בנק לאומי למשכנתאות משנה גישה – הוא מציג תכנון משכנתא להבדיל מלקיחת משכנתא. הבנק מנסה ליצור משכנתא שמתאימה לצרכים המסוימים המשתנים של הלווים; הוא בונה משכנתאות גמישות שתלויות בתרחישים מסוימים – לקיחת משכנתא לפני שיש לזוג ילדים תקבל התייחסות שונה ממשכנתא בשלב מתקדם יותר בחיים, היא תגלם את ההוצאות העתידיות הצפויות, ובהתאמה היא תהיה בעלת החזרים שונים על פני התקופה.

לאומי משכנתאות – מתכנים משכנתא, לא לוקחים משכנתא

בבנק לאומי למשכנתאות מסבירים את המהלך – "אנחנו יודעים שלקחת משכנתא זו החלטה מורכבת.אנחנו גם מבינים שכל אחד  הוא עולם ומלואו, עם צרכים, יכולות ורצונות שונים.מאחר ואין דבר כזה משכנתא טובה, אלא יש משכנתא טובה לכל אחד נכון לנקודת זמן מסוימת, מצאנו לנכון לייצר לי תומך החלטה, שיסייע לקבל החלטה נבונה ולבחור בשילוב המשכנתא המתאים ביותר. לצורך כך, בחנו את ביצועי מסלולי ההלוואה השונים, תוך התבססות על נתונים כלכליים מהעשור האחרון, בעזרת מודל שנבנה על ידי חברת "Modelity Technologies“ , המתמחה בפיתוח מודלים כלכליים. על בסיס נתונים אלה, בצירוף הידע המצטבר והניסיון שלנו, ריכזנו מגוון אפשרויות של שילובי משכנתא:

"שילוב להתחלה קלה – שילוב מסלולי הלוואות המאפשר החזר חודשי התחלתי בסכום נמוך יחסית בשנים הראשונות להחזר המשכנתא וזאת ביחס לשילובים אחרים.

"שילוב כלכלי –  שילוב מסלולי הלוואת המאפשר לכם ליהנות מעלות כוללת נמוכה יחסית של כלל ההחזרים לאורך כל תקופת ההלוואות, וזאת ביחס לשילובים האחרים.   

"שילוב גמיש –  שילוב מסלולים המתאים בעיקר למי שחשובה לו הגמישות בביצוע שינויים בהלוואות בתדירות גבוהה יותר ובעמלות פירעון מוקדם מופחתות, וזאת ביחס לשילובים האחרים

"שילוב סולידי – שילוב מסלולי הלוואות המאפשר לכם החזר חודשי יציב יחסית, עם תנודות קטנות יותר לעומת שילובים אחרים".

משכנתא מותאמת לצרכים שלכם

החשיבות של תכנון המשכנתא על פני החיים  גדולה ביותר, ובלאומי למשכנתאות מדגימים – "החיים פשוט דינמיים. לאורך החיים מתרחשים שינויים רבים המשפיעים על ההוצאות וההכנסות שלנו: תינוק נולד, קידום בעבודה, קרן השתלמות נפרעות ואפילו ירושה לא צפויה. תכנון מוקדם יאפשר להתכונן לשינויים עתידיים.  מעבר לכך, –  צריך לחלום בגדול אך להתעורר למציאות. כולנו חולמים על וילה עם בריכת שחיה, אבל אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון את  המחירים של החלומות האלה. חשוב לתכנן משכנתא המאפשרת לכם לרכוש את הבית המתאים ליכולת היום ולאפשר לשדרג בעוד כמה שנים לבית הבא.

"מעבר לכך, חשוב לתכנן כי תנאי השוק משתנים. לאורך חיי המשכנתא גם תנאי השוק משתנים (שינויים במדד, בריבית הפריים וכו') והם יכולים להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב של המשכנתא. התחשבות בשינויים האפשריים בהרכבת תמהיל המשכנתא יכולה לחסוך כסף.  ומעבר לכך – התכנון חשוב כי צריך להתאים את המשכנתא במיוחד בשביל הצרכים הספציפיים – משכנתא חייבת להתאים ללווה המסיים, ולכל אחד יש אופי אחר: יש כאלו שפוחדים משינויים, אחרים לא אוהבים להתחייב ויש את מי שמסתער על אתגרים. בנקאי המשכנתאות  ילמד להכיר את הלווים  ויעזור להם להרכיב משכנתא שמתאימה להם באופן אישי ולנקודת זמן המסויימת בחיים".

