מדריכי דירה ומשכנתא

תמ"א 38 מעלה שווי הדירות בכ-40% בממוצע

מעודכן ל-06/2017

תמ"א 38 מעלה שווי הדירות בכ-40% בממוצע

תכנית המתאר הארצית מס' 38, או כפי שהיא מוכרת בקיצור – תמ"א 38 להתחדשות עירונית, שבמקורה נועדה לחיזוק היסודות של מבנים ישנים כנגד רעידת אדמה, נמצאת איתנו כבר 12 שנים. מה שהחל כטפטוף מלווה בחוסר אמון מצד הדיירים, הפך לסיפור הצלחה; על פי המידע הקיים מאז אושרה התמ"א 38 ועד היום כ-2,000 פרויקטים קיבלו היתר בניה, כ-1,400 מהם במסלול חיזוק ותוספת, וכ-600 מהם במסלול הריסה ובנייה מחדש (שנוסף בשנת 2010). בסך הכול מדובר בכ-15,000 דירות ישנות שעברו התחדשות ובתוספת של כמות דומה של  דירות חדשות. מסתבר שכ-8%-9%  מהדירות שנמכרו בגוש דן הן דירות חדשות מפרויקטים של תמ"א 38, כשבתל אביב השיעור מגיע למעל 20%

רוב הפרויקטים (כ-60%)  מהפרויקטים מתרכזים ב-6 הערים המובילות בדירוג: רמת גן, תל אביב-יפו, חיפה, הרצליה, רעננה וראשון לציון. חמש מן הערים הן במרכז הארץ, ובחיפה עיקר הפרויקטים התרכזו באזורים היקרים על פסגת הכרמל. במשך הזמן, במיוחד לאחר התיקונים לחוק, הפכה תמ"א 38 להיות כלי להתחדשות עירונית בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים יחסית והתרחקה יותר ויותר  תמ"א 3 התרחקה מההכוונה המקורית לסייע לחיזוק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה, במיוחד באזורים בסיכון גבוה.

כיום נמצאים כ-1,350 פרויקטים של תמ"א 38 בתהליך בנייה, יש כבר כ-650 פרויקטים שהושלמו, ויש עוד כ-2,700 פרויקטים בהליכי בקשה להיתר.

המשמעות של הנתונים האלה היא גדולה - חלק מסויים מהביקוש לדירות באזור המרכז נענה דרך דירות חדשות בתמ"א 38.  נזכיר שבמסגרת התמ"א, בונים לרוב כמה קומות נוספות (ולפעמים גם מוסיפים דירות קרקע). ההגדלה הזו אמנם לא משמעותית מבחינת מספרים כוללים, אבל באזורים מסוימים זה בהחלט עוזר להפיג את הביקושים הגדולים. מעבר לכך, המחיירם בתמ"א 38 של הדירות המעין חדשות (הדירות הנוספות בבניין) נמוכים ממחיר השוק של דירה דומה. מתמחרים בעצם את היותו של הבניין ישן יחסית, כך שמדובר על הנחה של 10%-20% לעומת דירה חדשה , כך שזה במקרים רבים אטרקטיבי לרוכשים.

רמת-גן מובילה

רמת גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ. תל אביב-יפו ניצבת במקום השני בישראל מבחינת היקף פעילות ההתחדשות העירונית, עם 12% מסך הפרויקטים של תמ"א 38 שאושרו עד כה. כ-160 בניינים בעיר כבר קיבלו היתר בנייה או אוכלסו, ועוד כ-350 מבנים ממתינים להיתרים. אגב, באתר מדלן  בדקו ומצאו כי מרגע התארגנות הדיירים ועד לסיום הפרויקט יכולות לחלוף 5-6 שנים.

תמ"א 38 נכנסה לתוקף במארס 2005, ונועדה כאמור לחזק את היסודות של מבנים ישנים, שהוכח כי הם עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה חזקה. בארץ אותרו אז כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם. התכנית חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים אותם פטר התקן הישראלי לרעידות אדמה.

הרעיון שמאחורי תמ"א 38 לא דרש השקעה כספית מצד המדינה או הדיירים: קבלני בניין יחזקו מבנים, יוסיפו ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים, ישפצו חזות הבניין, וזאת תמורת אישור לבנות בבניין דירות נוספות אותן יוכלו למכור. רעיון מעולה ממנו כולם מרוויחים – הקבלן שמקבל זכויות בנייה, הדיירים שמקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם, והמדינה שאינה צריכה לממן מיגון של תושביה.

