כגון: הוספת מרפסות ו/או מעליות ו/או חניות ו/או מחסנים ו/או ממ"ד, שיפוץ לובי, שיפוץ מעטפת, חיזוק יסודות, פיתוח סביבתי וכד' בהתאם להסכמים השונים בין היזם ובעלי הדירות ובכפוף להיתרי הבנייה.

תמ"א 2 -  במסגרת תכנית זו נהרס המבנה הקיים ובמקומו נבנה מבנה חדש בתוספת יחידות דיור אותן יקבל היזם, כאשר הדיירים הקיימים מקבלים את הזכויות שהיו להם קודם להריסת המבנה בתוספת מסוימת לכל דירה, בהתאם להסכמים שנחתמים עימם ובכפוף לקבלת היתרי בנייה.

החל מיום כניסת תמ"א 38 לתוקף ועד למועד הדוח, בוצעו בתמ"א 38 ארבעה תיקונים/ עדכונים  שנועדו בחלקם להרחיב את התמריצים המוענקים ליזמים על מנת להניע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

עדכון ראשון -  ביום 10 במרץ 2010 ,נכנס לתוקפו תיקון מס' 2 לתמ"א 38 ,אשר מטרתו סגירתה של קומה מפולשת בנוסף לבניית קומה נוספת או אגף נוסף וכן מתן אפשרות להריסת בניין והקמת בניין חדש במקומו לפי זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38 ותכניות החלות במקום (תמ"א 38/2)

עדכון שני -  ביום 20 במאי 2012 ,אישרה ועדת השרים לענייני פנים ושירותים את תיקון מס' 3 לתמ"א 38   (תמ"א 38/3) שמטרתו הרחבת סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים. כחלק מהפתרונות שאושרו, הוחלט על מתן תוספת זכויות בנייה בהיקף של 2.5 קומות ליזמים, המהווה תוספת של קומה אחת לקומות אותן ניתן היה לבנות על פי תמ"א 38 ערב תיקון 3 .על אף האמור, יצוין, כי בכל הנוגע לפרויקטים בתל אביב, תיקון 3 כפוף למסמך המדיניות ותכנית הרובעים של עיריית תל אביב, לפיה באזורים מסוימים תותר בניית 2.5 קומות נוספות ואילו באחרים תותר בניית 1.5 קומות נוספות בלבד מעל הקומות הקיימות . אגב, באזורים מסוימים בת"א כלל לא מותרת תוספת קומות אלא חיזוק הבניה בלבד.

עדכון שלישי - ביום 25 בנובמבר 2014 פורסם ברשומות תיקון 47 לחוק מע"מ, לפיו יחול מס בשיעור אפס על מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 ,במתחם פינוי בינוי ובמתחם להתחדשות עירונית ועל מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית בידי יזם במתחם פינוי בינוי ובמתחם להתחדשות עירונית (על פי הוראות סעיפים 31א ו-31ב לחוק מע"מ). לא מדובר בפטור אוטומטי, צריך לעמוד בהתניות מסוימות לרבות שהפטור בו משתמש הדייר לצורך קבלת פטור ממס שבח בגין מכירת זכויותיו בבניין הינו הפטור במסגרת סעיפים 49 לג ו- 49 לג1 לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. במסגרת ההוראות הכלליות בחוק זה הדנות בהיבטי המס החלים על פרויקטי תמ"א 38 ולא פטורים אחרים בהם משתמש הדייר. תחולת תיקון זה נקבעה ביחס למכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בנייה שמועד החיוב במס לגביהם חל מיום פרסומו של התיקון כאמור.

עדכון רביעי - בחודש נובמבר 2016 אישרה ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה מקרקעין ודיור את החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה לתיקון 3א' לתמ"א 38 .התיקון מתייחס למסלול הריסה ובניה מחדש ומטרותיו העיקריות - הגברת הפשטות של הוראות התמ"א, הגדלת הוודאות לדרך חישוב הזכויות והגדלת תמריצי הבניה למימוש הריסה ובניה מחדש, תוך התייחסות להיקפי הבנייה הקיימים במבנה המיועד להריסה.

עדכון חמישי - בחודש מארס 2017 ,אושר תיקון לחוק התכנון והבנייה, לפיו רשויות מקומיות תהיינה רשאיות לגבות היטל השבחה של 25% על שוויה של קומה אחת הנוספת לבניין מכח הוראות תמ"א 38 ,בכפוף לתנאי והוראות התיקון, זאת בשונה ממצב הדברים אשר היה עד למועד תיקון זה במסגרתו פרויקטי תמ"א 38 היו פטורים מהיטל השבחה. ההיטל החדש צפוי להיות מגולגל ליזמים ומהם לרוכשים ועלול להביא להתייקרות נוספת במחירי הדירות החדשות.

מדריכים נוספים:

תמ"א 38 - ככה קונים דירה בהנחה

תמ"א 38- מעלה את ערך הדירה בכ-40% 

תמ"א 38 - כל מה שצריך לדעת


 

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

עמית בר

עמית בר

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות