אנשים יקרים, יש לכם משכנתא? לקחתם אותה לפני כמה שנים? אתם יכולים להרוויח הרבה כסף! אתם יכולים למחזר את המשכנתא, ובמילים פשוטות להחליף את המשכנתא הקיימת שלכם במשכנתא חדשה ולחסוך (בממוצע) עשרות אלפי שקלים. איך זה יכול להיות?

שלקחתם את המשכנתא המקורית היא נלקחה בריבית גבוה יותר מהריבית הנוכחית. מכאן שאם תצליחו לעדכן אותה על פי ריבית קיימת, אזי התשלום השוטף וסך המשכנתא הכוללת שלכם יקטנו.

הריבית הנוכחית בשפל, כך שהסיכוי שתרוויחו מצעד המיחזור גדול. ורק כדי להמחיש, נתייחס למשכנתא ממוצעת שנלקחה לפני ארבע שנים ונשווה אותה להיום. המשכנתא הממוצעת היא משכנתא  ממוצעת בגודל, ממוצעת בתנאים ששררו אז, ממוצעת במסלולים, וכשמתרגמים זאת למספרים – משכנתא של כ-650 אלף שקל שנלקחה בשלושה מסלולים שווים (משתנה ביחס לפריים, קבועה שקלית, ומשתנה כל חמש שנים) ל-20 שנה. המשכנתא הזו ביטאה אז בעת לקיחתה חוב כולל (כולל ריביות וכו')  של כ-1 מיליון שקל. היום זה סדר גודל של 960-970 אלף שקל, ואפילו מתחת לכך! ניתן לחסוך סדר גודל כולל באם ממחזרים אותה היום של כ-30-40 אלף שקל. בפועל, זה אפילו יכול להיות גבוה מכך!

מחזור משכנתא עושים בעיקר כשהריבית ירדה, אבל יש סיבות נוספות –  אם אתם מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא, אתם יכולים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש מחזור של החוב.  זה נכון וחכם יותר מאשר להיקלע לפיגורים בהחזרים שיגררו קנסות וצרות נוספות. המחזור מחדש הוא בעצם פריסה מחדש של המשכנתא כך שהתשלומים החודשיים יפחתו ואיתם תוכלו לחיות בשלום.

מחזור משכנתא נעשה גם אם פתאום זכיתם/ קיבלתם סכום גדול – חיסכון שנפרע, קרן השתלמות שהשתחררה, ירושה ועוד.  במצב כזה כדאי במקרים רבים להחזיר חלק גדול מהמשכנתא מיד, או להקטין את תקופת המשכנתא ולהגדיל את ההחזרים החודשיים. השינויים האלו הם סוג של מחזור החוב.

חשוב לפני כל מחזור , ללא קשר למטרה – חיסכון כלכלי בגלל הפחתת הריבית, קושי בתשלומים החודשיים, קבלת כסף חד פעמי,  לבדוק אם עליכם לשלם עמלת פירעון מוקדם (סוג של קנס שצריך לשלם אם רוצים להחזיר את ההלוואה לפני המועד שסוכם בתנאי ההלוואה). עמלות הפירעון הולכות וקטנות במשך השנים ומעבר לכך הם בעיקר על המרכיב/ מסלול עם הריבית הקבועה (ולא על המשכנתא עם הריבית המשתנה).  צריך לבדוק אם מחזור משכנתא משתלם למרות הקנס, ואם הרווח כתוצאה מהמחזור עולה על עלות עמלת הפירעון המוקדם. סביר להניח שכן!

ועוד חיסכון כשאתם עושים מחזור – מי שממחזר משכנתא יכול, על פי הנחיית המפקחת על הביטוח ושוק ההון באוצר, דורית סלינגר,  לשמור על פוליסת ביטוח החיים הנלווית למשכנתא. לא צריך להיבדק מחדש, לא צריך לבטח מחדש, לא צריך לשלם יותר.

מה צריך לברר לקראת מחזור משכנתא?

החלטתם למחזר? תשלפו את  נתוני המשכנתא –  יתרת ההלוואה, סכום החזר חודשי, שיעור הריבית, המסלולים השונים, תנאי הצמדה למדד או למט"ח, עמלת פירעון מוקדם ומועדי תחנות קרובות לשינוי הריבית. מועדי השינוי חשובים כי בהם אתם יכולים לצאת מבלי לשלם קנסות.  בשלב הבא, בדקו מול הבנק למשכנתאות  מהם התנאים לפירעון מוקדם של המשכנתא וקבלו  הצעה חדשה, למשכנתא חדשה עם תשלומים חדשים. במשכנתא החדשה תציבו את התנאים החדשים שמתאימים לכם – החזר חודשי, גודל התשלום החודשי ועוד. זכרו שזו הצעה ראשונית, אפשר וצריך להתמקח עם הבנקים ולקבל הצעות טובות יותר גם בריבית וגם בעמלות השוטפות.

אל תסתפקו בשלב הזה, תפנו גם לבנקים אחרים כדי לקבל הצעות נוספות. סקר שוק בין הבנקים זה הכרח ואתם גם יכולים לבדוק מול גופים פיננסים נוספים שמספקים משכנתאות.

לני שאתם בוחרים את הגוף שממנו תקחו משכנתא, טיפ קטן – אם תחזרו לבנק המקורי עם הצעה טובה שקיבלתם ממקום אחר, יש סיכוי טוב שהוא ישווה את התנאים.

מה שעוד צריך לקחת בחשבון –  יש הנחיות חדשות של בנק ישראל (חדשות מאז שלקחתם את המשכנתא הקודמת), לרבות שיעור המימון מסך ערך הנכס, גובה ההון העצמי, היקף החלק/ מרכיב המשכנתא המשתנה ועוד. תבדקו אם המחזור אפשרי, מחזור זה לקיחת משכנתא חדשה וחשוב לוודא שאתם עומדים במבחנים של בנק ישראל – גובה הון עצמי, הגבלה על מסלול משתנה ועוד. והנה המחשה – נניח שלקחתם משכנתא בריבית משתנה בלבד לפני 10 שנים. אם תמחזרו את המשכנתא הזו (לא בטוח כי המרכיב המשתנה, משתנה אם הריבית ירדה ולכן הוא אמור עדיין להיות אטרקטיבי) לא תוכלו להשאירה במסלול המשתנה כי הוראות בנק ישראל מגבילות את החלק של המשתנה (כתלות בפריים) בשיעור של שליש מהמשכנתא. עוד דוגמה – נניח שלקחתם משכנתא בשיעור של 90% מערך הנכס. היום זה לא אפשרי, ולכן אם תנסו למחזר משכנתא כזו כמובן שלא יתנו לכם.

ולבסוף – הכל כסף: תבדקו כמה אתם חוסכים בסך אורך חיי המשכנתא, תבדקו את העלויות שאתם צריכים להוסיף – פתיחת תיק,  סגירת משכנתא ועוד (ושוב – אחרי שאתם מתמקחים עם הבנק) ואז תראו כמה זה חוסך לכם – התוצאות צפויות להפתיע אתכם, זה הרבה כסף!