הדרך למשכנתא – כל השלבים, כל המסמכים, כל האישורים   

הדרך לרכישת דירה עוברת ברוב הגדול של המקרים גם בבנק. אנחנו צריכים מימון לרכישת דירה,  ואנחנו פונים לבנק לצורך לקיחת משכנתא. הדרך למשכנתא עלולה להיות ארוכה, מורכבת ומייגעת, והיא יכולה להיות עדיין מורכבת, אבל פחות, ובעיקר פחות ארוכה ולא מייגעת. כדי שהמשכנתא תהיה כך, אתם צריכים להיות מסודרים – להכין לכם רשימת פעולות, רשימת חומרים ומסמכים עליכם לארגן. אתם גם צריכים לקבל החלטה טובה – משכנתא שמתאימה לכם, בהינתן השכר שלכם, החזר המשכנתא הרלבנטי, וגורמים נוספים. אבל, לא משנה מהי המשכנתא שתבחרו – היקפה, המסלולים הרלבנטיים,  ההחזר החודשי ועוד, בכל המסלולים ובכל הבנקים תידרשו לפעולות מסוימות, ולחומרים / מידע שהבנק דורש.

וכדאי שההתארגנות לכך תהיה מראש. אז, החל מקבלת האישור העקרוני לקבלת המשכנתא ועד לבחירת המסלול המתאים לכם ביותר, הנה רשימת הפעולות שצריך לעשות.

הצעות מהבנקים

הדבר הראשון הוא לכתת רגליים בין הבנקים. יש אנשים שמסתפקים בבדיקה בסניף בו מנוהל החשבון שלהם, בדיקה הכרחית אבל לא מספקת. יש שונות גבוהה בין הבנקים ביחס למסלולים ולתנאי המשכנתא, וכדאי לכם לבדוק את המשכנתא המתאימה לכם – לא רק מבחינת הריבית, גם מבחינת התמהיל, זה לא פחות חשוב.

בנוסף ייתכן מצב בו בנק מסוים  ינסה למשוך אתכם כלקוחות חדשים באמצעות תנאים משתלמים, אז תעשו את הבדיקה הזו – עברו בן בנקים וקבלו הצעות.

את ההצעות האלו תבחנו לעומק, ואם תצטרכו בקשו עזרה – זה באמת לא עניין פשוט, ובטח שלא עניין שאפשר להפנים אותו לבד. אפשר להיעזר במידע שקיים במדריכים ברשת האינטרנט, אפשר להיעזר בבן משפחה שמבין בעניין ואפשר גם דרך יועץ משכנתאות, אלא שאז יש כבר עלות מסוימת.

בשלב הזה – שלב הבדיקות – אתם כבר צריכים להעריך מה גובה המשכנתא כתלות של ההון העצמי ושווי הנכס הפוטנציאלי. כמו כן, אתם כבר יודעים מה סכום ההחזר המקסימלי, ופרטים נוספים שקשורים לתכנון המשכנתא על פני זמן ומשפיעים על תמהיל המשכנתא בן המסלולים השונים.

יש אנשים שמבצעים את הבדיקות וההגדרות האלה לפני שיש להם נכס פוטנציאלי בקנה, כך שהם יידעו למה הם יכולים להתכוון מבחינת עלות הנכס. לעומתם אחרים מחכים לרגע בו הם ימצאו נכס, יסכמו על המחיר ולאחר מכן יראו מה הם יכולים להשיג מבחינת המשכנתא.

קבלת אישור עקרוני

לאחר שכבר יודעים פחות או יותר מי נגד מי, יש לגשת לבנק ולהגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא. את טופס הבקשה אפשר להגיש בסניף עצמו, כאשר כיום יותר ויותר בנקים מציעים אופציה להגשה מקוונת של הבקשה או דרך המוקד הטלפוני. שימו לב שהאישורים האלה תקפים לפרק זמן מוגדר – לרוב משהו כמו 12 ימים.

בעת הגשת הבקשה לאישור עקרוני, תהיה השיטה אשר תהיה, מעבירים לבנק את הפרטים העיקריים של לוקחי המשכנתאות, פרטי הנכס, גודלו וכתובתו (אם אין עדיין נכס, יש להוסיף פרטים משוערים), גובה ההלוואה הדרוש, תקופת ההלוואה ועוד. כדי שהבנק יוכל לבחון את הבקשה, על המגישים לפרט על עבודתם ומקורות ההכנסה שלהם. בשלב הזה לא מגדירים מסלולי משכנתא (תמהיל משכנתא). את קביעת התמהיל ניתן לקבוע יחד עם היועץ בבנק.

