היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיות משתלמת כלכלית, אבל רכישה שכזו כוללת גם סיכונים לא מעטים. לפעמים זה נשמע מפתה – דירה במציאה, הכונס חייב למכור ויש דדליין. אל תקנו את זה – יש לא מעטים שמתעניינים ב"מציאות" כאלו ולכן המחיר לא תמיד מבטא הנחה משמעותית על מחיר השוק. בפועל, ככל שיש יותר מתעניינים כך המחיר נוטה להתכנס למחיר הכלכלי האמיתי – לא הנחה ולא כלום. מעבר לכך, יש סיכונים משפטיים, תכנוניים ובכלל – חשוב לבדוק אותם ולהעריך אותם, לפני שמציעים הצעה במכרז לדירה מכינוס נכסים.
מדי שנה מגיעות לשוק מאות דירות מכינוס נכסים. מדובר בדירות של אנשים שנקלעו לקשיים כלכליים; דירות של קבלנים שנקלעו למצוקה פיננסית; דירות של אנשים שלא יכולים לשלם את המשכנתא ואז (לפחות לאחר חצי שנה) הדירה עוברת לבנק. הבנק, עורכי הדין שמתעסקים בכינוס נכסים, וגורמים אחרים (אתרי אינטרנט ועוד) מפרסמים את רשימת הדירות בכינוס נכסים. אם תעשו חיפוש אינטרנטי ובעיקר חיפוש בעיתונות היומית, תמצאו דירות לא מעטות למכירה מכונס נכסים.
חדש באתר: מחשבון מחירי הדירות
איך קונים דירה מכונס נכסים?
בשלב הראשון כונס הנכסים מפרסם הודעה בעיתונים המכילה פרטים בסיסיים על הנכס, מועד שבו יכולים המתעניינים להגיע ולבחון את הנכס ותאריך אחרון להגשת הצעות.
מי שמציע הצעה צריך לצרף אליה גם צ'ק המעיד על רצינות כוונתוניו. הצ'ק הוא לרוב על סך 10% מערך ההצעה.
אחרי קבלת ההצעות מגיעה ההתמחרות שבה נפגשים המציעים והיא מתנהלת בצורה דומה למכירה פומבית. ההתמחרות מתחילה בסכום שננקב בהצעה הגבוהה ביותר ולמציעים האחרים יש אפשרות להציע הצעות גבוהות יותר. לאחר שמתקבלת ההצעה הגבוהה ביותר, מגיש הכונס בקשה לאישור של בית המשפט שלאחר אישורו ניתן לרכוש את הנכס.
היתרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
רכישת דירה בדרך הזו (מכונס נכסים) עשויה להיות עסקה כלכלית טובה – לרוב מחיר הדירה בכינוס נמוך ממחיר השוק. מעבר לכך, ברוב המקרים מכירת הדירה קיבלה את אישור ראש ההוצאה לפועל או בית משפט ולכן היא אמורה להיות נקייה מכל חוב, שיעבוד או זכות של גוף אחר עליה. אבל, עדיין – הרוכשים כאמור אחראים להסדר ולבדיקות המשפטיות. הרוכשים צריכים לרשום הערת אזהרה בטאבו שמתאפשר בפועל רק לאחר אישור הסכם המכר על ידי בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל. ולכן, להעביר את התשלום בגין הדירה רק לאחר אישור הסכם המכר .
יתרונות נוספים שיש ברכישת דירה מכינוס נכסים – הרוכשים מקבלים (לרוב) דו"ח שמאי של הדירה; ניתן לדעת את מחיר השוק שלה. השמאי מציג בהערכה את המחיר למימוש מהיר. הרעיון במכירה מכינוס נכסים הוא למכור מהר ולהיפגש עם כסף והמהירות הזו עולה כסף. המוכר לא מחכה חודשים רבים לקבל את ההצעה הטובה ביותר, הוא בוחר את הטובה ביותר מבין מה שהוגש לו, ובמקרים רבים כאמור מדובר על מחיר נמוך בכ-20% ממחיר השוק. יתרון נוסף, אם כי לעיתים מודחק זה מעצם הגדרתו של כונס הנכסים כ"פקיד בית המשפט" שלו חובת אמון ותום לב ולכן הוא אמור לפעול בהגינות מלאה גם כלפי המציעים / רוכשי הדירה. מעבר לכך, לרוב מדובר בנכסים / דירות פנויות – אין צורך לחכות ליציאה של המוכר מהדירה; או ליציאה של שוכר. אם איכשהו יש שיבושים בתהליך, וכונס הנכסים לא יכול לסגור את העסקה (וזה לא עניין שתלוי בכונס עצמו או ברוכש), אזי הכספים שהעביר הרוכש בדרך כלל מוחזרים במהירות לרוכש במקביל לביטול העסקה.
חסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
אבל, לעסקאות כאלו יש כאמור גם חסרונות וסיכון לא קטן. התקדמות העסקה תלויה באישורים של ראש ההוצאה לפועל. חלק מרכזי ממהלכי הכונס נכסים דורש את אישור ראש ההוצאה לפועל, ולכן, יש מקרים שהתהליך נתקע. לפעמים גם התהליך נעצר או מוקפא או מואט בגלל שהכונס נדרש לאישורים מרשויות שונות – מס שבח, העירייה, לצורך מסירת הנכס כנכס נקי. כמו כן, בעסקאות כאלו, אם הרוכש מתחרט הוא לרוב ייאלץ לשלם קנס גדול. אם הרוכש נסוג (לפני או אחרי ההתמחרות) הוא ייאלץ לשלם את העירבון, לרוב כאמור 10% מהיקף ההצעה. יודגש כי אם הוגשה הצעה, אבל מציע אחר זכה (בשלב ההתמחרות) מוחזרים כספי הפיקדון.
חסרונות נוספים – ברכישות כאלו, ההצעה הכספית מוגשת עוד לפני שמוגשת טיוטת החוזה; בשלב ההתמחרות (כשיש הצעות רבות) לעיתים יש קפיצה מעל הפופיק – צריך להציב לימיט ולא לעבור אותו. חיסרון אחר הוא העברת כספי ההפקדה לקופת הכונס, עד אשר נקבע בסוף מי הזוכה. מדובר בתהליך שיכול לקחת זמן לא מועט ובינתיים הכסף שוכב בקופה. בעיה נוספת היא שלעיתים למרות שהעסקה לכאורה סגורה – זכייה בהתמחרות, חתימה של הקונה, העסקה לא באמת סגורה כי היא עדיין לא אושרה על ידי ראש ההוצאה לפועל. כל עוד הוא לא מאשר אין עסקה.
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת