כמה מרוויחים הקבלנים בפרויקטי מחיר למשתכן?  מה ההוצאות התפעוליות בפרויקטים האלו? המקרה של פרשקובסקי.

תוכנית מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, אמורה לספק פתרונות דיור לזכאים ולהוריד את מחירי הדירות. בינתיים המחירים דווקא עלו, אבל הזוכים אכן מקבלים פתרון סביר – הנחה של עשרות אחוזים על מחיר השוק.  אז נכון, הסיכוי לזכות (בשלב זה) הוא נמוך (מאוד), אבל אם יעמדו ביעדים של בנייה בהיקף גדול, אז בהתאמה הסיכויים לזכות כמובן יגדלו.

ההנחה הגדולה הזו נבעת פשוט משיווק קרקעות במחיר נוח לקבלנים. הקרקעות נמכרות (דרך מכרזים) לקבלנים שמוכרים את הדירות במחיר ידוע מראש (מחיר המבטא הנחה משמעותית על מחיר השוק) כאשר בחלק מהמקומות יש גם מכירה ללא זכאים במחירי שוק.

החשש היה שחברות הבנייה הגדולות לא ייכנסו לתחום הזה שמראש הרווחיות בו נמוכה, אבל מסתבר שהחברות בתחום לרבות הגדולות, דווקא מעוניינות להיכנס לפרויקטים של מחיר למשתכן, וכן מסתבר שהרווחיות לא נמוכה כמו שחשבו בתחילת הדרך.

הרווחיות תלויה במכירות הפרויקט (סך ההכנסה ממכירת כל הדירות) ובעלויות שלו, וכאן יש כמה שאלות חשובות –  האם הקבלנים עשויים להגדיל את הרווחיות דרך הקטנת העלויות של הפרויקט, או שהם מחויבים לסטנדרט בנייה בדומה לפרויקט "רגיל"? במילים אחרות –  האם איכות הבנייה והגימורים יהיו בדומה לפרויקט רגיל? באוצר טוענים שיש מפרט בנייה איכותי בהסכמים, והקבלנים מחויבים לעמוד בו, ואם כך אז נראה שלא יהיה כאן לקבלנים מקום לתמרון בעלויות הבנייה; ובכל זאת, כאמור, הרווחיות שלהם כאמור לא ברצפה, והנה הדגמה – פרשקובסקי, חברת בנייה (שעוסקת גם בנדל"ן מניב) נכנסה לאחרונה לפרויקטים בתחום מחיר למשתכן, ומנתונים שמסרה הרווחיות הגולמית בפרויקטים האלו אמנם נמוכה יותר מהפרויקטים האחרים שלה (בממוצע), אבל הם משאירים לה רווח לא קטן.

לחברה פרויקט מחיר למשתכן בתכנון בראשון לציון (פרויקט רקפות), ומהנתונים שמסרה עולה כי בפרויקט 216  יחידות דיור (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לתקנות שב"ס); היקף ההכנסות המוערך מסתכם ב-280 מיליון שקל, והרווח הגולמי צפוי להגיע ל-37 מיליון שקל. מדובר על שיעור רווח גולמי של 13%.

הפרויקט הזה צפוי להסתיים בשנת 2019, והחברה מסבירה שסך העודפים המוערכים של הפרויקט  הם 61 מיליון שקל שמורכבים מהרווח הגולמי החזוי ומההון העצמי שהושקע בפרויקט – 24 מיליון שקל). העודפים המוערכים בשפה של חברות הבנייה הם רווחים כולל הון שהושקע, והם מבטאים כמו כספים יהיו לחברה בסוף הפרויקט (מעין כספים/ מזומנים חופשיים). בחשבונאות עודפים מבטאים את יתרת הרווחים, ללא קשר להון עצמו.

רווחיות גולמית קרובה – של 12% יש גם בפרויקט מחיר למשתכן של החברה ברמלה (מגרש 203).  שם הפרויקט צפוי לכלול 327 דירות (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לפרוטוקול שהתקבל מעיריית רמלה). ההכנסות הצפויות בפרויקט  – 345 מיליון שקל, הרווח הגולמי צפוי להסתכם ב-40 מיליון שקל (רווחיות כאמור – 12%). גם כאן המסירה צפויה להיות ב-2019. העודפים הצפויים של החברה בפרויקט זה – 71 מיליון שקל (רווח והון שהושקע ויושקע בסך 31 מיליון שקל).

