בימי המשבר של 2008 המשכנתאות האקזוטיות זכו בצדק לשם רע כי לא נבדקו יכולות ההחזרה של הלווים, עתה הן חוזרות עם יותר פיקוח. האם זה מספיק?

תמורת הלוואה לבית של 610,000 דולר, חברת משכנתאות אפשרה לסטודנטית ועובדת משרה חלקית בלי תלושי שכר או  טופסי מס להסתפק בדפי חשבון בנק של 12 חודשים ומכתבים מהמטופלים שלה. כסף היא קיבלה מהדיירים בבית, בתוספת הכנסות מהשכרת חדרים במסגרת Airbnb, זה מכסה כ-70% מ-4,300 הדולר שהם החזר המשכנתא החודשי, והכנסותיה מכסות את היתר.

חברות משכנתאות הנפיקו 34 מיליארד דולר בהלוואות לא רגילות כאלו בינואר-ספטמבר 2018, גידול של 24% לעומת התקופה המקבילה ב-ב-2017 . מדובר  בפחות מ-3% מסך המשכנתאות החדשות שניתנו בתקופה זו, 1.3 טריליון דולר, אבל חשוב לציון  שההלוואות המסורתיות ירדו ב-1.2% באותה תקופה, ו-2018 הייתה השנה השנייה ברציפות שהיקפן ירד.

לא רק חברות ייעודיות

אם נחזור למשבר הפיננסי, הלוואות לא קונבנציונליות רבות הפסיקו להיפרע אחרי שהלווים ניפחו את הכנסותיהם , והמלווים  לא ביקשו מסמכים, אז קראו להם  "הלוואות שקרנים". היום טוענים בענף שהן השתנו מאוד מאז המשבר והן בטוחות הרבה יותר.

המשכנתאות הללו לא עומדות בתנאי  חברות מימון המשכנתאות הגדולות שנתמכות על ידי הממשל מאז המשבר. הסיבות הן שמקצת מההלוואות גדולות יחסית להכנסה של הלווה, חלקן מבוסס על תשלומי ריבית בלבד בשנים הראשונות, ואחרות נפרסות על פני יותר מ-30 שנה. במקרים אחרים,גם יש מקרים של היסטוריה לא נקייה של אשראי. ובעיקר רבים אינם יכולים להציג תלושי שכר כי הם עצמאיים או גמלאים.

וול סטריט ירוויח מזה

בוול סטריט דווקא מרוצים.  משקיעים שקונים הלוואות לדיור אוהבים משכנתאות לא רגילות שהופכות לחבילות אג"ח (איגוח). ואנחו חוזרים להשקעות בסיכון גבוה אבל תשואה גבוהה

משקיעים אמרו שהאיגוח כמעט שלא יצר הפסדים, וכי כמעט כל ההלוואות שבבסיס האג"ח עדיין מתפקדות, למרות שהלווים אולי יתקשו יותר בזמן האטה..

לפי סוכנויות דירוג אשראי, ההלוואות החדשות עונות על כללי היכולת לפרוע שנולדו אחרי המשבר, שמחייבים את חברות ההלוואות לוודא שהלווים הם בעלי יכולת פירעון. .

במקום הוכחת הכנסה משתמשים בדפי חשבון ובתצהירים של בנקים. דרך אחרת היא "חיסול נכסים", הכולל לרוב פירוט של סך נכסי הלווה כדי להפיק מהם נתון מדויק של ההכנסה החודשית שלו.

אבל הרגולטורים עדיין חוששים. "כמה בנקים אימצו את הנוהגים הללו ללא בקרת סיכונים נאותה", אמר המפקח על המטבע בממשל.

שיא במשכנתאות בדצמבר – 5.8 מיליארד שקל

ענת גואטה:נפתח את שוק איגוח המשכנתאות, ונחבר כלים דיגיטליים לשוק ההון;