הרהורי בורסה    

מחיר למשתכן – כמה מרוויחים היזמים במחיר למשתכן? המקרה של איסתא

מה הסיכוי לזכות בדירה במחיר למשתכן? למה חברת התיירות איסתא נכנסה לפרויקטים במחיר למשתכן? ובחזרה למצלאווי – היתה או לא היתה מכירה בלחץ?

השבוע הסתיימה ההרשמה להגרלה הגדולה עד כה בתוכנית מחיר למשתכן – כ-42 אלף משקי בית התמודדו על 15 אלף דירות  ב-90 פרויקטים הפזורים ב-24 יישובים. לכאורה, סיכוי הזכייה נראים לא רע – 42 אלף על 15 אלף דירות יחס של כמעט 1 ל-3. אבל זה הממוצע, זה לא מבטא את כל האזורים – יש מקומות שסיכוי הזכייה קטן – 1 ל-27 ויש מקומות שסיכוי הזכייה הוא גבוה מאוד.

מה שברור ש-15 אלף משקי בית יזכו לדירה (ההגרלה תהיה בשבועות הקרובים) – אולי זו לא דירת חלומותיהם? אולי זאת לא הדירה שהם בכלל רוצים לעבור אליה (ואז הם יהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן –  יגורו בשכירות במקום שהם רוצים וישכירו את הדירה שבה הם זכו), אבל זה גם משהו, במיוחד שזה ניתן בהנחה משמעותית – סביב 20% מערך השוק.

ההנחה הזו הפחידה בתחילת הדרך יזמים וקבלנים שטענו שהם לא מתקרבים לתחום כי אי אפשר להרוויח בפרויקטים האלו. אבל, בינתיים נראה שדווקא הקבלנים שהתמודדו על הקרקעות וזכו, עושים חיל. השבוע דיווחה איסתא המוכרת בתחום התיירות על זכייה בפרויקט גדול. מה לאיסתא ולנדל"ן. טוב מסתבר שהיא כבר ממש לא עוסקת רק בתיירות, יש לה נדל"ן מניב בחו"ל, השקעות נוספות בארץ, ופעילות יזמית דרך חברה נכדה משותפת (המוחזקת בשיעור של 50%).

איסתא הודיעה לאחרונה כי החברה המשותפת – סלע- איסתא נדל"ן, זכתה  במכרז מחיר למשתכן בשכונת קריית חינוך ברמת-גן. מדובר על זכייה ברכישת זכויות חכירה בשני מתחמים לבניה רוויה, כאשר ההצעה במכרז היתה בהתאם למחיר למ"ר – כלומר, כל היזמים שניסו להתמודד בפרויקט היו צריכים להציע מחיר למ"ר לפיו ימכרו את הדירה לזכאים. המחיר הזוכה (של סלע-איסתא) היה  12,256 שקל (לא כולל מע"מ לכל מ"ר דירתי במתחם א' ו-12,195 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם ב' – מדובר על שני מגרשים (מתחם א' ומתחם ב')  כאשר במתחם א' ייבנו 237 דירות ובמתחם ב' ייבנו 160 דירות.

במקביל לזכייה בפרויקט, איסתא מדווחת על תוכנית העבודה בשני המתחמים האלו , על ההכנסות, ההוצאות והרווחים הצפויים. זה עובד כך – ההכנסות צפויות להסתכם ב-456 מיליון שקל בפרויקט הגדול יותר (מתחם א'), כאשר ההוצאות יהיו – 148 מיליון שקל בגין הקרקע; כ-18 מיליון שקל עלויות פיתוח; והוצאות הבנייה השוטפות לרבות מס רכישה, אגרות והוצאות פיתוח שיביאו את מכלול ההוצאות ל-400 מיליון שקל.  כלומר, בפרויקט הזה צפויה החברה להרוויח כ-56 מילין שקל.

הרווח הזה צפוי לזרום לכיס בטווח של 22 חודשים – תקופת הבנייה/ תקופת ההקמה המוערכת ממועד מסירת הקרקע. הקרקע אמורה להימסר בטווח של 18 חודשים, כך שבגדול מאוד, רוכשי הדירות יקבלו את הדירה בטווח של 3 עד 4 שנים. אלא שבפועל, הטווח הרלבנטי ליזמים הוא תקופת ההקמה – הם מרוויחים בגין הבנייה שנמשכת במקרה הזה 22 חודשים, בלי קשר לתקופת ההמתנה של 18 חודשים.

