רכישת דירהמדריך לרכישת דירה ← מדריך לרכישת דירה: מס רכישה

מדריך לרכישת דירה: מס רכישה

לוגו רשות המיסים בישראל - מס הכנסה, מעמ, מכס

מס רכישה הוא מס בהחלט מוזר ומיוחד. בדרך כלל כאשר מוכרים נכס (דירה, רכוש, ניירות ערך – מניות , אגרות חוב וכו') אזי המוכרים צריכים  לשלם מס על הרווח, ויש בזה הגיון – מיסים משולמים רק על הרווחים, לא על השקעה, לא על הפסדים על רווחים בלבד! משלמים מס גם על הכנסות מעבודה (שכר עבודה) כי השכר הוא סוג של רווח –   קיבלנו תמורה ואנחנו מפרישים / משלמים  את חלקנו למס הכנסה (הכסף הזה מצטרף לקופת המדינה ומשמש אותה להוצאות ותמיכות שונות – חינוך, צבא, תשתיות ועוד…). גם עסקים משלמים מס על הרווחים שלכם – זה יכול להיות עסקים קטנים (עוסק זעיר, עצמאיים) וזה יכול להיות עסק גדול – חברות בגדלים שונים. אבל, המשותף לכולם – משלמים מס על רווחים. ועל רקע זה, מס רכישה הוא "חיה" שונה, הוא מס שאינו על הרווחים. מס רכישה משולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (אז מדובר במס שבח – מס על רווח ההון על השבח של הדירה), אלא בעת הרכישה, בשלב שאין רווח, אלא יש השקעה בלבד. אז למה יש מס? ככה נקבע, אילוצי תקציב, ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו,  במיוחד על שוק הדירות להשקעה, הביאו את הממשלות מזה עשרות שנים לחייב את הרוכשים במס רכישה, אבל לא את כולם. לרוכשי דירה ראשונה יש פטור עד לתקרה מסוימת (ומעבר לכך יש הקלות ופטורים נוספים לקבוצות שונות).

מהי דירת מגורים?

מס רכישה משולם בעת רכישת נכסים וקרקעות, כאשר יש הקלות ומדרגות שונות (מדרגות בשיעורי המס) באם מדובר בדירת מגורים. אבל מה זאת בעצם דירת מגורים?  ההסבר לכך נמצא בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). בסעיף זה מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים; ככלל דירת מגורים היא דירה שבנייתה נסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בניה, גם לא בתהליכים סופיים). ועולה השאלה מה אם רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה. ובכן, במקרים של רכישת דירה מהקבלן, יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצידו  לסיים את בניית הדירה, אזי הדירה לא נחשבת כדירת מגורים, ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע (מס בשיעור של ‎5% משווי הרכישה). אם הקבלן בהסכם העסקה להשלים את בניית הדירה, אזי הדירה נחשבת כדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ואז יש הקלות בשיעורי המיסוי (לפי מדרגות – פירוט בהמשך).

רוכש של דירת מגורים שתשמש כולה או רובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים. במקרה כזה שיעור מס הרכישה בעת רכישת הדירה יהיה מלא – 5%.

הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה שונה מהגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח. לצורך מס שבח (מס על רווח ההון ממכירת דירה) קיים מבחן אובייקטיבי בעוד שלהגדרת דירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה אומץ בפסיקה מבחן סובייקטיבי. במילים פשוטות -  במידה ורוכש הדירה מתכוון להפכה לעסק, לשימוש משרדי או לקליניקה, אזי שיעור מס רכישה שיחול עליו יהיה שיעור מס רכישה על עסקים (5% ומעלה). במידה והרוכש ישתמש בדירה כדירת מגורים ולא משנה אם היא היתה כזו בעבר או שהיתה משרד או קליניקה והוא מתכוון להפכה לדירת מגורים, אזי הוא ישלם מס רכישה מופחת על פי המדרגות של מס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים. על הרוכש דירה להצהיר כי בכוונתו להשתמש בדירה לצרכי מגורים.

במידה והדירה מושכרת  ורוכש הדירה מתכוון להמשיך להשכיר את הנכס, עליו לוודא שהשוכר עושה בה שימוש למגורים ולא שימוש לעסק, ואם אכן כך, אזי הוא ישלם מס רכישה לפי מדרגות המס על רכישת דירת מגורים (ולא מס רכישה על רכישת דירה שמשמשת לעסקים). לסיכום – מס רכישה מתמקד בכוונתו של רוכש הדירה ולא במצב הדירה בפועל, להבדיל ממס שבח שכאמור מסתכל על הדירה בעיניים אובייקטיביות ולא מנקודת המבט של רוכש הדירה (נקודת מבט סובייקטיבית).

