הסיפורים על רכישת קרקעות חקלאיות בתמורה אפסית והשבחה למיליונים רבים במקביל להפשרת הקרקעות, הולידה בשנים האחרונות ענף השקעות חדש – השקעות בקרקעות, ענף שמתפתח בקצב מהיר שאם בעבר היה בעיקר נחלתם של מומחים בנדל"ן, היום הוא אפשרי לכל אחד. חברות רבות משווקות בעיתונות ובאינטרנט קרקעות חקלאיות ומסבירות שמדובר במציאה עם סיכוי הפשרה גבוהים. אלא שבמקרים רבים זה ממש לא כך, במקרים רבים הקרקע החקלאית  שעלותה אמנם זולה ביחס לקרקע שמיועדת לבנייה, גוררת הוצאות שנתיות שמצטברות לסכומים גבוהים, כשהחלום על ההפשרה של הקרקע לא  נראה באופק. המשקיעים מתנחמים שבסוף זה יקרה, לטענתם, בסופו של דבר צריך את הקרקעות כדי לבנות דירות, וגם אם לא בשנים הקרובות, אז בטווח הארוך יותר (מקסימום זה ישמש את הילדים והנכדים). אבל אין כמובן וודאות שהקרקע המסוימת הזו אכן תופשר ותושבח.  

אבל, עכשיו ההשבחה בספק גם אם הקרקע החקלאית תופשר. על פי הרפורמה המתוכננת בחוק התכנון והבנייה  עשוי להיכלל שינוי  שיגדיל משמעותית  את  היטל ההשבחה שישלם בעל קרקע חקלאית, במידה והקרקע  תופשר לבנייה. תרחיש כזה, כמובן מקטין את האטרקטיביות של קרקעות חקלאיות להשקעה.  השינוי שצפוי להיכלל בחוק התכנון והבנייה מתייחס לעלות הקרקעות ובעקיפין לגובה ההשבחה. הקרקעות החקלאיות כיום נמכרות בעשרות אלפים עד מאות אלפים בודדים, תלוי כמובן במיקום (למגרשים של חצי דונם) – ביישוב אליכין מוצעים מגרשים חקלאיים ב-240-260 אלף שקל; בבנימינה  מוצעים מגרשים בכ-200-220 אלף שקל; בפרדס חנה יש קרקעות חקלאיות ב-120-100 אלף שקל והרשימה כמובל ארוכה. אבל, המחירים האלו, הם מחירים שכוללים כבר חלק מהציפיות. הקרקעות החקלאיות עצמם באם הן יישארו קרקעות חקלאיות שוות עשרות אלפי שקלים בודדים, כלומר, הרוכש משלם על הפוטנציאל.  ברגע שהקרקע (אם וכאשר) מושבחת אז בעל הקרקע צריך לשלם היטל השבחה על ההפרש ההוני (רווח ההון) – על שווי הקרקע אחרי השבחה לעומת עלות הקרקע (היטל של 50% מההשבחה). וכאן נכנס השינוי בחוק התכנון והבנייה –  המדינה מעוניינת לחשב את היטל ההשבחה ביחס לעלות הכלכלית של הקרקע ללא הפוטנציאל ולקבוע את ערכה בעשרות אלפים בודדים. במילים אחרות – המדינה אומרת לבעל הקרקע – "אז מה אם רכשת את הקרע ב-200 אלף שקל, מבחינתנו קנית אותה ב-20 אלף שקל". במקרה כזה, הרווח כתוצאה מההשבחה גבוה הרבה יותר (ביחס לרווח שמבוסס עלות אמיתית) ומכאן שהיטל השבחה יהיה גבוה הרבה יותר.  המדינה מתכוונת לקבוע מחיר אחיד על הקרקעות החקלאיות, כשמעבר להשפעה הגדולה על היטל ההשבחה (שכאמור צפוי לעלות), המדינה תוכל להפקיע קרקעות ולהעניק פיצוי נמוך לבעלי הקרקע (בהתאם למחיר האחיד).