חדשות    

חדוה בר מספקת חמצן לשוק הנדל"ן

 

הפיקוח על הבנקים העביר למערכת הבנקאית טיוטה של חוזר שהמשמעות שלו היא הרחבת האשראי לענף הנדל"ן. כיום, חלק משמעותי מאוד מהאשראי שמספקים הבנקים הוא לענף הנדל"ן, ובפועל הבנקים כבר מגרדים את המקסימים, דבר שיוצר מחסור באשראי לפרויקטי נדל"ן. אבל נראה שחדוה בר, המפקחת על הבנקים תשנה את המצב – על פי החוזר  ישונה אופן המדידה של מגבלת חבות ענפית, כך שסיכון האשראי שהבנקים ביצעו כנגדו ביטוח מול חברות ביטוח בחו"ל יסווג בעיקרו בענף שירותים פיננסיים במקום אשראי לענף הנדל"ן. כלומר, אם הבנק סיפק אשראי לפרויקט מסוים ויש ביטוח מול הפרוייקט הזה, אזי הסיכון הוא כבר לא נדל"ניי אלא פיננסי (תלות בסיכון של המבטח), ולכן בעצם משתחרר אשראי משמעותי המערך בלמעלה מ-10 מיליארד שקל לתחום הנדל"ן.

כזכור, על פי הוראות הפיקוח על הבנקים, משקלו של האשראי שבנק מעניק לענף משק בודד לא יעלה על 20% (ובנסיבות מסוימות 22%) מסך סיכון האשראי של הבנק. מגבלה זו נועדה למנוע מצב שבו משבר שיחול בענף משק מסוים יסכן את יציבות התאגיד הבנקאי וכתוצאה מכך את יציבות המשק כולו, וכמובן שיש להוראה הזו הגיון. אלא שגידול בהיקפי הבנייה בשנים האחרונות, בפועל והמתוכננים, לרבות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן ופרויקטים גדולים בתחום התשתית (כגון תשתיות צבאיות בנגב), הביאו לכך שבמספר בנקים נמצאים במשקל אשראי לענף (מימון לענף מסך המימון שניתן ) שהוא קרוב למגבלה. הבנקים האלו מוגבלים ביכולתם להגדיל את האשראי לענף, וזה הוביל למשבר בענף – פשוט, אין חמצן, וחברות בענף מדווחות על קשיי מימון.

אז מה עושים? בגלל המצב – ההגבלה של 20%, וכן בגלל דרישות ההון העצמי של הבנקים ויחס הלימות ההון שלהם, ביצעו הבנקים מספר עסקאות בסכומים מהותיים לרכישת פוליסות ביטוח למטרות הגנה מפני סיכון אשראי הנובע מערבויות בנקאיות שניתנו על פי חוק המכר (דירות). פוליסות הביטוח נרכשו מחברות ביטוח בינלאומיות אשר כשירותן מוכרת למטרות חישוב הלימות הון, בהתאם לתקנים הבינלאומיים של ועדת באזל, וצמצמו את החשיפה של הבנקים הללו לסיכוני אשראי בתחום הנדל"ן.

אגב, במקביל לביטוח חלק מתיק האשראי, הבנקים מכרו חלק מתיק המשכנתאות שלהם, שזה גם סוג של הפחתת החשיפה לענף, ויצירת מקורות מימון, אלא שבמקרה הזה, המימון שהתפנה יפנה ככל הנראה לשוק הפרטי לשם צריכה – שם הריביות גבוהות יותר משוק המשכנתאות ושם הרווחים של הבנקים יהיו כמובן גדולים יותר.

בטיוטת החוזר, המפקחת מעדכנת כי היא  שוקלת לשנות את הסיווג של סכומי ערבויות המכר שבגינם נרכש הביטוח, כך ש- 70% מהסכומים יסווגו בהתאם לענף הפעילות העיקרי של ספק ההגנה, קרי ענף שירותים פיננסיים, ולא בענף הנדל"ן. ההכרה בהגנות האשראי עקבית עם ההנחיות הקיימות של הפיקוח לחישוב הלימות ההון. ההחלטה לא להכיר במלוא המכירה נובעת מכך שהפיקוח על הבנקים מתכוון לאמץ בעתיד עוד צעדים שנוגעים לאופן מדידת החשיפה לענפי משק (כגון הכללת מסגרות אשראי ועוד), שעשויים להעלות את הגובה הנמדד של חשיפת הבנקים לענף.

על פי אומדני הפיקוח על הבנקים, השינוי הרגולטורי המוצע יפחית את משקל האשראי לענף הנדל"ן בכ-1.5% (עם שונות מסוימת בין הבנקים), ויאפשר לבנקים להגדיל את האשראי ולממן פרויקטים בתחומי פיתוח תשתיות ובניית פרויקטים למגורים בכ-10 מיליארד שקל נוספים.

 

המפקחת על הבנקים חדוה בר ציינה "עדכון ההוראה מביא לידי ביטוי את צמצום החשיפה לענף הבינוי והנדל"ן שביצעו הבנקים בשנה האחרונה באמצעות רכישת ביטוח כנגד ערבויות המכר שהוציאו. העדכון יאפשר לבנקים להמשיך ולממן את הפרויקטים התשתיתיים הגדולים והחשובים למשק ואת הגידול בהיצע הפרויקטים למגורים, שמשרד האוצר והממשלה מובילים במטרה למתן את עליית מחירי הדיור. רכישת פוליסות הביטוח וההתאמה של ההוראה הרגולטורית מאפשרים את הגדלת היצע האשראי לענף חשוב זה, תוך שמירה על מגבלות הסיכון שנקבעו בעבר על-ידי הפיקוח כדי להגן על יציבות הבנקים והמערכת הפיננסית".

השאלה איך זה יתרום לשוק הדירות ולבלימת עליית מחירי הדירות, אם בכלל. הרי חלק משמעותי מהקבלנים נמצא במצב של הקפאת הבנייה, לא בגלל חוסר במימון, אלא על רקע תוכנית מחיר למשתכן, ו"בדיקת השטח". כלומר, לא בהכרח ששחרור מימון יביא לגידול בהיקפי הבנייה, וגם אם יביא לגידול בהיקפי הבנייה, הרי שעל פי תוכנית האוצר ומשרד השיכון והבינוי, זה יהיה בעיקר במסגרת פרוייקטים של מחיר למשתכן – אז מה זה יועיל למשפרי הדירו שלא יכולים (כמעט ולא יכולים) להשתתף בתוכניות של מחיר למשתכן?

לסיכום – זה עשוי להשפיע לטובה על היצע הדירות, אבל נראה שהבעיות עמוקות יותר מאשר רק מימון.