מדריכי דירה ומשכנתא    

הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית

מעודכן ל-08/2022

לא כולם יודעים, אבל ניתן לקחת משכנתא גם לא דרך בנק למשכנתאות. בדרך כלל, כשחושבים על שוק המשכנתאות נהוג לחשוב על שוק הנשלט בלעדית בידי הבנקים למשכנתאות, ושאת ההלוואה החשובה והגדולה ביותר שרובנו לוקחים, ניתן לקחת רק מהבנק. התפיסה הזאת איננה רחוקה מאד מהמציאות, ובדרך כלל זאת גם האפשרות העדיפה. את המשכנתאות בתנאים הכי טובים נותנים הבנקים למשכנתאות, ואת הרוב המוחלט של המשכנתאות לוקחים רוכשי הדירות מהבנקים למשכנתאות.

חשוב להבין שהסירוב של הבנק להעניק משכנתאות נובע, במקרים רבים, מהצורך של הבנקים לעמוד בהנחיות בנק ישראל בנושא המשכנתאות. הנחיות כאמור מתפרסמות מעת לעת, אם הממונים על הנושא בבנק ישראל מאמינים שההנחיה החדשה עשויה לתרום לשיפור שוק המשכנתאות. באופן עקרוני, ההנחיות נועדו למנוע ממוסדות בנקאיים להעניק משכנתאות בסיכון גבוה. סיכון כזה עלול לנבוע מאחוז מימון גבוה מדי, בגלל העדר הון עצמי מספיק מצד הלווים הפוטנציאליים. כמו כן, אם ההחזר מכלל ההכנסה החודשית של הלווים הוא גבוה מדיי, גם אז הבנקים עלולים להימנע מהענקת הלוואת משכנתא. ואחרון חביב – הבנקים בדרך כלל מסרבים להעניק משכנתא למי שההתנהלות שלו בחשבון הבנק היא בעייתית.

אבל למרות האמור לעיל, חשוב לדעת שקיימים גופים פיננסיים אחרים מלבד הבנקים, אשר מאפשרים לקחת משכנתא חוץ בנקאית (משכנתא שניתנת על ידי גוף שאיננו בנק). יחד עם זאת חשוב מאד לדעת – הריביות בגופים האלו הרבה יותר גבוהות מהריביות על המשכנתאות שלוקחים הבנקים. לכן – אם מחליטים ללכת על האפשרות הזאת – חשוב שתהיו בטוחים שביררתם את כל האפשרויות ושאין ברירה אחרת. בשורות להלן נביא מידע חשוב בנושא זה.

מי צריך משכנתא חוץ בנקאית?

לפעמים אנשים המבקשים לקחת משכנתא מהבנק, נתקלים בקשיים ובסירוב מצד הבנק. הבנקים אינם ששים להעניק משכנתא למי שהיסטוריית האשראי שלהם בעייתית, או ששיעור המימון שהם מבקשים גבוה משיעור המימון שמציע הבנק, ולכן אינו מספיק כדי להשלים את הסכום הדרוש לרכישת הדירה. בנוסף, אם החזר המשכנתא הצפוי ביחס להכנסה החודשית הוא גבוה, גם אז המשכנתא לא תאושר על ידי הבנק.

היסטוריית אשראי בעייתית וההשפעה שלה על המשכנתא

אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית הם בדרך כלל אנשים שבהיסטוריה שלהם יש צ'קים שחזרו, הוראות קבע שלא כובדו או חריגות תכופות וכרוניות ממסגרות האשראי של הבנק. מאליו מובן שאנשים שחשבונם מוגבל, מוגבל חמור או הוגבל בעבר, לא ייענו בחיוב אם יגישו בקשה למשכנתא בנקאית. גם אנשים שבעבר פיגרו בהחזרי הלוואות ומשכנתאות, או שסורבו עקב הכנסות נמוכות, נמצאים בקטגוריה של בעלי היסטוריית אשראי בעייתית. למען הסר ספק – כחלק מהמסמכים שכל גוף המעניק משכנתא מבקש מהלווים, הם נדרשים להציג את האובליגו שלהם, וכן דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים. נכון להיום, גם תעודת הזהות הבנקאית יכולה לסייע, אם היא מצביעה על איתנות פיננסית של הלווים.