לא שאין בעיות בפרויקטים של תמ"א 38 - יש דיירים סרבנים שמטרפדים ומעכבים פרויקטים; יש אילוץ לגור כשנה באתר בנייה; עוקצים וחוסר ניסיון של קבלנים חאפרים (כדאי לקרוא מראש מדריכים להתארגנות בניין לתמ"א 38).  אבל הניסיון המצטבר בשטח, והפרויקטים שקמו ונראים ברחוב, שהחליפו בניין מוזנח בבניין חדיש, עם מעלית ותוספת חדרים, ממ"ד, וגובה לבניין, הורידו את החשדנות והפכו את התכנית למקובלת ותופסת תאוצה יותר ויותר. הגורם המרכזי להצלחה היא השידרוג חינם והעלאת ערך הדירות של דיירי הבניין, שמה שמעניין אותם בעיקר זה - בכמה הפרויקט יעלה את ערך דירתם.


למדריך תמ"א 38 המלא

למדריך פינוי בינוי 


שווי הדירה קפץ ב-90%?!

בדקנו כמה פרויקטים שהסתיימו ומצאנו דיירים המספרים כיצד הרוויחו כלכלית מהתכנית.

בראשון לציון הסתיים לפני 3 שנים פרויקט של תמ"א 38. אחד הדיירים סיפר ל-"דה-מרקר": “כיום השווי של הדירה שלי עלה בכ–35% ל–1.45 מיליון שקל, כשלפני כן שוויה היה 1–1.1 מיליון שקל בלחץ. לך תרוויח 35% על הבית בלי השקעה של שקל. מי יכול להגיד לא לדבר כזה?”.

ואילו בהרצליה מספר מ.ש. שדירתו הפכה, במסגרת פרויקט תמ"א 38 שבוצע בבניין שבו הוא גר, מדירת ארבעת החדרים ללא מרפסת לדירת חמישה חדרים עם מרפסת בשטח 21 מ”ר. כיום, לדבריו, שווי הנכס שברשותו לאחר סיום הפרויקט הוא  כ–1.7 מיליון שקל, כשלפני ההליך הוא היה כ–900 אלף בלבד – עלייה של כ-90%!!! כמובן, שצריך לקחת בחשבון שמדובר בהערכה עצמית ובעליית מחירי הדירות בשוק בכלל ובאזור עצמו בפרט.

עוד דוגמא - במרכז רעננה נמכרה דירה בשטח 78 מ"ר בבניין משנת 1967 לאחר תמ"א 38, במחיר של 2.15 מיליון ₪; הדירה הייתה שווה 1.4 מיליון ₪ לפני התוספות והשיפוץ של תכנית התמ"א – עליית שווי של יותר מ-50%.

הבניין ברחוב הירדן 40 ברמת גן היה מהראשונים במסגרת תמ"א 38. היו בו שלוש קומות, 9 דירות בנות וכיום הוא כולל 17 דירות. בנות 2 חדרים בשטח 53 מ"ר ודירות 2.5 חדרים בשטח 67 מ"ר. במסגרת הפרויקט הורחבו הדירות הקטנות לן-70 מ"ר והגדולות יותר ל-85 מ"ר. לבניין נוספה מעלית. הקבלן קיבל תוספת של 8 דירות בקומות נוספות. לאחר סיום הפרויקט, ב-2011, סיפרה אחת הדיירות ל"גלובס" שמחיר הדירה שלה קפץ ב-400 אלף שקלים מ-1.1 ל-1.5 מיליון שקל.

שמאים מעריכים באופן גס את עליית שווי הדירות בפרויקטים שעברו תמ"א 38 ב-30%-60%, תלוי בביקוש לדירות באזור והתוספות והשידרוג לדירות ולבניין. איך הם מגיעים למספרים האלה?

על פי הערכותיהם, תוספת חדר מביא לעליית שווי של כ-20% ואם החדר הוא ממ"ד זה עוד 7%; תוספת של מרפסת מעלה את שווי הדירה ב-10%-12% נוספים; תוספת מעלית לקומות הגבוהות (קומה 3 אליה היו מטפסים ברגל)  יכולה להקפיץ את מחיר הדירה בעד 20% וחניה צמודה (בעיקר אם לא הייתה קודם) בעוד 5%-10%. גם השיפוץ החיצוני שעובר הבניין כולו מעלה את ערך הנכס, בשיעור של כ-10%.

אגב, עליית שווי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 מגולמת כבר במחירי דירות שמציעים בעלי דירות הנמצאים למשל בתוך תהליך קבלת היתר, ואפילו עוד קודם. מתווכים מעריכים התייקרות של כ-20% במחירי דירות הנמצאות בתהליך, אפילו שנים לפני בניית וסיום הפרויקט.

