מדד תשומות הבנייה מדריכי דירה ומשכנתא

מדריך - מדד תשומות הבנייה

דיור
התראות במייל

היכנסו כאן למדד תשומות בנייה מעודכן

מחשבון מדד תשומות הבנייה

למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא,  ו- למחשבון מס רכישה

מדד תשומות הבנייה הוא מדד חשוב במיוחד לרוכשי דירות חדשות בעיקר מכיוון שהתשלומים לקבלן צמודים לרוב למדד זה. מה זה מדד תשומות הבנייה? מה משפיע עליו? כמה הוא עלה בחודשים ובשנים האחרונות ביחס למדד המחירים לצרכן? ובכלל – כל מה שצריך לדעת על מדד תשומות הבנייה.

נתחיל בהגדרה, מדד תשומות הבנייה  שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)  הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים,  החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה.   המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

משקלות המדד  מבוססים על ממצאי סקר הוצאות בבניית בנייני מגורים שנערך בשנת 2003.  בסקר נחקר הרכב התשומות של כ-125 פרוייקטים שבנייתם החלה בספטמבר 1998 ונסתיימה עד סוף ספטמבר 2002.

מדגם מוצרים ושיטת איסוף מחירים  - במסגרת המדד נמדדים ישירות מחיריהם של חומרים ושירותים.  מחירי החומרים והשירותים נאספים ממדגם של סיטונאים ויצרנים, המספקים חומרים ושירותים לקבלנים בכל אזורי הארץ.  המחירים הנמדדים הם אלה שמשלמים הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה למשווקים לסוגיהם.

עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם.

מדד תשומות הבנייה - עולה (לרוב) יותר מדד המחירים לצרכן

מדד מחירי תשומות הבנייה עלה בשנת 2011  ב-3.7% גבוה משמעותית מהעלייה במדד המחירים לצרכן שהסתכמה ב-2.2%; מדד תשומות הבנייה בשנת 2012 עלה ב-3.3% כפול ממדד המחירים לצרכן; מדד תשומות הבנייה ב-2013 עלה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8%; בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בחודשים הראשונים של 2016 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה   למדד המחירים לצרכן. 

המשמעות של מדד תשומות הבנייה היא ענקית לרוכשי הדירות – התשלומים שלהם לקבלנים מתייקרים ובסכומים משמעותיים העולים לרוב על העלייה במדד המחירים לצרכן, ומסתבר שככה זה הה גם בשנים קודמות עוד יותר - הנה קצת היסטוריה  - בשנת 2010 מדד מחירי תשומות הבנייה עלה ב-3.9% בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-2.7%; בשנת 2009 מדד מחירי תשומות הבנייה לא עלה (על רקע ההאטה החריפה שהחלה בסוף 2008) והמדד הכללי עלה בשנה זו ב-3.9%;

בשנת 2008 מדד מחירי תשומות הבנייה עלה ב-3.3% בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-3.8%. בשנת 2007 עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.1% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-3.3%, ובשנים קודמות לרוב עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן. בסיכום עשר השנים האחרונות, נמצא שמדד תשומות הבנייה עולה יותר ממדד המחירים לצרכן, אם כי, קיימת שונות גדולה בין השנים.

מה שעוד חשוב מאוד לזכור ביחס למדד תשומות הבנייה – היסטורית מדדי הקיץ גבוהים.פעם היה מדובר במדדים גבוהים מאוד (על רקע השכר הגבוה יותר ששולם לפעולים בקיץ במקביל להתארכות שעות העבודה). היום זה קיים, אבל פחות משמעותי מבעבר.

מדד תשומות הבנייה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים, בעוד שאת המכשירים האחרים – מדד מחירי הדירות, הצמדה למט"ח הם יכולים לגדר ולהגן מפני עלייתם.

איך מגנים מפני עלייה במדד תשומות הבנייה?

אז מה עושים – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים). מעבר לכך יש עוד פתרונות שקשורים להתנהלות מול הקבלן - אפשר לנסות ולהתעקש על הצמדת התשלומים למדד המחירים לצרכן, פה ושם זה מצליח - הרי ההצמדה למדד תשומות הבנייה היא לא תורה מסיני. אחרי הכל, לא בטוח שמדד המחירים לצרכן פחות מבטא את עלויות הקבלן מאשר מדד תשומות הבנייה.