הכנסות נמוכות וההשפעה שלהן על המשכנתא

קבוצה נוספת של אנשים המתקשים לקבל משכנתא מהבנק, כוללת אנשים שהם בעלי הכנסות נמוכות. מחירי הדירות הגבוהים הפכו את החזרי המשכנתא לגבוהים מאד, והם מהווים חלק נכבד מאד מההוצאה החודשית של משפחה בישראל. כלל האצבע בקרב מוסדות בנקאיים בבואם לאשר את המשכנתא הבנקאית, הוא שהחזרי המשכנתא לא יהיו גבוהים יותר 30%-40% מההכנסה הפנויה של מבקשי המשכנתא. החזרים גבוהים יותר, מגדילים מאד את הסיכון שמי שלקח את המשכנתא לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים. ההיגיון הפשוט אומר שההכנסה הפנויה שנשארת אחרי שחיוב המשכנתא יורד מחשבון הבנק, צריכה להספיק לנוטלי המשכנתא על מנת "לגמור את החודש". החזרי משכנתא גבוהים מדיי עלולים להכניס בתוך זמן לא רב את מי שלא מזמן רכשו דירה חדשה, לסחרור כלכלי שממנו הם לא יצליחו להשתחרר. ככל שההכנסות של הלווים הן גבוהות יותר, כך הבנק עשוי להקל מעט יותר, ועדיין, הנחיות בנק ישראל מחייבות, וגם לווים בעלי הכנסות גבוהוךת עלולים לקבל סירוב.

זה נכון שהבנקים ממשכנים את הדירה, ובמקרה שהלקוח לא עומד בתשלומים הם יכולים לאלץ אותו למכור את הדירה. אבל על מנת למנוע מצבים כאלה, הם משתדלים מאד, ובצדק רב מבחינתם, לא להעניק משכנתאות ללווים מסוכנים. כמו כן הוראות בנק ישראל מגבילות את הבנקים ואינן מתירות מתן משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה ממחצית השכר הפנוי של הלווה.

הגבלה בחשבון וההשפעה שלה על המשכנתא

הגבלה בחשבון הבנק של מי שמבקש משכנתא בנקאית, עלולה להביא לכך שהבקשה תסורב. הבעלים של חשבון בנק הופך להיות מוגבל, אם בחשבון הבנק חזרו יותר מעשר המחאות (שיקים) בתוך שנה קלנדרית אחת. מי שאצלו הדבר חוזר על עצמו, הופך למוגבל חמור, והמשמעות היא הגבלה על כל חשבונות הבנק שלו.

כאן תוכלו ללמוד מה זה חשבון מוגבל ואיך לא להגיע למצב שהחשבון שלכם מוגבל.

מי שהוא מוגבל בחשבון, או היה מוגבל בעבר, עלול לגלות בדיוק בזמן הלא מתאים ביותר, שהבנק מסרב להעניק לו משכנתא. הגישה למידע הבנקאי משותפת לכל הבנקים. לכן, מי שהיה מוגבל בבנק אחד, יגלה שגם בבנק אחר לגמרי, הוא ייענה בשלילה.

היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית

חלק מהיתרונות של משכנתא חוץ בנקאית כבר הוסבר לעיל – הכוונה ללווים בעייתיים, שיכולים לקבל הלוואת משכנתא חוץ בנקאית למרות התנהלות בעייתית בחשבון. יתרונות נוספים של משכנתא חוץ בנקאית הם כדלקמן:

משכנתא עם הכנסה נמוכה: כבר הוזכרה לעיל העובדה שהבנקים לא מעניקים משכנתא שההחזר שלה הוא מעל 40% מההכנסה הפנויה, וגם זה לא תמיד קורה. הגבלת ההחזר ביחס להכנסה, פירושה בעצם הגבלת גובה המשכנתא. גופים חוץ בנקאיים עשויים, במקרים מסוימים, להעניק משכנתא חוץ בנקאית עם אחוז החזר גבוה מההכנסה. המשמעות – אפשרות לקחת משכנתא בסכומים גבוהים.

משכנתא למוגבלים בבנק: גם גופים חוץ בנקאיים לא יאשרו בדרך כלל משכנתא למוגבלים בבנק. עם זאת, מי שהיה מוגבל בחשבון הבנק, עלול לגלות שהבנק נמנע מלאשר עבורו משכנתא. גופים חוץ בנקאיים עשויים לאשר משכנתא כזאת, אבל התנאים שלה יהיו, קרוב לוודאי, פחות טובים מאלה שמציעים הבנקים.

מה הריבית במשכנתא חוץ בנקאית?

מאחר ואת המשכנתאות החוץ בנקאיות נותנים גופים שהם פחות מבוססים פיננסית מהבנקים למשכנתאות, ומכיוון שתיק המשכנתאות של הגופים האלו (מספר המשכנתאות שהם נתנו) קטן בהרבה מאלו של הבנקים, הסיכון שלוקחים הגופים האלו במתן המשכנתא הוא גבוה יותר. הסיכון במתן הלוואה מגולם בעולם הפיננסי בגובה הריבית, ולכן הריביות שגובים הגופים האלו גבוה בהרבה מהריבית שגובים הבנקים למשכנתאות.