אז המספרים האלו אמנם נמוכים מהרווחיות בפרויקטים אחרים – לדוגמה, לחברה יש פרויקט בנתניה בהיקף של 173 דירות, עם היקף הכנסות צפוי של 227 מיליון שקל ורווח גולמי של 51 מיליון שקל – רווחיות של 22%; ופרויקט בבאר יעקב של 228 דירות בהיקף חזוי של 355 מיליון שקל, רווח גולמי צפוי של  70 מיליון שקל ורווחיות של 20%; ועדיין – מדובר ברווחיות לא רעה. זאת ועוד – הפרויקטים הרגילים דורשים יותר עלויות שוטפות מאשר הפרויקטים של מחיר למשתכן. בפרויקטים של מחיר למשתכן ההוצאות על מכירה ושיווק אמרות להיות נמוכות במיוחד (רק על הדירות שנמכרות במחיר מלא), אחרי הכל הזכאים "רודפים" אחרי הדירות האלו. אין צורך במאמצי שיווק, וביתן מכירות כמו בפרויקטים השוטפים של החברה.

אם תפתחו את הדוחות הכספיים   של פרשקובסקי, אז בדומה (כמעט) לכל חברה אחרת, מוצאים בדוח רווח והפסד הוצאות תפעוליות – הוצאות שיווק ומכירה, הוצאות הנהלה וכלליות. ההוצאות האלו אמורות להשתנות בהתאם לקצב הפעילות, ולא דווקא בהתאם לקצב המכירות, וזה דורש הסבר – מה בעצם ההבדל בין קצב פעילות לקצב הכנסות? ובכן, נניח שחברה קבלנית היתה בשנת 2015, מעורבת בהקמה ומכירה של 1,000 יחידות דיור, אך מכיוון שהיא לא עמדה בתנאים החשבונאיים (לרבות מסירת הדירה לרוכש), לא פורטו המכירות בדוחות (התקינה החשבונאית השתנתה לאחרונה וניתן יהיה להכיר בהכנסות לפי קצב הביצוע, ולא רק בעת המסירה). כלומר, הפעילות היא של הקמה ושיווק של 1,000 דירות ובדוחות יש מכירות אפס.

נניח כי בשנת 2016 היקף הפעילות ירד והחברה הקימה ושיווקה פרויקטים בהיקף של 700 דירות; והמכירות (שהוכרו חשבונאית) היו של 700 דירות  – הפעילות ירדה לעומת שנה קודמת, והמכירות דווקא עלו. אך המכירות לא מלמדות על היקף הפעילות/ היקף העבודה בחברה, ובהתאמה הן לא מבטאות את היקף ההוצאות של החברה.

ולכן, צפוי כי ההוצאות התפעוליות יהיו במתאם מסויים עם היקף הפעילות. עם זאת, לא מדובר ביחס ישיר. הוצאות ההנהלה וכלליות צפויות לגדול כאשר הפעילות גדלה, אבל בקצב משמעותית נמוך יותר, שכן רוב ההוצאות, לרבות השכר לא אמורות לעלות באותו שיעור – אם ההכנסות גדלות פי שתיים, לא צפוי ששכר המנכ"ל יעלה פי שתיים (אלא בשיעור צנוע משמעותית).

ואפשר לראות את זה בדוחות של פרשקובסקי. בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ההכנסות ממכירת דירות ירדו ל-71.5 מיליון שקל, לעומת 225.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2015, אבל אין לזה קשר להיקף הפעילות (שגדל), ולהוצאות התפעוליות – הוצאות המכירה והשיווק עלו ל-10.6 מיליון שקל, לעומת 7.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ולעניין המרכזי – ההוצאות התפעוליות לא צפויות לעלות משמעותית בעקבות הכניסה לפרויקטים של מחיר למשתכן. אחרי הכל הרוב הגדול של הפרויקט נמכר, אין צורך בשיווק ואנשי מכירות ייעודיים לפרוייקט. המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית נמוכה יותר, יש "בונוס"  בפרויקטים האלו – חיסכון בהוצאות השוטפות, ובהתאמה הרווחיות התפעולית עשויה להיות קרובה יותר לרווחיות התפעולית בפרויקטים האחרים.