רוכש הדירה אינו צריך להוכיח בפני רשויות המס שהדירה בעת הרכישה מתאימה למגורים (יכול להיות שהיא בעת הרכישה משמשת כעסק). הרוכש צריך להראות שבכוונתו להשתמש בה כדירת מגורים בתוך פרק זמן סביר, כאשר פרק זמן סביר תלוי נסיבות המקרה הספציפי.

ומהו מס הרכישה בעת רכישת דירת נופש? לכאורה, דירת נופש היא מעין דירת מגורים, היא הרי משמשת למגורים. אבל, בפועל, היא במקרים רבים מושכרת לתקופות קצרות ולכן היא מהווה פעילות עסקית, בדומה לבית מלון. בתי המשפט התייחסו בפסיקה לעניין, אך לא באופן אחיד וממצה. רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע שעל פיה כדי שדירת נופש תעמוד בהגדרה של דירת מגורים לצורך מס רכישה מופחת עליה להיות בבעלות מלאה ובשימוש מלא של קונה הדירה (וללא הגבלת זמן על השימוש של הקונה), וכן שדמי הניהול השוטפים אינם  גבוהים עד כדי כך שזה מאלץ  את קונה הדירה להשכירה דרך מערך תפעולי (מתפעל מלון הדירות).

שיעורי מס רכישה – דירה יחידה ודירה נוספת

מס הרכישה משולם לרשויות המס, כאשר משרדי מיסוי מקרקעין האזוריים הם המטפלים בנושאי מס רכישה ומס שבח על דירות מגורים. רשויות המס ממליצות  בעת רכישת הדירה שהקבלן יציג  אישור מאת רשויות המס, כדי שבבוא העת לא יעכבו את רישום הדירה  בשל חובותיו של הקבלן.

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו  דירתו היחידה, מדורגים, ומתחלקים לשלושה מדרגות – עד מדרגה ראשונה  שיעור המס הוא ‎0%; המדרגה השנייה כבר מחויבת בשיעור מס של 3.5% והמדרגה השלישית (העליונה) מחויבת בשיעור מס של 5% (למדרגות המס המעודכנות – ראו עדכון למטה, יש להתייעץ עם עו"ד בתחום כדי לדעת מה המס החל עליכם!).

שלוש המדרגות (שלוש חלקי השווי) מתעדכנים מדי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

כאשר רוכשים דירה נוספת (כלומר לרוכש יש דירה בבעלותו), אזי הרוכש לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו מדרגות מס של ‎5%  ומעלה . עם זאת, במידה וימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (במידה והדירה נרכשה מקבלן) ייהנה גם משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה. 

החלפה של  דירת מגורים – ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה החל.

פינוי ובינוי – דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.

זכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים (0.5%)

רשות המיסים מגדירה הקלות לזכאים לתשלום מס רכישה מופחת. הקבוצה הראשונה, הנכים – נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;  נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של ‎75% לפחות, לצמיתות;  נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק;  נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות; נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות; נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל ‎50% נכות לפחות לצמיתות. נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות;

בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

הקבוצה השנייה שזכאית להקלות,  בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל ‎40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק .

נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור ‎0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.

כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס ‎2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.

קבוצה נוספת שמקבלת הקלה בתשלום מס רכישה היא העולים- בעל אשרה או תעודת עולה (לפי חוק השבות) ובעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א' ‎1 (לפי תקנות הכניסה לישראל).עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של ‎0.5% עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים. מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור ‎5%. עולה זכאי להקלה כאמור ממס רכישה בשני מקרים: פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו; פעם נוספת ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/ או קרובו יעבדו בו.

הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך ‎7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו. זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת שירות חובה בצה"ל אינה נלקחת בחשבון במניין שבע השנים.

בני זוג שרוכשים דירה , ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה.

כדי לקבל את ההקלה, יש להמציא למשרד מיסוי מקרקעין האזורי תמצית רישום ממשרד הפנים ולצרף אליה בקשה על גבי טופס ‎2973.

בכל המקרים הנ"ל התנאי למס המופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.

