חדשות    

בועות נדל"ן – היכן המחירים הכי גבוהים?

הונג קונג; צילום: pixabay

בועות נדל"ן – היכן המחירים הכי גבוהים?

 

בנק ההשקעות UBS מפרסם את מדד בועות הנדל"ן לשנת 2018 – הערים עם המחירים הכי מנופחים. הכלכלנים של בנק ההשקעות כותבים במפורש כי הם סבורים שצריכים להיות זהירים כעת בקניית נדל"ן למגורים ברוב הערים הגדולות בשווקים המפותחים.

המקום הכי בועתי, לטענת כלכלניUBS  היא הונג קונג. "הונג קונג נמצאת השנה בסיכון הגבוה ביותר להתפתחות בועת נדל"ן על פי מד בועות הנדל"ן לשנת 2018 (UBS Global Real Estate Bubble Index)", מציינים כלכלני בית ההשקעות

המדד מתפרסם זו השנה השלישית, והוא מנתח את מחירי הדיור ב-20 מרכזים פיננסיים בולטים בשווקים מפותחים ברחבי העולם. מדובר על מדד יחסי – תמחור יחסי של מחירים בין הערים השונות. על פי המדד, רוב הערים נמצאות במצב של תמחור יתר, אך המחירים בחלק גדול מהערים, מתחילים לרדת.

המקומות שאחרי הונג קונג מעט מפתיעים –  מינכן, טורונטו, ונקובר, אמסטרדם ולונדון. מינכן לא היתה במפת הבועות, עד עכשיו, וגם אמסטרדם לא. לונדון דווקא סבלה מהיציאה מהברקזיט, ומשקיעים חדשים נוהרים אליה.

שטוקהולם וסידני שנחשבו בועתיות, דווקא יצאו מהגדרת בועה – כך על פי UBS.

שיקגו היא העיר היחידה בדו"ח הנמצאת בתמחור חסר.

 

הדו"ח מדרג ב"חוסר איזון משמעותי" את הערים – שטוקהולם, פריז, סן פרנסיסקו, פרנקפורט וסידני. הערים עם הערכת השווי הגבוהה הן לוס אנג'לס, ציריך, טוקיו, ז'נבה וניו יורק.

שוקי הדיור בבוסטון, סינגפור ומילנו נמצאים בהערכת שווי הוגנת.

 

במבט כללי – מדד בועות הנדל"ן ירד בשליש מהערים. שטוקהולם וסידני רשמו את הירידות הגדולות ביותר וכאמור יצאו מסיכון של בועה. התמחור, על פי הדו"ח, ירד במעט בלונדון, ניו יורק, מילאנו, טורונטו וז'נבה.

 

שלא כמו במשבר של אמצע שנות ה-2000, אין נתונים מקבילים של היקפי בנייה גדולים – אומרים ב-UBS, ומסבירים כי גם היקפי המשכנתא צומחים בקצב נמוך, בשיעור שהוא מחצית מההיקף שנרשם לקראת המשבר הפיננסי. הם סבורים שגם אם יהיה תיקון כלפי מטה, הנזק מוגבל, זה לא יהיה כמו במשבר של אמצע שנות ה-2000.

"הדו"ח שלנו מרכז את הסיכון בערים גדולות בעולם שנחשבות למרכזים פיננסיים. למרות שמספר רב של מרכזים פיננסיים נמצא בסיכון של בועות נדל"ן, לא נכון להשוות את המצב של היום למצב  שלפני המשבר. מדובר בנתונים ונסיבות שונים לגמרי", אומר מארק היפל, מנהל השקעות ראשי ב-UBS, ומוסיף "בכל זאת, חשוב שהמשקיעים יישארו זהירים ובררניים בשימוש בשווקים עם סיכון לבועות נדל"ן כמו הונג קונג, טורונטו ולונדון".

ושימו לב לנתון הבא – התשואה הכוללת החציונית על הדיור ברוב המרכזים הפיננסיים בשווקים המפותחים, עמדה על 10% בשנה, במהלך חמש השנים האחרונות. זאת כתוצאה מדמי שכירות והשבחת הנכסים בעקבות עליית המחירים. זו תשואה פנומנלית, במיוחד בשעה שהריבית ברוב המקומות בעולם היא אפסית, או לכל היותר 1%-2%.

השאלה מה יהיה בהמשך? מצד אחד, המחירים עדיין במגמת עלייה במרכזים הפיננסיים של גוש האירו, אך מורגשת חולשה בלונדון, שטוקהולם וסידני.

כלכלני UBS טוענים כי רוב משקי הבית לא מסוגלים לקנות נכס במרכזים הפיננסיים המובילים בלי ירושה משמעותית.

אחד הסיכונים הבולטים לעליות המחירים הוא רגולציה ותנאי שכירות טובים לשוכרים (ופחות נוחים למשכירים), עלולים לפגוע משמעותית במחירי הנכסים. אגב, זה קיים בגרמניה וקורה עכשיו גם באוסטרליה.