יחס חוב לנכסים, (LTV – Loan To Value) הוא יחס חשבונאי הבודק את גובה ההלוואה אל מול הנכס שעבורו נטלו אותה. ככל שהיחס נמוך יותר (תוצאת פעולת פעולת החשבון של חילוק גובה ההלוואה בערך הנכס – קטנה יותר) כך הסיכון הגלום בהלוואה עבור מי שנתן אותה, נמוך יותר. ככל שהיחס גבוה יותר, הסיכון הגלום בהלוואה, עבור המלווה, גבוה יותר.
כשנוטלים מהבנק למשכנתאות הלוואה לצורך רכישת הבית, אנחנו ממשכנים את הבית לטובת הבנק והוא הופך להיות בעצם הבטוחה של הבנק שמבטיחה שלא יאבד את כספי ההלוואה. אבל, בכל מקרה, המשכנתא חושפת את הבנק לסיכון מסויים, למרות משכון הדירה וככל שההון העצמי של לוקח המשכנתא מממן חלק גדול יותר מרכישת הדירה – פוחת הסיכון של הבנק למשכנתאות. אם הלווה, מסיבה כלשהי, לא יוכל לעמוד בהחזר המשכנתא, לבנק יהיה קל יותר לממש את המשכון, גם אם זה אומר שהוא ימכור את הבית בדיסקאונט משמעותי ממחיר השוק.
יחס ה- TLV מחושב על ידי חלוקה של ערך ההלוואה בערך הנכס. נהוג לנקוב את ערך התוצאה באחוזים. למשל, אם זוג צעיר רוכש דירה ב-1.6 מיליון שקל ונוטל לשם כך הלוואה של 1.45 מיליון שקל, יחס ה- TLV הוא 90%. המשמעות של זה היא שאם הזוג יקלע לקשיים ולא יווכל להמשיך ולהחזיר את ההלוואה, כשירצה הבנק לממש את הנכס הוא יוכל לספוג מחיר נמוך ב-10% ממחיר השוק. אם יימכור את הנכס במחיר נמוך מכך – יפסיד.
על מנת להגן על המערכת הבנקאית מעצמה, ועל מנת למנוע ממנה לסכן את היציבות של המשק על ידי מתן הלוואות מסוכנות, זאת אומרת עם יחס TLV גבוה מידי, בנק ישראל הטיל מגבלות על אחוז המימון המקסימלי שבו יכול לתת הבנק הלוואות משכנתא. עבור דירה ראשונה, יחס ה-TLV המקסימלי הוא 75%. עבור משפרי דיור, אנשים המבקשים להחליף את דירתם בדירה אחרת, היחס המקסימלי הוא 75%. זאת אומרת, שהבנק לא אינו ראשי להעניק הלוואה עם יחס גבוה מזה, שכן לדעת בנק ישראל, יחס גבוה מזה הוא מסוכן מידי עבור הבנקים.יכול להיות שבמקרים מסויימים הבנקים היו מעוניינים לקחת את הסיכון, אבל במקרה של משכנתאות, הוראות הפיקוח על הבנקים הן הקובעות.
ביחס ה- LTV משתמשים גם כשבאים להעריך סיכון של אג"חים של חברות העוסקות בתחום הנדל"ן. במקרה של אג"חים, לא תמיד החברות מעמידות את הנכסים שבבעלותן כבטוחות בתשקיף ההנפקה, אבל במקרה שהחברה נקלעת לקשיים, החברה תממש את נכסיה על מנת לפרוע את ההתחייבויות המאוג"חות שלה. כשערך הנכסים עולה, הדבר מאפשר לחברות לגייס סכומים נוספים ולממן איתם רכישה של נכסים נוספים. כשמשקיעים באג"ח, חשוב מאד לבדוק את יחס ה-LTV לעיתים קרובות על מנת לבדוק אם מחירו של האג"ח משקף נכון את הסיכון הגלום בהשקעה בו.
המצב הזה, של נטילת עוד ועוד אשראי בזמן של עליית מחירים עלול לגרום למצב מסוכן, שבו למרות שלכאורה יחס ה-LTV תקין, השוק נכנס למצב של בועה שבו שוק האשראי מאפשר קניה של עוד ועוד נכסים מה שמעלה את מחירם מה שמאפשר נטילת אשראי נוסף וחוזר חלילה. כשבועת אשראי כזאת מתפוצצת, היא גוררת אחריה משברים כלכליים אשר יכולים להתפתח למשברים כלל עולמיים כפי שקרה ב-2008.