דירת מגורים במתנה

הנחה למקבל דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) מקרוב – ככלל נקבע, כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם מס רכישה – ‎1/3 (שליש) ממס רכישה רגיל.העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה ישלמו מס רכישה שליש כמו כל קרוב אחר. "קרוב" לעניין זה – בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות. כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

חישוב מס הרכישה על דירת מגורים שנתקבלה במתנה (ללא תמורה) – שווי דירת המגורים נקבעת לפי שוויה בשוק החופשי דהיינו ממוכר מרצון לקונה מרצון.לפיכך, המעורבים רשאים לקבוע בעצמם את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתם ולפי המידע המצוי בידם ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם, כלומר לערוך שומה עצמית ולהצהיר בהתאם . מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית אם יעריך ששווי הדירה סביר.

הצהרה ותשלום

חובת הצהרה- רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך ‎30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס ‎7002.לאחר מכן יקבל שומת מס רכישה, שיש לשלמה תוך ‎14 יום מיום קבלתה. אם רוכש הדירה ייחשב את מס הרכישה בעצמו יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי על גבי טופס ‎7002 בצרוף תשלום המס שחישב – תוך ‎50 יום מיום הרכישה. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4%) וקנס.

ניתן לשלם את המס בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה.

יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה. מומלץ לוודא כי המייצג בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם וכן שהדירה הועברה על שמך ונרשמה במשרדי רשם המקרקעין כדין (בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת).כאשר קונים דירה יד שנייה יש לשים לב שלא רובץ שעבוד של מסים על הדירה או כל שעבוד אחר, וכי מובטח כי הדירה תועבר ללא כל עיכובים מצד רשויות המס הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות.

אגב, תושב חוץ הרוכש דירה יחידה בישראל אמור ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בדיוק כמו תושב ישראל.

מדרגות מס רכישה ינואר 2013 

ב-16 בינואר 2013 עדכנה רשות המיסים את מדרגות מס הרכישה שעל רוכשי דירות לשלם. העדכון נערך אחת לשנה כדי לשקלל את מדד המחירים לצרכן של השנה הקודמת. מדרגות מס הרכישה הן בהתאם להוראת שעה שחלות על רכישת דירה יחידה עד ליום 5 במאי 2013 –

-          על חלק השווי שעד 1,470,560 שקל – לא ישולם מס.

-          על החלק שעולה על 1,470,560 שקל ועד 1,744,270 שקל – מס בשיעור של 3.5%.

-          על החלק העולה על 1,744,270 שקל – מס בשיעור של 5%.

מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת דירה נוספת (שאינה יחידה) עד 5 במאי 2013 –

-          על חלק השווי שעד 1,089,350 שקל – 5%.

-          על חלק השווי שעולה על 1,089,350 שקל ועד 3,268,040 שקל – מס בשיעור של 6%.

-          על החלק העולה על 3,268,040 – מס בשיעור של 7%.

החל מה-6 במאי 2013 יעמדו שיעורי מס הרכישה על רכישת דירה יחידה –

-          על חלק השווי שעד 1,241,110 שקל – לא ישולם מס.

-          על חלק השווי העולה על 1,241,110 ועד 1,744,270 שקל – מס בשיעור של 3.5%.

-          על החלק העולה על 1,744,270 שקל – מס בשיעור 5%.

מדרגות מס הכנסה בגין רכישת דירה נוספת (שאינה יחידה) החל מה-6 במאי 2013 –

-          על החלק שעד 1,055,935 – מס בשיעור של 3.5%

-          על החלק העולה על 1,055,935 – מס בשיעור 5%.

לעדכונים ושינויים במס רכישה  - היכנסו כאן!

עדכונים צפויים מאי 2013 – יחיד שרוכש דירה ראשונה/יחידה יהנה מפטור עד למדרגה של כ-1.47 מיליון שקל; כן צפוי כי המס הגבוה על דירות להשקעה יישאר – היכנסו לכתבה  מפורטת בנושא

EmailFacebookGoogle+TwitterPinterestLinkedIn


2 תגובות

  1. מאת עליזה:

    רציתי לשאול יש לי דירה ששווה בארך מיליון ארבעה מאות 3 חדרים ואני רוצה לעבור לדירה של 4 חדרים
    האם אני צריכה לשלם מס רכישה ? אגב יש לי רק דירה אחת ואני אם לשלושה ילדים ובעלי מקבל קצבת נכות מביטוח לאומי
    כי אני יודעת שקניתי את הדירה הזאת לא שילמתי מס רכישה כי אמרו לי שבדירה אחת לא משלמים מס רכישה
    אבל שמעתי מחברה שהיום זה קצת אחרת שהיום משלמים גם על דירה אחת האם זה נכון? השמח לקבל תשובה

    להגיב

תגובה לכתבה

*

נבנה על ידי 10Bit.co.il