משרד האוצר מתמקד בסקירה הכלכלית השבועית שלו על שוק הדיור ומוסר שהתחדשה הירידה במספר העסקאות בשוק הדיור, לאחר שבמאי נרשמה עלייה לראשונה מזה שנתיים. מנתוני משרד האוצר שהתפרסמו בסקירה ניתן ללמוד כי נמשכת יציאת המשקיעים מהשוק, בעיקר בתל אביב, שם גורם הדבר לירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים.

ממשרד האוצר נמסר כי בחודש יוני נרכשו 8.5  אלף דירות. 530 דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". מדובר בירידה של כ-10% בסך העסקאות לעומת התקופה המקבילה ב-2017, וירידה של 8% בעסקאות  "במחירי שוק" (דהיינו, בניכוי "מחיר למשתכן"). מאגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר נמסר כי זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במספר העסקאות בחודשי יוני בעשור האחרון.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני עמד על 2.3 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לחודש יוני ב-2017 וירידה של 5% בהשוואה לחודש מאי השנה. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתמתן שיעור הירידה בהשוואה ליוני אשתקד ל-4%, ונותר ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת,  במצטבר מתחילת השנה, נרשמה ירידה של 9% במכירת דירות חדשות "במחירי שוק" בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד. העובדה לפיה במחצית הראשונה של השנה הוכפל מספר הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד, הביאה לעליה של 8% בסך הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה בין שתי תקופות אלו.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) עמד בחודש יוני על 4.1 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 8% בהשוואה ליוני 2017 והרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2017 (למעט חודש אפריל האחרון, שהתאפיין במיעוט ימי עבודה על רקע חג הפסח). הירידה המתמשכת בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות מושפעת בין היתר מהצניחה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, על רקע התלות הגבוהה של הקבלנים באזור זה ברמת הפעילות של המשקיעים בשוק והמחירים הגבוהים המאפיינים את פלח השוק של הדירות החדשות בת"א.

מאגף הכלכלן הראשי נמסר כי השפל ברכישות המשקיעים העמיק בחודש יוני, כאשר סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 1.1 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה ליוני 2017, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 8%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 13.5%,  בדומה לרמתו בחמשת החודשים האחרונים ונמוך בחצי אחוז בהשוואה ליוני 2017.

מהסקירה עולה כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים מקיפה את כל האזורים ובולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה ירידה של 57% ברכישות אלו בהשוואה ליוני 2017, כאשר גם בהשוואה לחודש מאי השנה נרשם שיעור ירידה חד של 22%, גבוה פי 3 משיעור הירידה ברכישות המשקיעים ברמה הארצית. בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור ת"א בחודש יוני לרמה של 136 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מתחילת העשור הקודם (רק בחודש אוקטובר 2016 נרשמה רמה נמוכה יותר, בין היתר על רקע חגי תשרי). כשיעור מסך העסקאות עמד שיעור המשקיעים בת"א בחודש יוני על פחות מרבע מהעסקאות, רמת שפל היסטורי באזור זה, שהתאפיין בשיעור משקיעים ממוצע של 40% בעשור האחרון.

על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור ת"א  בכלל (אזור זה כולל מלבד העיר ת"א גם את בת ים) ובעיר ת"א עצמה בפרט, בולטת דווקא עליה במחיר הממוצע  (כמו גם החציוני) לדירה שרכשו המשקיעים בעיר זו בחודשיים האחרונים. ממצאים אלו מרמזים על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות הנרכש ע"י משקיעים בעיר זו, זאת בין היתר על רקע שיווק אגרסיבי של אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בתל אביב.

במשרד הכלכלן הראשי אומרים כי השפל ברכישות המשקיעים בת"א הינו בעל משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר זו, שבאופן "מסורתי" התאפיינה בשיעור גבוה מאד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה החדה במכירת דירות חדשות באזור, כאשר בהשוואה בין המחצית הראשונה של 2018 למחצית  הראשונה של 2016 מגיע שיעור ירידה זה ל-34% (וירידה חדה עוד יותר, של 62% בהשוואה למחצית הראשונה של 2015). במשרד האוצר אומרים כי, ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור ת"א, מרמז על מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות באזור זה.

בסקירה כותבים כלכלני האוצר כי מניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים ניתן לראות כי חלה ירידה דרמטית במספר הקבלנים שמכרו 20 דירות ומעלה. כך למשל, בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 היו 11 קבלנים  שעברו סף מכירות זה, במחצית הראשונה של 2018 רק חברה אחת בת"א הצליחה למכור יותר מעשרים דירות. גם כאשר מורידים את סף המכירות לעשר דירות ומעלה, מתקבלת ירידה עקבית וחדה במספר חברות הבניה היזמיות שעוברות סף זה באזור ת"א.

מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה בחודש הקודם, אולם בהשוואה ליוני אשתקד זוהי ירידה של 17% (גבוה משיעור הירידה בסך העסקאות בדירות שניה, אשר עמד על 10%).

בפילוח גיאוגרפי שעשו כלכלני האוצר נמצא כי הפערים בשיעורי הירידה בין מכירות המשקיעים למכירות משפרי הדיור מתרכזים בעיקר בשני אזורים: ב"ש  ורחובות. כך, באזור ב"ש נרשמה ירידה חדה של 35% במכירות המשקיעים בחודש יוני, גבוה פי 3 משיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. סביר להניח כי הירידה החדה במכירות המשקיעים באזור זה מוסברת לפחות בחלקה בירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור, והעובדה לפיה הדירות המוחזקות ע"י משקיעים באזור זה הינן בעלות מאפיינים ו/או מיקום המועדף במידה פחותה ע"י זוגות צעירים ו/או משפרי דיור.

המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יוני  (בהשוואה לחודש הקודם) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה  בחודש יוני כ-700 דירות, בהמשך לירידה חדה של 600 דירות מ"המלאי" בחודש הקודם. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים בינואר 2016 נגרעו ממנו קרוב לשנים עשר אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-4.1 אלף דירות, מזה 3.6 ב"מחירי שוק", ללא שינוי משמעותי הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליוני אשתקד. בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט איזור חיפה עם ירידה ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק", כאשר בחצי השנה הראשונה מסתכם שיעור ירידה זה ב-23%, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית. סביר להניח כי הרחבה משמעותית של מכרזי "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה "תורם" לירידה חדה זו ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק", זאת לאחר שבשנת 2017 היה זה האזור היחידי בו נרשמה עליה ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק.

רכישות משפרי הדיור בחודש יוני הסתכמו ב-3.2 אלף דירות. בכך התחדשו הירידות ברכישות של סגמנט זה, לאחר שהחודש הקודם קטע רצף ארוך של ירידות (החל ממרץ 2017). בהשוואה לחודש יוני אשתקד ירדו רכישות משפרי הדיור ב-9%, ובהשוואה לחודש הקודם ב-5%.