בנוסף, גופים חוץ בנקאיים עשויים לאשר משכנתא גם למי שנחשב לקוח בעייתי בבנק. גם כאן מדובר בסיכון גבוה, והגדלת הסיכון הזה מגולמת על ידי הגוף המלווה בריבית גבוהה יותר, שאותו לקוח ישלם עבור המשכנתא שלו.

אחד הגופים העיקריים היום שאפשר לקחת ממנו משכנתא חוץ בנקאית הוא חברת כלל באמצעות חברת כלל פיננסים. הריבית הניתנת בכלל גבוהה באחוז וחצי בערך מהריבית בבנקים. יחד עם זאת, הריבית תלויה מאד גם באיכות הנכס ובמיקומו, בהיסטוריית האשראי של נוטל המשכנתא, בהון העצמי שיש ללקוח ובהכנסה החודשית שלו.

כלל היא חברה גדולה ויציבה, אך חיפוש בגוגל מעלה עוד מספר גדול של חברות המוכנות להעניק משכנתאות ללקוחות שלא הצליחו להשיג את המשכנתא בבנק ובהם הריביות גבוהות עוד יותר ועלולות להגיע לפי שניים עד פי שלוש מהריביות הניתנות בבנקים.

כנסו כאן למחשבון המשכנתא המשוכלל שלנו

מי יכול לתת משכנתא חוץ בנקאית?

הרפורמה בשוק ההון שהוחלה בשנת 1989, מאפשרת לחברות ביטוח וגם לחברות פיננסיות פרטיות אחרות, להעניק הלוואות לטווח ארוך ובסכומים גבוהים.

בישראל קיימות שתי דרכים חוקיות ולגיטימיות לקחת משכנתא חוץ בנקאית. לפני שנבהיר את הנושא, חשוב להבהיר גם שישנם גופים שאינם מורשים להעניק משכנתא, ויש לבדוק היטב למי פונים וממי מקבלים את המשכנתא. חשוב להדגיש ששוק המשכנתאות החוץ בנקאיות מפוקח על ידי המדינה ושעל מנת לעסוק בתחום יש לקבל רישיון ממשלתי.

האפשרות הראשונה היא לקחת משכנתא מחברות הביטוח. חברות הביטוח הן גופים פיננסיים גדולים אשר מלבד שירותי ביטוח מציעות היום גם מסלולי משכנתא דומים לאלו של הבנקים למשכנתאות.

האפשרות השנייה היא נטילת משכנתא מחברות חוץ בנקאיות פרטיות. כאמור, כל החברות הנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות מפוקחות על ידי רשויות החוק ואין מדובר בעסקים מפוקפקים כפי שניתן לחשוב אלא בעסקים לגיטימיים לחלוטין.

מה החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית?

מאחר והלווים הפונים לקחת משכנתא חוץ בנקאית הם לקוחות הנחשבים מסוכנים יותר, הגופים שנותנים את ההלוואות גובים מחיר על הסיכון שהם מוכנים לקחת. המחיר הזה בא לידי ביטוי בריבית הגבוהה יחסית אותה הם גובים על המשכנתאות.

כמה גבוה? בעצם עד היום לא נקבעה הגבלה על הגופים החוץ בנקאיים לגבי הריבית אותה הם יכולים לגבות. לעיתים קרובות, המשכנתאות החוץ בבנקאיות הן יקרות באחוזים ניכרים מהמשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים. כשמדובר בהלוואות לזמן ארוך כמו המשכנתאות, מדובר בייקור שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים במשך חיי המשכנתא.

חיסרון נוסף הוא שכשמדובר בחברות האשראי הפרטיות אמנם מדובר בגופים מפוקחים. אבל עדיין, מדובר בגופים פרטיים שאינם חזקים פיננסית כמו הבנקים, וששיטות הניהות והתרבות הארגונית שלהם איננה סולידית כמו הבנקים. לכן, כדאי לברר היטב מי הגוף שעומד מאחורי החברה, מי הבעלים שלה ומה האיתנות הפיננסית שלה.

ההחלטה על רכישת דירה ונטילת משכנתא היא החלטה לא פשוטה. במקרה שהבנק מסרב לתת לכם משכנתא, כדאי לחשוב אם אין לו סיבה טובה לסרב. נטילת משכנתא ללא יכולת להחזיר אותה עלולה לסבך את הלווה, ובסופו של דבר לגרום לו להפסדים כספיים כבדים, שלא לדבר על עוגמת הנפש. אם כבר מחליטים ליטול משכנתא חוץ בנקאית כדאי, כרגיל, לעשות שיעורי בית ולברור היטב את החברה ממנה נוטלים את ההלוואה.

איך נפרדתי מהמשכנתא שלי? על פירעון מוקדם של המשכנתא

מחשבון מסלולי משכנתא

משכנתאות לתושבי חוץ – איך לוקחים? מה ההבדל ממשכנתא רגילה?