נקודה חשובה נוספת היא שהאישור העקרוני לא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא בפועל וגם לא לבחור בבוא העת באותו בנק בו נעשתה הבקשה. הגשת הבקשה וקבלת האישור בהמשך לכך אינם כרוכים בתשלום. את התשובות מקבלים פעמים רבות לאחר מספר ימים בודדים או יום עבודה אחד. הסיכויים לאישור המשכנתא גבוהים יחסית, כל עוד בוחרים בבקשה הגיונית המותאמת למצב בחשבון הבנק ולמצב הפיננסי שלכם בכלל.

פגישה בבנק ובחירת מסלול

לאחר קבלת האישור העקרוני למשכנתא, צריך לקבוע פגישה בבנק. בפגישה הזו כבר תגיעו לשורה התחתונה של הצעת המשכנתא – המסלולים הספציפיים המרכיבים את התמהיל והריבית המוצעת עבור כל אחד מהם. לשלב הזה אתם מגיעים מגובשים יותר, אחרי שעברתם בין כמה בנקים, ואתם גם מכירים את המסלולים – ריבית קבועה, ריבית משתנה ועוד.

ואז כשהגעתם למשכנתא שמתאימה לכם (מבחינת ריבית, תמהיל, החזר ועוד), אתם צריכים להצטייד במספר מסמכים (לפעמים מעבירים את המסמכים האלו לפני בחירת המשכנתא).

מדובר על  הרשימה הבאה: תעודות זהות עם ספח; שלושה תלושי משכורת אחרונים (לשכירים) או שומת מס אחרונה ודו"ח שוטף של רו"ח (לעצמאים), דפי חשבון מהבנק בו מנוהל החשבון במשך שלושה חודשים; נסח טאבו של הנכס/אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל; פירוט הלוואות בעו"ש במידה וקיימות; פירוט הכנסות נוספות אם יש (לדוגמה – הכנסה משכירויות).

במידה והרכישה כבר הושלמה, או שהיא בשלב מתקדם, הבנק יבקש מידע על הנכס הנדון, חוזה רכישה, הוכחה שהמוכר הוא אכן בעל הדירה ועוד.

פתיחת תיק משכנתא

בשלב הבא, אחרי שהבנק עובר על המסמכים שהגשתם לו, ובהנחה שהוא מאשר את המשכנתא בהתאם למסלול שמתאים לכם, אתם פותחים תיק משכנתא/ תיק הלוואה וחותמים על מסמכי ההלוואה.

חשוב להדגיש – ברגע שקיבלתם הצעה מהבנק היא תקפה למשך זמן מסוים (שעלה לאחרונה מ-12 יום ל-24 יום). זה אמור להספיק לכם, אבל קחו בחשבון שבמשך הזמן הזה, אתם צריכים לדאוג להעביר לבנק שורה של השלמות וסידורים ביורוקרטיים לרבות בחירת שמאי, בדיקת שמאי, קבלת טופס מהשמאי. כמו כן, צריך לקבל הצעות לביטוח משכנתא, ולסגור על ביטוח שמתאים לכם. במקרים רבים בהם מדובר בדירה חדשה, צריך אישור מהקבלן הבונה על הבעלות בנכס ובמקרים רבים לוקח זמן להפיק את הטופס הזה.

כמו כן, אתם צריכים לפעול מול המוסדות לשם רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק ורישום של המשכון שנעשה לטובת הבנק אצל רשם המשכונות.

ואז, ורק אז – אתם תקבלו את המשכנתא המיוחלת. המשכנתא לא מוזרמת לחשבון הבנק שלכם. הכספים הם כספים מיועדים – יש עליהם שם – השם של מוכר הדירה. הסכום מופקד ישירות לפקודתו של האדם או היזם המוכר את הנכס. השיטה הזו נועדה גם למנוע מקרים של מרמה, שכן כך הלווה לא יכול לקחת את הכספים שלא למטרת רכישת דירה.

סיכום ב-7 נקודות:

1. תעריכו את ההון שלכם ואת המשכנתא שאתם צריכים לקחת בשביל הדירה הפוטנציאלית
2. עשו סיבוב בין הבנקים לקבלת הצעות, וליישור קו – האם אתם יכולים לעמוד במשכנתא כזו? האם הבנקים מאפשרים לכם?
3. קבלו אישור עקרוני ללקיחת משכנתא
4. התכוננו למפגש עם הבנק, וארגנו את כל המסמכים (תעודות זהות ען ספח, תלושי שכר בשלושת החודשים האחרונים), פירוט חשבונות הבנק בשלושת החודשים האחרונים, חוזה לרכישת דירה (או פרטים אחרים, באם עדיין לא חתמתם על חוזה), תעודת זכאות אם יש; פרוט הכנסות נוספות, פירוט הלוואות נוספות.
5. בחירת תמהיל המשכנתא – המסלולים והריבית.
6. קבלת הצעה מחייבת מהבנק
7. ארגון מסמכים ואישורים – רישום הערת אזהרה, רישום משכונות, נסח טאבו, חוזה רכישה, בדיקת שמאי, רכישת ביטוח (ביטוח משכנתא).