חשוב לזכור שנכון שמדד תשומות הבנייה מבטא את עלויות הבנייה, אבל הוא לא מבטא את עלויות הקרקע והוא לא מבטא כמובן את הרווח היזמי, ולכן ההצמדה המלאה אינה ממש צודקת. ונדגים - נניח שרכשתם דירה ב-2 מיליון שקל ונניח שהעלות הכוללת של הקבלן היתה 1.6 מיליון שקל (רווח של 400 אלף שקל), כאשר 800 אלף שקל זה מרכיב הקרקע ו-800 אלף שקל מרכיב של עלויות בנייה. במצב זה, יש אכן מקום להצמיד את ה-800 אלף שקל של עלויות בנייה למדד תשומות הבנייה, אבל מה עם הקרקע? אין תשובה ברורה (אחרי הכל זו היתה הוצאה של הקבלן והוא יכול לטעון שהוא מממן אותה, כך שהתשלומים צריכים גם להיות צמודים - אבל ממש לא מדד שתומות הבנייה); ומה לגבי הרווח היזמי - כאן זה בעצם רווח כפול - לא מספיק שהקבלן מרוויח הוא גם מצמיד את הרווח למדד שעלה בשיעור הכי משמעותי.

   

רוכשי דירות רבים מתלבטים עם השאלה - מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל הרוב - לקיחת משכנתא מוקדם שערכה עולה בהתאם לריבית - השאלה הכלכלית פה היא מי יותר גבוה - מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא.  כאן, תקבלו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות של כלכלנים לגבי מדד תשומות הבנייה. עם זאת, חשוב להדגיש - היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו רחקוים מלחזות אותו, ועניין חשוב נוסף - עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר.

למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא,  ו- למחשבון מס רכישה


על המחבר

מערכת הון

השאר תגובה

7 תגובות

  • שלום
    אני בדיוק במגעים אחרונים לקניית שטח לבנייה עצמית
    שילמתי מקדמה של 15000
    והשטח כולו 7200000
    עכשיו הבנתי שהיזם רוצה למכור לנו את הקרקע צמוד למדד תשומות הבנייה
    האם בכלל שווה לי להיכנס לכזאת עסקה
    כי עוד לפני שישבתי לחתימת חוזה כבר טיפסו להם 8000 על המחיר הראשון שקיבלתי ..
    בחתימה היזם רוצה על השטח 40% והיתרה תוך חודשיים שלושה ..
    מה לעשות אם אני לא אחד שמבין יותר מידי בדברים האלו ?
    תודה רבה

  • שלום,
    רכשתי דירה מקבלן השבוע. 4/2016 בסכום של 1,855,000 (הצמדה למדד תשומות הבנייה 4/16)
    כניסה עוד שנתיים 4/2018
    בחישוב משוערך, כמה עוד אוסיף על המחיר הנ"ל?

    • יפית, אף אחד לא יודע בכמה יעלה מדד תשומות הבנייה (או כל מדד אחר), בשנים האחרונות הוא עלה בממוצע יותר ממדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן צפוי לעלות בשנה הקרובה (12 חודשים קדימה) ב-0.6% - אבל זו רק הערכה (של כלכלנים וזה עשוי להשתנות), וגם לא בטוח כמובן שמדד תשומות הבנייה יהיה מעל מדד המחירים לצרכן

  • רכשתי דירה על הנייר מקבלן בפברואר צמוד למדד תשומות הבנייה. היתר הבנייה ניתן רק ביולי.
    קראתי באיזה מקום שההצמדה מותרת רק החל מקבלת ההיתר. מה החוק? תודה

  • היי חתמתי חוזה לפני שנתיים האם המדד עולה במשך כל השנתיים ובסוף עליי לשלם אותו הברגע התשלום האחרון? האם הסכום שנכתב בחוזה הוא לא הסכום הסופי אלא עליי להוסיף עוד חמישים אלף

  • שלום וברכה,
    קניתי דירה בחודש אוקטובר, אבל בחוזה נכתב, שמדד תשומות הבניה
    הוצמד לחודש יוני שלפניו, האם זה חוקי?
    אשמח לשמוע ,מה דעתכם
    נחמה

    • שלום, ניסינו לבדוק אם זה מקובל, וככל הנראה לא - אלא אם התחלת את המומ לרכישת הדירה כמה חודשים קודם לכן; בכל מקרה - תצטרכי לבדוק מול עורך דין