הרווח הזה הוא בהחלט רווח נאה, בעולם היזמות והקבלנות, במיוחד על רקע תחרות לכאורה גדולה, 56 מיליון שקל זה רווח גולמי של 12.3% – לא מי יודע מה בעולם יזמיות פרויקטים של מגורים, אבל ממש לא נמוך, כפי שהציגו זאת בתחילת הדרך של פרויקטים מחיר למשתכן. זאת ועוד – בפרויקטים האלו אין בעצם הוצאות שיווק ומכירה משמעותיות – הלקוחות עומדים בתור, נרשמים להגרלה וזוכים. תהליך המכירה הוא בעלויות נמוכות, וזאת לעומת פרויקט רגיל שאמנם לרוב הרווחיות בו גבוה יותר מהרווחיות בפרויקטים של מחיר למשתכן, אבל ההוצאות שיווק ומכירה בו גבוהות בצורה משמעותית מאוד ביחס להוצאות האלו בפרויקטים של מחיר למשתכן.

אגב, בפרויקטים של מחיר למשתכן, יש ליזם אפשרות למכור חלק מהדירות במחיר שוק. במקרה של סלע-איסתא, הרי שבמתחם א' מתוך 237 דירות. 47 דירות יימכרו בשוק החופשי – אז מצד אחד אמנם יהיו הוצאות שיווק על המכירות האו, אבל המחיר של הדירות האלו צפוי להיות גבוה יותר (מהמחיר במכרז מחיר למשתכן)

הפרויקט השני (מתחם ב) צפוי לעלות בסה"כ 279 מיליון שקל, כאשר הקרקע תעלה כ-104 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות להערכת איסתא יסתכמו ב-319 מיליון שקל – כך שהרווח החזוי כאן עומד על 40 מיליון שקל. שני הפרויקטים האלו אמורים להניב לסלע-איסתא רווח של כמעט 100 מיליון שקל. איסתא מחזיקה בשרשור 50% מסלע-איסתא, כך שנראה שהיא תזכה ל-50% מהרווח הזה, לא רע, ובהחלט מסביר למה איסתא נכנסה לתחום הזה.

 

בחזרה למצלאויי

בחברת מצלאווי לא אהבו את הטור מלפני שבועיים. בטור נכתב, בין היתר שהחברה מימשה חברה בת ב-38.5 מיליון שקל בעוד שבדוח תזרים היא ציפתה ל-46 מיליון שקל. כלומר, היא השיגה פחות ממה שהיה אמור להתקבל. האם זה מעיד על מכירה בלחץ, בגלל מצבה הפיננסי המרוכב של החברה? ובכן,  במצלאוי אומרים – מה פתאום. לטענתם הם קיבלו יותר ממה שהעריכו בתזרים. הם מדגשים כי בנוסף ל-38.5 מיליון שקלים בגין מכירת המניות התקבלו 9 מיליון שקלים נוספים מהחברה הבת בגין החזר הלוואה, כך שבסה"כ התקבלו 47.5 מיליון שקל יותר מ-46 מיליון שקל – ואם כך, אז לא מדובר כמובן במכירה בלחץ ואין שום חור בתזרים (לפחות לא בגין העסקה הזו). זה נשמע הגיוני – נכון שבדוח תזרים מזומנים החזוי רשום שהתמורה הצפויה ממכירת מניות החברה הבת תהיה 46 מיליון שקל (ואילו לגבי החזרי הלוואות ועניינים מימוניים יש פרק נפרד – תזרים מימון), אבל במצלאוי מסבירים שכוונתם היתה למכירת מניות וקבלת הלוואה (החזר הלוואה מהחברה הבת). הם אולי לא ממש דייקו בניסוח המילולי בדוח תזרים חזוי, אבל אם חוזרים למספרים – ההסבר הנוכחי שלהם בהחלט מתקבל – מצלאווי לא מכרו את הנכס בזול וקיבלו מעבר למה שהעריכו בדוח תזרים.