ואיך בלאומי למשכנתאות עושים את זה – "השתמשנו בפרמטרים כלכליים, ריביות ומדדים הנהוגים כיום, כאשר לצורך בחינת מסלולי ההלוואה לאורך זמן נעשה שימוש בבסיס נתונים המכיל נתונים משתנים משתנים היסטוריים (לתקופה של 10 שנים) של ריביות ומדדים, כפי שמתפרסמים באתר בנק ישראל: מדד המחירים לצרכן  ריבית הפריים  ריבית עוגן המק"מ  הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד 

"הרכבי השילובים נעשו בהתאם לצרכים מרכזיים כפי שהם עולים מצד הלקוחות. הנתונים מתייחסים להלוואות על סך 700 אלף ש"ח ל -20 שנים, על פי שיטת החזר שפיצר, וזאת לצורך יצירת בסיס השוואה בין ההלוואות. כמובן שלקוחי המשכנתאות יוכלו לשנות את הרכבי ההלוואות, תקופות ההלוואות, שיטת ההחזר וכיו"ב, בהתאם לצרכים הספציפים שלהם. העקרונות המנחים של המודל וההרכבים – לתת ללקוחות לבחור בשילוב המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם, תוך הבנה של עיקר היתרונות והחסרונות של כל אחד מהשילובים.אנחנו מבינים שלמרות שלכל לקוח יש צורך מרכזי אחר, קיימים צרכים בסיסיים שחשובים לכלל הלקוחות, לכן בכל תמהיל הושם דגש לצורך מרכזי אחד, כאשר לקחנו בחשבון שיקולים נוספים: פיזור סיכונים.  גמישות מסוימת לביצוע שינויים בהלוואה בתשלום עמלות פירעון מוקדם מופחתות.  שינוי ביתרת הקרן (עקב הצמדה למדד המחירים לצרכן).  חשיפה לשינויים גלובליים".

ועל רקע המתודולוגיה הזו ובחינת ההיסטוריה והבנת צרכי הלקוחות נבנו "תיקי משנתאות", מעין שילובים שמתאימים לקבוצות שונות, "הפרמטריםם שעל פיהם נבנו השילובים, הם: משקל מסלול בכל שילוב לא יעלה על 70% מסך ההלוואות בשילוב.  לא יותר מ- 80% מהשילוב יהיה במסלול צמוד למדד, למעט שילוב להתחלה קלה.  לפחות על חלק מההלוואות בשילוב ניתן יהיה לבצע פירעון חלקי/מלא בתשלום עמלות פירעון מוקדם מופחתות.  השילובים נעשו בהתאם להוראת בנק ישראל – על פיה היחס בין המסלול של הריבית המשתנה לסך כל ההלוואות בשילוב לא יעלה על 1/3 מסכום ההלוואות בשילוב. הלוואה בריבית משתנה מוגדרת לעניין זה כהלוואה בה שיעור הריבית משתנה של עד 5 שנים.  בשילובים לא התווספו מסלולי הלוואות מט"ח".

אשליה אופטית במשכנתאות בריבית משתנה

המשכנתאות הנלקחות היום הן בעיקר משכנתאות בריבית משתנה. וכאן יש תקלה, מעין אשליה אופטית שרבים מהלווים נופלים בה, או מתעלמים ממנה. הריבית המשתנה נמוכה משמעותית ביחס לריבית הקבועה. הריבית המשתנה גוררת החזרים בתחילת הדרך קטנים, אבל הם יעלו כאשר הריבית במשק תעלה.  כלומר, ההחזר שאתם הלווים רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה היא שגויה. מעבר לכך,  כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד (לרוב ל-5 שנים) אזי מציגים לכם בהחזרים את הריבית המשתנה בלבד, אבל אלו החזרים לא מייצגים כי צריך להצמיד אותם. בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך של ההחזרים עולה ועוקף את ההחזרים (תחת הנחה שהמרכיב באותו גודל) של החלק  הקבוע. ההצגה הבעייתית הזו  מאוד מפתה. לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה מאפשרת לכם להחזיר באופן שוטף בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים ילכו ויעלו. מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון – מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה. במילים פשוטות –  ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, ומנגד – ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדול יותר כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים  גדול יותר.