בכול מקרה, רצוי לזכור – הדירה שלכם גדלה בכמה עשרות מטרים רבועים? גם הארנונה שלכם תגדל; הבניין שלכם עבר השבחה? נוספה מעלית? נוסף לובי? יש שטח גדול יותר לתחזוקה? גם דמי ועד הבית יעלו מן הסתם. במילים אחרות – דיירים רבים מצאו עצמם עם דירה גדולה יותר בבניין חדיש יותר, אבל לא עם הכנסות גדולות יותר והם נאלצו למכור את הדירה ולחפש נכס קטן יותר, כי הם לא עמדו בהוצאות.

דירה חדשה מפרויקט תמ"א 38

כאמור, הכדאיות הכלכלית ליזמי וקבלני הפרויקטים של תמ"א 38 נובעת מתוספת הדירות שהם מקבלים לרשותם ויכולים למכור אותן בשוק החופשי.

ברוב המקרים, ובוודאי בפרויקטים הראשונים, דירות כאלו נמכרו במחירים זולים יותר מאשר דירות בפרויקטים חדשים באזור. בכול זאת מדובר בבניין ישן, הדירות נבנו על גג עם חיזוקים, המעליות לא פעם קטנות ומאולצות, המבנה בנוי בצורה מיושנת – אין לובי גדול וכד'. בהערכה גסה המחירים זולים יותר ב-10%-15%, הכול תלוי במיקום ובביקוש באותו אזור.

על פי בדיקת אתר "כאן בונים" דירת 5 חדרים חדש ברחוב צ"ג בנות בראשון לציון, למשל, מתחילה מ1.8- מיליון ₪ , בעוד דירת תמ"א 38 תעלה החל מ- 1.55 מיליון ₪ - הפרש של 250 אלף שקלים. גם ברמת גן, באותו רחוב בדיוק מחיר דירת 4 חדרים מתחיל מ1.78 מיליון ₪ ואילו דירה בבניין תמ"א מתחיל ב1.64 מיליון ₪ - הפרש של 140 אלף שקלים

אבל כמו תמיד עניין ההיצע והביקוש עובד – כשהאזור מבוקש הפערים בין מחיר דירה בפרויקט חדש למחיר דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38, מצטמצמים, כמו למשל בתל אביב, בה יש היצע קטן מאוד של דירות חדשות, ומחירי הדירות החדשות בפרויקטים של תמ"א 38 מוצעים במחירים כאילו היו דירות בבניין חדש, ואף נמכרות בקלות.

בדיקה שבוצעה בסוף 2016 שבוצעה על ידי חברת שיווק הנדל"ן קבוצת שניר בבעלות ניר שמול, מצאה כי בשלוש השנים האחרונות הצטמצם הפער וכיום מחיריהן של הדירות הללו כמעט זהים לחלוטין למחיריהן של דירות בפרויקטים חדשים. הבדיקה מעלה עוד כי אם בוחנים את שווי העסקאות במחירי מ"ר – הרי שבמקרים מסוימים דירות התמ"א אף יקרות יותר בהשוואה למקבילותיהן בפרויקטים החדשים.

הבדיקה כללה כ-200 עסקאות שבוצעו בין החודשים ינואר – אוקטובר 2016, בהשוואה לעסקאות שבוצעו בין ינואר- אוקטובר 2013 והעסקאות כללו כאמור דירות שנמכרו בפרויקטי תמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנים - לעומת דירות שנמכרו בפרויקטים חדשים למגורים.

הבדיקה העלתה, למשל, שדירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר נמכרה ב-2016 בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן במחיר של 20,789 שקל למ"ר, ואלם דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר בפרויקט מגורים חדש בעיר נמכרה השנה ב-20,664 שקל למ"ר. עסקה אחרת שבוצעה השנה בכפר סבא מצביעה על כך שדירת 4 חדרים בשטח 105 מ"ר שנמכרה בפרויקט תמ"א 38 בעיר, שיקפה מחיר של 19,725 שקל למ"ר – בעוד שדירת 4 חדרים חדשה מקבלן שנמכרה באזור סמוך בעיר ובשטח דומה – שיקפה מחיר של 19,738 שקל למ"ר.

כמו בפרויקט חדש כך גם ברכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38 – בידקו את הקבלן, את חוסנו הכלכלי, את ניסיונו (עדיף קבלן הרשום ברשם הקבלנים), את רישום הבניין לאחר השבחתו והגדלתו, האם החניה שקיבלתם צמודה לדירה? אל תהססו לשכור מהנדס שיבדוק את חוזק המבנה הנושא עליו מספר קומות חדשות.


למדריך תמ"א 38 המלא

למדריך פינוי בינוי 

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה